广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2003)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审第三人)广州市裕银房地产开发有限公司，住所地广州市X路X号越富广场一栋X楼C、D座。
法定代表人林某甲，职务董事长。
委托代理人吕某乙，男，X年X月X日生，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人毕某某，女，X年X月X日生，该公司职员，通讯地址同上。
被上诉人(原审原告)广州市水电设备安装公司第一工程处，住所地广州市X村X路X号。
法定代表人丘某某，职务经理。
委托代理人詹小彤、周某，广东金领律师事务所律师。
原审被告广州市公安局东山区分局，住所地广州市东华东X号。
法定代表人杜某某，职务局长。
委托代理人吕某丙，男，X年X月X日生，该分局干警，通讯地址同上。
委托代理人李某某，男，X年X月X日生，该分局干警，通讯地址同上。
原审第三人广州市华瀚房地产开发有限公司，住所地广州市X路X-3l号荣建大厦X楼K室。
法定代表人林某丁，职务董事长。
委托代理人杨雨来、郭忠革广东易春秋律师事务所律师。
上诉人广州市裕银房地产开发有限公司因拆迁合同纠纷一案，不服广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局在平等自愿的基础上签订的《房屋拆迁安置协议书》，内容及形式均符合有关法律法规的规定，属有效合同。现广州市公安局东山区分局没有按协议约定的期限安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁，已构成违约，应承担相应责任。故广州市水电设备安装公司第一工程处要求广州市公安局东山区分局按协议约定的内容安排其回迁及支付延期补助费等的诉讼请求依据充分，予以支持。鉴于2000年11月21日之前涉讼地块的用地人是广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司，有关拆迁责任应由广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司共同承担。2000年11月21日后，经有关部门批准用地转为广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同开发，同时广州市裕银房地产开发有限公司亦是该建设项目的项目公司，故2000年11月21日之后的拆迁责任应由广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同承担。另广州市水电设备安装公司第一工程处要求按300％计算延期补助费的标准有误，依法予以调整。双方约定逾期安置回迁则按规定的标准承担违约责任，因上述协议是在1996年1月签订的，应适用签约当时施行的拆迁政策法规，1997年9月1日才实
施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》并不适用于本案。至于补偿金问题，由于广州市公安局东山区分局没有在协议约定的时间支付延期补助费给广州市水电设备安装公司第一工程处，而双方签订协议时实行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》对此没有规定，故可适用现行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定。据此，广州市东山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及参照广州市城市拆迁管理法规、政策的规定，于2003年1月2日作出判决：一、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内在广州市X路X-X号地段新建回迁楼首层划出一套建筑面积为107.47平方米和一套使用面积为60．64平方米的两间相连的商铺给广州市水电设备安装公司第一工程处回迁使用(商铺方位面向东华东路，每问商铺包墙体宽约4米，并与广州市公安局东山区分局拆除广州市水电设备安装公司第一工程处所有的原东华东路X号房屋后安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁使用的另一间81平方米的商铺相连)。二、广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年9月1日起至2000年11月20日止的延期补助费(每月按（略）元×150％计付)。三、广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年9月1日起至付清所欠延期补助费之日止的逾期付款补偿金(每日按（略）元×150％×3％计付)，该补偿金总额以不超过所欠延期补助费总额为限。四、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年11月21日起至安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的延期补助费(每月按（略）元×150％计付)。五、广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年11月21日起至付清所欠延期补助费之日止的逾期付款补偿金(每日按（略）元×150％×3％计付)，该补偿金总额以不超过所欠延期补助费总额为限。案件受理费（略）元、财产保全费（略）元由广州市水日设备安装公司第一工程处负担（略）元，广州市公安局东山区分+局及广州市华瀚房地产开发有限公司负担（略）元、广州市公局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司负担（略）元。
判后，广州市裕银房地产开发有限公司不服，上诉于本院称，广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局约定的商铺每月（略）元的补助费包含了商铺的停业、停产营业利润等补偿费。原审判决将该补偿费认定为商铺的租金补助费是毫无根据的，由于原审认定事实不清，导致适用法律错误。原审判决计付延期补助费、逾期付款补偿金的标准只适用住宅，并不适用商业的停业补偿。而且根据我国“法不溯及既往”的原则，原审判决我司支付逾期付款补偿金没有合法依据。我司与广州市公安局东山区分局欠付广州市水电设备安装公司第一工程处的补助费只有（略）元，原审法院查封我司价值（略）元的房产，其查封价值远远大于我司欠付的补助费，因此原审法院的查封是错误的，我司不应承担本案的财产保全费。故请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，改判我司无需每月按（略）元×150％计付延期补助费，改判我司无需每月按（略）元×150％×3％计付逾期付款补偿金，裁定我司无需承担财产保全费（略）元。
被上诉人广州市水电设备安装公司第一工程处答辩同意原审判决。
原审被告广州市公安局东山区分局答辩同意上诉人广州市裕银房地产开发有限公司的上诉意见。
原审第三人广州市华瀚房地产开发有限公司答辩同意原审判决。
本院经审理查明，广州市水电设备安装公司第一工程处是原广州市X路X、X号房屋(承租面积168.11平方米)的使用人。广州市公安局东山区分局经广州市房地产管理局以(95)房拆许字X号房屋拆迁许可证征用上述房屋所在地段。
1996年1月19日，广州市公安局东山区分局(甲方)与广州市水电设备安装公司第一工程处(乙方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意在1996年1月30日前迁出原址房屋；……甲方应于1999年3月30日前，在原地段首层，产权属于公有的使用面积168.11平方米安置乙方回迁居住；……甲方逾期安置乙方回迁，每超期一天，则按规定向乙方承担违约责任；……回迁安置铺面，面向东华东路，建筑面积约107.47平方米一间，使用面积60.64平方米一间，每间铺面包墙体宽约4米，357、359、361三间铺面相连；甲方每月补偿人民币（略）元给乙方作为拆除乙方原地段东华东路X号、X号、X号三个商铺的临时租赁营业用房，乙方东华东路X、X号原地商铺的租金由乙方付租……等等。
现上述回迁商住楼已建好。广州市水电设备安装公司第一工程处领取补偿费至2000年8月。广州市水电设备安装公司第一工程处因与广州市公安局东山区分局就回迁商铺的方位、面积等事项协商不成，至今尚未回迁。2002年8月14日，广州市水电设备安装公司第一工程处向广州市东山区人民法院提起本案诉讼。
2002年11月26日，广州市公安局东山区分局向广州市东山区人民法院申请财产保全，该院于2002年12月10日以(2002)东法房初字第780-X号民事裁定书查封广州市公安局东山区分局与广州市华瀚房地产开发有限公司、广州市裕银房地产开发有限公司合建的本市X路X-X号“锦桦世家”大厦价值（略）元的财产或同等金额的银行存款。
另查，1995年2月8日，广州市公安局东山区分局(甲方)与广州市华瀚房地产开发有限公司(乙方)签订《东华东项目开发经营合同》，约定：甲方提供开发用地面积约7000平方米，乙方在用地划出红线后，两年内分期投入全部建设资金，用于建设东山区公安分局大楼、东华东路派出所及回迁房以及商品楼宇等。
1999年广州市国土局核发了穗国土建用字[1999]第X号《建设用地批准书》，用地单位为广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司。1999年9月，广州市华瀚房地产开发有限公司与花都市土木建筑工程公司、花都市康达贸易有限公司作为股东，申请成立项目公司，即广州市裕银房地产开发有限公司。广州市裕银房地产开发有限公司取得企业法人营业执照，其经营范围为：经营市规划局穗规划地复字[1997]X号，市国土局穗国土建用字[1999]第410、X号文批准的东山区X路X号地段、面积为8627平方米的用地。
2000年11月21日，广州市城市规划局以穗规地复字[2000]第X号文同意上述8927平方米建设用地转由广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局共同开发建设。广州市国土局于2001年1月8日以穗国土建用函[2001]X号复函，同意上述地段的建设单位改为广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局，并于同年1月21日核发穗国土建用字[2001]第X号《建设用地批准书》，用地单位为广州市裕银房地产开发有限公司和广州市公安局东山区分局，随文注销原穗国土建用字[1999]第410、X号《建设用地批准书》。
本院认为，广州市水电设备安装公司第一工程处与广州市公安局东山区分局在自愿平等的基础上签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。广州市公安局东山区分局没有依约安置广州市水电设备安装公司第一工程处回迁，已构成违约，依法应承担违约责任。因双方在协议中约定的逾期回迁的违约责任没有具体的违约金计算标准，而是表述为“按规定”，故本院认为本案的逾期回迁违约责任应适用签约时实行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条的规定，拆迁入广州市公安局东山区分局应按月给予被拆迁人广州市水电设备安装公司补助费（略）元，直至回迁安置之月为止。因此广州市水电设备安装公司第一工程处要求适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，由广州市公安局东山区分局按月补助费的300％向其支付延期补助费，依据不足，本院不予支持。
因广州市公安局东山区分局逾期向广州市水电设备安装公司第一工程处支付补助费，而《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》没有对逾期支付补助费的补偿金作明确规定，因此可适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》(1997年9月1日起施行)的相关规定，即每日按（略）元×3％支付，补偿金的总额以不超过补助费的总额为限。
2000年11月21日涉讼地块的用地人经有关主管部门批准，转为广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同开发，且广州市裕银房地产开发有限公司是该建设项目的项目公司，因此2000年11月20日前的拆迁、回迁安置的责任应由广州市公安局东山区分局和广州市华瀚房地产开发有限公司共同承担，而2000年11月21日起至实际安置广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的拆迁、回迁安置责任应由广州市公安局东山区分局和广州市裕银房地产开发有限公司共同承担。
据此，审查原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，故原审判决第二、三、四、五项及案件受理费、诉讼保全费的负担应予变更，各方当事人对原审判决第一项回迁安置的具体位置、面积均没有异议，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)(二)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、参照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十四条、《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十一条的规定，判决如下：
一、维持广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决第一项。
二、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决第二项为：广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年9月1日起至2000年11月20日止的补助费(每月按（略）元计付)。
三、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决第三项为：广州市公安局东山区分局及广州市华瀚房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年9月1日起至付清所欠补助费的补偿金(每日按（略）元×3％计付)。该补偿金总额以不超过所欠补助费总额为限。
四、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决第四项为：广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年11月21日起至实际安排广州市水电设备安装公司第一工程处回迁之日止的补助费(每月按（略）元计付)。
五、变更广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第X号民事判决第五项为：广州市公安局东山区分局及广州市裕银房地产开发有限公司自本判决送达之日起10日内，向广州市水电设备安装公司第一工程处支付从2000年11月21日起至付清所欠补助费的补偿金(每日按（略）元×3％计付)。该补偿金总额以不超过所欠补助费总额为限。
一、二审受理费各（略）元，均由广州市公安局东山区分局、广州市裕银房地产开发有限公司、广州市华瀚房地产开发有限公司共同负担（略）元，广州市水电设备安装公司第一工程处负担（略）元。财产保全费（略）元，由广州市公安局东山区分局、广州市裕银房地产开发有限公司、广州市华瀚房地产开发有限公司共同负担（略）元，广州市水电设备安装公司第一工程处负担（略）元。
广州市裕银房地产开发有限公司二审多预交的受理费（略）元，本院不予退回，由广州市水电设备安装公司第一工程处自本判决送达之日起10日内径付（略）元给广州市裕银房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审判长贾震华
审判员杜某杰
代理审判员肖凯
二00三年十月十七日
书记员谭健颖
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