广东省深圳市福田区人民法院
行政判决书
(2003)深福法行初字第X号
原告陆某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
委托代理人梁赤，广东梁与严律师事务所律师。
委托代理人李某国，广东梁与严律师事务所实习律师。
被告深圳市规划与国土资源局，住所地广东省深圳市X路X号建艺大厦。
法定代表人陈某某，该局局长。
委托代理人刘某某，该局工作人员。
委托代理人张某甲，该局工作人员。
第三人深圳市瑞永投资发展有限公司(以下简称瑞永公司)，住所地广东省深圳市福田区X路赛格高科技大厦X层A-X室。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人连俊虎，广东世纪人律师事务所律师。
第三人深圳市人民政府侨务办公室(以下简称侨务办)，住所地广东省深圳市X路X号。
法定代表人张某乙，该办主任。
委托代理人彭某某，该办处长。
上列原告不服被告房地产初始登记行政行为一案，本院于2003年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年6月26日公开开庭进行了审理。原告陆某某及其委托代理人梁赤、李某国、被告委托代理人刘某某、张某甲、第三人瑞永公司委托代理人连俊虎、第三人侨务办委托代理人彭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，瑞永公司对深圳市瑞和园瑞祥阁10E号房的初始登记采取弄虚作假的手段，将瑞祥阁10E房登记为侨务办所有，使我虽然早在1999年9月9日即与瑞永公司签订了瑞祥阁10E房的《瑞和园认购书》，付清所有购房款，并于2001年7月1日入伙入住，但至今无法签订正式房屋买卖合同及办理房屋产权转移登记手续，取得房屋产权。瑞永公司的虚假初始登记行为严重侵害了我的合法权益，为此，我于2002年12月2日向被告提交了撤销瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记申请书及相关证据，被告委托深圳市国土局福田分局于2003年1月17日承办文件复函(深规土函第（略）号)，内容为'经核，瑞和园瑞祥阁10E号房产权属深圳市人民政府侨务办公室。该房原房产权人邹贱牛的预售备案已除，现该房无备案记录，您与瑞永公司就该房产权的纠纷建议双方协商或循法律解决。'我对被告不予撤销该房产初始登记的行政行为不服，向深圳市人民政府行政复议办公室提出行政复议申请。深圳市人民政府行政复议办公室于2003年4月3日作出《行政复议决定书》(深府复决[2003]X号)，认为被告不予撤销初始登记并无违法，其答复内容亦无违法或不当，维持深规土函第（略）号承办文件复函。我对该行政复议结果不服，特对被告不予撤销该房产初始登记的行政行为提出行政诉讼。事实与理由：一、被告的行政行为不适当，并未对我提出的事由进行实质性审查及作出正面答复。我向被告提出撤销瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记的申请，但被告复函行文中，不见提及对瑞永公司虚假初始登记的调查情况及对我提交的证据的复核，而只写有'经核，瑞和园瑞祥阁10E号房产权属深圳市人民政府侨务办公室所有。'我的申请本不是针对该房产的初始权人为侨务办这一登记事项存在虚假情况，而请求被告对此登记以调查核实并撤销，而被告仅仅根据现有的初始登记的档案记录来答复我，因此，被告实质上并未对我提出的撤销请求予以正面答复。二、我有确凿的证据证明瑞永公司在《分栋汇总表》中对瑞祥阁10E号房的登记是弄虚作假的。1、我于1999年9月9日与瑞永公司签订了《瑞和园认购书》，约定我购买瑞永公司出售的瑞和园瑞祥阁10E号房，总价款为（略）元。我签订《瑞和园认购书》的同时交清了30万元定金，并于2000年2月22日将剩余购房款（略）元付清。2001年7月1日我入伙。入伙后我一再要求瑞永公司签订正式买卖合同并办理房屋产权转移登记手续，但瑞永公司一直借故拖延不办。瑞永公司于2001年11月进行瑞和园初始登记时，不顾其将瑞祥阁10E房已经卖给我并且已收取全部楼款近两年之久的事实，却在呈报国土局的《分栋汇总表》中故意将瑞祥阁10E号房分配给侨务办所有。2、实际上侨务办并没有分得瑞祥阁10E号房。瑞永公司与侨务办签订瑞和园的《合作开发合同书》，双方约定按2：8比例对该项目进行分成。侨务办于2000年分得瑞和园瑞雅阁2-X层的B、C、D、E、F与G房共78套，共7150。07平方米，并没有包括瑞祥阁10E号房。其余房产均为瑞永公司所有，包括瑞祥阁10E号房。这就证实初始登记《分栋汇总表》中瑞祥阁10E号房分配给侨务办是假的。3、在原告与瑞永公司的房屋买卖纠纷中，侨务办作为第三人参加了诉讼，侨务办在法庭中也一直否认瑞祥阁10E是分给他们的房产，声称不可能与申请人办理任何房产转移登记手续。4、2001年8月23日，我发现名为邹贱牛的人在缴纳10E号房的按揭房款。经查，瑞永公司已与邹贱牛签订有关10E号房的《房地产买卖合同》，并将该房按揭抵押。原告就此事投诉国土局后，瑞永公司申请撤销了该房的抵押登记与预售备案。此事也从反面证明了该房产不可能为侨务办所有，否则国土局不可能将侨务办的自用房予以预售登记并作按揭抵押。从以上事实可以看出，瑞祥阁10E号房产一直是瑞永公司所有，该房产初始登记应为瑞永公司。瑞永公司初始登记前已将瑞祥阁10E号房卖给我，在与侨务办实际分成中，也是归我所有。因此，瑞永公司在《分栋汇总表》中对瑞祥阁10E号房的登记是弄虚作假的。我请求被告撤销瑞祥阁10E号房初始登记是有事实依据的。三、从法律适用上看，被告应该依法撤销该房产的初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第51条：'凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：……(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获取登记。'我根据瑞永公司在初始登记时隐瞒了真实情况，而提出撤销该房号的初始登记，是合理合法的。被告不予撤销该房的初始登记的行政行为缺乏法律及行政法规依据，是错误的。我提出撤销瑞祥阁10E号房的初始登记申请符合法定条件，现被告不予以撤销该房产的初始登记，我为维护合法权益，特提起行政诉讼，请求法院：一、判令被告撤销深规土函第（略）号复函，并责令其撤销瑞和园瑞祥阁10E号房的初始登记；二、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告在法定期限内向本院提交了答辩状，开庭时辩称，一、我局根据《深圳经济特区房地产登记条例》，依法核准瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记，行政行为合法、有效。二、瑞永公司将产权不属于自己的瑞和园瑞祥阁10E卖给邹贱牛，属该公司过失行为，已经予以纠正。三、原告明知其认购的瑞和园瑞祥阁10E实际为侨务办所有的非商品房，仍与瑞永公司签订认购书，其与瑞永公司之间的房产买卖纠纷应另循法律途径解决。四、我局作出的深规土函第（略）号复函并无违法或不当。综上所述，我局作出深规土函第（略）号复函及瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记的行政行为，具有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人瑞永公司在法定期限内没有提交答辩状，在庭审中辩称，我司是依据《深圳经济特区房地产登记条例》进行合法登记的，应该驳回原告的诉讼请求。
第三人侨务办在法定期限内没有提交答辩状及证据材料，在庭审中辩称，瑞和园地块是被告划拨给侨务办的，当时与瑞永公司签订合同后，被告批准我们的合作。后来我办又与瑞永公司签订了补充协议。瑞和公司占房屋的80%，而侨务办只占房屋的20%。在这20%的房屋中并不包括原告的房屋。根据国土局的规定，80%的房屋只能登记在侨务办的名下，而实际处置权是瑞永公司，这种做法是合法的。根据市政府的规定，划拨地只要补交25%的地价就可以办理商品房房地产证。原告与瑞永公司签订购房合同时，是知道该房屋名义上属于侨务办，但实际处置权却在瑞永公司。原告所说不予办理房地产证并没有此事。被告依据补充协议的事实和出让合同作出的具体行政行为是合法的。
在本院指定的期间里，原告向本院提交了下列证据：1、《撤销瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记申请书》；2、深规土函第（略）号复函；3、行政复议申请书；4、深府复决[2003]X号《行政复议决定书》；5、《瑞和园认购书》；6、收款收据；7、《瑞和园付清楼款证明书》；8、《房地产证》及《分栋汇总表》；9、深规土函第（略）号复函；10、侨务办房号及面积；11、《钥匙交接书》；12、关于'瑞和园'规划验收超建筑面积部分的情况说明。
在本院指定的期间内，被告向本院提交了下列证据：1、瑞和园初始登记材料；2、(1997)X号《土地出让合同》及《补充协议》；3、《物业分配协议》；4、《分栋汇总表》；5、解除邹贱牛预售备案的有关材料；6、《瑞和园认购书》；7、深规土函第（略）号复函；8、深府复决[2003]X号《行政复议决定书》；9、《深圳经济特区房地产登记条例》。
在本院指定的期间内，第三人瑞永公司向本院提交了1份证据：《物业分配协议》。
以上证据材料均为复印件。
本院于2003年6月20日组织各方当事人进行了证据交换，开庭过程中进行了质证。经庭审质证，本院确认，被告向本院提交的证据材料及原告提交的证据材料取得程序和收集方法合法，可以作为本案定案的依据。
根据上述有效证据，本院确认以下事实：1997年8月，被告与第三人侨务办签订[深地合字(1997)X号《深圳市土地使用出让合同书》]，将位于深圳市福田区编号为B113-0016、面积约为6051。3平方米的地块出让给第三人侨务办作兴建住宅(非商品房)用途，计入容积率总建筑面积不超过（略）平方米。
1998年5月，被告与第三人侨务办签订[深地合字(1997)X号《深圳市土地使用出让合同书》及土地开发协议书补充协议]，同意第三人侨务办将宗地编号为B113-0016地块上的（略）平方米住宅进入市场销售，其余（略）平方米住宅仍限按成本价分配给没有建房的华侨自用。
1998年8月，被告与第三人侨务办及瑞永公司签订[深地合字(1997)X号《深圳市土地使用权出让合同书》及土地开发协议书第二补充协议]，同意两第三人合作开发深圳市福田区B113-X号宗地，总建筑面积（略）平方米。其中瑞永公司分得（略）平方米，可进入市场销售；其余归侨务办所有，限按成本价分配给没有建房的华侨自用。
上述两第三人合作开发的房地产项目命名为瑞和园，由瑞馨阁、瑞雅阁、瑞祥阁X栋各X层住宅建筑组成。
1998年9月9日，两第三人向被告付清土地开发费及建设配套费，合计（略）元，被告出具了《付清地价款证明》。
2000年8月，第三人侨务办与瑞永公司签订《物业分配协议》，约定侨务办分得瑞和园以下物业(建筑面积（略）。1平方米)：瑞祥阁2E-11E、2F-11F、2G-11G，瑞雅阁2B-13B、2C-14C、2D-14D、2E-14E、2F-14F、2G-14G。除上述房号之外的所有物业(建筑面积（略）平方米)归瑞永公司支配。
2001年9月22日，深圳市地质测绘大队对瑞和园房地产项目作出《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，表明'计入容积率的建筑面积（略）。58平方米'。
2001年9月，第三人侨务办与瑞永公司共同向被告申请瑞和园项目的房地产初始登记。其中，在申报资料《分户汇总表》中，瑞祥阁10E号房登记的权利人是侨务办。被告经审查，认为第三人的申报资料符合《深圳市房地产登记条例》第三十条的有关规定，于2001年9月8日在《深圳特区报》刊登了瑞和园房地产初始登记公告，在公告期内无人提出异议。
2001年10月26日，被告对两第三人关于瑞和园房地产项目的初始登记申请给予核准登记，颁发了深房地字第（略）号《房地产证》，确认第三人瑞永公司和侨务办是瑞和园房地产项目的共有权利人。在该《房地产证》'他项权利摘要'中注明：'本项目竣工后计容积率总建筑面积为（略）。58平方米。其中，（略）平方米为瑞永公司所有，可以进入市场销售；其他建筑面积为市政府侨务办所有，为微利房性质房产，只可出售给没有建房的侨民。'
另查：1999年9月，第三人瑞永公司与原告签订《瑞和园认购书》，原告向瑞永公司认购瑞和园瑞祥阁10E号房，建筑面积118平方米，房款单价每平方米人民币3875元，总价人民币（略）元。该认购书第四条'须知'中第5项写明：发展商负责协助认购方按瑞和园项目合作方，侨办落实侨房政策的有关规定，办理房产手续，上缴给相关部门的费用，由认购方自行承担。
2001年4月14日，瑞永公司出具《瑞和园付清楼款证明书》，内容为：'兹有客户陆某某购买我公司瑞和园瑞祥阁10E，楼价为人民币肆拾伍万柒仟贰佰伍拾元整。现楼款全部已付清。'
2001年9月17日，瑞永公司向被告下属福田分局呈交《关于撤销预售备案登记的申请报告》，说明公司法定代表人吕慕舟与邹贱牛签订了关于瑞和园瑞祥阁10E的《解除合同协议书》，申请解除该房买卖合同并撤销该房的预售备案登记。2001年9月27日，深圳市规划与国土资源局福田分局向瑞永公司作出深规土函第（略）号承办文件复函，同意注销瑞永公司与邹贱牛所签订的瑞和园瑞祥阁10E房地产买卖合同的预售备案。
2002年12月2日，原告向被告递交《撤销瑞和园瑞祥阁10E号房初始登记申请书》，说明其早在1999年9月9日即与瑞永公司签订瑞祥阁10E号房的《瑞和园认购书》，并于2001年7月1日入伙入住，但至今无法签订正式房屋买卖合同及办理房屋产权转移登记手续，取得房屋产权。认为瑞永公司的虚假初始登记行为严重侵犯了其合法权益，请求撤销对瑞和园瑞祥阁10E号房的初始登记。
2003年1月9日，深圳市规划与国土资源局福田分局对原告作出深规土函第（略）号承办文件复函，内容为'经核，瑞和园瑞祥阁10E号房产权属深圳市人民政府侨务办公室。该房原房产权利人邹贱牛的预售备案已解除，现该房无备案记录。您与瑞永公司就该房产权的纠纷建议协商或循法律途径解决。'原告不服申请行政复议，2003年4月3日，深圳市人民政府作出深府复决[2003]X号《行政复议决定书》，维持被告于2003年1月17日作出的深规土函第（略）号承办文件复函。原告仍不服，遂向本院起诉。
本院认为：被告是本市土地规划及房地产登记的政府主管机关，有权对本市房地产权利的设定、转移、变更、终止等进行依法登记。行政登记是主管机关依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。行政登记不创设权利义务，登记仅产生公示、公信效力。只要申请人提交的申请材料符合法律规定，登记机关即应依法予以登记。至于申请人申请登记的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记机关的职责范围之内。被告对第三人的申请所作出的瑞和园房地产初始登记，是根据其与第三人签订的《深圳市土地使用权出让合同书》的合同约定，按照合作开发方不违背经批准的土地开发协议而作出的产权分配方案，并且依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十九条、第三十条等关于房地产初始登记的规定所作出。被告作出的瑞和园房地产初始登记的行政行为有明确的事实依据和法规依据，本院予以支持。被告对原告作出的深规土函第（略）号承办文件复函是对客观情况予以告知，并无不妥。原告与瑞永公司的房屋认购合同纠纷，属于另一民事法律关系，应另循途径解决。原告请求撤销被告作出的瑞和园房地产初始登记的理由，不属于《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定的范围，本院不予采纳。因此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项的规定，判决如下：
驳回原告陆某某的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起7日内向该法院预交上诉案件受理费(金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同)。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判长陈某芳
审判员陈某萍
审判员孙远军
二00三年九月三日
书记员刘某
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