广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2003)深中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)王某甲，X年X月X日出生，女，汉族，住（略），身份证号码：（略）。
委托代理人孙晓鸣，广东君诚律师事务所律师。
委托代理人李某某，深圳市罗湖区公安分局工作人员，系上诉人丈夫。
被上诉人(原审原告)赖某某，X年X月X日出生，女，汉族，住（略），身份证号码：（略）。
委托代理人孙建立，广东宏俊威律师事务所律师。
委托代理人高鹏云，广东宏俊威律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)深圳市广天地房地产交易评估有限公司(以下简称广天地公司)，地址：深圳市罗湖区X路建国大厦X楼X室。
法定代表人王某乙，该公司总经理。
委托代理人余朝明，广东深大地律师事务所律师。
上诉人王某甲因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2002)深罗法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年1月7日，被告广天地公司与原告赖某某、被告王某甲分别签订《出售物业代理合同》和《委托购楼合同》各一份。出售物业代理合同约定，原告赖某某委托被告广天地公司销售其位于罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X号房地产，面积为85.16平方米，价格为人民币（略）元实收，同时，合同还对代理期限、定金的给付和违约责任等作了相应规定。委托购楼合同约定，被告王某甲自被告广天地公司代理销售的楼盘中购得位于深圳市罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X号房地产，面积为85.16平方米，价格为人民币（略）元，佣金按成交价的1.5%计收，合同对代理期限，定金的给付和违约责任亦作了规定。同年1月8日，原告赖某某签署委托书，委托被告广天地公司王某为代理人，负责办理赖某某所拥有罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X的如下事项：1、到中国农业银行深圳分行国贸支行办理按揭提前还款手续；2、办理房产过户、签订买卖合同、领取房产证；3、办理银行按揭、抵押、贷款并签署相关银行文件；4、管理房产、代收楼款；5、到国土局办理一切手续，代理期限为2002年1月8日至2002年7月8日，委托书于当日经深圳市罗湖区公证处公证。之后，原告赖某某将房产证等交委托代理人王某。2002年2月7日，在向规划国土部门申请产权登记时，王某作为赖某某的委托人与被告王某甲签订《深圳市房地产买卖合同》一份，合同约定：赖某某自愿将座落于深圳市罗湖区X路鹏兴花园的X栋X号房卖给王某甲，价款为人民币（略）元，王某在合同上作为赖某某委托代理人签署自己姓名的同时还代替签署了赖某某的名字，被告王某甲亦在合同上签名。当日，深圳市规划国土局受理了产权登记申请，2月9日予以核准。被告王某甲付房款（略）元后，入住鹏兴花园X栋X室，并于3月1日书面承诺，其购买鹏兴花园X栋X之物业，已付业主（略）元，按合同价余额待出证后一次性付清，如违约承担责任。事后，原告赖某某按（略）元的合同价向被告王某甲索要房款，被告王某甲则认为应按（略）元的合同价支付，因而产生纠纷，原告赖某某遂诉至本院。
原审法院认为：被告广天地公司于2001年1月7日分别与原告赖某某、被告王某甲签订的《出售物业代理合同》及《委托购楼合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同条款亦未违反我国现行法律、法规的规定，故双方当事人均应按合同条款履行。2002年2月7日，原告赖某某的委托代理人被告广天地公司员工王某与被告王某甲签订的《深圳市房地产买卖合同》对同年1月7日广天地公司与赖某某、王某甲签订的合同中约定的房地产价格进行了变更，该变更虽系赖某某的委托代理人所为，但赖某某在委托出售合同中已明确约定价款为（略）元，且在2月7日的买卖合同上未签字，事后亦不追认，委托代理人亦明确称2月7日的合同中约定价格为人民币（略）元是为了在规划国土部门少交税金；委托代理人王某系广天地公司员工，在未得到委托人赖某某明确指令下，本院没有理由相信他会擅自作主将委托价更改，2月7日王某与王某甲签订的合同与本案所涉房地产买卖中的其他合同及相关证据均不相符，仅被告王某甲声称是对1月7日合同的合意变更，故2月7日王某与王某甲所签合同中对房地产价格的约定目的是为了偷逃国家税金，违反了国家法律规定，属无效条款。2002年3月1日，被告王某甲书面承诺出证后付清余款，被告广天地公司已将承诺交原告赖某某，赖某某亦接受该承诺，故被告王某甲应按2002年1月7日与广天地公司所签合同中约定的价款支付房款给原告赖某某。原告所诉要求被告王某甲支付尚欠房款（略）元的理由成立；广天地公司已将被告王某甲的承诺交原告，作为中介机构已完成其义务，可不再对原告诉请的房款承担清偿责任；被告王某甲辩称应按2月7日合同约定的价款支付房款的理由因与事实不符，本院不予支持。原告诉请的租金损失，于法无据，且原告的房产是在未付清房款的情况下自愿交付被告使用，故理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王某甲于本判决生效后10日内清偿尚欠原告赖某某房款（略）元。二、驳回原告赖某某要求被告广天地公司承担归还剩余房款及要求被告王某甲支付因未付清房款入住房屋租金损失的诉讼请求。本案受理费人民币2961元，由原告负担361元，被告王某甲负担2600元。诉讼费已由原告赖某某全部预交，本院不作退回，被告王某甲负担之数迳付原告。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求上级法院在明辨事非的基础上，依法作出公正判决。其上诉理由为：一、上诉人与被上诉人一赖某某之间唯一发生过的法律关系，就是双方于二OO二年二月七日签订的《深圳市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)。合同中明确约定的房屋价格为人民币（略）元，除此之外双方没有任何其它约定。一审法院认定：被上诉人一在“《合同》中没有签字，及事后亦不追认”的说法，是于法无据的。因为，被上诉人一在二OO二年一月八日办理的委托公证书中，已给予了代理人王某以明确的授权，故根本不存在追不追认的问题。王某所行使的签约权，完全符合被上诉人一的授权，其后果当然应由被上诉人一承担。二、一审法院根据被上诉人二广天地公司的说法，认定王某与上诉人签订的《合同》中对房屋价格约定的目的是为了偷逃国家税金，纯属主观臆断，欠缺起码的法律事实和依据。仅凭被上诉人二的片面之词，即认定《合同》中房屋价格条款为无效条款，显失司法公正。三、上诉人从未出具过任何承诺书给被上诉人一，承诺支付所谓的尚欠房款（略）元。至于尚欠的6376元房款问题，由于上诉人己交二万元人民币给被上诉人二，扣除应交的6200元中介费用，余款足以缴交剩余房款。被上诉人一应径与被上诉人二自行结清。综上所述，上诉人认为一审法院在本案的事实认定与适用法律上均有错误。
被上诉人赖某某辩称，一、赖某某委托深圳市广天地房地产交易评估有限公司出售价格是实收（略）元。2002年1月7日，赖某某与广天地公司签订的出售物业代理合同约定的出售属于赖某某的物业--（略）实收价格为（略）元，该价款包含赖某某的购房款和装修款及物质折价款。按房地产中介操作惯例，赖某某在2002年1月7日与广天地签订的物业代理合同的基础上，全权委托广天地公司的业务员王某。赖某某委托王某是基于（略）元的委托价格，并非没有具体授权的全权委托，赖某某除了2002年1月7日与广天地公司的合同约定了物业价外，再没有委托任何人可以减价出售赖某某物业。二、上诉人与广天地公司委托购楼价格是（略）元。2002年1月7日，王某甲与广天地公司签订的委托购楼合同清晰地写明：王某甲自广天地公司代理销售的楼盘中购得位于（略）房地产，价格为（略）元。广天地公司与赖某某和上诉人签订委托售楼合同及委托购楼合同是在同一天，上诉人对所购物业是了解的，根本不存在事后对价格进行变更。三、上诉人已书面承诺支付余款。赖某某向广天地公司催讨房款时，上诉人王某甲于2002年3月1日向赖某某作出书面承诺：所购买鹏兴花园X栋X室之物业，已付业主（略）元，按合同价格待出证后一次性付清，如违约承担责任。四、广天地公司与上诉人王某甲2002年2月7日所签合同约定的价款无效。广天地公司作为房地产中介公司在没有得到委托人授权的情况下，根本无权与上诉人变更委托物业价格，广天地公司也不可能在未征得委托人意见的情形下擅自更改委托价格，2002年2月7日所签合同是为了在规划国土部门办理过户手续时偷逃国家税收，并非如上诉人所说是双方对原合同进行修改。综上所述，赖某某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人深圳市广天地房地产交易评估有限公司辩称：一、原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。《出售物业代理合同》及《委托购楼合同》是两个合法有效合同，反映三方真实意思表示，价格条款明确表示买卖双方对深圳市罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X号房的成交价为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，在签订《深圳市房地产买卖合同》过程中，买方无法提出任何证据说明卖方有变更价格的意思表示，签订合同后，卖方也不予追认。双方于2001年2月7日又签订《深圳市房地产买卖合同》规定成交价为人民币肆拾壹万柒仟贰佰捌拾肆元(￥（略）元)，显然违背三方真实意思表示。因此，原审人民法院认定双方成交价为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，判令上诉人清偿房款（略）元是正确的。二、本案房产成交价应为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，《深圳市房地产买卖合同》的价格条款为无效条款。1、三方所签《出售物业代理合同》及《委托购楼合同》是三方真实意思表示，对这两个合同的认定直到现在三方也没有任何异议，可以认为三方原来真实成交价为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)。2、广天地员工无权变更公司所签合同。作为一个公司员工，公司有明确具体的意思表示，其员工无权、也无理由会私下改变公司的意思表示，唯一使人比较信服的解释是员工屈从买方的要求把合同价格写低达到少交税，而该员工又缺少经验，没保留这方面的证据。3、对该房产真实成交价，买方十分清楚，在填写《深圳市房地产买卖合同》价格时，存在恶意，价格条款为无效。4、经深圳市房地产估价中心估价，所诉房产价格为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，且双方在委托广天地购房时，也确定成交价为人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，但事隔不到一个月，在没有影响房产下调的不利消息情况下，买卖双方又无明确合意变更该房产成交价，双方又非亲非故，卖方一下子把成交价降到这么低，不符合常理。5、在庭审过程中，上诉人提供证言前后矛盾，不能自圆其说。若按上诉人所说的人民币肆拾壹万柒仟贰佰捌拾肆元(￥（略）元)成交，那么其中介费应为人民币陆仟贰佰伍拾玖元(￥6259元)，但事实上上诉人是按人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)付中介费的。买方在支付了总共人民币肆拾叁万壹仟叁佰元(￥（略）元)后，上诉人仍写上一张证明，承诺待出证后付清余款，因此，上诉人所提供的证言，也说明当时成交价是人民币肆拾捌万元正(￥（略）元)，而不是人民币肆拾壹万柒仟贰佰捌拾肆元(￥（略）元)。三、广天地公司己履行自己义务，不应承担责任。广天地公司已按照合同规定及卖方赖某某意思，把位于罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X号房产转让给买方王某甲，亦根据合同规定及买方王某甲的意思把大部分房款及所欠房款承诺书交与卖方，已履行应尽的义务，因此，不应承担民事责任。综上所述，有关深圳市罗湖区莲塘鹏兴花园X栋X号房产买卖纠纷一案原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求上级人民法院能根据法律事实，驳回上诉人的上诉请求，以维护法律的公正。
本院经审理查明，原审法院查明的事实中被上诉人提供的由上诉人王某甲签名的《证明》即“王某甲书面承诺已付业主（略）元，按合同价余额待出证后一次性付清，如违约承担责任”的事实不清，二审调查中上诉人王某甲对该《证明》不予确认，但王某甲、赖某某及广天地公司均确认王某甲已向赖某某支付房款（略）元。一审法院查明的其他事实均无误。
本院认为，被上诉人广天地公司2002年1月7日与上诉人王某甲、被上诉人赖某某分别签订的《委托购楼合同》，《出售物业代理合同》，均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同条款履行。2002年1月8日赖某某签署了给广天地公司员工王某的委托书，该委托书是赖某某的真实意思表示，且经深圳市罗湖区公证处公证，合法有效，依据该委托书，2002年2月7日王某代赖某某与王某甲签订《深圳市房地产买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，该房屋买卖合同未违反法律法规的强制性规定，亦是合法有效的。基于赖某某与广天地公司的《出售物业代理合同》及授权委托，广天地公司员工王某与王某甲签订房屋买卖合同的行为是职务行为。至于在该买卖合同中将涉讼房屋的成交价格确定为人民币（略）元的问题，两被上诉人均称是王某甲为了偷逃税金，将实际成交价格人民币（略）元故意写低成人民币（略）元，该条款为无效条款，但因两被上诉人均没有证据证明这一点，为此两被上诉人的该理由不成立；一审法院采纳两被上诉人的意见，确认房屋买卖合同中房价为人民币（略）元的条款无效没有事实依据，是错误的，本院予以纠正，并确认该价格条款为有效条款。由于赖某某与广天地公司签订的《出售物业代理合同》中明确约定了由广天地公司以人民币48万元的价格出售赖某某拥有的房屋，广天地公司又无证据证明赖某某授权王某将出售房屋的价格降低至人民币（略）元，且赖某某对王某代理其与王某甲签订的房屋买卖合同中约定房屋成交价为（略）元的条款未进行追认，为此，王某擅自降低房屋出售价格的行为超越了代理权限，因王某的行为属职务行为，所以因房屋出售价格降低而给赖某某造成的损失人民币（略）元(（略）-（略）)应由广天地公司承担民事责任。本院在案件调查中因王某甲对广天地公司提供的由王某甲签名的《证明》不予认可，且在该《证明》中也未明确写明合同余额的数目，所以该《证明》不能证明王某甲欠赖某某的房款为（略）元；由于王某甲已支付赖某某房款（略）元，王某甲在与赖某某签订的房屋买卖合同中约定的房屋价格为（略）元，为此王某甲还应支付赖某某6484元。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人上诉理由成立，本院予以支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)及《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销(2002)深罗法房初字第X号民事判决。
二、由上诉人王某甲支付被上诉人赖某某房屋余款人民币6484元。
三、由被上诉人深圳市广天地房地产交易评估有限公司支付赖某某人民币（略）元。
四、驳回原审原告赖某某的其他诉讼请求。
以上第二、三判项应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则当双倍计付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费5922元，由王某甲负担592.2元，赖某某负担592.2元，深圳市广天地房地产交易评估有限公司负担4737.6元。(一、二审案件受理费已由分别由赖某某、王某甲预交，被上诉人广天地公司负担之数应迳付赖某某及王某甲，本院预收的案件受理费不予清退)。
本判决为终审判决。
审判长方志钢
代理审判员郭勇忠
代理审判员雷激
二○○三年三月十一日
书记员高洁
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