广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(1999)穗中法房初字第X号
原告(反诉被告)：广州市华信兴业经济发展有限公司(简称华信公司)。地址：广州市X路X号六楼。
法定代表人：郝某某，该公司总经理。
委托代理人：程根球，广东人民律师事务所律师。
委托代理人：郭某某，女，广东人民律师事务所律师助理。
被告(反诉原告)：广州生记餐厅(原名广某白云区X镇生记餐厅，简称生记餐厅)住所广州市X路X号。
法定代表人：卢某某，该餐厅经理。
被告(反诉原告)：广州生记大酒楼(简称生记大酒楼)，住所广州市X路X号1-X楼。
法定代表人：卢某某，该酒楼经理。
被告：卢某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东省番禺市人，广州生记餐厅经理，住（略）。
被告：广州市白云区同和经济发展公司(简称同和公司)，住所广州市X镇人民政府院内。
法定代表人：钟某某，该公司经理。
上列被告共同委托代理人：刘素霆，恒生律师事务所律师。
上列被告共同委托代理人：詹某某，男，恒生律师事务所律师助理。
原告华信公司与被告生记餐厅、生记大酒楼、卢某某、同和公司场地租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程根球律师、郭某某、被告的共同委托代理人詹某某到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告华信公司诉称：其司于1994年4月6日与被告签订一份《租赁合同》，由其司提供天河路X号一、二、三楼共1886平方米房屋给被告作酒楼使用，租赁期从1995年2月起共6年，每平方米租金共65元，三年后在原租金的基础上递增10％。合同签订后，双方依约履行了上述合同。但从1997年7月起，被告以经济困难为由拒付租金。卢某某是生记餐厅、生记大酒楼的投资者和实际经营者，是个人投资经营的个体经营户，现挂靠在同和公司，依法应对本案承担直接的法律责任。生记餐厅是合同签订者，生记大酒楼实际经营，同和公司作为主管部门，均应依法承担连带责任。请求解除《租赁合同》，被告将场地交回其司；被告卢某某、生记餐厅、生记大酒楼应将从1997年7月起至搬迁之日的欠租及滞纳金(按每日万分之五计)支付给原告；被告同和公司承担连带责任；本案受理费由被告承担。
被告生记餐厅和生记大酒楼共同答辩并反诉称：他们与华信公司签订《租赁合同》承租上述场地开办酒楼，接收场地后即投入约600万元进行装修，并向该公司支付80万元作协调各部门关系、领取营业执照、水电增容等工作费用，并向该公司支付配电工程款45万元。但该公司收款后一直拖延不办配电工程，导致他们多交水电费及管理费损失高达85.（略）万元，无法继续经营，故拒绝交租至今。为此，反诉请求华信公司退回公关费80万元，合同按金30万元，配电工程款45万元；赔偿水、电费及管理费损失85.（略）万元；折价赔偿其装修费损失(以评估为准)；双方所签订的合同无效；本案诉讼费由华信公司承担。如华信公司赔偿其损失，他们同意返还所欠租金的本数，但不同意支付滞纳金。
被告卢某某辩称：生记餐厅和生记大酒楼是依法成立的独立经济实体，他是上述企业的合法法定代表人，其本人不应成为本案被诉被告，本案的处理结果应由上述企业自身财产对外承担法律责任，不同意原告对他的诉讼请求。
被告同和公司辩称：其司在1991年1月21日已与生记餐厅结束管理关系，之前也没有收取管理费，即在该餐厅与华信签订合同之前，双方已脱离了关系。该餐厅注册资金已变为自有，且至今尚未停业，应以其自有财产向外承担责任。其司不应成为本案被告，不同意原告对其司的诉讼请求。
经审理查明：1994年4月6日，广州市华信贸易发展公司(简称华信贸易公司)作为甲方，生记餐厅作为乙方共同签订《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，约定乙方租赁上述办公楼面积约1680平方米作酒楼用途，租赁期限从1994年10月1日至2000年10月30日止共六年，每月租金为人民币1920元正，三年内租金保持不变，从1997年11月1日起，每年在当年租金金额上递增10％租金。先交30万元给甲方作押金，乙方必须在当月使用的10天内将当月的租金交清给甲方，逾期不交，按租金总额交付3％滞纳金交给甲方，三个月内不交租金，甲方有权提出终止本合同，收回本地方。乙方如因经营需要在甲方原有设施的基础上进行装修、改建、加建，必须征得甲方同意，才能动工，并应将有关图纸交甲方审查备案，乙方所进行的工程费用由乙方承担，合同期满后全部无条件归还甲方所有，乙方不得拆除，搬走(台、椅、厨房设备、音响电器、发电机、中央空调等除外)。甲方提供的场地应土建完成验收合格后，才交给乙方进行装修，甲方并协同乙方办理酒楼的有关防火、防疫、环保等一切报建手续。乙方在租赁期间，须增加用电负荷及使用的水、电费用，由乙方支付。如甲方违约，应负责赔偿乙方的全部投资费用，并赔偿乙方经济损失，如乙方违约已交租金不予退回，并应赔偿甲方的经济损失，甲方对乙方在租赁房屋内的财产有留置权。上述合同签订后，生记餐厅向华信贸易公司支付了按金合计30万元。随后，同和公司向工商部门申请在上址房屋组建生记大酒楼，X年X月X日生记大酒楼领取了企业法人营业执照，由生记餐厅的法定代表人卢某某担任生记大酒楼的法定代表人。上述场地由生记大酒楼经营，但水、电费及管理费则由岗顶酒店收取，且单价高于物价局统一规定的标准，华信贸易公司与生记餐厅在租赁合同中并没有约定水、电费的具体交付标准。华信贸易公司曾于1994年10月20日收取了生记餐厅支付的配电工程款45万元。1996年3月15日，华信贸易公司与原告签订《协议书》，约定从1996年3月1日起，华信贸易公司的全部资产和债权债务由原告承接，而与生记餐厅签订的上述租赁合同中的全部权利和义务由原告继续履行。随后，华信贸易公司获准注销，由原告代其履行上述租赁合同，对于出租方的实际变更，生记餐厅没有异议，被告生记餐厅也向原告交纳租金至1997年6月底。由于生记餐厅认为原告收取配电工程款后一直不办理有关的用电负荷增容手续，致使其交纳高额费用，双方对此达不成一致意见，故从1997年7月1日起停止向原告交纳租金，由此产生纠纷。
经查：生记餐厅租用的场地应落在本市X路X号。该房屋用地在1983年11月22日由沙河公社石牌大队取得《国家建设征用土地通知书》，1984年4月20日取得《同意使用土地通知书》。1998年11月25日，广州市天河区石牌经济发展公司出具《证明》称上述房屋属其司所有，已全权授权原告负责出租事项。而广州市天河区人民政府石牌街道办事处在本案庭审期间则出具证明称，原石牌大队名义签订的合同由石牌三骏企业集团属下的石牌经济发展公司负责履约。原告在庭审中承认上述房屋至今尚未取得房产证，也无法提供上述房屋合法报建的任何材料及证据。原告称收取生记餐厅配电工程款45万元已全部用于酒楼用电工程，但没有提供任何证据予以证实。生记大酒楼称向原告交纳公关协调费80万元，却没能提供任何付款凭证，原告不予承认。另生记大酒楼称对高价水电费问题，曾先后于1998年8月20日、9月14日向原告发出函件提出意见，因两函件均没有原告签收，故原告否认收过上述函件。据工商部门档案记载，生记餐厅在开办时资金来源为主管部门拨款，而在1994年变更为企业自有资金50万元。而生记大酒楼的注册资金则为企业自筹。两者经济性质均为集体，是独立核算、自负盈亏的企业。
在本院审理期间，本院于1999年5月19日委托广东省南粤房地产评估事务所对生记大酒楼的装修及资产进行了评估，该所于同年]0月20日向本院提交了评估报告。其中生记餐厅在1999年6月15日至7月1日进场进行部分翻新装修，其中1999年6月15日前的装修项目重置成新价值为人民币（略）.28元，1999年6月15日后的装修项目重置成新价值人民币（略）.86元，当事人存在争议项目重置成新价值人民币5569.20元，合计人民币（略）.34元；固定资产及在用低值易耗品的评估值为人民币（略）元。生记餐厅及生记大酒楼认为原告是知道其投资装修，且原告出租的场地是违章建筑，现处于停止经营状态，他们已履行租赁合同多年，本身并没有过错，造成合同无效是因为原告隐瞒了场地是违章建筑这一事实，责任全在原告方，故要求原告承顶全部装修，只同意清交欠租至1999年7月止，不同意交租至迁出之日，并坚持其他反诉请求。原告否认被告的上述装修经其同意，并认为对其没有任何用途，不同意承顶，并坚持原来的诉讼请求。
本院认为：本市X路X号房屋至今尚未取得合法产权证，原告也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，原华信贸易公司及原告将该屋出租给被告生记餐厅使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，应属无效。造成合同无效，双方均有过错。由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任。原告华信公司作为华信贸易公司债权债务承接人，现原告要求收回场地，本院予以支持。被告生记餐厅作为原承租人，对原双方约定的租金标准没有异议，在将上述场地退还给华信公司之前，应按原双方约定的标准，向原告交纳占用房屋期间的房屋使用金，直到该餐厅与生记大酒楼迁出上述场地之日止。被告生记餐厅和生记大酒楼只同意交费至1999年7月，不同意交费至迁出之日，理由不足，不予支持。被告生记餐厅已交纳的保证金30万元，可与上述欠费抵扣，原告不再退回。被告生记大酒楼作为上述场地的实际经营使用者，应对被告生记餐厅所欠的房屋使用金，承担连带清偿责任。被告卢某某、同和公司既非上述场地的承租人，也非使用者，原告要求被告卢某某返还所欠使用金，并由同和公司承担连带连带责任，依法无据，不予采纳。上述合同无效，不受法律保护，原告请求被告计付所欠费用的滞纳金，没有合法依据，本院不予支持。鉴于上述场地被告生记餐厅和生记大楼楼已装修使用多年，原约定的使用年限即将届满而双方已产生诉讼时，被告生记餐厅和生记大酒楼仍对上述场地进行装修及翻新，因此而扩大了损失，两被告对此应自行承担责任。对固定资产及在用物品，应自行处理。现有装修物能够拆除的，应自行拆除，但不得损坏房屋结构。因原告违反租赁政策将上址场地出租给被告生记餐厅，本身也有过错，应承担相应的过错责任。被告生记餐厅原装修工程中的给、排水及消防工程，原告在收回场地后仍可使用，该部分工程经折旧为人民币（略）.76元，原告应予承顶，对于其余装修可作为损失，由原告酌情补偿30万元，其余损失由生记餐厅承担。被告生记餐厅和生记大酒楼要求原告按装修评估报告进行全额承顶，理由不充分，本院不予支持。被告生记餐厅已交纳配电工程款45万元，但生记大酒楼一直使用岗顶酒店所接的水、电，原告并没有为两被告向供水、供电部门正常缴费设置自用水、电表，也没有充分证据证实已用该款改变了原有供电配置，两被告反诉要求华信公司退还该款，理由充分，应予支持。原告作为华信贸易公司债权债务承接人，应负责将该款退还给被告生记餐厅。至于被告生记餐厅和生记大酒楼反诉请求华信公司退还其多交纳的水、电费及管理费一节，因该费用是两被告根据与岗顶酒店约定的标准，向该酒店自行交纳，该部分费用标准既不是华信公司制定，也不是华信公司收取的费用，两被告反诉请求华信公司退费，并支付滞纳金，理据不足，不予支持。此外，两被告至今未能提供任何证据证实其已向华信公司支付了公关协调费80万元，现反诉请求华信公司退还该款，依法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定，并参照《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第(一)项的规定，判决如下：
一、原广州市华信贸易发展公司与生记餐厅于1994年4月6日签订《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》无效；
二、被告生记餐厅和生记大酒楼应自本判决发生法律效力之日起一个月内，将本市X路X号房屋一、二、三楼原使用场地交还给原告华信公司；
三、被告生记餐厅应在本判决发生法律效力之日起10日内，将从1997年7月1日起至2000年3月31日未交纳的房屋使用金(其中1997年7月1日起至1997年10月31日止，每月按（略）元计交；从1997年11月1日起至1998年10月31日止，每月按（略）元计交；从1998年11月1日起至1999年10月31日止，每月按（略）元计交；从1999年11月1日起至2000年3月31日止，每月按（略）元计交)支付给原告华信公司。在生记餐厅、生记大酒楼迁出上述场地之日，被告生记餐厅应将从2000年4月1日起至迁出之日止的房屋使用金，按每月（略）元计付给原告华信公司。被告生记餐厅已交纳的保证金30万元，原告不予退回，与上述欠费相抵扣；
四、被告生记大酒楼对被告生记餐厅应承担的上述债务承担连带清偿责任；
五、原告华信公司应自本判决发生法律效力之日起一个月内，退还被告生记餐厅配电工程款45万元；同时，支付装修补偿费30万元及装修承顶费（略）.76元给被告生记餐厅和生记大酒楼。
六、驳回原告华信公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告生记餐厅和生记大酒楼的其他反诉请求。
本案诉讼费（略）元(原告已预付)由原告华信公司负担7580远，被告生记餐厅负担（略）元。本案反诉费（略）元(被告生记餐厅已预付)由原告华信公司负担6302元，被告生记餐厅负担（略）元。评估费（略）元(被告生记餐厅已预付)由原告负担2585元，被告生记餐厅负担（略）元。原告多付的（略）元及被告多付的8887元均不退回，两款相抵扣后，原告多付的6273元，由被告生记餐厅在还款时迳付给原告华信公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长黄海珠
代理审判员张汉华
代理审判员杨晓航
二○○○年四月十日
书记员徐华斌
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