广东省高级人民法院
民事判决书
(2000)粤高法民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)：广州生记大酒楼(简称生记大酒楼)。地址：广州市X路X号1-X楼。
法定代表人：卢某某，经理。
上诉人(原审被告、反诉原告)：广州生记餐厅(原名广某白云区X镇生记餐厅，简称生记餐厅)。地址：广州市X路X号。
法定代表人：卢某某，经理。
上列上诉人的共同委托代理人：李祖荫，广州经纶律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：广州市华信兴业经济发展有限公司(简称华信公司)。地址：广州市X路X号六楼。
法定代表人：郝某某，总经理。
委托代理人：程根球，广东人民律师事务所律师。
委托代理人：曾某，女，广东人民律师事务所律师助理。
原审被告：卢某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东省番禺市人，住（略）。
原审被告：广州市白云区同和经济发展公司(简称同和公司)。地址：广州市X镇人民政府院内。
法定代表人：钟某某，经理。
上诉人生记餐厅、生记大酒楼因场地租赁纠纷一案，不服广州市中级人民法院(1999)穗中法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认为：广州市X路X号房屋至今尚未取得合法产权证，华信公司也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，原华信贸易公司及华信公司将该屋出租给生记餐厅使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，应属无效。造成合同无效，双方均有过错。由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任。华信公司作为华信贸易公司债权债务承接人，现华信公司要求收回场地，本院予以支持。生记餐厅作为原承租人，对原双方约定的租金标准没有异议，在将上述场地退还给华信公司之前，应按原双方约定的标准，向华信公司交纳占用房屋期间的房屋使用金，直到该餐厅与生记大酒楼迁出上述场地之日止。生记餐厅和生记大酒楼只同意交费至1999年7月，不同意交费至迁出之日，理由不足，不予支持。生记餐厅已交纳的保证金30万元，可与上述欠费相抵扣，华信公司不再退回。生记大酒楼作为上述场地的实际经营使用者，应对生记餐厅所欠的房屋使用金，承担连带清偿责任。卢某某、同和公司既非上述场地的承租人，也非使用者，华信公司要求卢某某返还所欠使用金，并由同和公司承担连带责任，依法无据，不予采纳，上述合同无效，不受法律保护，华信公司请求生记餐厅和生记大酒楼计付所欠费用的滞纳金，没有合法依据，本院不予支持。鉴于上述场地生记餐厅和生记大酒楼已装修使用多年，原约定的使用年限即将届满而双方已产生诉讼时，生记餐厅和生记大酒楼仍对上述场地投资进行装修及翻新，因此而扩大了损失，生记餐厅和生记大酒楼对此应自行承担责任。对固定资产及在用物品，应自行处理。现有装修物，能够拆除的，应自行拆除，但不得损坏房屋结构。因华信公司违反租赁政策将上址场地出租给生记餐厅，本身也有过错应承担相应的过错责任。生记餐厅原装修工程中的给、排水及消防工程，华信公司在收回场地后仍可使用，该部分工程经折旧为人民币（略）.76元，华信公司应予承顶，对于其余装修可作为损失，由华信公司酌情补偿30万元，其余损失由生记餐厅承担。生记餐厅和生记大酒楼要求华信公司按装修评估报告进行全额承顶，理由不充分，本院不予支持，生记餐厅已交纳配电工程款45万元，但生记大酒楼一直使用岗顶酒店所接的水、电，华信公司并没有为生记大酒楼和生记餐厅向供水、供电部门正常缴费设置自用水、电表，也没有充分证据证实已用该款改变了原有供电配置，生记餐厅和生记大酒楼反诉要求华信公司退还该款，理由充分，应予支持。华信公司作为华信贸易公司债权债务承接人应负责将该款退还给生记餐厅。至于生记餐厅和生记大酒楼反诉请求华信公司退还其多交纳的水、电费及管理费一节，因该费用是生记餐厅和生记大酒楼根据与岗顶酒店约定的标准，向该酒店自行交纳，该部分费用标准既不是华信公司制定，也不是华信公司收取的费用，生记餐厅和生记大酒楼反诉请求华信公司退费，并支付滞纳金，理据不足，不予支持。此外，生记餐厅和生记大酒楼至今未能提供任何证据证实其已向华信公司支付了公关协调费80万元，现反诉请求华信公司退还该款，依法无据，不予支持。据此，广州市中级人民法院于2000年4月10日作出(1999)穗中法房初字第X号民事判决，判决如下：(一)原广州市华信贸易发展公司与生记餐厅于1994年4月6日签订《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》无效；(二)生记餐厅和生记大酒楼应自本判决发生法律效力之日起一个月内，将本市X路X号房屋一、二、三楼原使用场地交还给华信公司；(三)生记餐厅应在本判决发生法律效力之日起10日内，将从1997年7月1日起至2000年3月31日未交纳的房屋使用金(其中1997年7月1日起至1997年10月31日止，每月按（略）元计交；从1997年11月1日起至1998年10月31日止，每月按（略）元计交；从1998年11月1日起至1999年10月31日止，每月按（略）元计交；从1999年11月1日起至2000年3月31日止，每月按（略）元计交)支付给华信公司。在生记餐厅、生记大酒楼迁出上述场地之日，生记餐厅应将从2000年4月1日起至迁出之日止的房屋使用金，按每月（略）元计付给华信公司。生记餐厅已交纳的保证金30万元，华信公司不予退回，与上述欠费相抵扣；(四)生记大酒楼对生记餐厅应承担的上述债务，承担连带清偿责任；(五)华信公司应自本判决发生法律效力之日起一个月内，退还被告生记餐厅配电工程款45万元，同时支付装修补偿费30万元及装修承顶费（略）.76元给生记餐厅和生记大酒楼；(六)驳回华信公司的其他诉讼请求；(七)驳回生记餐厅和生记大酒楼的其他反诉请求。
生记餐厅、生记大酒楼不服上述一审判决，向本院提起上诉称：1．造成本案合同无效，直接过错责任在于华信公司，其司应负一切法律责任和经济赔偿责任；2．由于华信公司违法出租房屋，对其违法行为不能按租金论处，要求追索所交纳的租金（略）.70元及利息（略）.59元；3．因华信公司的过错，致使生记大酒楼投入600多万元的装修及配电等投入，却无法正常经营，请求除按评估报告评估的总值285万元赔偿生记大酒楼的经济损失外，还应赔偿低值易耗损失63.60万元，按金损失30万元和违约金60万元；4．由于华信公司的过错，导致所租房屋没有正常的水电供应，致使生记大酒楼多交纳水费、电费、管理费及其利息总计（略）.66元；5．由于华信公司的过错，致使生记大酒楼投资装修及翻新、扩大了损失，请求按装修、翻新工程结算单计算其实际损失；6．生记大酒楼投入公关开办费80万元，有现场录音为证，一审不予认定，不合理；7．生记餐厅和生记大酒楼是依法成立的两个独立的经济实体，生记餐厅不应负连带责任，由于一审判决责任不分，显失公平，请求撤销原判决，依法改判。
经审理查明：1994年4月6日，广州市华信贸易发展公司(简称华信贸易公司)作为甲方，生记餐厅作为乙方，双方共同签订一份《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，约定生记餐厅租赁华信贸易公司的办公楼面积约1680平方米作为开办酒楼的场地，租赁期限从1994年10月1日至2000年10月30日止共六年，每月租金为人民币1920元正，叁年内租金保持不变，从1997年11月1日起，每年在当年租金金额上递增10％租金。先交30万元给华信贸易公司作押金，生记餐厅必须在当月使用的10天内将当月的租金交清给华信贸易公司，逾期不交，按租金总额交付3％滞纳金，三个月内不交租金，华信贸易公司有权提出终止本合同，收回出租场地，生记餐厅如因经营需要在华信贸易公司原有设施的基础上进行装修、改建、加建，必须征得华信贸易公司同意，才能动工，并应将有关图纸交华信贸易公司审查备案，生记餐厅所进行的工程费用由生记餐厅承担，合同期满后全部无条件归还华信贸易公司所有，生记餐厅不得拆除、搬走(台、椅厨房设备、音响电器、发电机、中央空调等除外)。华信贸易公司提供的场地应完成土建验收合格后，才交给生记餐厅进行装修，华信贸易公司并协同生记餐厅办理酒楼的有关防火、防疫、环保等一切报建手续，生记餐厅在租赁期间，须增加用电负荷及使用的水、电费用，由生记餐厅支付。如华信贸易公司违约，应负责赔偿生记餐厅的全部投资费用，并赔偿生记餐厅经济损失，如生记餐厅违约，已交租金不予退回，并应赔偿华信贸易公司的经济损失，华信贸易公司对生记餐厅在租赁房屋内的财产有留置权。上述合同签订后，生记餐厅向华信贸易公司支付了按金合计30万元。随后，同和公司向工商部门申请在上址房屋组建生记大酒楼，X年X月X日生记大酒楼领取了企业法人营业执照，由生记餐厅的法定代表人卢某某担任生记大酒楼的法定代表人。上述场地由生记大酒楼经营，但水、电费及管理费则由岗顶酒店收取，且单价高于物价局统一规定的标准，华信贸易公司与生记餐厅在租赁合同中并没有约定水、电费的具体交付标准。1994年10月20日，华信贸易公司收取了生记餐厅支付的配电工程款45万元。1996年3月15日，华信贸易公司与华信公司签订《协议书》，约定从1996年3月1日起，华信贸易公司的全部资产和债权债务由华信公司承接，而与生记餐厅签订的上述租赁合同中的全部权利和义务由华信公司继续履行。随后，华信贸易公司获准注销，由华信公司代其履行上述租赁合同，对于出租方的实际变更，生记餐厅没有异议，生记餐厅也改向华信公司交纳租金至1997年6月底。由于生记餐厅认为华信公司收取配电工程款后一直不办理有关的用电负荷增容手续，致使其交纳高额费用，双方对此达不成一致意见，故从1997年7月1日起停止向华信公司交纳租金，由此产生纠纷。华信公司于1999年7月2日向广州市中级人民法院提起诉讼请求解除《租赁合同》，由卢某某、生记餐厅、生记大酒楼支付从1997年7月起至搬迁之日止的欠租及滞纳金(按每日万分之五计)给其司，同和公司对返还上述款项承担连带责任，并由生记大酒楼交还场地，本案受理费由对方承担。生记餐厅和生记大酒楼在一审过程中提出反诉请求，认为双方所签订的合同无效，要求华信公司退回公关费80万元，合同按金30万元、配电工程款45万元，赔偿水、电费及管理费损失85.（略）万元，折价赔偿其装修费损失(以评估为准)，本案诉讼费由华信公司承担。
另查明：生记餐厅租用的场地位于广州市X路X号。该房屋用地由沙河公社石牌大队于1983年11月22日取得《国家建设征用土地通知书》，1984年4月20日取得《同意使用土地通知书》。1998年11月25日，广州市天河区石牌经济发展公司出具《证明》称上述房屋属其司所有，已全权授权原告负责出租事项，而广州市天河区人民政府石牌街道办事处在本案庭审期间则出具证明称，原石牌大队名义签订的合同由石牌三骏企业集团属下的石牌经济发展公司负责履约。华信公司在庭审中承认上述房屋至今尚未取得房产证，也无法提供上述房屋合法报建的任何材料及证据，华信公司称其收取生记餐厅的配电工程款45万元已全部用于酒楼用电工程，但没有提供任何证据予以证实。生记大酒楼称向华信公司交纳公关协调费80万元，却没能提供任何付款凭证，华信公司予以否认。另生记大酒楼称对高价水电费问题，曾某后于1998年8月20日、9月14日向华信公司发出函件提出意见，因两函件均未经华信公司签收，故该公司否认收过上述函件。据工商部门档案记载，生记餐厅在开办时资金来源为主管部门拨款，而在1994年变更为企业自有资金50万元。生记大酒楼的注册资金则为企业自筹。两者经济性质均为集体，是独立核算、自负盈亏的企业。在本案一审审理期间，原审法院于1999年5月19日委托广东省南粤房地产评估事务所对生记大酒楼的装修及资产进行了评估，该所于同年10月20日提交了评估报告，评估认为：生记餐厅在1999年6月15日至7月1日进场进行部分翻新装修，其中1999年6月15日前的装修项目重置成新价值为人民币（略）.28元，其中给、排水及消防工程，经折旧后价值为人民币（略）.76元，1999年6月15日后的装修项目重置成新价值人民币（略）.86元，当事人存在争议项目重置成新价值人民币5569.20元，合计人民币（略）.34元，固定资产及在用低值易耗品的评估值为人民币（略）元。在本案一、二审的审理过程中，生记餐厅及生记大酒楼均认为华信公司隐瞒了租赁房屋是违章建筑的事实，要求华信公司承担合同无效的全部责任，并承顶全部装修。华信公司坚持认为原合同已约定装修费用全部由生记餐厅自行负担，且该合同约定的履行期即将届满，房屋的装修对其没有任何用途，不同意承顶。
本院认为：因华信公司承认广州市X路X号办公楼是华信公司从石牌村沙河大队租赁的房屋，该房屋至今尚未取得合法的所有权证，华信公司也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，故华信贸易公司不具备出租该房屋的资格，其与生记餐厅签订的《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》违反了房屋租赁的有关规定，双方所签订的该房屋租赁合同依法应确认为无效。华信贸易公司违反法律规定出租该房屋有过错，生记餐厅在租赁该房屋时，不审查该房屋的产权状况，造成合同无效，亦有过错。由此而造成的损失，双方均应承担相应的责任，生记餐厅和生记大酒楼要求由华信公司承担全部法律责任和经济责任的上诉请求，依据不足，不予支持。华信公司作为华信贸易公司权利义务的承担者，依法应对华信贸易公司的债权债务予以承接，应承担上述无效合同的法律后果，现华信公司要求收回场地，符合法律规定，应予许可。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉认为华信公司违法出租房屋，不能按照租金标准支付费用等的问题。因该租赁合同虽然依法应确认无效，但生记餐厅作为租赁合同约定的承租人，在该合同签订后已实际使用房屋多年，且对双方约定的租金标准没有异议，故生记餐厅应按双方约定的标准，向华信公司交纳占用房屋期间的房屋使用金，直到该餐厅与生记大酒楼迁出上述场地之日止，生记餐厅和生记大酒楼认为华信公司违法出租房屋，不能按照租金标准支付费用，要求追索已支付的租金（略）.70元及利息（略）.59元，理据不足，不予支持。生记餐厅已交纳的保证金30万元，可与上述欠费相抵扣，华信公司不再退回，生记餐厅和生记大酒楼上诉要求华信公司赔偿该30万元的按金损失，依据不足，不予支持。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉认为生记餐厅不负连带责任的问题。因生记餐厅和生记大酒楼均具有独立的法人资格，但生记餐厅作为房屋租赁合同的签约方和履约方，在该租赁合同依法被确认无效后，应承担支付上述房屋使用金的责任，生记大酒楼作为上述场地的实际经营使用者，生记餐厅和生记大酒楼均同意由生记大酒楼承担生记餐厅的全部义务，而华信公司对生记餐厅和生记大酒楼一并承担责任无异议，故生记大酒楼应对生记餐厅所欠的房屋使用金承担连带清偿责任，生记餐厅和生记大酒楼认为生记餐厅不负连带责任的上诉请求，理据不足，不予支持。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉主张由华信公司承顶生记大酒楼全部装修损失等的问题。鉴于上述场地生记餐厅和生记大酒楼已装修使用多年，距原约定的使用年限即将届满，双方已产生诉讼时，生记餐厅和生记大酒楼仍对上述场地进行投资装修及翻新，因此扩大了损失，对此损失应由生记餐厅和生记大酒楼自行承担责任。生记餐厅和生记大酒楼上诉要求华信公司承担该损失，依据不足，不予采纳。对于生记餐厅和生记酒楼的装修投入，经评估，在1999年6月15日前的装修项目重置成新价为275.（略）万元，因华信公司违反租赁政策将上址场地出租给生记餐厅，本身也有过错应承担相应的过错责任。生记餐厅原装修工程中的给、排水及消防工程，华信公司在收回场地后仍可使用，该部分工程经折旧为人民币（略）.76元，由华信公司全额承顶。因生记大酒楼直到2000年6月才停止经营，原审考虑到生记餐厅和生记大酒楼距原约定的使用期即将届满前，一直在使用上述装修物，判决华信公司酌情补偿30万元给生记餐厅，其余装修可作为损失由生记餐厅承担并无不当，生记餐厅和生记大酒楼要求华信公司按装修评估报告进行全额承顶，要求华信公司按评估总价值285万元赔偿其损失，理由不充分，本院不予支持。生记餐厅和生记大酒楼对于固定资产及在用物品，应自行处理。现有装修物，包括空调工程等能够拆除的，应自行拆除，但不得损坏房屋结构。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉主张华信公司支付违约金的问题。因双方租赁合同无效，生记餐厅和生记大酒楼要求华信公司支付60万元的违约金，亦于法无据，本院不予支持。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉请求华信公司退还其多交纳的水、电费及管理费的问题。因双方在合同中对水、电费用的价格也没有约定，生记大酒楼使用岗顶酒店水、电所产生的费用是生记餐厅和生记大酒楼根据其与岗顶酒店约定的标准，向该酒店自行交纳，该部分费用标准既不是华信公司制定，也不是华信公司收取的费用，生记餐厅和生记大酒楼上诉请求华信公司支付生记大酒楼多交的水费、电费、管理费及其利息（略）.66元，理据不足，不予支持。
关于生记餐厅和生记大酒楼上诉主张华信公司返还80万元公关协调费的问题。因生记餐厅和生记大酒楼至今未能提供包括付款凭证或收据等在内的能够证实其已向华信公司实际支付了80万元公关协调费的证据，生记餐厅和生记大酒楼的法定代表人卢某某亦承认支持生记餐厅和生记酒楼该上诉请求的录音资料是在未经华信公司原法定代表人同意的情况私下录音取得，而依照有关规定，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案的依据，未经对方当事人同意私自录制的谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用，故生记餐厅和生记大酒楼现上诉请求华信公司退还该款，依法无据，不予支持。
综上所述，生记餐厅和生记大酒楼的上诉请求均不成立，原审判决事实清楚，适用法律正确，责任分担得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费（略）元由生记餐厅、生记大酒楼共同负担。
本判决为终审判决。
审判长刘清松
审判员彭仕泉
审判员万季明
二○○○年八月十八日
书记员王冬洁
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