上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告）南京军区空军上海新华一村离职干部休养所。
法定代表人牛某某，所长。
委托代理人高树声，上海市树声律师事务所律师。
委托代理人涂红全，上海市树声律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海和平企业（集团）有限公司。
法定代表人周某某，董事长
委托代理人潘某某，该公司员工。
委托代理人陈某某，该公司员工。
上诉人南京军区空军上海新华一村离职干部休养所（以下简称空军干休所）、上诉人上海和平企业（集团）有限公司（以下简称和平公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2005）虹民三（民）初字第X号民事判决，分别向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，空军干休所的委托代理人高树声、涂红全，和平公司的委托代理人潘某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1996年12月20日，空军干休所与和平公司（原名上某和平汽车销售公司）签订租房合同，将中山北一路X弄内新华大楼东侧二楼租借给和平公司用于开办上海禾平大酒店，租赁期限自1997年1月1日起至2011年12月31日止，面积452平方米，年租金人民币22万元（以下币种均为人民币），和平公司如拖欠租金6个月以上空军干休所有权终止合同收回房屋。1997年6月17日，双方又签订租房合同一份，约定将中山北一路X号新华大楼东侧三楼租借给和平公司使用，面积453平方米，年租金30万元。1999年4月22日，双方签订调整房屋租金的补充协议一份，约定因市X路等原因，自1999年1月开始将原二、三楼年租金从合计52万元调整为合计30万元。2000年1月10日，双方签订关于变更合同部分内容的协议一份，约定三楼的租赁期限与二楼相同，二、三楼年租金从30万元调整为1999年和2000年各20万元，2001年的租金届时再作协商，未另签协议的，按原始合同执行。之后，空军干休所、和平公司双方未就租金签订过变更协议。
2001年1月起，因和平公司拖欠应交纳的租金，空军干休所分别于2001年12月、2002年9月、2003年5月、2003年12月用挂号信及传真发函催讨，2004年曾向上海市虹口区人民法院起诉，后撤诉。2004年（原审笔误为2005年）5月9日，和平公司在给空军干休所的回函第五点表明“有关再转租租金及我司叁年未付租金事宜，待双方审核清帐确认后再择日面谈、商榷”。空军干休所并持有（空）房租字第X号军队房地产租赁许可证。
2004年4月22日，空军干休所向和平公司发出收回禾平饭店函，内容：因需对营院进行全面改建，将和平公司租赁的二、三楼收回三年，时间自2004年7月1日至2007年6月30日止，期满后将全部归还禾平大酒店继续履行未到期合同，收回期间停缴房租，所发生的一切费用由空军干休所承担。同年5月9日，和平公司回函：同意回租三年，包括酒店设备和所有相关设施，原合同租期顺延三年。同年6月15日，空军干休所再次致函给和平公司：现将暂收回两层楼有关事项明确如下，6月20日交还我所，折旧费每年10万元，各种补偿费用每年5万元，所欠2001年－2004年租金总计98.25万元，考虑2003年非典影响免去13.25万元，现应付85万元。同日，和平公司复函：同意回租三年，要求补贴鱼缸费20万元，回租期间补贴费用每年30万元，免去2003年全年租金。2005年2月双方再次协商上述事项，但仍未达成协议。双方均确认系争房屋于2004年9月由空军干休所收回使用。
2005年10月，空军干休所诉至法院，以和平公司自2001年6月起开始欠付租金为由，要求解除双方签订的租赁合同，和平公司支付租金88万元（空军干休所起诉要求和平公司支付租金93万元，审理中空军干休所同意扣除5万元的老干部用餐费）及相应滞纳金。
原审审理中，和平公司辩称，其自2001年6月以后未付租金，是因空军干休所未开收据及餐费冲抵租金没核帐，且催讨租金的诉讼时效大部分已过；其于2004年9月将所租赁房屋交还空军干休所，是双方协商回租给空军干休所三年，回租期满后合同应继续履行。和平公司同意时效内的房租在扣除餐费后支付，不同意空军干休所其余诉请。
原审法院认为，本案双方当事人签订的租房合同及补充协议系真实意思表示，应认定有效，双方当事人理应按照合同约定履行。和平公司使用空军干休所房屋应按时支付合同约定的租金，其以空军干休所未开收据和诉讼时效已丧失而拒付租金，与本案已经查明的事实不符，法院不予采信。空军干休所虽在2004年6月15日信函中有“考虑2003年非典影响免去13.25万元”的表述，但属于解决回租事项的要约行为，现空军干休所要求支付自2001年6月起至2004年6月30日止的租金88万元，并无不当。因合同中双方并无违约金的约定，故空军干休所要求按年5％支付违约金的诉请不妥，和平公司拖欠租金违约，应支付给空军干休所银行同期逾期贷款利息。关于合同应否予以解除，和平公司拖欠空军干休所租金属违约行为，按照双方合同约定租金迟付6个月，空军干休所有权终止合同。但综观本案实际情况，空军干休所与和平公司之间多次就租赁场地的回租事项进行书面协商，虽然最后没有达成一致意见，但在租赁合同尚未到期的情况下，和平公司即于2004年9月将承租的房屋交还空军干休所，双方也未对房屋装潢、设施等进行处理，且空军干休所在提起诉讼前从未通知和平公司因其拖欠租金违约，要求解除合同，因此，系争房屋目前由空军干休所使用，并非是基于租赁合同已经解除的条件下所为。和平公司关于回租的抗辩理由成立，空军干休所现在要求解除合同，不应支持。原审法院据此判决：一、被告上海和平企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起15日内支付给原告南京军区空军上海新华一村离职干部休养所自2001年6月起至2004年6月30日止的租金88万元；二、被告上海和平企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起15日内支付给原告南京军区空军上海新华一村离职干部休养所自2001年6月起至实际清偿日止按欠付租金计算的银行同期逾期贷款利息；三、原告南京军区空军上海新华一村离职干部休养所要求解除与被告上海和平企业（集团）有限公司签订的本市X路X－X号新华大楼东侧二、三楼租房合同的诉讼请求不予支持。
判决后，空军干休所与和平公司均提出上诉。空军干休所认为，其与和平公司的租赁合同约定，拖欠租金超过半年以上，其即有权终止合同，而和平公司已连续拖欠租金达4年之久，其行使约定解除权应当得到法院支持，原审就此所作判决不当，要求依法改判。
和平公司则坚持其原审中的辩称意见，并认为原审判决确定的金额有误，要求依法改判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。
本院二审审理中，空军干休所表示，其对和平公司所欠2001年租金仅主张该年度下半年租金，金额为15万元，不再主张原审判决确定的18万元。
本院认为，本案系争的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，其效力应予认定，双方均应按约履行。和平公司使用空军干休所的房屋，理应按照约定标准支付租金，在逾期付款的情况下还应支付相应的滞纳金，空军干休所要求和平公司支付拖欠的租金以及滞纳金的合理部分，可获支持；空军干休所要求解除系争租赁合同的诉请，与和平公司基于空军干休所的回租要求主动撤离租赁场地的事实不符，且空军干休所以和平公司自2001年1月至2004年6月连续欠租超过6个月为由主张解除合同，也因未在自2004年7月开始的为期1年的合理期限内提出主张，其合同解除权已消灭，因此，空军干休所的此节诉请，难获支持。原审法院就此所作判决并无不当，本院应予维持。空军干休所以回租协议未达成、其依法行使合同解除权应获支持为由，坚持要求解除合同，与前述查明的事实不符，其上诉理由不能成立。和平公司以空军干休所未开收据、所欠部分租金的诉讼时效已经过并且租金金额计算有误为由，要求依法改判，也与本案查明的事实相悖，其上诉理由亦不能成立。空军干休所自愿将所主张的2001年租金由18万元减至15万元，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，本院予以照准。综上，空军干休所与和平公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2005）虹民三（民）初字第X号民事判决第二、第三项；
二、变更上海市虹口区人民法院（2005）虹民三（民）初字第X号民事判决第一项为：上海和平企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起15日内支付给南京军区空军上海新华一村离职干部休养所自2001年6月起至2004年6月30日止的租金85万元。
一审案件受理费（略）.38元，由南京军区空军上海新华一村离职干部休养所负担1194.38元，上海和平企业（集团）有限公司负担（略）元；二审案件受理费15,194.38元，由南京军区空军上海新华一村离职干部休养所与上海和平企业（集团）有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员李虎
代理审判员张志煜
二○○六年八月十五日
书记员邱静静
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