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蔡某诉上海富得世纪投资有限公司商品房预售合同纠纷案

时间:2006-05-24  当事人:   法官:   文号:(2006)沪二中民二(民)终字第994号

上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审原告)蔡某,女。

委托代理人于德华,上海市普陀区长风法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告)上海富得世纪投资有限公司。

法定代表人徐某,董事长。

委托代理人曹晖,上海中汇律师事务所律师。

委托代理人王羽中,上海中汇律师事务所律师。

上诉人蔡某因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2004)静民一(民)初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人蔡某及其委托代理人于德华、被上诉人上海富得世纪投资有限公司(以下简称富得投资公司)之委托代理人曹晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,2003年5月2日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份,约定:原告向被告购买上海市X路X号“金富得商业广场”X室房屋一套,政府批准的规划用途为住宅,该房建筑面积39.85平方米,总房价款人民币(略)元(以下币种均为人民币);被告定于2004年3月31日前将该房屋交付给原告,除不可抗力外;被告如未在约定期限内交付房屋,应当向原告支付违约金,违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算,自约定的交付期限之第二天起算至实际交付日止;该房屋的交付必须符合下列条件,即办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),被告对该房屋设定的抵押已注销,被告已按规定缴纳了物业维修基金;被告交付的该房屋系验收合格的房屋,如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿,如主体结构不符合附件三的标准,原告有权单方面解除合同。该合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”约定,走道:阿克敏斯特优质羊毛地毯;分户门:实心木质工艺门;门锁及配件:德国海福乐电子门锁;厨房内有厨具、厨房组柜、电磁炉、电水壶、微波炉、电视机、电子防盗箱、冰箱(德国原装40升伊莱克斯一台)。该合同补充条款第五条约定:该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准,原告接受该等披露事项。合同签订后,原告按约支付了全部房款。2004年5月10日,被告向原告邮寄了《交房通知书》,通知原告于2004年5月15日前来办理交房手续。2004年5月15日,被告办理了系争房屋的房地产初始登记。在交房当日,原告提出系争房屋厨房烟道缺失、装修设备及质量不符、未安装排风扇及系争房屋内的设备被人使用、地毯损坏等问题,要求被告整改,并拒绝受领房屋。2004年9月,原告委托律师致函被告,同意按照现状办理入住手续,但保留依照合同约定要求被告交付合格房屋的一切法律权利。2004年9月15日、25日,X室业主朱正龙先后委托上海市室内装饰质量监督检验站对系争房屋室内装修及空气质量进行了检验、检测,结论为:镶贴、吊壁橱、细木工、裱糊单项评定不合格;甲醛、总挥发有机物超标。朱正龙分别支付检验费1,580元及检测费1,000元。X室业主徐某俊也自行委托对X室房屋室内装修进行了检验,结论为:镶贴、护墙板、清漆单项评定不合格,支付检验费1,740元。因与被告交涉未果,原告遂诉至法院,请求:1、判令被告将已使用过的房屋重新进行室内装饰装修包括但不限于更换所有设备设施并赔偿(略)元;2、判令被告赔偿逾期交房违约金,按总房价款每日万分之二,自2004年4月1日起计算至被告完成装修、设备整改达到交房标准之日止,暂计算至2004年10月19日为(略)元;3、判令被告赔偿因烟道缺失导致厨房功能丧失所造成的房屋价值贬损(略)元;4、判令被告赔偿装修设备不符造成的损失(略)元;5、判令被告消除室内空气污染源并赔偿因空气质量不合格造成的重新装修期间的损失(略)元;6、判令被告按照上海市消防局出具的验收报告全面完成消防整改工作,达到住宅消防验收标准,消除消防安全隐患。

原审审理中,原告变更第2项诉请计算的起始时间为2004年5月16日;变更第3项诉请为赔偿厨房整体功能丧失所造成的房屋价值贬损(略)元;变更第6项诉请为按照原告出租系争房屋的租金标准每月7899元,赔偿4个月的损失(略)元。

原审法院又查明,2004年11月1日,原告与被告办理了交房手续,签订了《房屋交接书》,双方并对2004年4月1日至5月15日的逾期交房违约金进行了结算。同日,原告与案外人上海嘉丽俊豪酒店管理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》,将系争房屋出租给上海嘉丽俊豪酒店管理有限公司,租赁期限自2004年11月8日起至2007年11月7日止,月租金7899元。

原审法院另查明,2003年5月6日,系争房屋的抵押权人兴业银行上海南外滩支行曾向上海市静安区房地产交易中心出具《承诺函》,同意被告预售已取得预售许可证的“金富得商业广场”10-X层等房屋,并承诺在该商品房屋单元预售转让时放弃相应部位的抵押权。2004年5月18日,上海市静安区房屋土地管理局向被告开具了《商品住宅维修基金交款通知》,被告于5月20日付清了其应付的维修基金。被告交付的《金富得商业广场住宅使用说明书》中第八项“住宅套内墙体材料及注意事项”有“烟道、钢筋砼砖砌块、不得变更”的内容。

原审法院再查明,上海市X路X-X号“金富得商业广场”(原亚细亚商城)建设单位原为上海市静安区副食品公司。上海市静安区城市规划管理局1995年11月核发沪静建(95)X号《建设工程规划许可证》,核准建造一幢X层的商业办公综合楼,其中地下部分为两层,作地下停车库和设备用房,地上1至X层为商业裙房,X层至X层为办公,13至X层为商务套房。该工程自1998年封顶后,因为建设单位的内部原因停工达四年。2002年6月18日,被告通过拍卖获得建设权。上海市静安区城市规划管理局于2003年1月16日对“金富得商业广场”建筑性质重新调整,同意将9至X层原办公与商务套房改变性质为住宅(酒店式公寓)。

原审审理中,上海国城房地产估价有限公司于2005年9月8日出具《房地产估价报告》,对房屋烟道缺失价值贬损评估结论为:以2005年5月12日为估价时点,在估价报告中的假设和限制条件下,系争房屋价值贬损(略)元。上海市室内装饰质量监督检验站2005年6月16日出具住宅装饰《检验报告》,结论为:吊壁橱、木门窗单项评定不合格。上海市价格认证中心于11月28日出具《价格鉴证报告书》,结论为:进户门、地毯、冰箱、电子门锁的价格与预售合同约定的品牌之间价格差价为0元。被告对原告在诉讼之前所做的空气质量检测不予认可,提出检测申请。在室内空气质量检测过程中,系争房屋被安排在第三批进行检测,由于天气转暖,中央空调的供热系统在20℃时不能致热。原告以空调不能致热,与前两次检测条件不一致为由,要求关闭室内空调检测,被告则不予同意,致使检测单位无法采样检测,被告要求法院依法处理。原告对《价格鉴证报告书》有异议,要求复议。

原审审理中,被告表示系争房屋内地毯已经部分更换、床和寝具已经全部更换。被告同意按照《检验报告》的结论将不合格的装修整改、修复至合格,但双方对整改所需期限意见不一,原告认为需要五周,被告则认为仅需一周。原告就系争房屋室内空气治理的问题向法院提供上海市环境保护产业协会室内环境治理分会的《回函》一封,该分会认为治理时间需六周,被告对此不予认可。原告还表示诉请第5条中4个月租金损失包括了装修及空气两项整改期间的损失。双方达成协议,就未安装排风扇问题,被告赔偿原告600元。

原审法院认为,原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方理应恪守履行。首先,原告购买的系全装修房屋,被告向原告交付的房屋装修经检验有二个单项被评定为不合格,已构成违约,被告应对不合格的项目予以整改、修复。至于原告要求整改、修复至验收合格的诉请,因无合同依据,不予支持。由于原告不同意按照检测要求开启中央空调,导致检测不成,责任在原告。且原告提供的X室空气检测报告不能适用于系争房屋,故原告要求被告消除室内空气污染源、赔偿空气整改期间的租金损失的诉请,缺乏事实依据,不予支持。至于装修期间的租金损失,考虑到不合格的项目较少,且较易修复,故修复时间以一周为宜,法院确认被告应赔偿原告一周的租金损失1843元。因原告已将系争房屋出租且系争房屋内的设备已实际上被原告使用,地毯已部分作了更换、床上用品也被更换,故应由被告酌情进行补偿,补偿金额为2000元。其次,合同约定交房日期为2004年3月31日,被告通知原告于2004年5月15日交房,已构成违约,应承担4月1日起至5月15日止的逾期交房违约金。交房当日,被告已办理了系争房屋的房地产初始登记,抵押权人兴业银行上海南外滩支行曾承诺放弃抵押权,维修基金虽因交款通知尚未开具而未支付,但被告在接到通知后的合理期限内予以了支付。因此,应认定5月15日被告已经具备了合同约定的交房条件,原告提出的烟道缺失、装修质量及空气质量问题不属于房屋主体结构方面的质量瑕疵,不能构成原告拒绝受领系争房屋的抗辩理由。原告要求被告支付2004年5月16日起的逾期交房违约金,不予支持。再次,2001年8月1日起实施的上海市工程建设规范《住宅设计标准》第4.4.3条规定了厨房内应设置排油烟道,而第7.3“排油烟道”规定的则是设置排油烟道的具体方法,故应认定设置排油烟道系开发商应当履行的义务。但由于该工程开发较早,X层以上的住宅(酒店式公寓)是建立在对原定的办公及商务套房的房型调整和修改基础之上,其设计在客观上有许多方面难以满足普通商品住宅设计标准。被告在与原告签约时已将该情况向原告进行了披露,并将披露情况载入了合同的补充条款中。补充条款第五条虽然只列举了日照、朝向、通风三项不满足普通住宅设计标准的内容,但后面用了一个“等”字。所谓“等”即表明除了前述三项内容外还有未尽事宜不再一一列举,这未尽事宜应当涵盖了系争房屋不满足普通住宅设计标准的所有事项,其中当然包括厨房内无法设置排油烟道的内容或者厨房整体功能丧失。原告接受该等披露事项,是对被告免除设置排油烟道义务或者其他条件不满足普通住宅设计标准的认可同意,故被告未设置排油烟道或者厨房整体功能丧失并不构成违约。《金富得商业广场住宅使用说明书》是针对整个“金富得商业广场”的使用说明,原告提供的各种售楼宣传广告中也没有排油烟道的内容,并不能证明被告承诺在原告购买的房屋中设置排油烟道。原告虽在审理中变更了第3条诉请,但原告要求被告赔偿厨房整体功能丧失所造成的经济损失(略)元的诉请缺乏合同依据,不予支持。最后,原告主张的装修设备不符,包括进户门、地毯、冰箱、电子门锁,经价格鉴定,均不存在差价,故原告要求被告赔偿损失12,000元,亦不予支持。至于消防整改问题,不属于本案民事法律关系调整的范畴,不予处理。据此,原审法院判决:一、被告上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内按照《检验报告》的结论对本市X路X号X室房屋室内装修不合格项目予以整改、修复;二、被告上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡某因房屋设备受损的损失人民币2000元;三、被告上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告蔡某租金损失人民币1843元;四、被告上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡某未安装排风扇的损失人民币600元;五、原告蔡某的其余诉讼请求不予支持。

判决后,蔡某不服,向本院提起上诉称:1、被上诉人应将已使用过的房屋重新进行室内装饰装修,更换所有设备设施,或赔偿(略)元;2、该房屋厨房缺少排油烟道,存在光照、面积等方面功能缺失,被上诉人应进行经济赔偿;3、预售合同第十三条约定,交接验收时被上诉人应出示相关的证明文件,被上诉人至今未提供房屋实测面积表等,且被上诉人交付的房屋不符合交房条件,故被上诉人应当承担逾期交房的违约金;4、该房屋内装修、设备与预售合同的约定存在差异,上诉人对《价格鉴证报告书》有异议,向原审法院提出过复议申请,原审法院未予采纳,程序不当。根据上诉人的评估,两者差价为6000元,按照预售合同第十七条约定,被上诉人应按差价的1倍(略)元进行补偿;5、房屋装修的整改、修复及空气质量整改需4个月时间,被上诉人应赔偿上诉人4个月的租金损失;6、上诉人的房屋空气质量检测不成系因被上诉人改变了检测条件所致,应当按照之前其他业主检测不合格的结论处理。请求本院撤销原判第一、二、三、五项,改判:1、被上诉人将已使用过的房屋重新进行室内装饰装修包括但不限于更换所有设备设施并赔偿(略)元;2、被上诉人赔偿逾期交房违约金,按总房价款每日万分之二,自2004年5月16日起至2004年10月19日;3、被上诉人按上海国城房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》赔偿上诉人因未设置排油烟道等厨房功能缺失造成的房屋价值贬损;4、被上诉人赔偿装修设备不符造成的损失(略)元;5、被上诉人消除室内空气污染源并赔偿因空气质量不合格及房屋装修不合格造成的重新整改、修复期间的4个月的租金损失。

被上诉人富得投资公司辩称:1、该房屋室内装饰、装修确实存在不合格项目,同意进行整改、修复,但出具验收报告并非双方约定的合同义务,如上诉人认为整改、修复后仍不合格,可自行检验后再行追索;2、合同并未约定设置排油烟道,没有设置排油烟道与厨房设备缺失不能等同,被上诉人并未违反合同约定,不应承担赔偿责任;3、被上诉人在双方签交接书时已赔付了部分逾期交房违约金,且交房时已告知业主该房屋的实测面积等情况;4、该房屋室内空气质量检测不成系因上诉人自身原因所致,不应由被上诉人承担赔偿责任。请求本院维持原判。

本院经审理查明,原审查明事实无误。

另查明,上诉人于原审中提供的被上诉人的广告载明,房屋内设置“居家式半自助厨房”。

还查明,2005年6月16日,上海市室内装饰质量监督检验站出具该房屋的住宅装饰《检验报告》,结论为:镶贴、吊壁橱、木门窗、吊顶、清漆、水乳性涂料、裱糊单项评定不合格。

审理中,被上诉人表示:1、同意对原审中空气质量检测不合格的上诉人,按总房价的日万分之二补偿至房屋交接书签订之日止;2、同意对原审中因空气质量检测时发生争议而未检测的四户上诉人,按总房价的日万分之二补偿至房屋交接书签订之日止;3、对于原审中空气质量检测合格的上诉人,不同意补偿。

以上事实,由上诉人提供的被上诉人售楼时的广告、上海市室内装饰质量监督检验站2005年6月16日出具住宅装饰《检验报告》、庭审笔录、被上诉人提供的书面函等为证。

本院认为,上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。

一、关于装饰、装修整改、修复问题

上诉人购买的系全装修房屋,并按约支付了房款,被上诉人理应按约交付包括装修在内均为合格的房屋。现被上诉人向上诉人交付的房屋装饰、装修部分经检验存在不合格项目,被上诉人已构成违约,应对不合格的项目予以整改、修复至合格。因蔡某已将系争房屋出租且系争房屋内的设备已实际上被蔡某使用,地毯已部分作了更换、床上用品也被更换,原审法院据此判令由富得投资公司酌情补偿2000元,并无不当。上诉人诉请被上诉人将已使用过的房屋重新进行室内装饰装修包括但不限于更换所有设备设施并赔偿(略)元,依据不足,本院不予支持。

二、关于厨房功能缺失问题

金富得商业广场工程X层以上的住宅(酒店式公寓)系对原定的办公及商务套房改造而来,其与普通商品住宅存在较大的差异。被上诉人在与上诉人签约时明确,该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通商品住宅设计标准,结合被上诉人在售楼广告上亦已载明厨房为“居家式半自助厨房”之事实,而所谓“居家式半自助厨房”其本意即为厨房功能不完整,故本院认定,上诉人对该房屋的厨房功能状况已了解,并接受了包括厨房排油烟道缺失在内的诸多事项的披露。据此,被上诉人在厨房内虽未设置排油烟道,面积、光照等方面存在不足,本院仍认定被上诉人并不构成违约。上诉人诉请被上诉人赔偿因厨房功能缺失造成的经济损失,既无合同依据,又无法律依据,本院实难支持。

三、关于逾期交房违约金问题

上诉人房屋室内空气质量检测不成系事出有因,上诉人要求参照其他业主检测不合格的结果作为其定案的依据,被上诉人表示同意,本院予以准许。上诉人购买的是全装修房屋,被上诉人应交付完全合格的房屋,其中包括装饰、装修后室内空气质量合格。而室内空气质量未达标可能对入住人员的身体健康造成危害,故业主在所交付的房屋空气质量未达标的情况下有权拒绝领受房屋,被上诉人应承担因此导致逾期交房的违约责任,支付逾期交房违约金至双方签订房屋交接书之日止。上诉人签订了交接书,同意领收房屋,并已将该房屋出租收益,其再诉请被上诉人支付房屋交接书签订之后的违约金,依据不足,本院不予支持。

四、关于装修、设备差价问题

预售合同约定,被上诉人交付的该房屋如装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,上诉人有权要求被上诉人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。上诉人据此主张包括进户门、地毯、冰箱、电子门锁等方面的装修设备不符,对此,原审法院已委托专业部门对差价进行价格鉴证,结论为均不存在差价,故上诉人诉请被上诉人赔偿损失12,000元,本院不予支持。原审审理中,上诉人虽对鉴证结论有异议,并提出复议申请,鉴于原审时鉴证人员已到庭进行质证,上诉人对自己所提出的异议并未提供充足的依据,原审法院据此依据原价格鉴证结论进行判决并无不当。上诉人诉称原审法院程序不当,本院不予采信。

五、关于租金赔付时间问题

该房屋存在装饰、装修不合格的项目,原审法院结合实际情况,确定该房屋装饰、装修的整改、修复时间为1周,并无不妥。双方同意该房屋按空气质量不合格处理,上海市环境保护产业协会室内环境治理分会建议空气质量整改的期限以六周为宜,因两项整改可同时交叉进行,故原审法院确定被上诉人赔偿上诉人六周的租金损失,并无不当。上诉人诉称整改需4个月,但未提供相关的依据,本院不予采信。上诉人诉请被上诉人赔偿4个月的租金损失,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:

一、维持上海市静安区人民法院(2004)静民一(民)初字第X号民事判决第一、二、四项;

二、撤销上海市静安区人民法院(2004)静民一(民)初字第X号民事判决三、五项;

三、上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡某租金损失人民币(略).60元;

四、上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡某逾期交房违约金,按总房价款人民币(略)元的每日万分之二计算,自2004年5月16日起至2004年10月31日止;

五、蔡某的其余诉讼请求不予支持。

一审案件受理费人民币5260.40元,由上诉人蔡某承担人民币3369.08元,由被上诉人上海富得世纪投资有限公司承担人民币1891.32元;

二审案件受理费人民币5260.40元,由上诉人蔡某承担人民币3532.80元,由被上诉人上海富得世纪投资有限公司承担人民币1727.60元;

房屋价值贬损评估费、装修检验费、价格鉴证费、诉讼保全费、按原审判决负担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员陈俊

二○○六年五月二十四日

书记员仇祉杰



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