辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：沈阳市和平区洪洋百货商店，住所地：沈阳市和平区X路X号。
法定代表人：郑某某，经理。
上诉人（原审被告）：王某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
原审第三人：郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市和平区洪洋百货商店经理，住（略）。
上诉人沈阳市和平区洪洋百货商店与上诉人王某及原审第三人郑某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月30日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王某华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告系股份合作制企业，于2005年8月25日被工商行政管理机关吊销营业执照。原告法定代表人即本案第三人郑某某于2005年6月5日与被告王某签订一份合作协议。约定：一、由甲方（即郑某某）向乙方提供和平区X路X号营业用房112平方米，并提供该房相关的一切手续证明协助乙方办理相关手续。二、办营业执照所需费用由甲乙双方各承担50%；而房产税、土地使用税、土地使用费由甲方承担。三、乙方保证每年上缴利润分红75万元，每半年结算一次，在合作经营期间，乙方必须保证按期交付给甲方利润分红，而甲方不得擅自提高利润分红和终止合作协议。如遇乙方经营不缮应提前十五日通知甲方，并按实际上交利润。四、甲方对房屋有维护保养的义务，并配合乙方进行必要设施的改造，避免影响企业正常经营。五、如接到动迁通知书本协议自然终止，房屋拆迁之前乙方无条件搬出，协议终止时甲方停止收取利润，未发生的利润全额返回给乙方。六、双方不得擅自违约，单方违约应承担给对方造成的经济损失，本协议从签订之日起生效。接到动迁通知书之日终止，未尽事宜双方协商解决。合作协议签订后，郑某某将位于沈阳市和平区X路X号营业用房112平方米交付被告经营“沈阳市X路顺风服装店”。被告按经营需要进行了装修，营业执照登记业主为郑某某，但郑某某未参与经营。沈阳市和平区X路X号营业用房（112平方米）为原告单位承租的直管公房。2005年5月10日郑某某以经手人的名义向被告出具收条：“今收到王某交2005年6月5日至2006年1月4日（半年房租金）叁万伍千元”。2006年1月6日，原告向被告出具收款收据：交款单位为王某，收款事由为三季度房租（欠四季度房租），金额2万元。原告于2006年6月5日诉至法院，请求判令被告给付拖欠房租金（略）元，及实际占用期间的费用，承担违约责任，解除协议，恢复装修原状，撤离店面，诉讼费被告承担。被告辩称：我与原告不存在民事法律关系，只是与郑某某存在事实上的房屋租赁关系。我不存在拖欠租金的事实。因房屋漏雨，我只能使用一楼，二楼不能正常使用，原告应赔偿我损失（略）元。要求驳回原告的诉讼请求。第三人郑某某述称，我签订合作协议、收取被告租金均是代表原告洪洋百货商店，洪洋百货有权起诉被告。
原审法院认为，原告法定代表人郑某某将单位享有使用权的公房交付被告王某经营服装店，被告已支付部分房租，原、被告之间形成事实上的不定期租赁关系，受法律保护。郑某某出租房屋的行为系职务行为，被告交纳的房租应归原告所有。第三人郑某某与被告之间为其他目的签订的合作协议不能直接约束原、被告关于租赁的权利义务。现双方对租金支付方式、租金数额、承租范围等有争议，应重新协商解决，原告以被告违反合作协议约定欠缴租金为由请求解除协议，本院不予支持。对被告使用原告房屋期间应交纳的租金，法院根据实际情况确定。被告已交纳的5.5万元租金系截止2006年4月4日的租金，被告应向原告补交2006年4月5日之后的租金，可以按月租金6250元确定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，原审法院判决：一、本判决生效之日起10日内，被告王某给付原告沈阳市和平区洪洋百货商店2006年4月5日至2006年12月5日之间的租金5万元；二、本判决生效之日起10日内，被告王某给付原告2006年12月6日起至租赁合同终止、被告实际腾房之日止的租金，按月租金6250元标准计算；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2010元（原告已预交550元、应补交1460元），由被告王某负担。
宣判后，沈阳市和平区洪洋百货商店与王某均不服，上诉至本院。沈阳市和平区洪洋百货商店的上诉请求：依法改判一审判决。上诉理由：原审判决计算租金与事实不符。截止到2006年12月5日，王某应交纳一年半的租金为11.25万元，尚欠5.57万元。要求王某承担拖欠租金的利息、误工费、诉讼费。王某的上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判。一、二审诉讼费由洪洋百货商店承担。上诉理由：原审判决认定事实错误。我与洪洋百货商店从未签订过房屋租赁协议。第三人未尽到维修房屋的义务，房屋漏水，二楼不能使用，第三人应赔偿经济损失。原审第三人郑某某同意洪洋百货商店的意见。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明：洪洋百货商店对租赁房屋组织维修时经房管部门现场勘察，认定租赁房屋一楼东墙货架后装饰板有两公分潮湿痕迹，但不属于房屋漏雨造成。楼上后墙潮湿是由于使用人在后墙天棚处自开直通室外通风口，造成下雨下雪直接进入室内后墙，属于使用人装修不合理造成的。房顶未发现渗漏迹象，应有使用人自行封堵修改。租赁房屋已于2007年2月27日因拆迁被拆除。
上述事实，有《合作协议》、公用公房租赁契约、房屋维修申请书、房租金收据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：郑某某代表洪洋百货商店与王某签订的《合作协议》名为合作，实为房屋租赁合同。因洪洋百货商店对租赁房屋享有使用权，郑某某与王某的签约行为应属职务行为，洪洋百货商店对郑某某的签订合同及收取租金的行为是认可的，因此，房屋租赁合同的双方应为洪洋百货商店与王某，洪洋百货商店与王某之间存在房屋租赁法律关系。故王某提出其与洪洋百货商店之间没有签订房屋租赁合同，不存在房屋租赁法律关系的主张与事实不符。关于房屋租金问题，双方约定年租金为7.5万元，每半年交一次。在合同实际履行过程中，郑某某于2005年5月10日收取王某3.5万元。郑某某出具的收条中载明：“今收到王某交2005年6月5日至2006年1月4日（半年房租金）叁万伍千元”。表明截止到2006年1月4日，郑某某认可按3.5万元收取王某半年房租金。2006年1月6日，王某向郑某某交纳房屋金2万元，郑某某出具收款收据载明：三季度房租，欠四季度房租2万元。因王某已交纳的3.5万元房租金是从2005年6月5日至2006年1月4日，其中包括三季度和四季度的房租金。根据双方约定的租金标准7.5万元/年，原审判决认定王某的房租金交至2006年4月4日是恰当的。故洪洋百货商店在上诉中提出房租金数额计算有误的主张没有事实依据，本院不予支持。关于洪洋百货商店在上诉中提出要求王某承担拖欠租金的利息、误工费、诉讼费的请求，原审已判决一审诉讼费由王某承担。因其在原审中并没有提出要求王某承担拖欠租金的利息、误工费的诉讼请求，根据民事诉讼法“不告不理”的原则，本院对洪洋百货商店在二审中新增加的诉讼请求不予审理。关于王某提出出租人未尽维修义务，房屋漏雨，致使其不能正常使用，要求赔偿损失的主张，经房管部门现场勘察，认定租赁房屋一楼东墙货架后装饰板有两公分潮湿痕迹，但不属于房屋漏雨造成。楼上后墙潮湿属于使用人装修不合理造成的。房顶未发现渗漏迹象，应有使用人自行封堵修改。因此，租赁房屋不能正常使用责任不在出租人洪洋百货商店。由此产生的后果应由王某自行承担。且双方在合同实际履行过程中，经协商2005年6月5日至2006年1月4日期间的房租金已适当减少，已充分考虑到了承租人的合法权益。关于王某提出房租金不应按7.5万元/年计算，应当减少的主张，因其主张既不符合合同约定，又不符合有关减少租金的法律规定，故对王某的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由沈阳市和平区洪洋百货商店负担2010元，由王某负担2010元。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王某华
代理审判员陈兴田
二OO七年四月二十五日
书记员刘宏晔
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