辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：田某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）-X号112。
被上诉人（原审原告）：沈阳三达物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：史某某，系该公司董事长。
委托代理人：李远，系辽宁维权律师事务所律师。
上诉人张某某因与沈阳三达物业管理有限公司（以下简称三达物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2006）大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年1月24日受理后，依法组成由审判员吕丽担任审判长并主审，代理审判员那卓、审判员王志福参加评议的合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与张某某签定物业管理协议，约定由该公司对张某某提供物业管理服务，物业费为每平方米0.80元，每年1137元。协议签订后，三达物业管理公司履行了合同义务，但张某某未按合同约定给付2003年4月15日至2006年7月14日的物业管理费及卫星维护费3735元。三达物业公司与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签定《物业服务合同》，合同约定，由三达物业公司对文华园全体业主提供物业服务，业主与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司签定的协议不再履行，其项下的权利义务由三达物业公司承继。三达物业公司在服务期间，张某某所在单元楼道有自行车乱停乱放现象。
原审法院认为，三达物业公司与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司、文华园业主委员会签定的物业管理服务合同内容不违反国家法律规定，依法有效，该合同对张某某产生约束力。关于垃圾清运费的问题。因张某某未向本院提出反诉，且未提供证据证明装修垃圾系其自行运走，故张某某的此项抗辩理由不能成立。关于楼道内自行车乱停乱放的问题。因张某某提供的楼道内相片可以证明其所在单元的楼道内有自行车乱停乱放的现象，三达物业公司对此未尽管理义务，故本院对三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。综上所述，张某某应给付三达物业公司物业费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告张某某于判决书生效后七日内给付原告沈阳三达物业管理有限公司物业管理费3361.50元（计算期限自2003年4月15日至2006年7月14日，计算标准为（略）%）。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费159元，原告承担16元，被告承担143元。
宣判后,张某某不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。理由是：1.被上诉人所主张上诉人拖欠被上诉人物业费错误，上诉人与被上诉人没有签订过协议。2、被上诉人与文华园业主委员会签订的物业管理合同，上诉人认为《物业管理条理》及《沈阳市住宅物业管理规定》都明确规定由业主大会选聘物业管理公司，本案中，业主大会并未授权给业主委员会与物业管理公司签订任何协议的权利。合同无效，3、被上诉人承接了沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司其项下的权利义务。依照法律规定及《前期物业管理协议》的约定不得转让。4.三达物业公司超越经营范围所签订的协议应当无效。
三达物业公司辩称，原审法院在认定事实及适用法律方面是正确的，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与张某某签订的物业费收缴协议，三达物业公司与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司签订的物业服务合同及当事人的陈述等证据,已经庭审质证,本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人张某某与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司签订的物业费收缴协议，及文华园业主委员会与三达物业公司、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订的物业管理服务合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。张某某虽然提出业主委员会成立不合法的主张，但并未提供充分证据予以证明，因文华园业主委员会依法成立，故其代表全体业主与被上诉人签订的物业合同，对全体业主均具有约束力，在三达物业公司起诉前，并无业主对物业公司的选聘提出异议，且已实际接受了物业管理服务，应视为业主对沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司对小区进行物业管理服务的认可；另外，三达物业公司至今尚未被文华园小区业主大会决议予以解聘，故对张某某上诉提出的业主委员会未经业主大会授权与物业公司签订合同，因此所签订的合同应为无效，因沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司的经营范围是自有房产的物业管理，原与其所签订的前期物业费收缴协议也为无效等项主张，因其证据不足，理由不充分，本院不予支持。沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司在2003年4月15日至2006年7月14日已实际提供了物业服务，上诉人表示未交费属实。张某某应当按照上述合同的约定及等价有偿原则给付被上诉人三达物业公司欠缴的物业费等费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费143元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二OO七年二月十三日
书记员于斌
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