辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：金某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号X室。
被上诉人（原审原告）；辽宁明成房产物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：闫某某，系总经理。
委托代理人：陈春林，系辽宁维权律师事务所律师。
上诉人金某某因与辽宁明成房产物业管理有限公司物业管理纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院〔2005〕沈河民一房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由民二庭审判员吴波担任审判长，与代理审判员李倩（主审）、审判员李沛东组成合议庭，2005年11月15日开庭，公开进行了审理，上诉人金某某、被上诉人辽宁明成房产物业管理有限公司的委托代理人陈春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告于2003年9月购买辽宁明成房产开发（集团）有限公司建设的（略）-X号X单元X层X号，建筑面积91.11平方米即明成花园内的商品房一处。原告于2004年与辽宁明成房产开发（集团）有限公司签订物业管理委托合同，约定辽宁明成房产开发（集团）有限公司将明成花园住宅小区委托原告实行前期物业管理。2004年9月1日，原、被告签订明成花园住宅小区业主公约，该公约中约定，禁止在楼内外或屋顶平台搭建各类违章建筑，安装太阳能热水器或在窗口外部悬挂、安装防盗网、晾衣架，以及未在指定位置安装空调。被告进住其购买的房屋后，在其房屋屋顶安装太阳能热水器一台。原告先后于2005年1月23日、1月25日向被告送达整改通知单及通知，要求被告将太阳能热水器拆除，被告拒绝拆除。原告起诉来院
原审法院认为，原、被告签订的明成花园住宅小区业主公约虽为格式条款，但该公约的内容不具有法律规定的合同无效的情形，同时，也不具有免除原告的责任，加重被告责任，排除被告主要权利的内容，因此，原、被告签订的明成花园住宅小区业主公约合法有效。被告在其屋顶安装太阳能热水器，违反了合同约定，原告要求被告拆除太阳能热水器，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告承担原告律师代理费问题，因双方未在公约中对该问题做明确约定，原告该项主张，缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张原告主体资格问题，原告作为物业管理方，其与被告签订业主公约后，被告违反业主公约约定，原告有权依据该约定要求被告拆除太阳能热水器，被告该项主张，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、金某某于本判决发生法律效力后10日内将安装在屋顶的太阳能热水器拆除，将屋顶恢复原状，费用由金某某自行负担；二、驳回辽宁明成房产物业管理有限公司与金某某的其他请求。诉讼费100元，由金某某负担。
宣判后，金某某不服，提出上诉称，第一、原审判决在适用法律上有明显错误，上诉人与被上诉人之间是以《商品房买卖合同》为基本的原始联系，由此可见上诉人为消费房，此案应适用《消费者权益保护法》，而本法第二十四条、四十一条的明确规定了上诉人享有的权利。因此，被上诉人依据的《业主公约》是无效的，而法院在审理过程中只依据《合同法》的有关规定单纯推定一份合同的有效、无效是不全面的。第二，本案诉讼请求与事实不相符，被上诉人在一审中要求上诉人停止侵权行为。如是侵权纠纷，被上诉人并不具有主体资格，因为其不是所有权人，但法院在审理过程中却认定为物业管理纠纷，明显是对案情认定不清楚，而导致审理不明。综上所诉，请求1、撤销[2005]沈河民事一房初字第233该判决或依法改判；2、由被上诉人承担诉讼费用。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上诉事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同，物业管理委托合同，中标通知书，辽宁明成房产物业管理公司资质证书，明成花园住宅小区业主公约，整改通知单，照片等凭证，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，2004年9月1日，上诉人与被上诉人签订了明成花园住宅小区业主公约。该公约对已经入住小区的业主，在物业的使用、维护和管理方面具有约束力。业主公约的目的在于调整物业区域内业主相互间的关系，为业主创造愉悦舒适的生活环境。该公约虽然为格式条款，但不存在法定无效的情形。因此，双方应当受该公约的约束。按照公约约定，禁止小区内业主在楼内外或屋顶平台搭建各类违章建筑，安装太阳能热水器或在窗口外部悬挂、安装防盗网、晾衣架以及未在指定位置安装空调，因此，原审法院据此作出的判决并无不当。被上诉人系受委托的物业管理人。且与上诉人签订有业主公约，因此，在上诉人违反约定时，被上诉人享有诉权。关于上诉人提出的原审法院将案由确定为物业管理纠纷，是对案情认定不清楚的上诉主张，因人民法院应当根据案件争议的实际法律关系确定案由，故原审法院确定的案由并无不当。关于上诉人提出本案应当适用《消费者权益保护法》确认合同无效的上诉请求，本院认为，在特定的物业区域内的业主，其有关权利的行使不仅受民法相邻关系制度的限制，而且为了全体业主的共同利益，业主公约可对业主的自由作出限制，其中包括业主不得擅自利用、不得毁损公共部分的义务。故上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由金某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴波
审判员李沛东
代理审判员李倩
二00五年十一月十八日
书记员白凤岐
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
