海南省海南中级人民法院
民事判决书
（2007）海南民二终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）王某某，男，１９６７年２月２８日出生，汉族，住（略）。
委托代理人余某某，男，１９５５年８月１２日出生，汉族，住（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）琼海市恒建投资开发有限公司。住所地：琼海市X镇X路X村。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人吴玉坤，琼海市１４８法律服务所主任。
委托代理人程某某，女，该公司职员。
上诉人王某某、上诉人琼海市恒建投资开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（２００６）琼海民一初字第４２号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后公开开庭审理本案，上诉人王某某及其委托代理人余某某、上诉人琼海市恒建投资开发有限公司委托代理人吴玉坤、程某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，２００３年８月１４日，本诉被告恒建公司经（略）房产管理局批准，获得座落（略）振东区白龙南一横路的房屋房产预售许可。２００３年１０月１４日，该主体工程某承建单位广东省电白县第四建筑工程某司海南分公司、设计单位（略）建筑设计院、监理单位（略）鲁班建设工程某理有限公司及开发商琼海市恒建投资开发有限公司组织验收合格。２００３年１１月１２日，本诉原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于（略）振东区白龙南一横路的恒建大厦９单元９０２房出售给原告，价款２５５１３９元，即在签订合同时付款２４２３８２元，余某１２７５７元在收到交房通知书十五日内，办理正式交房手续之前缴付。合同共有２４条，其中第５条＂面积的确认及面积处理＂约定：＂……产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人……＂；第６条＂……付款方式及期限＂见附件四《合同补充协议》约定：＂……本合同签订同时应支付房款总价的９５％，即２４２３８２元……余某５％即１２７５７元，应于收到交房通知书十五日内，办理正式交房手续之前缴付＂；第７条＂买受人逾期付款的违约责任＂约定：＂买受人如未按合同规定的时间付款，……自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……＂；第８条＂交付期限＂约定：＂出卖人应当在２００３年１２月３０日前，……将具备下列第１种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……＂；第９条＂出卖人逾期交房的违约责任＂约定：＂……出卖人如未按合同规定的期限交房的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……＂；第１１条＂交接＂约定：＂商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……＂；第１５条＂关于产权登记的约定＂约定：＂出卖人应当在商品房交付使用后９０日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第１、２项处理：……２、买受人不退房，出卖人按已付房价款的１．５％向买受人支付违约金。＂合同签订后，原告如约支付房款２４２３８２元。２００４年３月１日原、被告办理房屋交接手续，原告在《住宅质量保证书》上所附的＂商品房交付使用签收单＂上签收。２００４年３月２９日被告收取原告房屋装修押金５００元，以防止原告装修房屋损坏公共设施。２００４年１０月２１日，（略）房产测绘所对恒建大厦房屋建筑面积进行测绘，经测绘原告的房屋的实际套内建筑面积为１２３．８５平方米，双方签订的房屋买卖合同约定为１２５．１０平方米，比合同约定的面积少１．２５平方米。２００５年３月１０日，原、被告签订《商品房买卖补充协议》，其中第２款约定：＂根据买卖双方签订的房屋售价２０３９元每平方米……现卖方应向买方支付房款差价２５４９元＂。因房屋产权登记事宜问题，被告于２００５年８月８日向原告发出通知书，并向原告退还面积差价２５４９元，２００５年１１月１５日被告再向原告邮寄通知书，告知原告交费办证，并于２００５年１１月２０日在海南日报登报公告再次告知。２００５年１２月２１日，原告向法院提出起诉，要求被告支付合同违约金１０２３３．１２元（其中逾期交房违约金７７８１．７３元、产权登记违约金２４５１．３９元），并要求被告退回所收的５００元房屋装修押金。被告以前述答辩理由进行抗辩并提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金４７００元。原告不同意被告反诉请求，主张未违约。诉讼过程某，原告于２００６年３月６日向被告支付购房余某１２７５７元。原审法院认为，本诉原、被告于２００３年１１月１２日签订的《商品房买卖合同》及２００５年３月１０日签订的《商品房买卖补充协议》真实、合法有效，依法应受法律保护。本诉中双方争议的第一个焦点是本诉被告是否逾期交房，并且是否应承担逾期交房的违约责任。通过本院查证的事实，确认本诉被告已逾期交房，并应承担违约责任。理由有：１、本诉原、被告对商品房的交付使用方式在订立的《商品房买卖合同》第十一条有明确约定，即：＂商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。＂因此，房屋交付使用时间应以＂房屋交接单＂为准。２、本诉原告举证的由本诉被告提供给本诉原告的《住宅质量保证书》上所附＂商品房交付使用签收单＂上载明的交付使用时间可确认本诉被告交付给本诉原告的商品房使用时间逾期。本诉原告与本诉被告合同约定２００３年１２月３０日前交房，但实际交房为２００４年３月１日，延迟６１天交付。３、本诉被告主张已于２００３年１２月３０日前将恒建大厦验收合格并交付使用。本诉被告为此举证二项，（１）该大厦主体工程某２００３年１０月１４日由承建单位广东省电白县第四建筑工程某司海南分公司、设计单位（略）建筑设计院、监理单位（略）鲁班建设工程某理有限公司及开发商琼海市恒建投资开发有限公司组织验收合格的《主体分部（子分部）工程某收记录》表格一份；（２）本诉被告分别于２００３年１２月２５日交付房屋于用户梅丽珍、王某，２００４年２月１８日交房于符永丽户，２００３年１２月２３日交付房屋于用户海南省发展与改革厅办公室的《住宅质量保证书》。本诉被告第一项举证虽经本院确认为有效证据，但并不能直接证明房屋已交付原告使用；第二项举证已确认为与本案不具关联性。因此，被告抗辩理由的举证并不能充分有效地证明本诉被告已在２００３年１２月３０日前已将房屋交本诉原告使用。再者，本诉被告也无证据证明已在２００３年１２月３０日前履行了书面通知本诉原告办理交房手续的义务。４、本诉被告应承担逾期交房的违约责任。本诉原、被告《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：＂逾期不超过３０日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过３０日的，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。＂通过对第一个焦点的分析，本诉被告应承担逾期交房的违约责任并应支付违约金。本诉原告已依合同约定支付房款２４２３８２元，本诉被告逾期６１天交房，应付逾期交房违约金２４２３８２元×６１天×日万分之五，即７３９２．６５元。本诉原告所主张的逾期交房违约金为７７８１．７３元，是以房屋总价款２５５１３９元为标准计算，但本诉原告实际只支付２４２３８２元，余某１２７５７元按合同另有规定。因此只能按已缴房款２４２３８２元计算违约金，对于本诉原告多主张的违约金部分，本院不予支持。本诉中双方争议的第二焦点是本诉被告是否构成产权登记违约责任。本诉原、被告双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：＂出卖人应当在商品房交付使用后９０日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第１、２项处理：……２、买受人不退房，出卖人按已付房价款的１．５％向买受人支付违约金。＂根据一般举证原则，当事人对自己的主张，有举证责任，举不出证据，由负举证责任的一方承担不利的后果，本诉原告主张本诉被告违约，就应举证本诉被告在９０日内未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，且产权登记未办理是由于本诉被告的原因，但本诉原告为此未充分举证。因此本诉原告的该项请求本院不予支持。另外，本诉原告起诉要求本诉被告退还房屋装修押金人民币５００元，有法可依，本院予以支持，本诉被告收取原告房屋装修押金５００元是为了保证本诉原告在装修房屋过程某避免对恒建大厦公共走廊、楼梯口及电梯间等处造成损坏。现本诉原告装修房屋入住后，本诉被告没有充分证据证明原告已对公共走廊、楼梯口及电梯间等处造成损坏。被告只同意退还３００元，扣除２００元的主张无充分理由和法律依据，其所举证的结帐单、收条及恒建大厦内墙涂料与装饰队结款名单经质证后，本院已确认缺乏证据的真实性、合法性、关联性。因此，被告扣留原告的押金余某无法律依据，应予退还。反诉原告针对反诉被告主张的购房余某逾期付款违约金４７００元，依据双方签订的《商品房买卖合同》应予以确认。反诉原告与反诉被告在《商品房买卖合同》第六条约定：＂付款方式及期限见附件四＂，而附件四的《合同补充协议》第一条Ｂ款约定＂余某５％，１２７５７元，应于收到交房通知书十五日内，办理正式交房手续之前缴付。＂该条款未违反法律禁止性规定，合法有效。反诉原告于２００４年３月１日办理交房手续于反诉被告，而反诉被告在２００６年３月６日才向反诉原告支付购房余某，反诉被告依合同约定已逾期７３７天。按合同第七条约定，应承担支付违约金，１２７５７元×７３７天×日万分之五，即４７００元。因此反诉原告主张由反诉被告给付违约金４７００元的理由充分，合法有据，本院予以支持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告琼海市恒建投资开发有限公司支付本诉原告王某某逾期交房违约金７３９２．６５元；二、本诉被告琼海市恒建投资开发有限公司退还本诉原告王某某房屋装修押金５００元；三、驳回本诉原告王某某的其他诉讼请求；四、反诉被告王某某支付反诉原告琼海市恒建投资开发有限公司逾期给付购房余某违约金４７００元。上述第一、二项与第四项给付义务互相对除后，本诉被告琼海市恒建投资开发有限公司支付本诉原告王某某３１９２．６５元，限本诉被告琼海市恒建投资开发有限公司在本判决书生效后十天内付清。本诉案件受理费６１８元由本诉原告王某某承担１４１元，本诉被告琼海市恒建投资开发有限公司承担４７７元；反诉案件受理费２５８元，由反诉被告王某某承担。
宣判后，原、被告均不服提起上诉。王某某上诉称：１、撤销琼海市人民法院（２００６）琼海民一初字第４２号民事判决第三、四项，改判支持上诉人一审诉讼请求，判令被上诉人承担购房产权登记违约金２４５１．３９元；２、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：恒建公司没有按《商品房买卖合同》第十五条约定在９０日内办理权属登记，有恒建公司举证的２００４年１０月２１日（略）房产测绘所出具的《（略）房屋建筑面积测绘报告》为证，按合同约定恒建公司应承担产权登记的违约责任２４５１．３９元。另外，双方约定购房余某在办理完房产证后交付，故不存在逾期支付购房余某的事实，一审判决上诉人承担逾期付款违约金４７００元错误。琼海市恒建投资开发有限公司上诉称：１、撤销琼海市人民法院（２００６）琼海民一初字第４２号民事判决第一、二项，维持第三、四项判决内容。２、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：１、上诉人并未逾期交房，房屋在２００４年１０月１４日已验收合格，在合同约定的交付时间可以交付使用，上诉人曾在楼梯走道中张贴公告、报纸上公告履行告知义务，通知其办理接房手续，不办理接房手续的责任在于被上诉人，上诉人不承担逾期交房违约责任；２、在２００３年１２月３０日前公司已通知广大购房者，已有其他购房者到公司办理接房手续；３、收取房屋装修款５００元是双方同意的，也是为广大购房者的利益着想的，其目的是保证房屋交付使用后因装修造成公共走廊、楼梯及电梯间等造成损坏的费用。装修维修费花去２００元，同意退３００元。
经审理查明：一审认定的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
以上审理事实：有王某某提供的《商品房买卖合同》、购房收款发票１张、《住宅质量保证书》、缴费办证的《通知》、海房字第【２００４】０６２号文件、住宅共用部位设施设备维修基金管理办法、恒建公司的《企业法人营业执照》、２００４年３月２４日恒建公司向王某某出具的恒建大厦装修押金５００元的收据和恒建公司提供的《商品房买卖合同》、《主体工程某收记录》、２００３年１２月２４日恒建公司将《商品房买卖合同》交（略）房地产交易管理所预售备案登记表１份、《（略）房屋建筑面积测绘报告》、２００５年８月５日、１１月１５日、１１月２０日通知王某某办证的相关材料、《（略）房预售许可证》、２００６年３月６日（略）房地产管理局＂资金往来专用凭证＂一份、《商品房买卖补充协议》、２００６年３月４日恒建公司出具给王某某销售不动产专用发票（存更联）３张及一、二审庭审陈述为证，证据均经质证，足资认定。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方二审争议焦点是：１、上诉人恒建公司是否迟延交付房屋，应否承担违约责任。２、上诉人恒建公司是否在房屋交付使用后９０日内将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，是否构成产权登记违约责任。３、上诉人恒建公司收取装修押金有无依据，应否退还。４、上诉人王某某是否逾期支付购房余某，应否承担违约责任。一、关于是否迟延交房问题。依法订立的合同受法律保护。双方当事人应当依据合同约定的交付时间和方式交付房屋。本案《商品房买卖合同》第十一条约定，＂商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。＂因此，上诉人恒建公司应当以书面方式通知买受人办理房屋交付手续。恒建公司明知王某某的通讯地址，而未采取书面通知方式，通知方式违反约定。另外，从王某某提供的＂商品房交付使用签收单＂时间看，交接房屋的时间为２００４年３月１日，合同约定的交接时间为２００３年１２月３０日前，迟延交付６１天。恒建公司辨称已经在楼道公告、在报纸上公告通知王某某，但该公告方式不符合双方合同约定的通知方式，也无证据证明王某某已经看到公告。故恒建公司关于未按时交付房屋的责任在王某某、其不应承担违约责任的上诉理由证据不足。二、关于恒建公司是否构成产权登记违约责任问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人王某某未提供证据证明恒建公司在房屋交接使用之日起９０日内未将办理产权登记的有关资料报产权登记机关备案。至于恒建公司提供的２００４年１０月２１日（略）房产测绘所出具的《（略）房屋建筑面积测绘报告》，只能证明房产测绘所出具测绘报告的时间，不能证明恒建公司在房屋交付使用后９０日内没有将产权登记有关资料报产权登记机关备案，政府主管部门的工作程某具有其独立性，并不以开发商的意志为转移。因此并不能证明是因为恒建公司的原因导致产权登记的迟延，王某某的该项上诉请求，缺乏证据。三、关于收取装修押金是否合理的问题。收取装修押金是为了保证在装修房屋过程某避免对恒建大厦公共走廊、楼梯口及电梯间等处造成损坏。现王某某已装修入住，上诉人恒建公司无证据证明上诉人王某某在装修时对公共走廊、楼梯口及电梯间等处造成损坏。故收取５００元押金缺乏事实根据和法律依据。原审判决退还押金，并无不妥。四、关于上诉人王某某应否承担购房余某逾期支付违约责任。对此问题应当依据双方当事人之间订立的合同确认。双方订立的《商品房买卖合同》第六条约定：＂付款方式及期限见附件四＂，而附件四的《合同补充协议》第一条Ｂ款约定＂余某５％，１２７５７元，应于收到交房通知书十五日内，办理正式交房手续之前缴付。＂恒建公司于２００４年３月１日办理交房手续于王某某，而王某某于２００６年３月６日才向恒建公司支付购房余某，依合同约定王某某已逾期７３７天。按合同第七条约定，应按应交费的日万分之五支付违约金４７００元。故王某某关于不应当承担逾期付款违约责任的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人王某某、上诉人恒建公司的上诉请求均缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费１０１７元，由上诉人王某某负担３９９元，上诉人琼海市恒建投资开发有限公司负担６１８元。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员李雪茹
代理审判员吕志飞
二００七年四月三十日
书记员谢婷婷
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