云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2005）昆民一初字第X号
原告：云南开元房地产开发有限公司。
住所地：昆明市X路X号世博大厦X楼X。
法定代表人：王某，董事长。
特别授权诉讼代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师。
被告：昆明中天世纪房地产经纪有限公司。
住所地：昆明市X路延长线汇峰大厦B2座X室。
法定代表人：阎某某，董事长。
特别授权诉讼代理人：武侠，云南华纬律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人：蔡雷，该公司经理。
原告云南开元房地产开发有限公司（以下简称“开元公司”）诉被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称“中天公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条之规定，组织原、被告双方于2005年6月15日、6月27日交换证据后，依法组成合议庭于2005年7月14日公开开庭审理了本案。原告开元公司的诉讼代理人欧保华，被告中天公司的诉讼代理人武侠、蔡雷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元公司诉称：原、被告于2004年4月15日签订《委托代理销售合同》，合同约定由被告代理销售原告开发的昆明市石林县东城区秋实小区X排庭院式住宅及商住楼，面积在（略）平方米以上，销售时间为2004年4月30日至2005年4月30日，具体销售时间以原告将被告所需要的销售手续全部移交给被告之日起正式计算，一年内完成整个建设项目面积（略）平方米的90%；原告支付（略）元给被告作为售楼部的包干经费；如果因原告原因造成工期延误，销售时间顺延，原告每天赔偿被告500元损失；双方不得无故单方面终止合同，否则，提出终止合同方将向另一方支付56万元的违约金，一方违约导致本合同终止，违约方将向守约方支付与保证金数量相同的违约金。合同还约定了各自的权利义务等内容。上述合同签订后，原告为履行合同做了很多工作，诸如按照合同约定支付给被告一年的售楼部租金（略）元，协助被告租赁了石林县X路X号铺面房作为售楼部用房；确定施工单位并签订建设工程施工合同进行施工；办理全套预售房屋许可证，并于2004年6月29日交给被告着手进行房屋销售等等。被告也为履行合同做了一些工作，包括向原告交纳保证金；着手进行售楼工作等。但是，由于被告的工作情况不能令人满意，销售结果很差，被告自己预计无法完成合同约定的销售指标，为了避免承担违约责任，多次向原告提出解除《委托代理销售合同》，原告每次都明确，该合同是合法有效的合同，双方均应严格履行，不能随意变更或者终止。而被告却在原告没有同意终止合同的情况下单方面关闭了售楼部，停止了售楼部的工作。按照合同约定，正式的销售时间是从移交销售所需全套手续之日开始计算，为期一年。原告向被告交付销售手续的时间是2004年6月29日，故销售时间应从6月29日起算，到2005年6月28日。另外，由于工程施工单位的原因，造成工期延误三个月，原告已经按照合同约定每天500元的标准支付了被告补偿金共计5万元，被告已收取了该款。按照合同约定，销售时间应当顺延三个月，到2005年9月28日止。原告认为，双方所签订的《委托代理销售合同》尚在合同有限期间内，被告却多次向原告提出解除合同，直至单方面停止了售楼部的工作并起诉要求解除合同，被告的这些做法违背了合同的约定，属于违约行为。依照合同约定，被告应承担支付原告56万元违约金的责任，并应当继续履行合同，原告还将保留追究其违约给原告造成的经济损失的权利。为维护原告合法权益，诉请：一、判令被告支付违约金56万元；二、判令被告继续履行《委托销售合同》；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告中天公司辩称：一、被告提出与原告进行解约谈判是因为原告已构成根本性违约，双方所签合同目的已难以实现。首先，按双方合同约定，原告应于2004年4月30日前向被告提交售楼所需全部手续资料，但原告直到2004年8月18日才最终确定所售房屋面积，致使被告销售周期延误了近4个月。原、被告双方在合同第九条第七项中明确约定：原告应于2004年4月30日前负责向被告提供小区沙盘和户型模型及销售所需的全部合法手续资料。被告于合同签订后即积极着手进行相关销售准备工作，包括向原告缴纳销售保证金，进行前期广告制作宣传，对售楼人员进行培训等。但与此同时，原告因自身协调管理不善，虽经被告多次催促，其对所销售房屋的面积一直未予以确定，直到2004年8月18日才正式通知被告房屋的确切面积，与合同约定时间相比，推迟了近4个月的时间，直接影响了被告的销售周期和销售工作的开展。其次，按双方合同约定，原告应于2004年8月底前向被告交付样板房，但时至今日，原告仍未交付，严重影响了被告工作的开展。原、被告双方在合同中约定，原告应于2004年8月底前向被告交付样板房。但原告于合同签订后，由于自身原因，致使工期一再延误，虽被告与其多次协商，但原告至今未予以交付。样板房在商品房买卖过程中的重要性众所周知，原告的这种违约行为不仅直接地影响了被告销售工作地开展，同时还延误了被告的销售周期。最后，原告严重违反了双方关于交房日期的约定，致使被告销售工作无法继续进行。按双方合同约定，原告应在2005年3月31日前向客户交房；同时，原告在《商品房购销合同》中与客户约定的交房时间为2005年6月15日。但原告于合同签订后，由于其自身管理不善，其项目工程存在诸多质量问题，工期一拖再拖；同时由于原告拖欠民工工资致使建筑施工单位于2004年9月14日停工，并由于原告拖欠项目管理公司管理费用，管理公司于2004年10月28日全面退出管理，解除了与其签订的管理合同关系，原告项目全面处于瘫痪，至今未竣工。被告作为原告销售代理公司，在原告项目存在大量质量问题的情况下，在原告工程项目在约定交房期限没有竣工的情况下，试想被告如何履行其合同义务现因原告未按时向客户交房，客户已到被告销售现场要求解除已签订的商品房购销合同，返还已交纳购房款，被告销售工作已无法开展。
二、被告并未关闭售楼部、停止售楼工作，直到现在被告工作人员仍然一直坚守售楼现场。按双方合同约定，原告应于2004年8月底以前向被告提供位于小区内的现场售楼部，但原告迟迟未予提供，后原告租用当地房屋作为被告的临时售楼部。租期满后由于出租人抬高租金、不愿继续出租，被告为不影响售楼工作，在告知原告并征得原告同意的情况下，对售楼部进行了搬迁，即搬到原告施工现场，也即现在被告所使用的售楼部，在这期间直到现在被告的售楼工作并未停止，被告售楼人员一直坚守售楼现场，而并非如原告所述被告单方面停止了售楼工作。
三、被告在原告违约情况下仍积极履行合同义务并作出了实际销售业绩而并非如原告所认为的“销售结果很差”。合同签订后，原告一直未按合同约定时间向被告提供样板房及销售所需资料，在被告多次催促下，原告于2004年8月18日才最终确定所销售房屋面积，被告即于2004年9月7日前售出了4套商品房。后由于原告项目工程停工、民工打人闹事事件、工程质量问题等自身原因，同时由于原告未按其与客户的约定于2005年6月15日前向客户交房，致使客户纷纷找到被告要求解除已签订的购销合同，返还已交纳的购房款，最终导致被告销售工作无法继续进行。因此，被告在原告提供相关销售资料后即积极作出了销售业绩，但由于原告项目自身原因，在后续销售期间被告已无法正常开展销售工作，并给被告造成了巨大的经济损失。所以，被告并非如原告所述“销售结果很差”，其根本原因是原告一直违反双方合同约定致使被告销售周期一再延迟直至被告无法继续履行合同。
四、原告提出双方合同在有效期内被告不能解除，无法律依据。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以要求解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，只要合同一方违反合同根本义务致使合同目的难以实现的，合同另一方即有权要求解除合同而不论合同是否在有效期内。在本案中，原告应按双方所签合同约定在2004年3月31日前向客户交房，最迟也应按其与客户约定的于2004年6月15日前交房，但原告项目至今未竣工，其无法向客户交房，致使已签订购房合同的客户找到被告要求解除原签订的购房合同，返还购房款。原告行为已构成了对双方所签合同的根本性违约。作为原告代理销售公司的被告在此种情况下也无法继续进行房屋代理销售，最终直接导致了双方所签合同目的难以实现。根据我国《合同法》第九十四条的规定，被告享有单方合同解除权。因此，原告一再强调的“双方合同在有效期内，被告无权予以解除”并据以认为被告违约是没有法律依据的。
综上所述，原告于合同签订后因未积极履行其合同义务，致使其项目至今未竣工，无法按约定时间向客户交房，导致客户纷纷要求退房、返还购房款。而被告作为原告的销售代理公司，也因此而无法继续进行房屋代理销售工作。原告的违约行为不仅给被告造成了巨大的经济损失，同时也使得双方所签合同目的难以实现。在此情况下，被告要求解除与原告的委托代理销售合同，是为了防止损失的进一步扩大，同时也是行使法律规定的单方解除合同权。因此被告要求解除与原告合同关系，并不存在原告所谓的违约行为，原告诉请被告赔偿其违约金因此也是毫无事实和法律依据的，请求人民法院在认清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。
本案通过证据交换，原、被告双方当事人确认如下无争议事实：
2004年4月15日开元公司与中天公司订立《委托代理销售合同》，中天公司于2004年4月17日向开元公司交付了56万元的售房合同履约担保金，同年5月18日中天公司、开元公司以及项目管理公司、监理公司、订立了《石林秋实小区项目管理开工准备工作会议纪要》，同年6月6日开元公司制作了《石林县东城区秋实小区商品房预售方案》，同年7月2日开元公司向云南城乡建筑设计所提交了《关于房屋面积测量的函》，同年8月18日开元公司向中天公司发出一份《关于石林商品房销售面积的通知》，同年9月6日开元公司向中天公司发出《关于严格按销售合同执行的通知》，同年9月13日中天公司作出《秋实小区销售佣金结算表》一份，同年9月8日开元公司向中天公司作出《关于石林秋实小区销售合同存在问题的回函》，同年9月16日开元公司向中天公司发出《关于对昆明中天世纪房地产经纪公司销售合同的检查》，同年9月6日建设监理公司向开元公司和项目管理公司发出《处罚报告》一份，同年9月6日项目管理公司、监理公司和施工方向开元公司作出《情况汇报》一份，同年9月23日开元公司向石林县建设局提交一份《关于石林县东城区秋实小区姜堰建筑施工单位存在问题停工、审查、鉴定的报告》，同年10月13日项目管理公司向开元公司提交一份《关于终止2004年云亚管字第X号建设工程委托项目管理合同的函》，同年10月19日项目管理公司再次向开元公司发函要求终止合同给予明确答复，同年10月27日项目管理公司向开元公司作出《关于终止执行2004年云亚管字第X号建设工程委托项目管理合同业务的通知》，同年9月16日开元公司向中天公司作出《关于明确销售合同相关条款和样品房交付使用的回函》，同年9月20日中天公司向开元公司作出《关于样板房延期交付赔偿的函》，同年9月30日中天公司向开元公司作出《关于销售工作面临严重危机的报告》，同年9月30日开元公司向中天公司作出《关于销售公司报告的回函》，同年10月8日中天公司向开元公司作出《关于调整销售合同补充相关条款的报告》，同年10月9日开元公司向中天公司作出《关于调整销售合同补充相关条款的报告的回函》，同年11月29日开元公司向中天公司作出《关于委托代理销售合同补充协议回函》，同年12月8日开元公司向中天公司发出《关于销售合同补充协议12月2日的回复》，同年11月8日中天公司向开元公司发出要求退还项目保证金并在11月15日前进行解约谈判的通知，2005年4月12日中天公司向开元公司发出《关于终止2004委托代理销售合同的函》，同年4月20日开元公司向中天公司发出《关于终止2004年委托代理销售合同函的回函》，同年6月20日中天公司向昆明真元公证处提出申请，该公证处作出2005昆真证字第（略）、（略）号《公证书》。2004年4月30日开元公司向中天公司支付石林项目房租费（略）元，同年4月28日开元公司与张九明签订《租房协议》，租赁石林县X路X号店面房屋作为售楼部用房，同年12月11日开元公司与中天公司签订《借款协议书》一份，约定由开元公司在12月10日前借给中天公司人民币30万元，双方原达成的委托销售合同不变等内容，同年6月29日开元公司向中天公司交付了销售房屋所需的立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明六份文件，同年4月30日中天公司制作了《春华秋实凤凰台房屋销售控制计划》，因开元公司迟延交付样板房屋于2004年10月28日向中天公司支付2004年9月15日至10月25日罚金2万元、2004年12月2日支付2004年10月26日至11月25日补偿费（略）元、2005年1月10日支付违约金（2004年11月25日至2004年12月25日）（略）元，2004年8月10日中天公司作出《法人证明委托书》授权该公司员工辜向华担任石林项目经理并签收双方往来函件，2004年9月7日中天公司作出《秋实小区销售回款情况汇报表》一份，该秋实小区建设工程是由开元公司与姜堰市二建建设集团有限公司昆明分公司于2004年5月12日订立《建设工程施工合同》，2004年8月20日开元公司与昆明铁路房屋建筑有限公司订立《建设工程施工合同》施工建设的。2005年3月30日石林县法院对开元公司诉姜堰市二建建设集团有限公司昆明分公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2004）石民初字第X号《民事调解书》，2005年5月6日中天公司向开元公司发出《关于售楼部搬迁及暂停开放的通知》，2005年5月26日开元公司向云南省第二公证处申请作出（2005）云二证字第（略）号《公证书》。
综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、中天公司是否存在违约行为，如果有违约行为应该承担怎样的违约责任；二、合同是否继续履行。
原告开元公司针对本案双方争议的问题及其诉讼请求，提交如下证据材料：
一、2004年4月15日，开元公司与中天公司签订的《委托代理销售合同》，证明合同中约定双方的权利义务情况。
二、2004年4月30日发票，开元公司按协议向中天公司于2004年4月30日支付售楼部包干经费（略）元，证明开元公司履行合同的情况；
三、2004年4月28日，开元公司与房主签订的《租房协议》，证明开元公司协助中天公司租赁石林县X路X号作为售楼部用房，承租人盖章有中天公司及开元公司。
四、2004年12月11日由原、被告双方签订的《借款协议》，证明原、被告双方就迟延交付样板房已达成谅解，并约定由开元公司就此向中天公司支付迟延交付样板房的补偿费3.5万元（已付），同时向其提供无息借款30万元，原委托销售合同不变。
五、《文件目录清单》及六份文件，证明开元公司于2004年6月29日向中天公司交付了销售房屋所需的六份文件，包括立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
六、2004年4月30日中天公司报给开元公司《春华、秋实、凤凰台房屋销售控制计划》，证明中天公司报给开元公司的销售计划经过开元公司审核同意。
七、发票三张，证明开元公司因迟延交付样板房屋，在2004年12月11日向中天公司支付补偿费（略）元，在12月11日达成谅解后，开元公司又按照约定支付补偿款（略）元给中天公司，按每天500元计算，一共向中天公司支付了5万元的违约赔偿金，双方同意继续履行原合同。
八、2004年8月4日法人证明委托书，证明中天公司授权辜向华为石林项目经理，并负责与开元公司协商、签收有关往来文件。
九、秋实小区销售回款情况汇报表，证明中天公司销售了四套房屋及销售的具体情况，中天公司的销售业绩离合同约定很远。
十、《建设工程施工合同》两份，证明开元公司分别于2004年5月、8月与施工单位签订《建设工程施工合同》，由两个施工单位承建秋实小区建设项目，两个合同中均约定工程款按工程进度支付。
十一、石林法院的《民事调解书》，证明样板房迟延交付的原因是施工单位之一的姜堰市二建建设集团有限公司昆明分公司施工的部分工程出现质量问题，开元公司积极通过诉讼进行处理，为尽快交付样板房尽了最大努力。
十二、发票10张，证明开元公司在工程开工以后一直在支付工程款，支付时间从2004年11月开始至2005年4月一直都在付款。由于建设工程施工合同约定的工程款支付是按照工程进度支付，由此即可证明工程一直处于施工过程中。
十三、情况说明三份，两个施工单位及监理单位共同证明工程没有停工，开元公司一直在支付工程款，工程至今仍然在施工过程中，FX幢暂停施工的原因，D1是等待施工图纸等，除了局部有短期停工外，其他地方均在施工。
十四、中天公司《关于调整销售合同、补充相关条款的报告》及开元公司的回函。证明中天公司在履行合同过程中要求变更合同，开元公司不同意变更，仅就销售时间顺延及在交付样板房之前每天支付500元补偿费统一了意见。
十五、中天公司《关于终止2004年委托代理销售合同的函》及开元公司的回函，证明中天公司于2005年4月12日找借口欲解除合同，开元公司再次强调应该继续履行委托代理销售合同。
十六、2005年5月6日《关于售楼部搬迁及暂停开放的通知》，证明中天公司在合同履行期间已经关闭了售楼部，停止售楼工作，其做法已违反了合同约定，属于违约行为。
十七、中天公司向云南省第二公证处申请证据保全形成的《公证书》，证明中天公司关闭售楼部后，原址龙泉路X号已变成文化办公体育用品商店。
十八、《报验申请表》、《工程付款申请表》、《工程款拨付申请》、《完成工程量进度情况》、《付款发票》，证明秋实小区建设工程一直处于施工过程中，开元公司于2005年6月20日按照工程进度又支付了工程款160万元，不存在停工问题。
十九、《模型制作合同书》，证明开元公司与模型制作方签订合同，约定：模型总价款为3万元，其中预付款5000元，模型制作完成并验收合格后付清余款2.5万元。
二十、支票存根两张、发票一张。证明开元公司按照合同约定的内容于2004年4月20日支付模型预付款5000元，2004年6月8日模型制作完成并验收合格后付清了余款（略）元，制作方已经出具了收款发票，模型于2004年6月8日交付中天公司使用。
二十一、不予立案通知书，开元公司向石林县公安局报案，石林县公安局认为不构成挪用资金犯罪，在2005年7月15日通知开元公司不予立案。
二十二、两份商品房销售合同，上面盖有中天公司的公章，证明中天公司擅自违反合同约定，卖了房屋后不向开元公司报告卖房情况，收了房款后也没有将房款交给开元公司，擅自占用长达八个多月，中天公司擅自与李邦文作废合同，侵犯开元公司权利，作废的行为无效。
二十三、收据，李邦文32万元购房款的收款收据，2004年11月18日交款，收款人是中天公司的项目经理辜向华。
二十四、询问笔录，李邦文陈述2004年11月18日签订合同，当天就交了32万元购房款，一个星期之后听说开元公司与建设商在诉讼暂时停工的事情，故不可能第二天提出退房申请，退房款的时间是2005年7月6日。
二十五、2004年12月6日户口证明，证明李邦文与其妻及二个儿子在石林县东城区X路秋实小区购房，李邦文在2004年12月因为签订购房合同、支付购房款落户石林东城区，中天公司与李邦文是恶意串通，骗取户口，损害开元公司的利益。
对于原告开元公司提交的上述证据材料，被告中天公司质证后认为：对一、真实性予以确认，与被告提交的一致。对二、真实性予以确认。对三、真实性予以确认。租房时间是2004年5月10日，当日将房屋交付被告使用。对四、真实性无异议，借款关系与本案的返还保证金的诉讼请求没有关系。对五、真实性无异议，原告提交五证不能证明可以售房，要提供房屋的位置，面积及单价的确认，根据合同第九条第三项，被告要收到原告房屋的总明细及房屋测绘报告、房屋单价、合同范本才能销售。对六、真实性无异议，被告在原告全部履行合同情况下的计划，但原告没有按约履行，造成控制计划无法按期履行。对七、真实性无异议，不认可发票是双方谅解的证据，根据合同约定，样板房迟延一天支付违约金500元，至今原告未向被告交付装修好的样板房，样板房应继续计算违约金，在2004年12月15日以后还应该计算样板房违约金，不能称其为双方谅解的证据。对八、真实性无异议。对九、真实性无异议，证明被告进行销售过程中，有部份的销售业绩。对十、真实性无异议，合同中约定样板房的交付时间，向客户交房的时间，原告应该严格履行代理销售合同，向客户交付房屋，这是被告顺利履行代理销售合同的前提条件。对十一、原告与施工单位进行诉讼，证明原告工程停工，其调解书中约定的内容与本案无关，本案是销售代理合同。对十二、真实性无法确认，不论原告是否支付工程款，只要没有保证向客户交房，就应该向被告承担违约责任。对十三、情况说明的真实性无法确认，与本案无关，不管工程施工过程中出现什么状况，结果是违约了，并且违约非常严重，二十二幢房屋只建起一幢。对十四、真实性无异议，在原告违约的情况下，被告销售无法进行，被告为表示继续履行的诚意提出变更合同条款，原告不同意，造成合同无法履行。对十五、真实性无异议。对十六、真实性无异议，因售楼部租期已过，中天公司向开元公司要求提供现场售楼部，租赁合同是原告签的，租金是原告交的，租期到了原告应该向被告提供新的场地，租期到了没有续租的责任在原告，被告的销售活动并未停止，被告的售楼部搬到现场，只是现场没有布置，在5月6日以后由被告自行搬迁。对十七、真实性无异议。对十八、原告只能证明其在支付工程款，被告认为原告与第三方签订的表格的真实性无法确定，并且与本案无关，原告已经违反代理合同中的工程竣工日期的约定，延误了与客户签订合同的交房日期，违反其在现场公示的竣工日期，付款证明不能证明原告没有违约。对十九、二十，真实性无法确定，是原告与第三方签订，被告没有参与，并且被告没有说过原告没有交模型，模型被告是收到了，被告陈述的是原告没有交样板房。对二十一、本案是明显的两个房地产公司之间的经济纠纷，开元公司以个人涉嫌犯罪向公安报案是错告，个人是否犯罪与本案无关，开元公司的行为是恶意的。对二十二、与被告提供的购销合同的内容是一致的，李邦文曾经与开元公司签订过合同，这个合同没有签订日期。对二十三、真实性予以认可，证明付款日期，以及收款是在开元公司授权的基础上收取的。对二十四、是公安机关对李邦文作的笔录，对李邦文答复的准确性不认可，其是一年后凭回忆作的陈述，应该以书面证据为准。对二十五、真实性无异议，看不出双方恶意串通骗取户口的情况，并且与本案无关。
被告中天公司针对本案双方争议的问题及其答辩理由，提交如下证据材料：
第一组：一、2004年4月15日《委托代理销售合同》；二、发票。证明原、被告之间存在委托代理销售关系，双方约定具体条款，合同第五条约定销售时间是2004年4月30日至2005年4月30日，合同第九条第七款、第八款，合同第六条约定合同保证金56万元；被告已按合同约定向原告支付了56万元销售保证金。
第二组：三、2004年5月18日《石林秋实小区项目管理开工准备工作会议纪要》，明确各配合单位所起到的作用及职能，金汇项目管理公司是代表业主对房屋进行管理，施工单位是江堰建筑公司，证明确立了被告、项目管理公司、监理公司在原告所开发项目中各自的地位及职能。
第三组：四、2004年6月6日《石林县东城区秋实小区商品房预售方案》；五、2004年6月23日关于涉及房屋准确面积等问题的《报告》；六、2004年6月27日给开元公司关于房屋预售等问题的《报告》；七、2004年6月28日关于房屋预售等问题的《函》；八、2004年7月2日关于房屋面积测量的《函》；九、2004年8月18日《关于石林商品房销售面积的通知》，证明合同签订后，原告在被告多次催促下才于2004年8月18日最终确定所销售房屋面积，比合同约定迟延了近四个月，在销售周期上给被告造成延误，近四个月才能开始工作。十、2004年9月6日《关于严格按销售合同执行的通知》；十一、2004年9月7日《关于“关于严格按销售合同执行的通知”的回复》；十二、2004年9月13日《秋实小区销售佣金结算表》；十三、2004年9月18日《关于石林秋实小区销售合同存在问题的回函》；十四、2004年9月16日《关于对昆明中天世纪房地产经纪公司销售合同的检查》，证明在原告迟延履行合同义务的情况下，被告积极履行合同约定义务并实际作出了销售业绩。第三组证据证明：一、合同签订后被告积极履行了合同约定义务；二、在原告迟延履行合同义务的情况下，被告仍作出销售业绩。
第四组：十五、2004年9月6日《处罚报告》；十六、2004年9月6日《情况汇报》；证明原告项目存在质量问题并于2004年9月6日前便出现停工现象；十七、2004年9月14日《紧急停工报告》；十八、2004年9月25日《关于拖欠民工工资的情况汇报》，证明原告未支付工程款，拖欠民工工资致使出现打人闹事事件。由于质量问题，被告的项目2004年9月6日前便出现停工现象；十九、2004年9月23日《关于石林县东城区秋实小区姜堰建筑施工单位存在问题停工、审查、鉴定的报告》，证明原告所开发项目存在诸多质量问题，原告对这一事实也予以了认可。二十、2004年10月13日《关于终止2004年云亚管字第X号建设工程项目管理委托合同的函》；二十一、2004年10月19日就解除《建设工程项目管理委托合同》的函；二十二、2004年10月27日《关于终止执行2004年云亚管字第X号建设工程项目管理委托合同业务的通知》，证明因原告拖欠民工工资，项目停工，管理公司无法进行管理，要求终止与原告的合同关系，并于2004年10月28日全面退出管理，不再履行合同责任义务；二十三、公证书，原告项目至今未竣工，原告已不能按合同约定时间交房。第四组证据证明：因原告未交付施工单位工程进度款、致使工程全面停工，同时因原告未支付管理公司管理费用，管理公司终止与原告合同关系，原告项目至今未能竣工，双方所签合同目的不能实现，原告已构成根本性违约。
第五组：二十四、2004年9月16日开元公司写给中天公司的《关于明确销售合同相关条款和样品房交付使用的回函》；二十五、2004年9月7日中天公司写给开元公司的《关于样板房延期交付赔偿的函》；二十六、2004年9月30日中天公司写给开元公司《关于销售工作面临严重危机的报告》；二十七、2004年9月30日开元公司写给中天公司《关于销售公司报告的回函》，证明被告未按约定时间交付样板房，同时因被告拖欠民工工资致使工地上出现打人事件，使原告销售工作难以顺利开展；二十八、2004年10月8日中天公司写给开元公司《关于调整销售合同，补充相关条款的报告》，在原告违约的情况下，被告为继续履行合同表示诚意作出的报告；二十九、2004年10月9日开元公司给中天公司关于调整销售合同补充相关条款的报告的《回函》；三十、开元公司给中天公司的2004年10月29日关于《委托代理销售合同》补充协议《回函》；三十一、2004年12月8日开元公司给中天公司关于销售合同补充协议12月2日的回函；三十二、原告授权被告售房的《商品房销售合同》范本，2005年6月15日为交房时间，原告授权被告2005年6月15日交房给客户，房屋没有盖好使被告无法进行销售活动，被告卖出去的房屋已经违约，证明：一、在被告因原告原因无法开展工作的情况下，为继续履行合同，被告提出修改销售合同相关条款，但原告予以拒绝；二、原告已无法按购销合同约定时间交房，被告无法继续履行合同。第五组证据证明：因原告一直未交付样板房及原告工程已全面停工，被告无法按合同约定时间交房，在被告要求对销售合同条款作相应修改而被拒绝的情况下，被告已无继续履行合同义务的可能，原告已构成根本性违约。
第六组：三十三、2004年11月8日给开元公司要求进行解约谈判的函，被告提出解约谈判，不是提出解除合同；三十四、2005年4月12日中天公司给开元公司关于终止（2004）《委托代理销售合同》的函，被告要求解除合同及被告庭前的索赔要求；三十五、2005年4月20日关于终止（2004）《委托代理销售合同》的函的回函，开元公司不同意解除合同并且要求中天公司承担56万元的违约金，证明因原告根本性违约，被告无法继续履行合同，被告于2004年就已经向原告要求进行解约谈判，但原告至今予以拒绝。
第七组：三十六、2004年8月27日至2004年9月6日刘贵、张文林、苟同安、张桂芳与开元公司签订的《商品房购销合同》，证明原告与客户约定的交房时间为2005年6月15日前；三十七、2005年6月20日（2005）昆真证字第（略）号公证书，证明原、被告约定的竣工日期为2005年3月31日，但原告项目截至2005年6月13日仍未竣工，施工现场一片狼籍，总共二十二幢房屋，原告仅建盖好一幢，十六页上的照片是施工墙上的施工进度，可以看出建设规划是（略）平方米，公示的竣工时间是2005年3月30日，到应该交房的前一天只建盖好一幢，原告违反双方的合同，并且这种违约是根本性违约；三十八、2005年6月16日客户苟同安《关于追究违约责任赔偿的说明》，证明原告项目至今未竣工，已超过与客户约定的交房日期即2005年6月15日，客户找到被告要求进行违约赔偿，其要求三十天内无法交房要退回所有房款，被告已无法继续履行双方所签订合同；同时也证明了直到2005年6月15日，被告售楼部仍然照常营业；三十九、2005年6月21日（2005）昆真证字第（略）号公证书，证明原告虽存在种种违约行为，且项目至今未竣工，其已构成根本性违约，但被告售楼部仍然一直照常营业，工作人员仍一直坚守销售工作岗位；四十、2004年4月至2005年5月被告为履行合同义务而垫付的广告费、设计费及工作人员工资等费用总计为：（一）工程进度款（略）元；（二）设计费2500元；（三）彩印宣传单（略）元；（四）住宿费2595元；（五）城市占道费3500元；（六）代理费1500元；（七）广告费132元；（八）交通费5934.35元；（九）汽油费2634.05元；（十）办公用品费用（略）元；（十一）招待费（略）元；（十二）汽车规费及车辆保险费3181.35元；（十三）通讯费2761.33元；（十四）员工工资（略）元，以上合计（略）.43元。
第八组：四十一、两份商品房购销合同，一份是房屋、一份是车库，均是李邦文与开元公司签订，证明李邦文与开元公司签订过购销合同，但在合同履行过程中，由于交了钱以后李邦文马上提出退款，合同是没有订立完毕的，故合同上没有日期；四十二、李邦文交付购房款32万元的收据，交款日期是2004年11月18日，收款盖章是开元公司的财务专用章，经手人是辜向华，李邦文签订合同后曾支付32万元的购房款，是开元公司授权给中天公司经办的；四十三、退房申请，交款的第二天，李邦文向开元公司提出退房申请，证明李邦文在交款签订了合同后马上提出退房。
对于被告中天公司提交的上述证据材料，原告开元公司质证后认为：对一、真实性无异议，销售时间2004年4月30日到2005年4月30日，同时还注明，开元公司向中天公司交付全套可以预售房屋的手续时开始计算销售时间，原告是2004年6月29日提交的全套销售手续，故销售时间应该从2004年6月29日开始计算。原告迟延交付样板房是施工方的原因，对此双方已经达成谅解，原告已经向被告支付每天500元的违约金，这个问题事情已经处理了。对于交房问题，有些是可以交房，有些是不能交，但不能交的部份不影响代理销售合同的履行，如果迟延交付房屋，是原告对客户承担责任，不是向被告承担，即便是迟延交付不构成对委托代理合同的违约。对二、交纳56万元的履约保证金无异议。对三、真实性无异议，但与本案无关，施工单位是两个单位，姜堰公司是其中一家；金汇管理公司与原告有纠纷，其退场后由原告自行管理与委托销售合同无关，不能证明原告有违约情况。对四、真实性无异议，但不是完整的证据，在2004年4月30日原告已经给过预售方案，这仅是其中一份。对五、六、七、真实性无法确认，不发表意见，是被告方单方面的报告。对八、九，真实性无异议，但证明不了8月18日才确定销售房屋的面积，原告在之前已经把销售面积给过被告，原告所提交证据中有相应证据证明。对十、真实性无异议，被告要求修改委托销售合同，原告回函要求严格按合同履行。对十一、双方的函件往返应该有签收，这一份没有签收，不能确定原告是否收到，不能确定真实性。对十二、真实性无异议，签订整个委托销售合同后仅卖出四套房屋，销售业绩非常差。对十三、对真实性无异议，对方要求修改合同，原告不同意。对十四、真实性无异议，被告只销售了四套房屋远远达不到约定的销售业绩。对十五、监理公司给施工单位的处罚报告，与本案无关，是另外一个建设施工法律关系中施工方存在问题的处理方案，对于双方的委托销售合同中双方的权利义务没有影响。对十六、真实性无异议，是有问题的部份局部停工，该部份也仅是停工一天。对十七、十八、报告的形式是真实的，但报告内容不真实，针对此问题原告有诉讼，与姜堰公司的纠纷是因为其质量问题，不能证明整个工程停工。对十九、真实性无异议，姜堰公司的施工确实存在质量问题。对二十、二十一、二十二、原告不支付工程款是因为工程质量存在问题而不整改，是局部停工，项目公司解除管理合同不能证明导致委托销售合同不能履行。对二十三、公证书没有看到，无法发表质证意见。对二十四、真实性无异议。对二十五、二十六，是被告单方面作出的函，对形式的真实性无异议，但内容是其自行制作，不符合客观事实。对二十七、真实性无异议，但证明不了被告的主张。对二十八、二十九，真实性无异议，原告不同意变更合同条款，提出要求继续履行合同。对三十、三十一、三十二，真实性无异议，但证明不了被告的观点，证明被告随时想违约，原告不同意。对三十三、真实性无异议，再一次证明被告要解除合同，被告有违约的行为。对三十四、真实性无异议，其内容是被告的单方意见，对其内容不予认可，原告已经明确延期交付样板房，应当严格履行销售合同。对三十五、真实性及内容均无异议。对三十六、购销合同只有两页，提交证据应该完整，无法看清楚全部内容，应该以原件为准，对不完整的合同无法发表意见，不予认可。对三十七、公证书的真实性无异议，从图上看不出只建好一幢，原告建好的房屋有八、九幢，图片是真实的，但没有全面、完整的反映现场的情况；按照双方委托销售约定就是卖期房，代理人卖出房屋就完成义务，原告按合同约定方式支付佣金，至于原告是否能按合同约定时间交房是另外的法律关系，不是本案审理的法律关系，原告对购房者构成违约是原告承担其他法律关系上的责任；无法证明原告构成根本性违约。对三十八、真实性有异议，客户要求承担违约责任应该直接找原告，该说明没有给过原告，客户也没有找到原告要求承担违约责任，即使要承担也是另外的法律关系，对该证据不予认可。对三十九、真实性无异议，被告提起诉讼是2005年5月19日，公证的时间是2005年6月21日，是在诉讼过程中进行的，被告所举证据中说明售楼部已经关闭，现在被告认其售楼部还存在，原告不清楚是什么时候存在的。照片上有两个销售人员，只能反映在照像的时候他们站在那里，其他时间是否在那里不清楚。对四十、票据的真实性不予认可，原告均未参与，与本案无关，被告的正常经营费用与原告无关。对四十一、真实性无异议，原告认为这两份合同证明被告作为原告的代理人与客户李邦文签订购房合同，购房合同自签订时生效，没有日期是被告没有履行代理职责的过错，但可以推断出是在付款前签订的合同，没有原告的授权，对签字同意合同作废不认可，没有经过原告的同意被告与李邦文之间无权终止合同，属于恶意串通损害第三人利益，其行为无效，这两份合同有效。对四十二、收款收据的真实性无异议，2004年11月18日李邦文所交款项应该由原告收取，但作废这两个字没有原告的授权，原告没有授权被告有权退款及作废收据，对于作废的效力不予认可，对于被告擅自退还32万元房款的行为不予认可。对四十三、退房申请的真实性不予认可，2004年11月18日付款，2004年11月19日退款不真实，李邦文在2004年12月因购房在石林落户，李邦文明确其退款是2005年7月，退房申请不真实，是虚假的。
通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告开元公司陈述的案件事实及所举证据，被告中天公司认可的部分，以及被告中天公司陈述的案件事实及所举证据，原告开元公司认可的部分，本院予以确认。而对于中天公司向开元公司发出的若干函件，开元公司以无签收记录为由不予认可，但开元公司对于相应回函的真实性予以认可，回函是针对来函所作出的答复，内容上也是相互对应的，因此，对于该部分有开元公司回函的中天公司函件的真实性本院予以确认。关于中天公司作为受托人以委托人开元公司名义与购房人李邦文订立的二份《商品房购销合同》（后被中天公司作废）的时间，由于合同当中没有记载，根据开元公司认为售楼经理辜向华涉嫌挪用资金向石林县公安局报案（后公安机关经审查认为不属于犯罪行为，不予立案），公安机关对李邦文所作的询问笔录，李邦文陈述其于2004年11月18日与售楼部签订购房合同，当天就交房款32万元，过了一个星期左右听说开元公司与建筑商闹矛盾，就到售楼部要求退还购房款。中天公司以开元公司名义出具给李邦文的收款收据的时间也确系2004年11月18日，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款的规定：“国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”，因此，本院确认该两份商品房购销合同订立的时间是2004年11月18日，而对于李邦文所写的“退房申请”与其在公安机关询问笔录当中所作陈述不相符，对其真实性本院不予确认。同时，根据该询问笔录，本院确认李邦文收到中天公司退还其购房款（略）元（含1000元补偿金）的时间为2005年7月8日。
根据庭审举证和质证，本院确认本案如下法律事实：
2004年4月15日开元公司与中天公司订立《委托代理销售合同》，双方约定由中天公司代理销售开元公司开发的昆明石林县东城区秋实小区商品房，销售面积（略）㎡以上（最终按实际建筑面积结算），销售时间为2004年4月30日至2005年4月30日（以开元公司将中天公司所需销售手续全部移交中天公司之日起正式计算销售时间，一年内完成整个建设项目面积（略）㎡的90%），中天公司向开元公司支付（略）元的销售保证金。合同签订后广告宣传即开始准备，整个广告费用由开元公司支付10万元（开元公司在中天公司销售达到1000万元时支付5万元，销售达到2000万元时再支付5万元），其余广告费由中天公司包干自理。中天公司每月25日按销售后开元公司实际收到款项的3%提取佣金，溢价部分按开元公司实际收到款项的50%提取佣金。
双方约定开元公司的责任及义务主要有：1、给予中天公司12个月（略）元作为包干费用，包括房屋租赁费用、通讯费用、水电费用等，超出12个月后由中天公司负责；2、提供给中天公司全套合法的销售文件；3、向中天公司提供（略）㎡的可卖房屋的总明细和房屋测绘报告作为合同附件之一；4、在2004年4月30日前负责向中天公司提供小区沙盘和户型模型及销售所需的全部合法手续，在2004年8月底前向中天公司提供位于小区内的现场销售部和已装修好的样板房；5、保证在2005年3月31日前向客户交房。同时，双方约定违约责任主要为：1、因开元公司造成工期延误，由开元公司承担顺延工期赔偿，并按500元/天支付给中天公司，由此引发的后果由开元公司承担；2、12个月未达到销售面积90%，每超出一天中天公司赔偿开元公司500元/天的资金占用费，直到达到销售面积90%为止；3、销售款项只能由开元公司委派的专人收取，中天公司不得在未经开元公司同意的前提下，私自收取挪用销售房款，否则视为违约；4、双方不得无故单方终止合同，否则提出终止合同方将向另一方支付56万元的违约金，一方违约导致合同终止的，违约方应向守约方支付与保证金数量同等的违约金。
中天公司于2004年4月17日向开元公司交付了56万元的售房合同履约担保金，同年5月18日中天公司、开元公司以及项目管理公司、监理公司、订立了《石林秋实小区项目管理工作开工准备工作会议纪要》，同年6月6日开元公司制作了《石林县东城区秋实小区商品房预售方案》，同年7月2日开元公司向云南城乡建筑设计所发出《关于房屋面积测量的函》，要求该所对A栋、B栋、C栋的户型建筑面积重新精确计算报开元公司，在7个工作日内晒一份各幢平面图、立体图、剖面图送开元公司审查，并附各幢户型测算面积。同年8月18日开元公司向中天公司发出一份《关于石林商品房销售面积的通知》，同年9月6日开元公司向中天公司发出《关于严格按销售合同执行的通知》，同年9月13日中天公司作出《秋实小区销售佣金结算表》一份，同年9月8日开元公司向中天公司作出《关于石林秋实小区销售合同存在问题的回函》，同年9月16日开元公司向中天公司发出《关于对昆明中天世纪房地产经纪公司销售合同的检查》，同年9月6日建设监理公司向开元公司和项目管理公司发出《处罚报告》一份，认为施工单位在BX栋主体结构施工时，三楼构造柱大部分位置不正确，并有漏设现象，要求施工单位停工整改，并给予2000元处罚。同年9月6日项目管理公司、监理公司和施工方针对石林秋实小区X、X号地块场地平整土石方分包施工问题向开元公司作出《情况汇报》一份。同年9月23日开元公司向石林县建设局提交一份《关于石林县东城区秋实小区姜堰建筑施工单位存在问题停工、审查、鉴定的报告》，同年10月13日项目管理公司向开元公司提交一份《关于终止2004年云亚管字第X号建设工程委托项目管理合同的函》，认为开元公司没有及时支付管理费用及退回项目保证金，要求终止双方之间的石林秋实小区建设工程委托项目管理合同。同年10月19日项目管理公司再次向开元公司发函要求终止合同给予明确答复，同年10月27日项目管理公司向开元公司作出《关于终止执行2004年云亚管字第X号建设工程委托项目管理合同业务的通知》。同年9月16日开元公司向中天公司作出《关于明确销售合同相关条款和样品房交付使用的回函》，函载：由于姜堰建设公司未按时交付和存在质量问题，开元公司于2004年9月14日发函请该公司尽快停工、返工、整改和样品房的抢建。同年9月20日中天公司向开元公司发出《关于样板房延期交付赔偿的函》，要求开元公司赔偿中天公司2004年9月1日至20日的损失及按每日500元计算的违约金共计（略）元。同年9月30日中天公司向开元公司作出《关于销售工作面临严重危机的报告》，建议开元公司调整房屋销售价格、恢复施工、迅速强建样板房。同年9月30日开元公司向中天公司作出《关于销售公司报告的回函》，回函载：在当地的市场商品房销售价格问题上，请中天公司拿出具体方案报开元公司研究、商议后待定；施工问题开元公司会尽快恢复动工。同年10月8日中天公司向开元公司作出《关于调整销售合同补充相关条款的报告》，提出由于开元公司没有对中天公司“关于样板房延期交付赔偿的函”作出书面答复，开元公司应以每日2466元向中天公司作出赔偿。同年10月9日开元公司向中天公司作出《关于调整销售合同补充相关条款的报告的回函》，回函载：关于房价，原则上不作调整；广告费按原合同执行；销售时间按鉴定的合同顺延，并按合同十一条第二款开元公司承担顺延工期赔偿每天500元，直到交给样板房为止。同年11月29日开元公司向中天公司作出《关于委托代理销售合同补充协议回函》，回函载：1、原则上不改变原合同的条款，延误的时间由开元公司按合同规定继续进行补偿；2、开元公司已与施工单位中铁建筑公司协商抢回工期，样板房的交付最多一个月左右可完成；3、关于销售期问题，根据延误时间顺延即可；4、关于施工单位姜堰建设公司造成工程上的问题，开元公司已起诉，问题都在处理，施工现场正在抓紧施工；5、开元公司可借给中天公司30万元作为流动资金的补充；6、销售价格暂不作调整，待样品房出来后双方再议。同年12月8日开元公司向中天公司发出《关于销售合同补充协议12月2日的回复》，认为双方之间以往来函件解决不了问题，应由双方法定代表人面谈解决。同年11月8日中天公司向开元公司发出要求退还项目保证金并在11月15日前进行解约谈判的通知，2005年4月12日中天公司向开元公司发出《关于终止2004委托代理销售合同的函》，提出由双方协商解除《委托代理销售合同》，返还剩余的55.6万元保证金（从中可扣减中天公司30万元借款），支付违约金25.6万元，补偿经济损失（略）元等请求。同年4月20日开元公司向中天公司发出《关于终止2004年委托代理销售合同函的回函》，回函载：由于施工单位的问题，致使双方的《委托销售合同》顺延履行，……，双方多次进行商谈，已经达成谅解并签订《借款协议》，对继续履行《委托销售合同》再次确认。……，目前施工单位的问题早已解决，请开元公司在谅解的基础上能继续履行《委托销售合同》及《借款协议》。
2004年8月27日至9月6日，中天公司履行受托义务，以委托人开元公司名义与刘贵、张文林、苟同安、张桂芳签订了四份《商品房购销合同》，合同约定的交房时间为2005年6月15日前。
中天公司向昆明真元公证处提出证据保全的申请，该公证处于2005年6月20日作出2005昆真证字第（略）号《公证书》，该公证书记载公证人员到达秋实小区施工现场，对该小区的现状拍摄照片14张并制作《工作记录》一份，现场《建筑工程施工许可证》显示建设规模（略）平方米，竣工日期为2005年3月30日。昆明真元公证处于同年6月21日作出2005昆真证字第（略）号《公证书》，该公证书记载公证人员对2005年5月6日“搬迁通知”拍摄照片8张、对秋实小区售楼部现址拍摄照片5张并制作《工作记录》一份。
2004年4月30日开元公司向中天公司支付石林项目部房租费（略）元，同年4月28日开元公司、中天公司与张九明签订《租房协议》，租赁石林县X路X号铺面房屋作为售楼部用房。同年12月11日开元公司与中天公司签订《借款协议书》一份，约定由开元公司在12月10日前借给中天公司人民币30万元，双方原达成的委托销售合同不变等内容。同年6月29日开元公司向中天公司交付了销售房屋所需的立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明六份文件。同年4月30日中天公司制作了《春华秋实凤凰台房屋销售控制计划》。因开元公司迟延交付样板房屋于2004年10月28日向中天公司支付2004年9月15日至10月25日罚金2万元（40天，500元/天）、2004年12月2日支付2004年10月26日至11月25日补偿费（略）元（30天，500元/天）、2005年1月10日支付2004年11月25日至12月25日违约金（略）元（30天，500元/天），共计5万元。2004年8月10日中天公司作出《法人证明委托书》授权该公司员工辜向华担任石林项目经理并签收双方往来函件，同年9月7日中天公司向开元公司作出《秋实小区销售回款情况汇报表》一份，汇报中天公司于2004年8月27日至9月6日向刘贵、张文林、苟同安、张桂芳售出四套房屋。该秋实小区建设工程是由开元公司与姜堰市二建建设集团有限公司昆明分公司（以下简称“姜堰建设公司”）于2004年5月12日订立《建设工程施工合同》，2004年8月20日开元公司与昆明铁路房屋建筑有限公司订立《建设工程施工合同》施工建设的。2005年3月30日石林县人民法院对开元公司诉姜堰建设公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2004）石民初字第X号《民事调解书》，2005年5月6日中天公司向开元公司发出《关于售楼部搬迁及暂停开放的通知》，通知载：因原售楼部租期已到，出租人将房租由2万元/年上涨到3.6万元/年，根据原合同开元公司应于2004年9月20日向中天公司提供现场售楼部，请开元公司尽快提供，在开元公司未接收现场售楼部前，中天公司石林售楼部将暂时关闭。2005年5月26日开元公司向云南省第二公证处申请证据保全作出（2005）云二证字第（略）号《公证书》，公证人员对石林县X路X号原售楼部（现为云峰文化办公体育用品超市）拍摄照片四张并制作《现场工作记录》一份。
2004年11月18日，中天公司作为受托人以委托人开元公司名义与购房人李邦文订立的二份《商品房购销合同》（后被中天公司作废），当天李邦文交房款32万元。后李邦文到售楼部要求退还购房款，2005年7月8日李邦文收到中天公司退还其购房款（略）元（含1000元补偿金）。开元公司认为售楼经理辜向华涉嫌挪用资金向石林县公安局报案，公安机关经审查认为辜向华的行为不属于犯罪行为，于2005年7月14日作出《不予立案通知书》。
根据本院确认的上述法律事实，综合双方诉辩陈述，本院认为：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”在本案当中，开元公司与中天公司订立《委托代理销售合同》，由开元公司委托中天公司对开元公司开发的石林县东城区秋实小区X排庭院式住宅及商住楼进行销售，开元公司系委托人，中天公司系受托人，双方在合同当中约定了委托代理销售房屋的项目、面积、销售价格和佣金支付方式、销售时间、销售保证金以及各自的权利义务，该委托代理销售合同系双方真实意思表示，符合法律规定，也不损害国家及第三方的利益，合同真实、合法、有效。就被告中天公司履行合同的情况来看，2004年11月18日，中天公司作为受托人以委托人开元公司名义与购房人李邦文订立的二份《商品房购销合同》，并收取购房款32万元，但中天公司未向开元公司报告，之后在未经得开元公司同意的情况下，擅自将合同作废并将购房款退还购房人，中天公司的行为违反了合同的约定，也不符合《合同法》第三百九十九条、第四百零一条对受托人应当按照委托人的指示处理委托事务、报告委托事务处理情况的相关规定。但是，这并非导致本案委托代理合同终止的原因，因此，对于原告开元公司主张由被告中天公司支付违约金56万元的诉请，本院不予支持。在另案当中，本院依据《合同法》第四百一十条的规定判令解除双方订立的《委托代理销售合同》，开元公司诉请继续履行合同，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告云南开元房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告云南开元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长杨宁
代理审判员黄超
人民陪审员唐红明
二○○五年九月二十日
书记员金馨
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