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海口国华实业发展公司与海南金雄房地产开发有限公司财产权属纠纷案

时间:2007-08-22  当事人:   法官:   文号:(2007)琼民一终字第30号

海南省高级人民法院

民事判决书

(2007)琼民一终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告):海口国华实业发展公司,住所地:海口市X路2号龙珠新城第九幢之一702房。

法定代表人:邓某甲,该公司经理。

委托代理人:杨毅,海南天泽律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):海南金雄房地产开发有限公司,住所地:海口市X村三友金融花园D座。

负责人:陈某某,该公司总经理。

委托代理人:陈某,海南宝岛律师律师事务所律师。

委托代理人:邓某乙,中国华融资产管理公司海口办事处职员。

上诉人海口国华实业发展公司(以下简称国华公司)为与被上诉人海南金雄房地产开发有限公司(以下简称金雄公司)财产权属纠纷一案,不服海口市中级人民法院(2003)海中法民一初字第2号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2007年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人国华公司的委托代理人杨毅,金雄公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明:1993年3月10日,金雄公司作为乙方与甲方国华公司签订《联合购房合同书》(以下简称"3.10购房合同")约定:双方联合购买位于海口市金融贸易区新宏基大厦27610平方米房屋,单价为每平方米4630元。甲方出资购买该大厦1-12层和18-21层以及地下室,建筑面积为22464.68平方米;乙方出资购买13-14层和16-17层,建筑面积为5145.32平方米,价款为23822831.60元。该合同第三条约定:乙方第一期应付款为10722846.82元,其中1993年3月11日付款931785.58元;3月15日以前付款1863571.16元;3月30日以前付款4658927.90元;同年4月15日以前付款1863571.16元;4月30日以前付款1404991.02元。以上第一期付款由甲方为乙方代付,以抵减原借款合同中甲方向乙方的借款金额,甲方资金自筹解决。第二期付款期限为大厦封顶时,乙方向发展商海南新宏基房地产发展公司(以下简称新宏基公司)缴付原始低(底)价款3800元/平方米的27%,合计金额人民币5279098.32元;第三期乙方在大厦竣工交付后三天内向发展商缴付原始底价款3800元/平方米的40%。余(预)计金额为7820886.40元。合同第五条约定:鉴于乙方以甲方的名义购房,乙方在出售房屋时也以甲方名义出售,甲方不得干预,并提供所需的一切手续。1993年5月11日,金雄公司在国家工商行政管理局注册登记,企业类别为中外合资企业。

1993年10月26日,双方签订《借款合同》约定:金雄公司于10月23日向国华公司借款200万元,支付新宏基大厦13-14、16-17层房款,借款期限至1994年5月底。同年10月28日双方签订《借款合同》约定:金雄公司向国华公司借款114万元,期限6个月,代付金雄公司购置顺发新村B型1号楼房款。1994年1月28日,双方签订《借款合同》约定:金雄公司向国华公司借款2319233.32元,支付新宏基大厦13-14、16-17层房款,借款期限至1994年6月底止。同年3月25日,金雄公司出具《借据》向国华公司借款10万元,期限3个月。4月10日,双方签订《借款合同》确认:国华公司自1993年10月28日至1994年3月25日止,共借给金雄公司5559233.32元,另外应付国华公司往来款149709.05元,两项合计金额为5708942.37元,上述款项自借出之日起计算利息,月利率为18‰;归还借款同时,利息一次付清;借款期限至1994年6月底,逾期加收20%的利息,逾期三个月不能归还借款,国华公司有权拍卖金雄公司购买的新宏基大厦房屋,卖房款扣除借款及利息,余款退给金雄公司。

1995年6月27日,国华公司与金雄公司签署《借款往来清单》(以下简称"6.27往来清单")确认:1993年2月10日,国华公司曾向金雄公司借款1045万元,同年2月27日又借款1000万元,同年3月27日再次借款2700万元。上述借款期间,国华公司开始为金雄公司代付购置顺发新村、金融花园等处房产的购房款,同时也为金雄公司代付其在《联合购房合同书》约定的购房款,以此冲抵借款。自1993年2月10日至1995年5月15日止,国华公司以借款、代金雄公司收取还款、收取房租款等形式收到金雄公司款项共计50254865元;代金雄公司支付购房款和借给其他公司款项合计58682108.21元。上述往来款相抵后,金雄公司尚欠国华公司8427239元。金雄公司总经理方文忠在"6.27往来清单"上注明:"两公司借款往来清单经双方复核属实无误,双方结算待后处理"。同年6月29日,双方又签署《借款利息清单》(以下简称"6.29利息清单")载明:金雄公司欠国华公司本息5708942.37元(本金)+1830253.25元(利息)=7539195.62元;国华公司欠金雄公司本息295000元(本金)+84192元(利息)=379192元,两者相抵后金雄公司欠国华公司款项为人民币7160003.62元。另金雄公司欠新宏基大厦第三期房款820886.40元,总计金雄公司欠国华公司款项为7980890.02元,证明人许洪刚在该清单上签名。

1995年9月11日,金雄公司通过许洪刚账户向国华公司付款650万元,9月14日转入国华公司账户,国华公司当天出具收到该款的收据。同年9月14日,国华公司出具《承诺书》载明:"位于海口市金贸区新宏基大厦第13层、第14层、第16层、第17层计5145.32平方米房屋,产权归属于海南金雄房地产公司,该公司有权转让、出租使用以上房屋。上述房屋的产权手续,由海口国华实业发展公司负责办理,办证费用按海口市有关规定处理。特此承诺。"其后,国华公司并没有为金雄公司办理上述房屋的产权手续。

1996年9月12日,国华公司向金雄公司出具《关于偿还欠款及利息的函》(以下简称"9.12函")称:根据借款协议及1995年6月29日双方核实的借款帐目,截止1996年6月30日止,贵公司欠我司本金和利息7160003.62元,另欠新宏基大厦房屋款820886.40元,合计欠款7980890.02元。贵公司于1995年9月14日归还欠款650万元,其中支付新宏基大厦房屋款820886.40元,偿还我司欠款5679113.60元,尚欠我公司1480890.02元。截止1996年9月13日止欠本金和利息已达2122962.26元,须在9月30日前归还,否则将诉诸法律解决。金雄公司认可其收到该函。

另查明:1995年10月27日,海南省高级人民法院对新宏基公司与国华公司房屋买卖合同纠纷一案,作出的(1995)琼民终字第50号民事判决书第五项判令新宏基公司在判决生效后十日内将新宏基大厦的第9-10层、第13-17层、第22-23层和地下室交付国华公司使用…。其后,国华公司申请执行了上述判决。

2000年1月17日,海口市房产管理局在海南日报上刊登《积压商品房产权登记征询异议公告》中,包括金雄公司申请确权的新宏基大厦的第13、14、16、17层四层房产。2002年7月15日,海口市房产管理局以海房字[2002]60号《通知》金雄公司:根据海南省高级人民法院民事判决书(1995)琼民终字第50号,本局给国华公司办理新宏基大厦的第13、14、16、17层共四层房屋的积压房产确权手续。你公司如有异议,可向海南省高级人民法院提起。

2002年12月2日,金雄公司向一审法院起诉请求:1.确认金雄公司对新宏基大厦第13、14、16、17层房产的所有权;2.判令国华公司配合金雄公司办理上述房产的过户登记手续;3.判令国华公司支付本案全部诉讼费用。国华公司在抗辩请求驳回金雄公司起诉的同时,提起反诉请求:1.判令金雄公司返还借款8427239元;2.由金雄公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

一审法院审理认为,本案属于金雄公司与国华公司之间建立在联合购房合同关系基础上的房屋权属纠纷和相互借贷合同纠纷彼此交错的民事纠纷案件。在联合购房合同纠纷中,金雄公司与国华公司签订的"3.10购房合同"约定了双方共同购买新宏基大厦的部分房产,并就各自购买房屋的楼层、面积、价款及付款方式等均作出了明确的约定,故应当认定"3.10购房合同"是双方的真实意思表示,除个别条款外,合同主要内容符合法律规定,且大部分约定已实际履行,应当认定上述合同为有效合同。依据该合同发生的联合购房行为,应当受到法律保护。该《联合购房合同书》虽然约定了金雄公司购买房产应支付房款的具体日期,但因为该合同同时约定第一期五笔款项由国华公司代为支付以抵偿借款,第二、三期应付款项由金雄公司向发展商缴付,因此金雄公司不会产生因逾期付款行为而对国华公司直接承担违约责任的法律后果。那么,"3.10购房合同"中约定金雄公司的合同义务是否全面履行,从另一方面讲金雄公司诉请确认其对新宏基大厦第13、14、16、17层共四层房产享有所有权的主张能否成立,则取决于金雄公司是否已付清合同约定其购买房产的价款。合同约定金雄公司购买共四层房产建筑面积为5145.32平方米,价款为23822831.60元。从双方签字确认的"6.27往来清单"记载:1993年2月10日、2月27日和3月27日,国华公司向金雄公司借款三笔人民币共4745万元;1995年9月14日国华公司出具《承诺书》已经确认上述5145.32平方米房屋产权属于金雄公司,并承诺由自己负责办理该房屋产权证手续;本案庭审时国华公司也认可上述房款已经支付,因此应当认定本诉原告金雄公司已按"3.10购房合同"约定其购买房屋应付房款的合同义务已经全面履行完毕。故根据"一物一权"的原则,应当确认新宏基大厦第13、14、16、17层共四层房屋的产权属于金雄公司所有。虽然"3.10购房合同"中并未约定金雄公司购房后,国华公司负有为其办理房屋产权登记手续的合同义务,但国华公司出具《承诺书》已经确认上述房屋产权属于金雄公司,并承诺由其负责办理该房屋产权证手续,该《承诺书》在性质上属于"3.10购房合同"附件,对国华公司具有合同的约束效力,故国华公司应当履行其承诺。

在本案借款法律关系中,反诉原告国华公司出具金雄公司向其借款的多份《借款合同》和《借款借据》,被告金雄公司均予认可,其记载的借款数额应当确认。但反诉原、被告作为企业法人,没有经营金融借贷业务的经营资格,双方签订《借款合同》或实际发生的借贷关系因违反了国家相关金融法律法规的强制性规定,应当确认为无效合同和无效的民事行为,对此双方均有过错,应各自承担相应的民事责任。根据双方签订的"6.27往来清单"确认:截止1995年5月15日国华公司向金雄公司借款、代收售房定金、租房租金、代收借款利息等方式收到金雄公司款项共计人民币50254865元,而国华公司代金雄公司付购房款、代还款等方式为金雄公司付出款项共计人民币58682108.21元,两项相抵后金雄公司尚欠国华公司人民币8427239元;同年的"6.29利息清单"结算结果,金雄公司欠国华公司本息7539195.62元,其中包括利息款1830253.25元;国华公司欠金雄公司本息379192元,其中包括利息款84192元,两项相抵后再加上金雄公司欠新宏基大厦第三期房款820886.40元,金雄公司欠款数额为人民币7980890.02元。因"6.29利息清单"是双方签字并有证明人签字的最后一份对账单据,其对账数额为双方认可,故其应作为双方借款关系结算单据予以认定。但是,因双方相互借款关系属于企业之间违法的借贷关系,根据最高人民法院《审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条2款,《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》的规定,借贷双方约定的利息不受法律保护,"6.29利息清单"所列双方互欠利息的数额应从欠款数额中予以剔除,且依法应予收缴。据此,根据该"6.29利息清单"结算:金雄公司尚欠国华公司借款本金5708942.37元,抵减国华公司欠金雄公司借款本金295000元后加上金雄公司欠新宏基大厦第三期房款820886.40元,金雄公司尚欠国华公司款项合计人民币6234828.77元。此后,金雄公司又于1995年9月14日归还欠款650万元给国华公司,国华公司也予认可,由此得出结算结果为金雄公司已多付人民币265171.23元给国华公司,故国华公司起诉金雄公司返还借款人民币8427239元,没有事实根据。当然,上述结果仅是根据双方签署的最后一份对帐清单并剔除违法拆借时双方约定的预得利息款项后所得出的结果,该结果既不能概括双方借贷关系的全貌,也不能认定双方已经认可的所有往来款项中完全剔除了利息款项,故依此得出的结果不应作为金雄公司要求返还不当得利的依据。

关于本案国华公司提出反诉主张的诉讼时效问题,本院采纳反诉被告金雄公司的抗辩意见,由此认定1998年10月31日金雄公司制作的其与国华公司往来帐对帐清单,该清单因没有国华公司签字,国华公司又不予认可该对帐事实的存在,故该清单不能作为认定本案事实的证据,其对帐的明细款项及对帐结果,本院不予确认。因此,双方对帐截止时间应以"6.29利息清单"双方签字的单据为准。国华公司出具的"9.12函"虽该函没有金雄公司人员签收,但金雄公司予以认可,故该函可以作为国华公司主张权利的证据。2001年4月12日国华公司给鄂州市工商银行关于核对帐目和处理金雄公司债务的函件,因其签收人李晓勇早于2000年10月8日已正式与中国工商银行鄂州市分行解除了劳动关系,故其签收国华公司上述函件的行为不能代表中国工商银行鄂州市分行。由此可以认定反诉原告国华公司不能提供其"9.12函"之后又曾向金雄公司继续提出权利主张的证据,故至2003年3月在金雄公司提起本案之诉时国华公司才在诉讼中提出反诉主张,该主张已超过《中华人民共和国民法通则》第135条规定的诉讼时效期间,且不存在法定诉讼时效中断的事由,其反诉请求依法应予驳回。

综上所述,金雄公司已经按约定付清了购买海口市金贸区新宏基大厦第13层、第14层、第16层、第17层计5145.32平方米房屋的价款,而此前人民法院已经判决海南新宏基房地产发展公司将上述房屋交付给国华公司使用,国华公司应当按照联合购房合同的约定及其承诺将上述房屋过户至金雄公司的名下。反之,国华公司以法院判决或海口市房管局已将该房产确权到其名下,以及金雄公司不具备诉讼主体资格等理由提出抗辩,主张上述房屋应归其所有,其抗辩理由不能成立。本院不予采纳。在本案借款法律关系中,国华公司诉请判令金雄公司偿还借款人民币8427239元,没有事实根据,其起诉也超过了法定诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第84条、第88条第1款、第72条、第106条第1款,对本诉原告金雄公司与被告国华公司之间房屋权属纠纷一案;依照《中华人民共和国民法通则》第135条,对反诉原告国华公司与被告金雄公司之间借款合同纠纷一案判决:(一)确认海口市金融贸易区新宏基大厦第13层、第14层、第16层和第17层共四层房屋的产权归海南金雄房地产开发有限公司所有;(二)海口国华实业发展公司须于本判决发生法律效力之日起30日内将新宏基大厦第13层、第14层、第16层和第17层房屋的产权过户到海南金雄房地产开发有限公司名下。办理过户手续费用按海口市房产主管部门的相应规定交纳;(三)驳回海口国华实业发展公司的反诉请求。本案本诉案件受理费人民币129124元(已由金雄公司垫付),反诉案件受理费人民币52146元(已由国华公司垫付),合计人民币181270元,均由海口国华实业发展公司负担。国华公司在履行本判决时,须按判决第二项限定的日期将案件受理费人民币129124元径行支付金雄公司。

国华公司不服一审判决,向本院提起上诉,请求:一、撤销海口市中级人民法院(2003)海中法民一初字第2号民事判决。二、判令驳回金雄公司的诉讼请求。三、判令金雄公司偿还8427239元。四、由金雄公司承担全部的诉讼费用。其主要理由是:一、一审法院以"6.29利息清单"为依据来计算双方的账目错误。因双方的借款违法,利息不予保护,应以"6.27往来清单"为计算依据。二、一审认定国华公司反诉请求超过诉讼时效错误。双方约定如金雄公司不付款,国华公司有权处置房产。国华公司在金雄公司申请确权时还提出异议,最终使产权确认给了国华公司。国华公司的权利并没有被侵害。三、金雄公司的借款没有还清,其要求要回房产的请求不能成立。四、虽然借款违法,非法利息不予保护。但是,金雄公司长期持有国华公司的借款已获得了孳息,一审判决只保护金雄公司的孳息而不保护国华公司的孳息是不公平的,因此,国华公司的正当孳息应当保护。

金雄公司答辩称:一、一审认定事实清楚。"6.29利息清单"是双方的合意。"6.29利息清单"在"6.27往来清单"之后,应以后面的为准。二、如果借款成立,国华公司的请求已超诉讼时效。金雄公司已付完2000多万,房屋的所有权应归金雄公司。正是因为国华公司不愿意过户,金雄公司才起诉的。根据《担保法》的规定,合同约定金雄公司不还款,国华公司有权处置房产是违法的。1995年9月14日国华公司给金雄公司的函已写明房屋产权归金雄公司,这个承诺已改变前面的约定。且海口市房产管理局海房字(2002)95号文件不能说明房屋已确权给国华公司。三、双方的借款无效,利息不予保护。上诉人说利息已付给金雄公司没有证据。

二审中,双方当事人均未提供新证据。

二审查明:金雄公司在1993年初筹建时,因尚未开设银行账户,与国华公司协商借用其银行账户进行委托代收代付。"6.27往来清单"载明了双方自1993年2月10日起至1995年5月15日止共51笔资金往来账目。其中:金雄公司直接转入国华公司账户资金三笔计4745万元;国华公司代金雄公司收取"顺发售房定金"、"首力归还利息"、"顺发租房租金"等五笔计2804865元,八笔合计50254865元。国华公司代金雄公司支付"购顺发新村房款"六笔,"购新宏基大厦房款"八笔,"购金融花园房款"三笔,"首力公司借款"三笔,"偿还鄂州工行借款"六笔,"还海口建行借款"四笔;其它"付金雄公司现金"、"付金雄公司购车款"、"代金雄公司付电话款"等十三笔,四十三笔合计58682108.21元,超付款项计8427239元。"6.29利息清单"载明了双方自1993年8月9日起至1995年5月15日止超付款期间十九笔往来款项中的九笔,确定按月利率18‰计算利息的共七笔。其中,金雄公司的四笔欠款中,114万元是1993年10月28日国华公司代付的"购顺发新村房款",200万元是同年12月26日国华公司代付的"购新宏基大厦房款",231.92万元是1994年1月28日国华公司代付的"购新宏基大厦房款",10万元是同年3月25日国华公司代付的"购顺发新村房款"。国华公司的三笔欠款中,20万元是国华公司1993年8月29日代收的"顺发售房定金",5万元和4.5万元分别是国华公司1995年3月10日及5月15日代收的"顺发租房租金"。均属于上述"6.27往来清单"中载明的款项。

本案二审查明的其他事实与一审查明的事实相同,本院予以确认。

双方当事人的争议焦点是:1、金雄公司是否尚欠国华公司的款项2、国华公司的反诉请求是否超过诉讼时效3、金雄公司的诉讼请求是否成立

关于金雄公司是否尚欠国华公司的款项问题。本院认为:双方当事人对"6.29利息清单"载明的金雄公司欠国华公司7980890.02元,及金雄公司在1995年9月14日已归还650万元的一审事实,均无异议。故正确认定"6.27往来清单"和"6.29利息清单"所载款项及利息的性质,就成为公正解决本案纠纷的关键。上述两份清单所载明的往来资金,虽然部分使用了"借款"名义或签订有《借款合同》,但金雄公司尚在筹建且未开立银行账户的情况下,与国华公司协商借用其银行账户并通过"6.27往来清单"确定的往来资金,明显具有委托代收代付性质。尤其是国华公司代付"购新宏基大厦房款"的八笔款项,并未超出双方"3.10购房合同"第五条约定的范围。

"6.29利息清单"中所列计算利息的七笔往来资金,并非借款性质,双方自愿约定按同一利率标准相互计算利息,具有相互结算及补偿性质,并不损害国家利益、社会公共利益或第三人利益,亦不违反法律法规的强制性规定。在一审中,国华公司和金雄公司均未主张"6.29利息清单"无效。金雄公司于1995年9月14日偿还650万元,亦是其认可和履行债务的真实意思表示。国华公司一审关于返还8427239元的反诉请求中,超出1480890.02元的部分,与其"9.12函"主张的债权数额相悖,本院不予支持。一审判决将双方上述委托代收代付关系认定为违法借贷关系并据此驳回国华公司的全部反诉请求不当,应予纠正。

关于国华公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题。本院认为:双方将上述委托代收代付账目中的部分款项,通过以《借款合同》形式确定的"…逾期三个月不能归还借款,国华公司有权拍卖金雄公司购买的新宏基大厦房屋,卖房款扣除借款及利息,余款退给金雄公司"内容,明显具有以房产物权为债务设定抵押的性质。金雄公司在1995年9月14日还款650万元及1996年收到国华公司的"9.12函"后,既也没有回函表示异议,也没有继续偿还欠款。本院作出(1995)琼民终字第50号民事判决后,国华公司遂向金雄公司发出追偿欠款的"9.12函",并在金雄公司既不回函也不偿还欠款的情况下,拒绝向金雄公司交付约定抵押的房产,该事实一直延续到本案诉讼。虽然双方在《借款合同》中设定抵押时,没有约定国华公司行使抵押权的期限,但不能据此认定国华公司设定有抵押的债权受到了侵害及超过了诉讼时效。

关于金雄公司房屋确权的请求应否驳回问题。本院认为:根据双方"3.10购房合同"的约定,"新宏基大厦"的13、14、16、17层房屋由金雄公司出资购买。国华公司1995年9月14日的《承诺书》亦承认"新宏基大厦"该四层房屋的产权属于金雄公司。本院(1995)琼民终字第50号民事判决书关于判令新宏基公司将其"新宏基大厦"的第9-10层、第13-17层、第22-23层和地下室交付国华公司使用的内容,与"3.10购房合同"第五条关于乙方以甲方的名义购房的约定并不矛盾。故一审判决第一、二项正确,应予维持。国华公司关于驳回金雄公司诉讼请求的上诉主张,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定,判决如下:

一、维持海口市中级人民法院(2003)海中法民一初字第2号民事判决的第一项和第二项。

二、撤销海口市中级人民法院(2003)海中法民一初字第2号民事判决的第三项。

三、金雄公司于本判决送达生效后次日起10日向国华公司支付欠款1480890.02元。逾期依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定,按中国人民银行规定的同期同类贷款利率,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回国华公司的其它反诉请求。

本案一审本诉受理费129124元由国华公司负担;反诉受理费52146元,按20%与80%比例由金雄公司负担10429元,由国华公司负担41717元。二审案件受理费203050元,由金雄公司负担40610元,由国华公司负担162440元。

本判决为终审判决。

审判长王志刚

审判员张明安

审判员曲永生

二○○七年八月二十二日

书记员贺莺



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