江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）：高某，男，1961年5月生，汉族，江西省大余县人，住（略），系大余县国美家电业主。
委托代理人：刘燕萍，江西扬明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：干某某，男，1972年11月生，汉族，浙江省乐清市人，住（略），系崇义县红太阳服装超市业主。
委托代理人：肖某鸣，江西江崇律师事务所律师。
原审第三人：肖某某，男，1957年9月生，汉族，江西省崇义县人，住（略），个体业主。
委托代理人：康仁兵，江西江崇律师事务所法律工作者。
原审原告干某某与原审被告高某、原审第三人肖某某房屋租赁合同纠纷一案，前由崇义县人民法院于2007年6月15日作出（2007）崇民二初字第X号民事判决。上诉人高某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。
崇义县人民法院一审经审理查明：2005年10月11日第三人与原告签订《房屋租赁合同》，第三人将其位于县城章源商城内的老县委办公楼第X层9间店面（带卫生间2间）出租给原告经商。合同约定：租赁期为10年零3个月，从2005年11月20日至2016年2月19日；签订合同时支付租房押金人民币10万元；租赁期内在保证本合同租期及经济利益的前提下，可自主经营或转让经营；合同还就房屋租金、租金支付方式等作了约定。合同签订后，原告支付给第三人租房押金10万元，并对店面进行装修，取店名为“红太阳服装超市”，经营各类男女服装。2005年12月8日，第三人与原告签订《补充协议》，对双方2005年10月11日签订《房屋租赁合同》中的第5条进行了变更，约定原告在租赁期内如需转让经营必须经过第三人同意，如未经第三人同意则转租行为无效。2006年12月13日，原告与被告签订《店面租赁合同》，原告将承租第三人店面即红太阳服饰广场（“红太阳服装超市”）出租给被告经营家电。合同就租赁期、租赁押金、租赁转让费、租金支付方式等作了约定。被告于签订合同的当日支付给原告租房押金人民币10万元。原告收取被告租房押金后一直未将店面交付给被告。第三人得知原告将所承租的店面转租给被告后，于2007年1月2日书面通知原告，表示不同意将店面转租给被告。随后原告多次找被告协商解除租赁合同，因协商无果，原告于2007年1月12日向崇义县法院提起诉讼。该案在审理过程中，第三人于2007年3月11日以该案的诉讼结果与其有利害关系为由，申请参加诉讼。2007年3月14日，第三人与原告签订《解除房屋租赁合同的协议书》，协议约定从2007年3月20日起解除双方2005年10月11日签订的房屋租赁合同及2005年12月8日签订的补充协议，第三人支付原告房屋装修等费用30万元，退还原告租房押金10万元。2007年3月16日，第三人支付原告房屋装修费、租房押金40万元。
崇义县人民法院认为：当事人订立合同应当遵守法律。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此经出租人同意是租赁合同合法转租的前提条件。原告与第三人在补充协议中明确约定房屋转租必须经第三人同意，但原告却在未征得第三人同意的情况下与被告签订店面租赁合同，将店面转租给被告，其转租行为违反了合同法的相关规定，属违约行为。原告在第三人书面通知不同意转租并与被告协商解除转租协议无果的情况下，要求依法认定转租协议无效，具有诉权。第三人在原告违约前提下解除与原告签订的房屋租赁合同，符合法律规定。鉴于原告转租行为未经出租人（第三人）同意，原告与第三人房屋租赁合同已解除，原告与被告签订的店面租赁合同应认定无效并终止履行。原告所收取被告租房押金应返回被告。造成本纠纷，主要过错责任在原告，原告应承担相应的赔偿责任。其承担赔偿责任的方式可参照商业银行贷款利率计算。因原、被告店面租赁合同无效，第三人与原告租赁合同已解除，被告要求继续履行与原告签订的租赁合同和驳回原告诉讼请求的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第51条、第58条、第224条第2款之规定，作出如下判决：一、原、被告2006年12月13日签订的《店面租赁合同》无效并终止该合同的履行。二、原告返还被告租房押金人民币10万元。三、原告赔偿被告租房押金10万元人民币的银行利息3285元(自2006年12月13日至2007年6月12日计6个月.按年利率6.57％计息)。以上二、三项限原告在判决生效后10日内履行完毕。案件受理费3510元由原告负担。
上诉人高某上诉称：第一，一审判决未采信2006年12月19日的《合作合同》和同一天赣州泰平家电的《收款收据》的真实性是错误的；第二，上诉人在与被上诉人干某某签订合同时，经过了第三人肖某某的口头同意，有电话录音资料可以证明。第三，案件的起因是崇义县的“三好”家电公司为了不让上诉人在崇义办国美家电超市，而达到独家经营的目的，采取不光明的手段，出钱给被上诉人和第三人与上诉人打官司，达到把上诉人赶出崇义的目的。请求：撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人在2006年12月13日双方签订的《店面租赁合同》有效。一、二审诉讼费由被上诉人和第三人负担。
被上诉人干某某答辩称：1、电话录音不能证明第三人肖某某同意店房转租以及答辩人与第三人签订的2005年12月8日的那份协议不存在。本人与高某2006年12月13日签订《房屋租赁合同》时，就告诉了高某我与肖某某有《补充协议》，《补充协议》有店面转租要经肖某某同意的约定内容。2、答辩人在一审中的诉讼请求是确认之诉。在第三人肖某某没有表示异议之前，答辩人与上诉人2006年12月13日签订的《店面租赁合同》效力待定，在第三人肖某某明确表示不同意的情况下，应宣告该《店面租赁合同》无效。
原审第三人肖某某答辩称：1、上诉人与被上诉人知道所租店房业主是答辩人，而且，知道转租答辩人的店房必须经过答辩人同意；2、在答辩人得知将店房转租给高某从事家电经营后，答辩人的感觉是崇义家电行业又是一场激烈的竞争。3、答辩人没有同意上诉人与被上诉人的转租合同。
二审审理中，各方均未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人干某某口头向本院申请核实上诉人高某与被上诉人干某某在2006年12月13日签订《店面租赁合同》后，是否又于2006年12月19日与赣州泰平家电有限公司签订了《合作合同》，并于当天给付了30万元定金。本院向赣州泰平家电有限公司有关人员作了调查。调取了下列证据：1、赣州泰平家电有限公司的《企业法人营业执照》；2、赣州泰平家电有限公司法人代表刘治权的询问笔录以及身份证件；3、赣州泰平家电有限公司的股东，赣州四平家电的负责人张小平的询问笔录以及身份证件；4、赣州泰平家电有限公司总经理秘书、收款收据的出具人钟敦俊的询问笔录以及身份证件。经过双方质证，结合该《合作合同》并未约定开设崇义县国美家电的租赁房屋就是本案争议的标的房屋这一事实，本院认为，高某是否于2006年12月19日与赣州泰平家电有限公司签订了《合作合同》，是否于当天给付了30万元定金这一问题与本案没有关联性。
二审另查明：1、2006年12月13日，被上诉人干某某在与上诉人高某签订《店面租赁合同》时，并未向高某出示干某某与肖某某之间签订的《补充协议》。2、干某某与高某签订的《店面租赁合同》第七条约定：“以上合同双方愿意严格遵守，如有违约由违约方赔偿对方违约金贰拾万元整，并承担违约所造成的一切经济损失”。3、2006年12月19日高某与赣州泰平家电有限公司签订的《合作合同》中没有明确约定双方合作项目国美家电崇义店的承租房屋就是2006年12月13日干某某与高某签订的《店面租赁合同》中约定的标的物房屋。该《合作合同》中违约条款约定：“甲（高某）乙（赣州泰平家电有限公司）双方在合同签订日起，如单方违约必须赔偿另一方损失费20万元，并承担违约所造成的一切经济损失。甲方如果迟于本合同规定的店面装修期限，每迟延一日按照1000元向乙方进行罚款，如延误崇义国美家电超市开业期限，每迟延一日按照3000元向乙方进行罚款，以上罚款合并执行。”
二审除不确认干某某与肖某某之间的《补充协议》为2005年12月8日所签订之外，二审认定的其余事实与一审判决查明的一致。
本院认为：对《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，不能理解为“承租人未经出租人同意转租租赁物的，转租合同无效”。如果承租人未经出租人同意而转租，导致的是次承租人不能取得房屋的租赁权并合法的占有、使用租赁物，而不是导致承租人与次承租人之间的转租合同无效。2006年12月13日，被上诉人干某某作为承租人与上诉人高某签订《店面租赁合同》时是否取得了该房屋的所有权人即出租人肖某某的同意，并不影响《店面租赁合同》的成立和效力。2007年3月14日，肖某某与干某某协议解除了双方之间的房屋租赁合同，干某某已无法实际履行《店面租赁合同》，构成根本违约。根据干某某与高某签订的《店面租赁合同》第七条的约定，干某某应支付高某20万元违约金，并退回高某10万元押金。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持崇义县人民法院（2007）崇民二初字第X号民事判决第二项；
二、撤销崇义县人民法院（2007）崇民二初字第X号民事判决第一、三项；
三、上诉人高某与被上诉人干某某于2006年12月13日签订的《店面租赁合同》合法有效；
四、由被上诉人干某某赔偿上诉人高某违约金20万元。
以上执行款项限本判决生效后10日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3510元，二审案件受理费3510元，合计7020元，由被上诉人干某某负担。
本判决为终审判决。
审判长蓝清文
审判员丛国珍
代理审判员郑小兵
二○○七年九月十四日
书记员宋玉玲
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