广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族住所（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
以上两上诉人委托代理人黄崇山，广东正明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）麦某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人何源强，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人黄金堂，广东中信致诚律师事务所律师助理。
上诉人陈某某、徐某某因与被上诉人麦某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2005年2月21日，徐某某与麦某某签订《商住楼租赁合同》，约定：徐某某将座落佛山市南海区金沙城区的商住楼首层南方的两间商铺和二层出租给麦某某使用，租期为5年即从2005年4月1日至2010年4月1日，每一年每月租金为6000元，第三年至第五年月租金6800元；签约时麦某某需向徐某某支付（略）元押金；麦某某必须按时支付租金，如逾期未缴交的，视为违约，徐某某有权终止合同；徐某某必须提供一切合法资料协助徐某某办理经营牌照手续等等。签订上述合同后，麦某某依约交付（略）元的押金并于2005年2月接收上述商铺并开始装修，麦某某因徐某某无法提供消防验收合格证而无法于2005年8月前办理工商营业执照。麦某某在使用讼争房屋经营过程中被工商罚款3000元。讼争商住楼所在土地已领取国有土地使用权证，使用权人是陈某某，该楼的建设已办理了建筑工程施工许可证并于2004年年底建成。该楼经佛山市南海区公安消防大队验收合格并于2005年7月28日出具了《建筑工程消防验收意见书》，徐某某于2005年8月2日将该意见书交给麦某某。陈某某、徐某某是夫妻，讼争商住楼属于陈某某、徐某某共有。（2006）佛中法民五终字第X号民事判决确认：麦某某与徐某某签订的《商住楼租赁合同》为有效合同，麦某某因没有消防验收合格证而影响办理营业执照，从而影响营业的结果是陈某某、徐某某的过错，陈某某、徐某某违约在先；麦某某、徐某某应继续履行该合同。该判决书于2006年3月23日发生法律效力。2006年3月30日，陈某某、徐某某雇请工人对涉讼房屋进行施工。2006年7月11日，麦某某提起本案诉讼。诉讼过程中，麦某某、徐某某均同意终止履行《商住楼租赁合同》。另，麦某某在承租讼争房屋后，在对房屋进行装修的过程中对陈某某、徐某某的房屋造成了一定的损坏。
原审判决认为：（2006）佛中法民五终字第X号民事判决已经确认《商住楼租赁合同》为有效合同，双方应按照该合同履行。现在庭审过程中，麦某某、徐某某均确认同意终止履行该合同，双方意思表示一致，确认终止《商住楼租赁合同》。合同终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。麦某某已经于合同签订后交纳了押金（略）元，现麦某某请求陈某某、徐某某返还该押金，依法有据，予以支持。麦某某在履行合同的过程中，对讼争房屋进行了装修，现装修的价值经司法鉴定确认为（略）元，因装修的不可返还性，应确认为麦某某因合同的终止而产生的损失。合同在履行的过程中，双方因徐某某没有按时提供消防验收合格证而产生纠纷，（2006）佛中法民五终字第X号民事判决已经确认陈某某、徐某某在履行合同的过程中违约在先，现双方终止履行合同，陈某某、徐某某应对麦某某上述因合同终止履行的损失负主要责任，酌定陈某某、徐某某按照装修鉴定结果的70％即（略）.6元向麦某某赔偿损失，对于麦某某请求的超出部分，不予支持。因水电安装费属于装修范围，对麦某某请求的水电安装费损失不予支持。麦某某请求的工商罚款3000元，因该罚款是麦某某没有领取牌照自行营业引起的，与陈某某、徐某某无关，对麦某某的该请求不予支持。对陈某某、徐某某反诉请求麦某某对讼争房屋恢复原状，因徐某某所称房屋受到的损坏均是麦某某装修的过程中造成的，且是麦某某承租房屋后合理使用讼争房屋而引起的，徐某某在麦某某装修的过程中并没有提出异议，且徐某某所称的损坏并不会对房屋的实际使用造成影响，故对徐某某的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、终止麦某某与徐某某于2005年2月21日签订的《商住楼租赁合同》。二、陈某某、徐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还麦某某押金（略）元。三、陈某某、徐某某应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿麦某某装修损失（略）.6元。四、驳回麦某某的其他诉讼请求。五、驳回陈某某、徐某某的反诉请求。本案本诉受理费6981元，由麦某某负担4097元，陈某某、徐某某负担2884元。反诉受理费100元，由陈某某、徐某某负担。鉴定费3000元，由麦某某负担900元，陈某某、徐某某负担2100元。
陈某某、徐某某不服上述判决，提起上诉称：一、一审判决认为陈某某、徐某某应对麦某某因合同终止履行的损失负主要责任，酌定陈某某、徐某某按照装修鉴定结果的70％即（略）.6元向麦某某赔偿损失是错误的。1、一审判决认为（2006）佛中法民五终字第X号民事判决已经确认麦某某在履行合同的过程中违约在先，现双方终止履行合同，却认为陈某某、徐某某应对合同终止履行的损失负主要责任，这是严重错误的。陈某某、徐某某认为，（2006）佛中法民五终字第X号民事判决确认麦某某在履行合同的过程中违约在先，与本案中双方终止履行合同不存在任何因果关系。首先，（2006）佛中法民五终字第X号民事判决认为双方签订的《商住楼租赁合同》应继续履行，因此，麦某某在履行合同的过程中违约在先这一事实不影响《商住楼租赁合同》的继续履行，不构成麦某某终止履行《商住楼租赁合同》的事由，麦某某不能基于该事实请求终止履行《商住楼租赁合同》。其次，本案麦某某在诉状中请求终止双方签订的《商住楼租赁合同》的理由也不是基于（2006）佛中法民五终字第X号民事判决已经确认麦某某在履行合同的过程中违约在先这一事实的存在而提出。因此，一审判决据此事实认为陈某某、徐某某应对合同终止履行的损失负主要责任，其认定理由是不能成立的。2、该装修根本不存在任何使用价值。虽然该装修经鉴定价值（略）元，这仅仅是从该装修的纯经济价值角度进行鉴定，并没有从本案双方当事人的实际使用价值角度进行鉴定。事实上，这些装修就像一栋建到一半的烂尾楼一样，对双方而言根本不存在任何使用价值。对于麦某某而言，由于这些装修是为了麦某某经营美容院而专门设计的，因此，该装修对其有一定的使用价值。但我们必须看到，如果麦某某要继续使用该装修的商住楼，还必须继续每月按时缴纳租金，并办理营业执照，支付工人工资、水电费等相关费用才能进行使用等，麦某某为此必须再投入资金，后期投入费用很大。但事实表明，麦某某显然不想再继续投入任何资金进行经营。而既然麦某某无意继续履行租赁合同，其租赁的商住楼的装修也不可能搬走，那么这些装修对陈某某、徐某某而言犹如鸡肋，毫无任何经济价值和使用价值。对于陈某某、徐某某而言，该商住楼的原有装修也根本不适合陈某某、徐某某的使用，这些装修对陈某某、徐某某也毫无任何经济价值和使用价值，纯属一堆垃圾，而且陈某某、徐某某如果要使用该商住楼，还必须花一笔钱请人清理拆除这些装修垃圾，因此，陈某某、徐某某收回该装修的商住楼，不仅没有获得任何经济收益，反而还需要投入一笔资金去清除该装修。3、退一步而言，该装修即使存在价值也不需要陈某某、徐某某进行赔偿。根据陈某某、徐某某与麦某某签订的《商住楼租赁合同》的第三条第4点的约定：麦某某不得随意改变商住楼的内部结构，如需要装修，必须经过陈某某、徐某某同意，退租时不得拆除。该合同之所以如此约定，一是防止麦某某在进行装修时损坏陈某某、徐某某的房屋，二是明确约定清楚装修后的设施在退租时不得拆除，以防止麦某某在退租时拆除装修物而对房屋造成损坏，这同时也等于约定退租后，该装修物的所有权归属于陈某某、徐某某所有，提醒麦某某装修时要考虑装修的投入与产出是否合理，限制其进行不合理的装修。根据上述合同约定，麦某某如果退租，其之前进行装修的所有设施的所有权即归属于陈某某、徐某某，不得带走。本案中，麦某某请求终止《商住楼租赁合同》，也即请求退租，因此，其原来的装修设施不管价值多少钱，都应归属于陈某某、徐某某所有，陈某某、徐某某按约定根本不需要赔偿麦某某的任何装修费用。4、即使该装修属于麦某某的损失也不应由陈某某、徐某某赔偿。如前所述，根据陈某某、徐某某与麦某某签订的《商住楼租赁合同》的第三条第4点的约定：麦某某不得随意改变商住楼的内部结构，如需要装修，必须经过陈某某、徐某某同意，退租时不得拆除。但事实上，麦某某进行装修时根本没有经过陈某某、徐某某同意，因此，其装修行为本身就是违约的。而且陈某某、徐某某根本不知道其装修用了多少钱，也无法预见终止合同对其所造成的装修损失有多大，故不应由陈某某、徐某某来赔偿。另外，由于麦某某未经陈某某、徐某某同意进行装修，对房屋造成一定的损坏，其退租后，依法应当恢复商住楼的原状，也即该商住楼的原有装修也应当由麦某某负责拆除，因此，陈某某、徐某某不仅不需要赔偿麦某某的装修损失，反而麦某某应当支付给陈某某、徐某某拆除原有装修的费用。5、陈某某、徐某某有权单方解除租赁合同。麦某某在（2005）南民三初字第X号案件的审理过程中，在法庭上承认已经将租赁商住楼内的财产全部搬离，并在案件审理中同意终止双方的租赁合同，后法院做出判决，在二审过程中涉讼房屋一直空置，麦某某也一直拖欠陈某某、徐某某的租金未支付，直到现在也没有支付，因此，麦某某根本无继续履行租赁合同的行为和意思表示。根据《合同法》第94条规定，陈某某、徐某某依法可以单方解除与麦某某签订的《商住楼租赁合同》，收回该商住楼的使用权，陈某某、徐某某对该商住楼进行施工也不构成违约。二、一审判决判令陈某某、徐某某返还押金（略）元给麦某某是没有事实与法律依据的。根据陈某某、徐某某与麦某某签订的《商住楼租赁合同》的第三条第11点的约定：在租约满后，麦某某保持商住楼原貌的情况下，陈某某、徐某某将押金如数退还给麦某某，如麦某某违约无保持商住楼原貌，陈某某、徐某某有权收回商住楼，并没收押金。本案中，一审法院已确认麦某某在承租讼争房屋后，在对房屋进行装修的过程中时对麦某某的房屋造成了一定的损坏的事实，因此，麦某某未经陈某某、徐某某同意进行装修，没有保持商住楼原貌，陈某某、徐某某是有权没收押金的，一审判决判令陈某某、徐某某退还押金给麦某某没有事实与法律依据的。三、一审判决驳回陈某某、徐某某的反诉请求是错误的。如前所述，一审法院已确认麦某某在承租讼争房屋后，在对房屋进行装修的过程中对麦某某的房屋造成了一定的损坏的事实，根据这一事实，在麦某某同意解除与陈某某、徐某某签订的《商住楼租赁合同》后，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，因此，陈某某、徐某某提起反诉，要求麦某某对租用的商住楼恢复原状是有事实与法律依据的，法院依法应判令麦某某承担恢复原状的民事责任，但一审判决却驳回陈某某、徐某某的反诉请求这是错误的。据此，请求：依法撤销佛山市南海区人民法院（2006）南法民三初字第X号民事判决第二、第三、第四项内容，改判驳回麦某某的诉讼请求，并判令麦某某恢复商住楼原状。
麦某某辩称：原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回陈某某、徐某某的上诉，维持原审判决。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。另查明：麦某某在承租讼争房屋后，在对房屋进行装修过程中对陈某某、徐某某的房屋造成了一定的损坏，包括外墙因打孔而造成的窟窿、二楼地面部分地砖凿穿、花基部分损坏，并在外墙上改装了下水管。
2006年3月30日，陈某某、徐某某雇请工人拆除了讼争房屋首层部分天花并重新建起了一幅墙。
2006年7月11日，麦某某提起本案诉讼，请求判令陈某某、徐某某继续履行双方签订的《商住楼租赁合同》，陈某某、徐某某在1个月内恢复商铺原貌。同年7月27日，陈某某、徐某某提出反诉，请求终止双方签订的《商住楼租赁合同》。同年8月15日，麦某某变更诉讼请求为：同意终止《商住楼租赁合同》，判令陈某某、徐某某因终止合同而造成的经济损失含装修费（略）.93元、水电安装（略）元、押金（略）元、罚款3500元合共（略）.93元。同年8月16日，陈某某、徐某某增加反诉请求，请求麦某某对租用商住楼恢复原貌。
二审期间，针对麦某某“（陈某某、徐某某）装修期间看过，没有提出异议”的陈某，陈某某、徐某某表示：“应把装修的材料、价款报与我方（即陈某某、徐某某）清楚”，即其意思为：同意装修，但必须将装修的材料价款报给陈某某、徐某某同意。
本院认为：陈某某、徐某某上诉争议焦点有以下几点：
一、关于合同终止的主要责任在哪一方当事人的问题。首先，生效的（2006）佛中法民五终字第X号民事判决驳回了麦某某在该案提出解除合同的请求，并判令双方当事人继续履行合同，而陈某某、徐某某却在该生效判决确定的履行期限届满之前，擅自雇请工人对讼争房屋进行施工，直接造成麦某某无法继续使用讼争房屋，从而导致合同终止，陈某某、徐某某应当承担违约责任以及由此而造成合同终止的主要责任。陈某某、徐某某上诉主张造成合同终止的主要责任在麦某某的理由不能成立，本院不予采信。麦某某承租后已经对讼争房屋进行必要的装修，由于陈某某、徐某某的主要责任导致合同终止，因此陈某某、徐某某应当承顶房屋的装修物或赔偿装修损失。陈某某、徐某某主张该装修根本不存在任何使用价值的理由不充分，本院不予采信。其次，对于麦某某装修是否征得陈某某、徐某某同意的问题。诉讼期间，陈某某、徐某某针对麦某某“（陈某某、徐某某）装修期间看过，没有提出异议”的陈某，作出了“应把装修的材料、价款报与我方（即陈某某、徐某某）清楚”的回应，结合陈某某、徐某某本身即居住在讼争租赁房屋的同一楼房上面而一直未提出异议的事实，本院认定陈某某、徐某某承认同意麦某某装修。对于陈某某、徐某某所提出的装修材料与价款必须报给陈某某、徐某某同意的主张，因合同中并无具体约定，故本院不予采纳。
二、关于陈某某、徐某某是否应当返还押金（略）元给麦某某的问题。陈某某、徐某某与麦某某签订的《商住楼租赁合同》第三条第11点约定：在租约满后，麦某某保持商住楼原貌（防盗卷闸、抛光地板砖、铝合金窗、不锈钢扶手、水表、电表等应原好无缺）的情况下，陈某某、徐某某将押金如数退还给麦某某，如麦某某违约无保持商住楼原貌，陈某某、徐某某有权收回商住楼，并没收押金。根据本院查明的事实，麦某某在承租讼争房屋后在对房屋进行装修的过程中时对麦某某的房屋造成了一定的损坏，但并没有发生双方所约定的情形，而且本案合同终止的主要责任在陈某某、徐某某，因此，麦某某主张麦某某未经陈某某、徐某某同意进行装修，没有保持商住楼原貌，陈某某、徐某某有权没收押金的理由不成立，依法不予支持。
三、关于陈某某、徐某某反诉请求麦某某恢复原状的问题。根据查明的事实，麦某某承租讼争房屋后在对房屋进行装修的过程中对麦某某的房屋造成了一定的损坏，违反了合理使用房屋的合同义务，故麦某某依法应当承担修复的责任，陈某某、徐某某为此提出的反诉请求，理由成立，对其上诉请求本院予以支持。一审判决驳回陈某某、徐某某的反诉请求不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，对于本诉的法律适用正确，本院予以维持，原审对于反诉的法律适用有误，本院予以纠正。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决第五项；
三、麦某某应于本判决书送达之日起十五日内对讼争座落佛山市南海区金沙城区的商住楼首层南方的两间商铺和二层房屋进行装修过程中所造成的损坏部分（包括外墙因打孔而造成的窟窿、二楼地面部分地砖被凿穿、花基受损部分）进行修复，恢复原状，并恢复外墙下水管的原状。
本案一审本诉受理费及鉴定费的负担，仍按一审判决执行，一审反诉费100元，由麦某某负担；二审受理费7081元，由陈某某、徐某某负担6981元，麦某某负担100元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二○○七年三月十五日
书记员曹新娟
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
