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周某某与沈阳现代物业管理有限公司物业管理纠纷案

时间:2007-04-03  当事人:   法官:   文号:(2007)沈民(2)房终字第380号

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2007)沈民(2)房终字第X号

上诉人(原审被告):周某某,男,X年X月X日出生,汉族,无职业,住(略)。

被上诉人(原审原告):沈阳现代物业管理有限公司,住所地沈阳市沈河区X路X号。

法定代表人:王某某,该公司总经理。

委托代理人:刘某某,男,X年X月X日出生,汉族,系该公司管理部部长,住(略)-X号X室。

上诉人周某某与被上诉人沈阳现代物业管理有限公司因物业管理纠纷一案,不服沈阳市沈河区人民法院(2006)沈河民二房初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2007年2月7日受理后,依法组成合议庭,由审判员张青担任审判长并主审,代理审判员王某华,代理审判员陈兴田参加评议,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明:原告对现代家园小区进行物业管理服务之前,由沈阳恒基物业有限责任公司对该小区进行物业管理。2005年4月12日,原告与被告所住园区沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理委托合同》,合同约定,原告受现代家园业主管理委员会委托从2005年1月1日至2007年12月31日对现代家园实行物业管理。管理事项包括:房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、附属配套建筑和设备的维修、养护和管理、维持公共秩序等十七项。2005年4月18日,沈阳恒基物业有限责任公司出具债权转移书,载明:在沈阳现代物业管理有限公司管理现代家园小区之前,沈阳恒基物业有限责任公司负责现代家园小区的物业管理,现将沈阳恒基物业有限责任公司管理期间业主拖欠的物业费收取权转移给沈阳现代物业管理有限公司,并由其负责收取沈阳恒基物业有限责任公司管理期间的物业费。原告依该合同规定及该业主管理委员会委托对包括被告房屋在内的园区进行物业管理。被告为“现代家园”小区业主,居住于沈阳市沈河区X路X一X号楼X单元X层X号(房屋面积175平方米,车库面积一个23平方米、一个33平方米),欠交的物业费是2005年1月1日至2006年12月两年的物业费4872元。经原告催要,被告以物业公司不作为、服务管理不到位为由,拒绝交纳物业费。原告于2006年9月27日起诉来院,请求判令被告给付物业费4872元及滞纳金3515元,并承担诉讼费。被告辩称:物业公司不作为,没有完全履行义务,物业服务长期不到位。

原审法院认为,被告房屋所在小区由原告负责物业管理服务,现原告已向被告履行了物业管理服务的合同义务,被告作为相对人已接受了物业管理服务,则原、被告之间的物业管理关系成立。原告作为债权人要求被告承担清偿债务义务,支付相应价款是对自己合法债权的维护,故原告依据承接前任物业公司即沈阳恒基物业有限责任公司的债权转移书,及与现代家园业主委员会签订的委托管理合同,实际履行了物业管理服务的义务,要求被告支付2005年1月1日至2006年12月物业费的主张,被告当庭予以认可,本院予以支持。关于被告主张原告服务管理有瑕疵的问题,因未提供相关的证据予以证明,故该主张本院不予支持。关于原告主张被告应给付滞纳金的请求,因原告与被告的《物业管理委托合同》中未对交纳物业费的时间及滞纳金进行约定,故该主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,参照国务院《物业管理条例》第四十二条之规定,判决如下:一、被告周某某于本判决发生法律效力之日起7日内给付原告沈阳现代物业管理有限公司2005年1月1日起至2006年12月的物业服务费4872元;二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费345元,由原告沈阳现代物业管理有限公司负担145元,被告周某某负担200元。

宣判后,周某某不服,上诉至本院。上诉请求:撤销一审判决;判令被上诉人减免物业费。上诉理由:被上诉人没有完全履行义务,物业服务长期不到位。致使在2006年春节期间上诉人家被盗。因此,上诉人不同意向被上诉人交纳物业费。沈阳现代物业管理有限公司辩称:同意原审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。

另查明:2006年春节期间,犯罪嫌疑人进入现代家园小区,砸开单元门进入楼内,将周某某家的部分财物盗走。在审理中,沈阳现代物业管理有限公司承认周某某家被盗的事实存在。沈阳现代物业管理有限公司与现代家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》第二十一条约定,保安24小时值勤值岗,外来人员严格登记管理。

上述事实,有收费许可证、《物业管理委托合同》、债权转移书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭,经当事人当庭质证及本院审查,予以确认。

本院认为:沈阳现代物业管理有限公司与现代家园业主委员会签订的《物业管理委托合同》是合法有效的。该合同对全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。沈阳现代物业管理有限公司对周某某居住的现代家园小区提供了物业服务,周某某亦实际接受了服务,因此,周某某负有给付相应物业费的义务。关于周某某提出因家里财物被盗,不同意交纳物业费的主张,因《物业管理委托合同》第二十一条约定,保安24小时值勤值岗,外来人员严格登记管理。沈阳现代物业管理有限公司承认没有对外来人员严格进行登记管理,故沈阳现代物业管理有限公司没有完全尽到《物业管理委托合同》中约定的保安义务。因沈阳现代物业管理有限公司未全面、正确地履行合同义务,故不应要求周某某交纳全部物业费。根据沈阳现代物业管理有限公司物业服务的状况,应对周某某2006年住宅的物业费进行适当扣减。原审判决周某某按合同约定向沈阳现代物业管理有限公司交纳全部物业费欠妥,周某某应按合同约定物业费的90%给付沈阳现代物业服务有限公司2006年住宅的物业费为宜,并应按合同约定给付沈阳现代物业服务有限公司2005年的物业费及2006年车库的物业费。关于周某某提出恒基物业公司已免除其2005年物业费的主张,因恒基物业公司与沈阳现代物业管理有限公司签订的债权转移书中对此没有约定,且从2005年1月1日起,已由沈阳现代物业管理有限公司进行物业服务,周某某亦未提供免除其2005年物业费的证据,故本院对周某某该项主张不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项的规定,判决如下:

一、撤销沈阳市沈河区人民法院(2006)沈河民二房初字第X号民事判决书第二项即:驳回原、被告其它诉讼请求。

二、变更沈阳市沈河区人民法院(2006)沈河民二房初字第X号民事判决书第一项为:周某某于本判决发生法律效力之日起7日内给付沈阳现代物业管理有限公司2005年1月1日起至2006年12月31日的物业服务费4662元[1元×175平方米×12个月+(1元×175平方米×12个月)×90%+0.5元×(23平方米+33平方米)×24个月=4662元]。

三、驳回周某某的其他上诉请求及沈阳现代物业管理有限公司的抗辩。

一审案件受理费345元,二审案件受理费345元,共计690元,由周某某负担400元,由沈阳现代物业管理有限公司负担290元。

本判决为终审判决。

审判长张青

代理审判员王某华

代理审判员陈兴田

二OO七年四月三日

书记员刘某晔



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