辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈中民（2）房终字第X号
上诉人（原审第三人）：邓某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）：陆某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审被告：吴某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-412-X号。
上诉人邓某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年9月19日作出[2006]沈中民（2）房终字第X号民事裁定，撤销原审法院判决，发回重审。原审法院于2007年2月12日作出（2006）沈铁西民二房初重字第X号民事判决，宣判后，邓某某不服向本院提起上诉。本院于2007年4月9日受理后，依法由审判员吴某担任审判长并主审、审判员黄进、代理审判员李某组成合议庭于2007年5月31日公开开庭进行了审理，上诉人邓某某、被上诉人陆某某及其委托代理人李某某、郑宝仁、原审被告吴某某到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定现已审理终结。
原审法院审理查明，邓某某于1992年9月2日购买沈阳市于洪区第二房屋土地开发公司杨士分公司开发的沈阳市于洪区郑家小区X号443房屋（新址沈阳市于洪区X路X-X号443）一处，房屋价款（略）.83元。邓某某于1993年9月8日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订托管合同，委托沈阳市于洪区房产经理公司第一房管所代管、代修。1999年3月9日陆某与邓某某订立房屋买卖协议书，陆某购买邓某某位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋，房屋价款（略）元，陆某于1999年3月给付邓某某房款（略）元，并使用该房屋。沈阳市沈新供暖公司（2003年3月起由沈阳永翔供暖有限公司供暖）与沈阳建筑材料总厂于1999年10月27日订立的供暖合同，沈阳市沈新供暖公司为陆某位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋（收费面积42.86平方米）进行供暖。
原审法院另查明，原审法院（2003）沈铁西民一权初字第X号陆某某与吴某某继承纠纷一案案卷、（2004）沈铁西民再字第X号陆某某与吴某某继承纠纷一案案卷已确认：1999年3月陆某在劳务市场与吴某某达成口头劳务协议，陆某雇用吴某某做保姆，照料患病在床的妻子耿玲，耿玲于1999年4月26日因病去世。陆某于2003年8月26日因病去世，陆某某为陆某之子。
上述事实，有1999年3月9日的买卖契约、收条、供暖合同、沈阳建筑材料总厂房产处证明、供暖收费发票存查联、证人证言、租房协议、于洪区第一房产经营管理公司证明、公有直管住宅租赁证、收款收据、房产托管合同书及当事人陈述等证据，经原审法院庭审质证，予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，1、关于陆某与第三人邓某某是否订立了房屋买卖协议书问题。通过公安机关对陶永林询问笔录可以看出，陆某与第三人邓某某订立了房屋买卖协议书，协议内容与庭审质证中的吴某某与第三人邓某某订立的《买卖契约》相同，同时第三人邓某某承认收到争议房屋购房款收据的真实性（本次庭审邓某某未出庭，其代理人称不知道相关情况）；证人张彭筠、刘丽萍询问笔录虽不能直接证明陆某与邓某某订立房屋买卖协议书，但能够证明陆某确持有关于争议房屋的证明材料到单位办理了该房屋的采暖认证；故应确认陆某与邓某某订立了关于买卖位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋的协议，邓某某未将争议房屋卖与陆某的抗辩理由因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
2、关于沈阳市于洪区第一房产经营管理公司在2001年6月25日以邓某某名义下发的《公有直管住宅租赁证》能否证明第三人邓某某于2001年仍对争议房屋有所有权问题。第三人邓某某于1993年9月8日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订一份托管合同，证明该管理公司与第三人邓某某的托管合同关系，该管理公司又于2001年6月25日为邓某某下发《公有直管住宅租赁证》，按照该公司2004年3月4日出具的《证明》，此证系房产管理的依据，不属于产权归属证明，故无法确认邓某某在该租赁证签发日期对该争议房屋具有相应权利，因此邓某某该项抗辩理由本院不予支持。
3、关于吴某某与第三人邓某某订立的房屋租赁协议是否真实有效问题。1999年3月陆某雇用吴某某做保姆工作，同年7月让吴某某代其与邓某某订立房屋租赁协议，陆某与吴某某形成雇用关系不久，吴某某即以保姆身份与他人订立房屋租赁协议并一次性交纳5年房屋租金，这一情况显然与情理不符，均无法对抗争议问题1中陆某某的举证，故吴某某与邓某某该项抗辩理由本院不予支持。
4、关于如何确认本案争议房屋性质的问题。通过邓某某向法庭的举证可以看出，邓某某于1992年9月2日以房款（略）.83元购买了本案争议房屋，后于1993年9月8日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订托管合同，但邓某某未办理相应的房屋权属登记，陆某在购买该房屋后亦没有办理房屋产权证，故应确认陆某取得的是该房屋的使用权，待办理相关权属登记后，则可确认其享有所有权。
陆某与邓某某订立的关于买卖位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋的协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为有效。关于陆某某要求依法继承该房屋的诉讼请求，因与本案房屋权属纠纷案由不是同一法律关系，本院不做实体审理。
原审法院判决：1、确认陆某与第三人邓某某关于买卖位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋的协议有效；2、陆某对沈阳市于洪区X路X-X号443房屋享有使用权，待办理相关权属登记后，该房屋为陆某所有；3、驳回原告陆某某、被告吴某某与第三人邓某某其他诉讼请求。宣判后，邓某某不服向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。1、一审法院确认被上诉人的父亲陆某与上诉人的买卖合同有效是错误的，没有充分的事实和法律依据。上诉人只是于1999年3月9日与吴某某签订了房屋买卖契约，根本没有和陆某签订买卖协议。而后与吴某某的买卖协议没有履行而改为与其签订租房协议；2、一审法院确认房屋归陆某享有所有权更是错误的，房屋所有权归属应该有法律规定的要件，要件构成缺一不可。否则不能确认归其所有。一审法院的认定是违反法律规定的。上诉人与于洪区第一房产经营管理公司签订的《房产托管合同书》并于2001年3月25日取得《公有直管住宅租赁证》。上诉人与陆某未签订过买卖协议，更没收到房款，更不能办理产权转让手续。请求撤销原审法院判决，支持上诉人的上诉请求，判决争议房屋归上诉人所有。被上诉人陆某某辩称，同意原审法院判决。原审被告吴某某述称，与邓某某意见一致。
本院查明的事实与一审一致。
另查明，陆某在购买争议房屋后，于1999年4月26日以（略）元的价格将其所在单位沈阳建筑材料总厂分配的房屋出卖给本单位的刘青山。
再查明，自诉人陆某某诉吴某某犯重婚罪一案，已经铁西区人民法院作出（2007）沈铁西刑初字第X号刑事判决：被告人吴某某犯重婚罪，免予刑事处分。吴某某不服已提出上诉，正在本院二审审理期间。
本院认为，本案的争议焦点为陆某某之父陆某生前与邓某某之间是否存在房屋买卖的法律关系。
1、关于邓某某与吴某某签订的《房屋租赁协议》的真实性问题。第一、虽然邓某某主张《房屋买卖契约》未实际履行后变为房屋租赁关系，在[2006]沈民（2）房终字第X号案件审理期间提供了其与吴某某签订的房屋租赁协议的原件，对于该份房屋租赁协议，签订的时间为1999年7月1日，邓某某主张也是1999年7月1日签订的并收到吴某某支付的房屋租金（略）元，而在（2005）沈铁西民二房初字第X号案件审理时，邓某某主张吴某某向其支付房费（略）元。另外关于邓某某是否为吴某某出具租金收条的问题，在[2006]沈民（2）房终字第X号民事二审卷宗30页，在庭审中问:上诉人(邓某某），吴某某交给你1万元后，是否开具收据答：开了。内容写的是：收到吴某某1万元，并签了名，时间是99年7月1日。在本次庭审中，问：上诉人（邓某某），你是否给原审被告（吴某某）出具收条（指租金）答：没有写收条，因为租房协议已经约定了，且吴某某也没有让我写收条。问：原审被告（吴某某），租房约定的1万元写没写收条答：没有。前后两次审理，邓某某的陈述前后矛盾。第二、在该房屋协议中载明租赁期限5年，一次付清为（略）元，在询问邓某某在哪里打的字时，邓某某回答“在杨士综合市场附近的打字社”，但是在调查邓某某指定的沈阳市于洪区艺海美术部时，该美术部的负责人提出他们是2002年12月份才搬到此地，在此之前该地址并无打字社。而《房屋租赁协议》的签订时间为1999年7月1日。第三、按照吴某某的主张，陆某与邓某某之间不存在房屋买卖关系，租房协议是1999年7月1日签订并付的租金，而吴某某又主张陆某夫妻是1999年4月（在本次审理时主张3月）就已经在争议房屋居住，按照吴某某的主张，此时陆某与邓某某既无房屋租赁关系也无房屋买卖关系，但是事实上陆某夫妻却进住了争议房屋并办理了采暖认证手续，因此，吴某某的主张不符合常理。故本院可以认定，陆某是基于《房屋买卖契约》进住争议房屋而不是基于《房屋租赁协议》进住争议房屋的。现陆某已经去世，对该份证据无法确认，但根据上述分析，本院对《房屋租赁协议》的真实性不予认定。
2、关于陆某生前与邓某某之间是否存在房屋买卖的事实问题。被上诉人陆某某的诉讼请求一是要求确认陆某与邓某某之间有合法的房屋买卖关系，二是要求继承诉争房屋。第一、陆某某为支持其主张成立，向法院提交了《房屋买卖契约》及收条。虽然在《房屋买卖契约》中买房人的签字为吴某某，但是在契约中买房主的下一行写明“现住铁西区X街X号，该地址为陆某原住房地址，吴某某从未在此处居住过，吴某某是1999年3月份到陆某家做保姆，《房屋买卖契约》是1999年3月9日签订的，因此可以认定为吴某某受陆某之委托签订的协议。第二、在《房屋买卖契约》签订后，陆某实际向邓某某交付了全部购房款（略）元并进住了争议房屋，而且还由陆某的单位与供暖公司签订了采暖合同。在原审法院庭审中，邓某某对陆某某提供的买卖契约及收条进行质证时回答“我想卖房子的时候都写了，但是后来没有卖，我又写的租房契约。”在询问邓某某“你和被告订立的房屋买卖契约为何没有收回”答“当时合计要公证，也没有实际办，也就没有在意”。问“你给人打的收条，怎么也没有收回”，答“什么事也没有办，我也就没有合计有什么用“，虽然陆某某向本院提供的房屋买卖契约及收条为复印件，但从上述可以认定邓某某对曾经出具的《房屋买卖契约》及收条予以认可，因此可以认定其真实性。虽然邓某某又主张没有实际履行，但邓某某应对没有实际履行该协议提供证据，但是至今邓某某也没有提供证据推翻其认可的《房屋买卖契约》及收条。第三、在（2005）沈铁西民二房初字第X号案件审理中邓某某对《房屋买卖契约》及收条两份证据并未提出异议，而且根据陶永林在公安局的笔录可以形成一个完整的证据链条，陶永林在公安局的询问笔录中还提出原来的房屋买卖契约是邓某某与陆某所签订，后来由吴某某将陆某的名字改为吴某某，在本院审理中多次要求邓某某与吴某某提供房屋买卖契约的原件，但均未提供。因此应当予以确认陆某与邓某某之间存在房屋买卖的事实并且也可以认定邓某某已经收取陆某（略）元购房款的事实。第四、在[2006]沈民（2）房终字第X号案件审理期间及本次庭审中，本院要求邓某某及吴某某提供买卖契约的原件，均主张不能提供。虽然吴某某及邓某某均主张，在1999年3月吴某某原想购买争议房，但后来未买成，而变为陆某承租争议房屋，并以吴某某的名义与邓某某签订的租房协议，但陆某与妻子于1999年3月就已经开始在争议房屋居住，另外，陆某在购买争议房屋后于1999年4月26日将其所在单位沈阳建筑材料总厂分配给其使用权的房屋出售给本单位刘青山的事实也能够进一步认定陆某夫妻是基于与邓某某之间的房屋买卖的事实而进住争议房屋，对此，本院认为陆某与邓某某之间存在房屋买卖的法律关系，因此邓某某与吴某某的主张不能成立。
3、关于上诉人邓某某提出的其持有的《公有直管住宅租赁证》能够证明争议房屋的权利人应为上诉人的主张。在（2005）沈铁西民二房初字第X号案件审理期间，《公有直管住宅租赁证》的签发单位沈阳市于洪区第一房产经营管理公司出具证明，此证系房产管理的依据，不属于产权归属证明。而至今邓某某也没有取得争议房屋的权属证明，而且本案是陆某某作为原告提起的诉讼，邓某某在本案中为无独立请求权的第三人，因此邓某某主张争议房屋归其所有的要求本院不予支持。
4、关于陆某某要求确认陆某为争议房屋的权利人的问题。陆某已于2003年去世，财产权利是随着人身权利的存在而存在，公民的民事权利始于出生终于死亡，陆某已经去世，在其去世的同时，继承已经开始，原审法院判决将争议房屋的权利确认给陆某错误，对此应予以改判。在陆某购买争议房屋后虽未办理房屋的权利证书，但事实上已经取得了争议房屋的权利，因陆某已死亡，故该项财产权利应由其合法继承人依法继承。因本案陆某某要求确认陆某与邓某某之间是合法的房屋买卖关系并要求确认权属，而与继承纠纷不是同一法律关系，故本案对继承案件不予审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国民法通则》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第六十六条之规定，判决如下：
一、撤销铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初重字第X号民事判决第二项，即陆某对沈阳市于洪区X路X-X号443房屋享有使用权，待办理相关权属登记后，该房屋为陆某所有；第三项，即驳回原告陆某某、被告吴某某及第三人邓某某其他诉讼请求；
二、变更铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初重字第X号民事判决第一项为确认陆某生前与第三人邓某某关于买卖位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋的协议有效；
三、陆某的合法继承人对位于沈阳市于洪区X路X-X号443房屋依法享有权利；
四、驳回三方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元由邓某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴某
审判员黄进
代理审判员李某
二00七年六月十五日
书记员白凤岐
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