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游某与成都森宇实业集团有限公司商品房预售合同纠纷案

时间:2006-12-08  当事人:   法官:   文号:(2006)成民初字第479号

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

(2006)成民初字第X号

原告(反诉被告)游某((略)),男,xxxx年x月x日出生,美利坚合众国公民,住(略)。

委托代理人王少哲,四川安哲律师事务所律师。

委托代理人唐继东,四川安哲律师事务所律师。

被告(反诉原告)成都森宇实业集团有限公司。住所地:中华人民共和国四川省成都市双流县X镇X街X号。

法定代表人万某某,董事长。

委托代理人曹念,四川致中吉律师事务所律师。

委托代理人谢某某,女,住(略),成都森宇实业集团有限公司职员。

原告(反诉被告)游某((略))与被告(反诉原告)成都森宇实业集团有限公司(以下简称森宇公司)商品房预售合同纠纷一案,本院分别于2006年5月23日、同年9月11日受理后,依法组成合议庭,于2006年11月23日、同年11月30日公开开庭进行了审理。游某及其特别授权代理人王少哲、一般授权代理人唐继东,森宇公司特别授权代理人曹念、一般授权代理人谢某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告游某诉称,其于2005年9月在《四川航空》杂志上看到森宇公司正在销售其开发的位于四川省成都市双流境内的维也纳森林别墅第四期,杂志上标明了上述商品房的预售许可证号为双房(2003)预售证第X号。同年10月2日,游某与森宇公司签订了《维也纳森林别墅订购书》(以下简称订购书),载明:游某以人民币211.1241万某的价格购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第四期第X栋,并支付了定金人民币5万某。2005年10月29日,游某与原告签订了《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》(以下简称预售合同),载明:游某购买维也纳森林别墅第三期,购房金额为人民币200万某,并于同日签订了两份补充协议,约定了购房款的支付时间。游某于同日支付购房款人民币10万某。此后,游某分别于2005年12月6日和2006年2月20日支付购房款人民币100万某和人民币87.2万某。至此,游某已履行完全部付款义务,但2006年3月6日森宇公司通知游某领取已付的购房款,游某于2006年3月20日从双流县房屋管理所得知,维也纳森林别墅第四期尚未开发,森宇公司实际获得维也纳森林别墅第三期商品房预售许可证的时间为2005年12月29日,预售号为双房预售字第X号。因此,森宇公司虚假宣传其维也纳森林别墅第四期并标明预售证号,隐瞒其没有获得维也纳森林别墅第三期预售证号的事实与游某签订商品房预售协议构成欺诈。据此,诉请人民法院依法判令:1、撤销其与森宇公司签订的商品房买卖合同;2、森宇公司归还游某购房款人民币202.2万某,赔偿损失人民币7.5万某,并支付增加赔偿额人民币200万某。

本诉被告森宇公司辩称,双方于2005年10月29日签订了预售合同及补充协议两份,游某及森宇公司的权利义务应以预售合同及补充协议为准,广告与订购书载明的维也纳森林别墅第四期系部分销售人员混淆所致。虽然维也纳森林别墅第三期第X栋商品房的预售许可证的制作时间为2005年12月29日,但森宇公司在本诉原告起诉前已取得该预售许可证,依法应认定该预售合同及补充协议有效。

反诉原告森宇公司诉称,双方于2005年10月29日签订了预售合同及补充协议,约定游某以人民币200万某的价格购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第三期X号别墅一套。在游某提起本诉前,森宇公司已取得维也纳森林别墅第三期第X栋商品房的预售许可证,该合同合法有效。游某未能按照合同约定的时间支付购房款,构成违约,应承担相应的违约责任。据此,诉请人民法院依法判令:1、终止预售合同及附件和补充协议;2、游某支付违约金人民币4万某。

反诉被告游某辩称,其根据森宇公司刊登在《四川航空》杂志上的广告得知森宇公司正在销售其开发的维也纳森林别墅第四期,广告载明维也纳森林别墅第四期的商品房预售证号为双房预售证第X号,双方在订购书中约订购买的也是维也纳森林别墅第四期中的第X栋。但森宇公司其时并未开发维也纳森林别墅第四期。后双方签订的预售合同中载明:游某购买维也纳森林别墅第三期第X栋,预售合同标明的预售证号为双房预售字第X号。事实上森宇公司获得维也纳森林别墅第三期的商品房预售许可证的时间为2005年12月29日,森宇公司在与游某签订商品房买卖合同时构成欺诈,该合同为可撤销的合同。游某在本诉中已经行使了撤销权,合同已经自始无效,反诉原告的诉讼请求不能得到支持。

双方当事人陈述一致且与本案有关的事实为:2005年10月2日,游某与森宇公司签订订购书一份,约定游某以人民币211.1241万某购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第四期第X栋;游某于当日支付定金人民币5万某。2005年10月29日,游某与森宇公司签订预售合同一份,约定游某以人民币200万某购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第三期第X栋,上述商品房的预售许可证号为双房预售第X号。同日,游某与森宇公司又分别签订了两份补充协议,约定游某应于2005年11月2日前支付人民币10万某,剩余人民币185万某应于2005年11月30日付清;逾期付款则应支付违约金,所签合同随之作废,森宇公司无需通知游某即可另行处理此房。2005年10月29日,游某支付了人民币10万某。2005年12月6日,游某向森宇公司汇出人民币100万某;2006年2月20日,游某又汇给森宇公司人民币87.2万某。2006年3月6日,森宇公司向游某公证送达了一份通知,要求游某到森宇公司财务部提取属于游某的个人资金。2005年12月29日,森宇公司取得了包含游某所购商品房在内的预售许可证。上述事实有下列无争议的证据材料予以证明:1、2005年10月2日,游某与森宇公司签订的订购书;2、2005年10月2日,森宇公司向游某出具的“收据”;3、2005年10月29日,游某与森宇公司签订的预售合同及补充协议两份;4、2005年10月29日,森宇公司向游某出具的收到定金5万某的“收据”;5、2005年12月6日,新普康商贸有限公司向森宇公司汇出的游某购房款人民币100万某的“中信银行电汇凭证”;6、2006年2月20日,成都新普康商贸有限公司向森宇公司汇出的游某购房款人民币87.2万某的“招商银行结算业务委托书”;7、2005年11月29日,双流县城市建设局颁发给森宇公司的双房预售字第X号“商品房预售许可证”;8、2006年3月8日,成都蜀都公证处出具的(2006)成蜀证内民字第X号“公证书”。

上述事实及证据材料因具有真实性、合法性、关联性及证明力,本院予以采纳。

双方当事人争议的问题为:1、游某与森宇公司签订的订购书、预售合同及两份补充协议是否因欺诈而应被撤销;2、森宇公司是否应返还游某购房款人民币202.2万某,赔偿损失人民币7.5万某,并支付增加赔偿额人民币200万某;3、游某与森宇公司签订的订购书、预售合同及两份补充协议是否应当终止;4、游某是否因其逾期付款构成违约,并应支付违约金人民币4万某。

针对争议问题一,游某举出如下双方有争议的证据材料:

1、2005年11月的第27期《四川航空》杂志“广告”一页。载明:维也纳森林别墅四期,森宇集团开发,预售证号:双房(2003)预售证第X号。

2、《四川航空》杂志“广告”一页。载明:维也纳森林别墅四期,森宇集团,双房(2003)预售证第X号。

森宇公司对游某所举上述证据材料的1真实性无异议,但认为该杂志形成在双方签订商品房预售合同之后,没有对游某形成误导。对上述证据材料2的真实性森宇公司有异议,认为游某没有提供该杂志原件。本院认证,游某所举上述证据材料1具有真实性、合法性,本院予以确认。但游某与森宇公司签订订购书、预售合同及补充协议均在2005年10月,该杂志形成于2005年11月,其内容不可能对游某购买诉争的商品房的事实构成误导,本院对游某所举上述证据材料1的证明力不予采纳。对游某所举的证据材料2,因游某没有提供刊登该广告页的杂志原件,不能证明该广告的形成时间,本院对该证据材料的证明力不予采纳。针对争议问题一,游某还向本院举出双流县城市建设局颁发给森宇公司的双房预售字第X号“商品房预售许可证”,证明该商品房已于双方预售合同签订后,在游某不知情的情况下作为在建工程整体抵押给了成都市X村信用合作社联合社。本院认证,该证据材料的待证的抵押事实发生在订购书、预售合同及补充协议签订后,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定,该待证事实属于可解除合同的情形,不属于游某诉称的商品房订购书、预售合同及补充协议属于可撤销的合同的理由之一,不是本案审理的范围;因此对于该证据材料及森宇公司对此提出的反证,本院不再审查。

针对争议问题二,游某为证明由于森宇公司欺诈而造成其订约及履约费用的损失人民币7.5万某,向本院举出如下双方有争议的证据材料:

3、2005年8月至2006年6月“飞机票”28张;2006年住宿费“发票”6张。

森宇公司对游某所举证据材料3的真实性、合法性无异议,但认为其所载明的费用并非因本案而发生;且森宇公司在预售商品房中并未实施欺诈行为,所以游某主张的费用不应由森宇公司承担。本院认证,游某举出的上述证据材料具有真实性、合法性,本院予以确认。但上述“飞机票”的形成时间与游某于2005年10月与森宇公司签约的事实不能吻合,不能证明为订约产生的费用;游某订约后的履约行为,均为通过银行转账付款,并不必然产生上述“飞机票”等旅行费用。故上述“飞机票”不能证明游某为本案实际支出了所载明的费用,本院对其关联性和证明力不予采纳。游某所举的住宿“发票”,因票面载明的付款人均不是游某,不能证明是游某为本案所实际支出的费用,本院对其关联性和证明力不予采纳。

本院根据上述有效证据材料认定以下事实:

2005年10月2日,游某与森宇公司签订订购书一份,载明:游某以人民币211.1241万某购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第四期第X栋;游某于当日支付定金人民币5万某。2005年10月29日,游某与森宇公司签订预售合同,载明:游某以人民币200万某购买森宇公司开发的维也纳森林别墅第三期第X栋,商品房预售许可证号为双房预售第X号。同日,游某与森宇公司签订了两份补充协议,约定游某应于2005年11月2日前支付人民币10万某,剩余人民币185万某应于2005年11月30日付清;逾期付款则应支付违约金,所签合同随之作废,森宇公司无需通知游某即可另行处理此房。同日,游某支付了人民币10万某。2005年12月6日,游某向森宇公司汇出人民币100万某;2006年2月20日,游某又汇给森宇公司人民币87.2万某;至此,游某共向森宇公司支付购房款人民币202.2万某。2006年3月6日,森宇公司向游某公证送达了一份通知,要求游某到森宇公司财务部提取属于游某的个人资金。2005年12月29日,森宇公司取得了包含游某所购房屋在内的商品房预售许可证。

本院认为,一、管辖及准据法适用。本案系美利坚合众国公民游某与中华人民共和国企业法人森宇公司之间的商品房买卖合同纠纷,本案是具有涉外民事关系性质的案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第十九条第(一)项规定,中级人民法院管辖本辖区内重大涉外案件。本院系游某与森宇公司商品房买卖合同项下的不动产所在地中级人民法院,本院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第186条之规定,不动产所有权转让的民事法律关系,适用不动产所在地法律。本案中,游某与森宇公司签订的商品房买卖合同项下的不动产位于中华人民共和国四川省成都市双流县境内,故本案应适用中华人民共和国相关法律。

二、订购书、预售合同及两份补充协议是否因森宇公司欺诈而被撤销。中华人民共和国大陆地区境内的商品房预售实行许可证制度,根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定,开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。商品房预售,开发经营企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》;未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。本案中,森宇公司于2005年12月29日取得了游某所购商品房的预售许可证,该时间早于游某提起诉讼的时间,游某与森宇公司签订的预售合同可以认定为有效。但森宇公司在没有告知游某其没有取得商品房预售许可证的情况下,在订购书、预售合同中标明了预售证号,与游某签订了订购书、预售合同及补充协议。森宇公司隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实,致使游某陷入对该商品房的错误认识并在违背其真实意思的情况下签订了上述合同,构成欺诈。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。本案中,订购书签订于2005年10月2日;预售合同及两份补充协议签订于2005年10月29日。2006年5月23日,游某起诉要求撤销该订购书、预售合同及两份补充协议,其撤销权的行使并未超过一年,故对游某的上述主张,本院予以支持;对森宇公司的相反主张,本院不予支持。

三、民事责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,森宇公司的欺诈行为导致其与游某签订的订购书、预售合同及两份补充协议被撤销,森宇公司主观上有过错,应依法返还财产、赔偿游某损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而导致合同被撤销的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此,对游某要求森宇公司返还其已支付的购房款人民币202.2万某的主张,本院予以支持;游某未能证明由于森宇公司欺诈而对其造成的订约及履约损失,对游某主张的赔偿其损失7.5万某的主张,本院不予支持;本院综合考虑森宇公司在游某起诉前实际取得了商品房预售许可证的事实来判断森宇公司的过错程度,结合考虑游某支付购房款期间的中国人民银行同期贷款利息损失等因素,在游某支付的购房款金额以内确定森宇公司应承担的赔偿金额。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定,被撤销的合同自始没有法律约束力。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定,本院于2006年12月4日告知了森宇公司可以变更诉讼请求,森宇公司明确表示其不变更诉讼请求;故对森宇公司主张的游某因付款迟延构成违约,并应支付违约金人民币4万某的诉讼请求,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款、第三款,《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款,第五十五条,第五十八条,《城市房地产管理法》第四十四条之规定,判决如下:

一、撤销游某((略))与成都森宇实业集团有限公司于2005年10月2日签订的“维也纳森林别墅”订购书,2005年10月29日签订的《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》及补充协议两份。

二、成都森宇实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内,返还游某((略))购房款人民币202.2万某。

三、成都森宇实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿游某((略))人民币30万某。

四、驳回游某((略))其余诉讼请求。

五、驳回成都森宇实业集团有限公司全部诉讼请求。

本诉案件受理费人民币(略)元,其他诉讼费人民币1000元,共计人民币(略)元〈已由游某((略))预交〉,由成都森宇实业集团有限公司承担,并于本判决生效之日起十日内支付给游某;反诉案件受理费人民币1610元,其他诉讼费人民币1000元,共计人民币2610元(已由成都森宇实业集团有限公司预交),由成都森宇实业集团有限公司承担。

如不服本判决,游某((略))可在本判决书送达之日起三十日内,成都森宇实业集团有限公司可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国四川省高级人民法院。

审判长吴涛

代理审判员曾英

人民陪审员李卫平

二OO六年十二月十八日

书记员邵颖



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