丽水市中级人民法院
民事判决书
（2007）丽中民一终字第X号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）章某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人（特别授权）金某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人（特别授权）程某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人（特别授权）王善才，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人章某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2007）莲民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人章某某的委托代理人金某某，被上诉人李某某的委托代理人程某某、王善才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2005年3月17日，原告章某某与案外人丽水市财政局签订《财产租赁合同》一份，约定丽水市财政局将其所有的丽水市X街X号店铺租赁给原告章某某使用，租赁期限从2005年4月1日至2006年11月30日，月租金某2800元。合同签订后，原告章某某依约对上述店铺进行管理，用于经营服装。2006年5月30日，以原告章某某为甲方，被告李某某为乙方签订《转让协议》一份，合同内容如下：“甲方现租赁丽水市财政局所有的莲都区X街X号店铺壹间，原合同租赁时间至2006年11月30日止，经双方协商，甲方同意将原合同未满的经营期限转让给乙方经营，并就转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将莲都区X街X号店铺壹间的租赁期内经营权转让给乙方，乙方支付给甲方人民币肆万伍千元整作为转让费。二、转让时间自2006年6月5日起，甲方在2006年6月4日清空店内货品，并于该日交付给乙方，转让前的房租、水电费等相关费用，由甲方结付至转让之日。转让后，该店铺的所有相关费用由乙方自行负责和支付。原房租押金某千元整，自甲方将店铺交付乙方之时，乙方付给甲方，并结清转让前后的相关费用。三、自本协议生效即日，乙方先支付给甲方转让费贰万伍千元整，剩余贰万元转让费，等原租赁合同到期后，由甲方确保该店铺给乙方继续经营后，再付给甲方，如合同到期后，乙方失去该店铺的经营权，则剩余贰万元转让费乙方有权不再支付给甲方。四、乙方须遵守甲方与市财政局所签订的合同条款，如乙方在经营期内违反该合同，其后果由乙方自行承当。五、……。”合同签订后，原告按约退出上述店铺，交由被告经营，被告也依约履行了除支付上述（略）元以外的相关义务，并使用原告的营业执照进行经营。之后，丽水市财政局将上述店铺的所有权转让给丽水市国有资产经营公司。上述履行期限届满后，丽水市国有资产经营公司将上述店铺等的使用权进行拍租，该店铺的使用权被案外人程某波（系被告丈夫之弟）以年租金（略）元拍得，程某波又以月租金4500元转租给被告。丽水市国有资产经营公司同时拍租的相邻的X号和X号店铺的年租金某别为（略）元和（略）元被他人拍得。被告于2007年3月22日以该店铺为经营场所取得《个体工商户营业执照》。同年4月13日，丽水市国有资产经营公司与案外人程某波、钱赛月签订补充协议一份，丽水市国有资产经营公司同意程某波将上书店铺转租给钱赛月使用。被告经工商行政管理部门核准，于同年4月26日起将《个体工商户营业执照》的经营场所变更为丽水市X街X号。
原审认为，本案所涉《转让协议》，系双方当事人真实意思表示，从其内容看，属房屋租赁权的转让，而不是原告所称的经营权转让；从实际效果看，被告利用原告在租赁权转让前聚积的人气以及较低廉的房屋租金某得了利益；如果原告能够通过其与房东的租赁关系或通过其他努力使被告在原租赁合同期满后继续以原租金某相近较低租金某得租赁权，对被告而言并不存在不公平的问题；而原告未能做到。双方约定的“原租赁合同到期后，由甲方确保该店铺给乙方继续经营”的条件未能成就。因此，原告要求被告支付（略）元转让费和反诉原告要求变更合同的主张均无事实和法律依据，均不予支持。至于反诉原告提出的本案双方当事人的转租行为的效力问题，前提在于房屋所有权人在合同履行期间是否追究，而本案所涉合同早已履行完毕；故反诉原告的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十四条的规定，判决：一、驳回原告章某某的诉讼请求；二、驳回反诉原告李某某的反诉请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告章某某负担，反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告李某某负担。
上诉人章某某不服原审判决，上诉称，上诉人转让给被上诉人的是经营权而非承租权，合同约定“由甲方确保该店铺给乙方继续经营”，但对怎样“确保”并无约定，事实上，被上诉人于原租赁合同到期后仍在该店铺中继续经营，因此，转让合同约定的支付2万元款项的条件已经成就，原审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，请求撤销原判第一项，改判被上诉人支付给上诉人（略）元款项，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人辩称，本案双方转让的实质是承租权，在原租赁期满的2006年11月30日之后，被上诉人虽然在原店辅中继续经营，但该时段的店铺是由产权单位统一招租，由案外人程某波中标租用，再转租给被上诉人经营，而非上诉人“确保”被上诉人继续经营，上诉人本身就没有2006年11月30日后对该店铺的租用权，何来“确保”被上诉人继续经营，所以，支付2万元款项的条件并未成就，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中,上诉人提供了丽水市财政局出具的落款为2007年6月28日的证明,用以待证章某某于2006年6月将丽水市X街X号店铺转租给李某某，已征得产权单位丽水市财政局的同意。被上诉人认为该证明是原产权单位对转租行为的追认，而非当时同意，而且证明形式欠缺经手人签名，证明的内容也与本案缺乏关联性。合议庭评议认为，转租行为未经出租人同意的，法律赋予出租人解除合同的权利，而非合同绝对无效,上诉人提供的证据能证明原出租人对本案双方当事人之间的转租行为的认可，但与双方在二审中争议的焦点即支付剩余2万元款项的条件是否已成就这一争议缺乏关联性。
对原审认定的基本事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《转让协议》明确约定4.5万元转让费先支付2.5万元，剩余2万元款项的支付条件是“由甲方（章某某）确保该店铺给乙方（李某某）继续经营”，双方对该条件的理解不一致，但无论上诉人转让的是经营权还是承租权，均不能改变该约定条件，现上诉人未能提供证据证明其已实施了哪些确保行为，也未能提供证据证明被上诉人在该店铺内继续经营系上诉人确保所致，上诉人提出只要被上诉人于2006年11月30日后在该店铺内继续经营，支付剩余2万元款项的条件就已成就的上诉主张，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人章某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建群
审判员余建兴
代理审判员卢岳平
二OO七年九月二十七日
代书记员朱丽梅
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