辽宁省鞍山市中级人民法院
民事判决书
（2006）鞍民一终字第X号
上诉人(原审被告)孙某某，男，X年X月X日出生，满族，农民。住所（略）。
委托代理人李俊明，辽宁玉都律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王某某，男，X年X月X日出生，满族，岫岩县公安局干警。住所（略）。
委托代理人董福永，辽宁合成律师事务所律师。
原审被告江某某，男，55岁，满族。住所（略）。
上诉人孙某某为与被上诉人王某某、原审被告江某某房屋买卖合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院(2005)鞍岫民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年5月18日受理后，依法组成合议庭，并于2006年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人孙某某及其委托代理人李俊明，被上诉人王某某的委托代理人董福永到庭参加诉讼。原审被告江某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告王某某与被告孙某某、江某某系朋友关系，2002年11月被告江某某为启动岫岩前营砖厂向原告王某某借款（略）元，约定利率3分，约定2003年过春节还款，到期被告江某某欠款（略）元及利息8000元未还。2003年3月3日，原告与被告江某某及案外人王某君、徐文华来到被告孙某某家，经协商原、被告达成房屋买卖合同，被告孙某某同意用自己的75.92平方米门市房作价（略）元为被告江某某抵债卖给原告。合同约定，孙某某将门市房卖给王某某，价格（略）元，从签订协议起一次性付清。被告孙某某约定2003年12月3日前可将房屋按原价买回，2003年12月3日内原告不准变卖、出售，原、被告双方合同约定，合同从签订之日起生效，房照归原告，双方共同遵守，被告孙某某同意门市房产权证交付给原告，被告江某某向原告收回了借款条。被告江某某为达成债务转移，将1993年9月5日自己的前营镇X村果园承包合同交给被告孙某某，并担保承诺“2004年12月末前将房照还于被告孙某某，如不能还，愿将100亩果园无偿交给孙某某使用”，并在房屋买卖合同上签字担保，到期被告孙某某未将房屋买回，也未将房屋交付原告，担保人江某某下落不明也未履行担保义务。原告于2004年7月13日向原审法院诉讼被告江某某还款，同年11月30日原告因诉讼证据问题向原审法院申请撤诉。提出另行选择诉讼。2005年3月31日，原告向原审法院诉讼，要求判令原、被告签订的买卖合同有效，房屋交付给原告。原审法院于2005年8月3日登报公告送达传唤被告江某某，江某某无正当理由未应诉。庭审中，被告提出房屋买卖合同无效，不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理认为：被告江某某为偿还借款，经与被告孙某某协商，双方同意债务转移，被告孙某某同意将自己的门市房作价（略）元卖给原告为被告江某某抵债，原告虽未将现金交付给被告孙某某，但被告孙某某在房屋买卖合同中认可了“卖房款（略）元从签订协议起，一次性付清”。被告孙某某同意将自己的房证交付原告，被告江某某将借条抽回，终止了与原告的借贷法律关系，与被告孙某某又形成了新的债权、债务关系。这些事实既有诺成又有实践行为，尤其被告孙某某怕在约定的期限内，被告江某某不向自己付款，收不回房证，同意接受被告江某某100亩果园的承包合同，并让被告江某某用果园经营权作担保，上述事实系三方当事人的真实意思表示，双方达成房屋买卖合同时明确约定“合同以签订之日起生效”，因此该房屋买卖合同并无欺诈，被告孙某某虽称其用门市房为被告作借款抵押担保，但没有担保合同证据证明这一事实主张，况且又没有抵押担保登记，因此，被告这一说法证据不足，不能认定。被告孙某某在房屋买卖合同中已“承诺2003年12月31日前可将门市房按原价买回”，因此其主张用房屋作担保不成立。被告孙某某虽声称受到原告等人的欺骗，对房屋买卖合同不知情，但被告江某某担保合同到期后，既未履行担保，又没有将房产证收回，被告孙某某未到司法机关主张权利，亦未在法律规定一年内起诉，请求撤销房屋买卖合同，尤其被告孙某某认可房屋买卖合同是自己签署。因此，被告孙某某此说不成立。被告江某某虽为被告孙某某担保，于2004年12月末前将房证收回，但到期被告江某某没有履行自己的担保承诺，应属违约。对这一请求系另一诉讼主张，可另案诉讼。据此判决：原告王某某与被告孙某某签订的房屋买卖合同有效，被告孙某某交付原告王某某该买卖门市房或者按原价买回。案件受理费350元，由被告孙某某承担。
上诉人孙某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，驳回王某某的起诉。理由是：1、原审认定孙某某同意将自己的门市房作价（略）元卖给王某某为江某某抵债，实属原审法院的虚构，公然为王某某编造虚假事实和理由，嫁祸于孙某某，以达到维护王某某的目的。然而却没有任何事实和证据能够证明孙某某以自己房屋为江某某抵债给王某某。2、原审认定事实表述不清，将房屋买卖和以房抵债两种法律事实混为一谈。如果是买卖房屋则是经孙某某、王某某协商同意，并经国家房管部门审查批准，评估登记后方能生效的要式法律行为，这与江某某没有任何法律关系。如果是孙某某用自己房屋为江某某抵债，则应有以房抵债协议书存在。而且应写明孙某某为什么用自己的房屋为江某某抵债，而江某某必然要成为该协议中的主体。前提条件要经孙某某同意，江某某就绝对不是担保人的角色了。由此可见，买卖与以物抵债是不同的法律事实，不同的法律特征和表现形式，也将产生不同的法律后果。3、假如本案是房屋买卖按合同法第44条2款规定，本案的房屋买卖合同未经批准、评估和登记，应属无效合同，按民法通则第72条规定，财产没有交付，且王某某没有给付买房款，因此原判违法，孙某某有权不出卖自己的门市房。本案中的合同也只是一个假买卖承诺，而买卖是实践合同。因此，原审判令合同有效是错误的，应予撤销。
被上诉人王某某辩称：服从原审判决。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙某某提起上诉，主张其没有以自己房屋为江某某抵债给王某某。经查，孙某某与王某某于2003年签订的协议内容确实是涉及房屋买卖的法律关系，事实是江某某向王某某借款到期未还后，江某某以孙某某的75.92平方米门市房抵债给王某某的，江某某向王某某收回了借款条。上述行为是江某某为偿还王某某的借款而实施的债务转移，孙某某已在房屋买卖协议上签字并将房照交付王某某，应视为孙某某同意该债务转移并实际履行了房屋买卖协议，王某某在二审时亦承认房屋买卖协议中涉及的购房款是以江某某欠王某某的（略）元借款抵销支付给房屋产权人孙某某的。而且为了保护孙某某的权益，江某某于2004年6月17日给孙某某出具了一份借据，承诺若2004年12月前不能将房照归还孙某某，江某某将100亩果园无偿给孙某某使用。综上，孙某某的上述主张缺乏证据支持，本院不予支持。关于孙某某上诉称原审法院将房屋买卖和以房抵债两种法律关系混为一谈一节。如前所述，江某某为偿还借款经孙某某同意而以孙某某的门市房抵债给王某某的事实是确定的。至于100亩果园的经营使用权由于其他原因而使孙某某行使该权利产生障碍，并不应影响王某某相关民事权利实现，孙某某可向江某某另案主张权利。原审法院认定江某某为偿还借款经与孙某某协商，双方同意债务转移，孙某某同意将自己的门市房作价（略）元卖给王某某为江某某抵债，并无不当，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人孙某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨俊福
代理审判员罗林
代理审判员富春玖
二〇〇六年九月七日
书记员王某
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