上诉人（原审被告）陈某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）中国农业银行焦作市分行解放支行。住所地：焦作市X路山阳国际商城一楼东北角。
负责人雒某某，该行行长。
委托代理人成群星，河南路通律师事务所律师。
委托代理人张某甲，男，39岁。
原审被告张某乙，女，X年X月X日出生。
上诉人陈某某与被上诉人中国农业银行焦作市分行解放支行（以下简称农行解放支行）及原审被告张某乙房屋租赁合同纠纷一案，原审原告农行解放支行于2008年6月19日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认被告张某乙与被告陈某某之间签订的房屋转租协议无效；2.被告支付2007年6月27日至9月27日的房屋租金x元；3.被告归还位于和平街辉龙小区X间门面房；4.被告赔偿2007年9月28日至起诉日（计算至2008年2月28日）的租金损失x元；5.被告赔偿从2008年2月28日起至实际归还房屋之日止的租金损失；6.本案诉讼费由被告承担。解放区人民法院于2009年11月10日作出（2008）解民重字第X号民事判决。宣判后，陈某某不服，向本院提出上诉。本院于2010年5月18日受理后，依法组成合议庭，并于2010年6月23日公开开庭审理了此案。上诉人陈某某、被上诉人农行解放支行委托代理人成群星和张某甲到庭参加了诉讼，原审被告张某乙在开庭前自动退庭，本案现已审理终结。
原审查明：2004年9月23日，经过公开竞价，陈某某以每年x元租金租赁农行解放支行位于焦作市解放区X街辉龙小区的2间门面房，并和农行解放支行签订租赁合同，租赁期限自2004年9月28日至2007年9月27日止，合同约定：农行解放支行因不可抗拒因素或需自用该房时，可提前一个月通知陈某某终止协议，并退还剩余房租……陈某某不得转租该房；合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，双方均能按合同履行自己的义务。2007年5—7月份，农行解放支行经上级主管部门同意欲把包括陈某某所租房屋在内的门面房收回开办营业网点，通知陈某某要收回该房，陈某某告知早已将该房转租给张某乙。陈某某交纳最后三个月房租时（x元），农行解放支行不予收取，并表态可以作为张某乙的损失不予收取，但房子要收回，因农行解放支行与陈某某达不成一致意见，农行解放支行即将该x元存在陈某某的名下，并将存单交给陈某某。另查明：在房屋租赁合同履行期间，陈某某就租赁的房屋欲转租给张某乙使用的事宜曾与农行解放支行有关人工作人员进行过协商，张某乙本人未参与协商，农行解放支行工作人员没有表态同意陈某某可以转租。2006年5月1日，陈某某、张某乙签订租赁合同一份，陈某某将租赁农行解放支行的房屋转租给张某乙使用，租赁期限为：2006年5月1日至2010年5月1日，租赁费每年为x元。因农行解放支行在租赁期满后需要用该房开办营业网点，农行解放支行通知陈某某要收回该房时，才知道陈某某未经同意，擅自将房屋转租给张某乙，且陈某某尚欠农行解放支行租赁期内三个月的房租x元未付。
原审认为，农行解放支行与陈某某签订租赁协议，是双方真实的意思表示，应受到法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。陈某某在租赁合同履行期间，虽然就与张某乙的转租事宜，与农行解放支行的有关工作人员进行过协商，但提供的证据只能证明双方有协商的过程，不能证明农行解放支行同意陈某某将租赁的房屋转租给张某乙，所以陈某某、张某乙签订的租赁合同，侵犯了农行解放支行的合法权益，应属无效合同，故农行解放支行关于确认陈某某、张某乙之间签订的房屋转租协议无效的请求，符合法律规定，予以支持。农行解放支行要求陈某某返还房屋并支付拖欠三个月租金x元的请求，予以支持。因涉案房屋的实际占有和使用人是张某乙，故应由张某乙将房屋交付给农行解放支行；由于农行解放支行收不回房屋的责任是陈某某造成的，故不能使用和出租房屋所造成的损失，应按原租赁合同的租金标准由陈某某承担赔偿责任，但涉案房屋以外的门面房的租金损失，不予支持。
原审判决，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、陈某某与张某乙于2006年5月1日签订的租赁合同无效。二、张某乙在本判决生效后十日内，应将位于焦作市解放区X街辉龙小区X号两间门面房返还给中国农业银行焦作市分行解放支行。三、陈某某在本判决生效后十日内，应支付中国农业银行焦作市分行解放支行从2007年6月28日起至2007年9月27日止的租金共计x元。四、陈某某在本判决生效后十日内，应赔偿中国农业银行焦作市分行解放支行从2007年9月28日起至2008年2月27日止的租金损失x元。五、陈某某在本判决生效后十日内，应赔偿中国农业银行焦作市分行解放支行从2008年2月28日起至实际返还房屋之日止的租金损失（每月按4500元计算）。六、驳回中国农业银行焦作市分行解放支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4027元，由中国农业银行焦作市分行解放支行承担566元，陈某某承担3506元。陈某某承担的费用，暂由中国农业银行焦作市分行解放支行垫付，待执行时一并结清。
上诉人陈某某上诉称：1.转租行为经农行解放支行有关负责人同意，转租行为有效。2.2007年10月30日至今，涉案房屋不为自己所控制，对农行解放支行造成的有关租金损失不应由自己承担。原审判决缺乏充分的事实和法律依据，应予撤销。
被上诉人农行解放支行答辩：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。
原审被告张某乙因离庭未答辩。
根据各方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点是：1.陈某某与张某乙之间的房屋租赁合同是否合法有效2.陈某某应否支付农行解放支行租金及租金损失，具体数额应是多少经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。
双方在二审期间均未提交新的证据材料。针对上述争议焦点，各方所陈某的意见与上诉和答辩意见相同。
经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。
本院认为，陈某某主张其转租行为经农行解放支行有关负责人同意，证据不足，本院不予采信。根据陈某某与农行解放支行所签订的租赁协议可以得知，该协议明确禁止陈某某转租，故陈某某无权转租，陈某某与张某乙之间的租赁合同无效。正是因为房屋租赁合同一方当事人陈某某的违约行为，造成了张某乙从2007年以来无权占有涉案房屋，根据合同的相对性，陈某某应赔偿农行解放支行因不能正常使用涉案房屋所造成的损失。关于应补交租金及租金损失，原审认定并支持的各项数额正确合法。在转租合同无效的情况下，张某乙对涉案房屋并不享有合法的权益，对涉案房屋属于无权占有状态，农行解放支行有权利要求张某乙返还涉案房屋。因此，陈某某请求撤销原判，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，原判正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费4072元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长闫春林
审判员王文龙
代审判员张卫芳
二0一0年八月四日
书记员靳艳
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