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吴某与安徽上铁房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

时间:2005-04-15  当事人: 吴某、钱某   法官:   文号:(2005)蚌民一终字第61号

安徽省蚌埠市中级人民法院

民事判决书

(2005)蚌民一终字第61号

上诉人(原审原告)吴某,女,1964年2月16日出生,汉族,无业,住蚌埠市马场湖路X号。

委托代理人张林,安徽淮河律师事务所律师。

委托代理人夏云枫,安徽淮河律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)安徽上铁房地产开发有限公司(以下简称上铁公司),住所地:蚌埠市胜利东路X号。

法定代表人钱某,该公司董事长。

委托代理人宋立新,安徽华阳律师事务所律师。

委托代理人梁洪国,安徽美林律师事务所律师。

上诉人吴某因商品房买卖合同纠纷一案,不服蚌埠市X区人民法院(2004)蚌山民一初字第544号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托代理人夏云枫,被上诉人上铁公司的委托代理人宋立新、梁洪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明:2003年11月27日,吴某与上铁公司签订了一份商品房买卖合同(由上铁公司提供的制式合同文本),该合同主要约定:吴某购买上铁公司建设某世纪家园小区X栋X单元B号建筑面积为127.35平方米的房屋;该房单价为每平方米1800元,总购房价款为229230元;买受人首付款68769元,余款160461元按期办理银行按揭贷款;房屋交付期限为2004年8月31日前,交付条件为该商品房经验收合格;出卖人逾期交房,按逾期时间分别处理(不作累加),1、逾期不超过15日,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金,合同继续履行;2、逾期超过30日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2(该比率应不小于1项中的比率)的违约金;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同签订后,吴某按约交给上铁公司首付款68769元,并办理了购房按揭贷款160461元,贷款月利率为4.2‰。2004年9月16日,该工程监理以监理工作联系单的形式对世纪家园小区X-X栋楼工程竣工初验存在的问题函告上铁公司。9月20日,上铁公司组织施工、设某、监理、勘察等该工程的责任主体单位对该4-X栋楼进行了竣工验收,并交付给上铁公司。蚌埠市建筑工程质量监督站于2004年11月16日对该工程4-X号楼的验收情况盖章证实。同年8月31日,上铁公司在小区售楼处张贴交房通知,其中4-X栋楼的交付时间为2004年10月1日至7日。2004年11月,吴某以上铁公司逾期交房为由诉至原审法院,要求上铁公司承担违约责任,按日万分之10支付自2004年9月1日至10月24日的违约金12378元。2005年3月,上铁公司与吴某办理了世纪家园小区X栋X单元B号房屋的交接手续。

上述事实,有吴某提供的双方签订的商品房买卖合同,吴某的购房发票,吴某与交通银行蚌埠分行、上铁公司签订的个人住房抵押借款合同,上铁公司提供的商品房预售许可证,监理工作联系单,工程竣工验收说明以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证,并经当庭质证,双方当事人对上述事实无有异议,本院予以确认。

原审法院认为:原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务行使权利。被告销售的房屋已经过有关部门验收,并交付使用,可以认定竣工验收合格,已具备合同约定的房屋交付条件;被告逾期交付房屋,应当承担逾期交房的违约责任;被告张贴公告也是书面通知交房的方式之一,原告提交的证据证明其已知晓交房时间,可以按照被告张贴的通知日期办理房屋交接手续,故违约金的给付期限应当从合同约定的交房期限2004年9月1日起,至原告知晓的被告通知交房的2004年10月7日止;违约金的比率,应当按合同的约定分段计算,计算方法为229230元X10‰oX15天+229230元X2‰oX22天=4447.10元。据此判决:一、上铁公司支付给吴某逾期交房的违约金4447.10元,于本判决生效之日起十日内付清;二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。案件受理费680元,其他诉讼费100元,送达费100元,合计880元,由原告吴某负担500元,被告上铁公司负担380元。

吴某不服原审判决,向本院提起上诉,其主要上诉理由是:1、本案讼争的商品房不符合合同约定的交付条件。工程竣工验收应当以国家建设某政主管部门统一印制的“工程竣工验收报告”予以认定,被上诉人提供的验收说明不能替代“工程竣工验收报告”,且被上诉人提供的验收说明真实性存在瑕疵,原审法院认定被上诉人开发的商品房经过验收是错误的。2、被上诉人没有履行合同约定的书面通知交房的义务,原审法院认定被上诉人在其小区内张贴告示是书面的通知形式错误。3、对逾期交房15日以上的,双方签订的合同违约金条款(2)项中载明的“该比率不应小于第(1)项中的比率”,应是限制性的规定,原审判决认定逾期交房15日以上的违约金为日万分之2明显违背该条款制定的原意,该认定是错误的。综上,原审法院认定事实不清,适用法律错误。请求二审法院依法改判。

被上诉人上铁公司辩称:本案讼争的商品房已经过验收合格,符合合同约定的交付条件;被上诉人张贴公告属于书面通知交房的形式;合同第九条第一款(1)项中填写的日万分之“10”属于笔误。原审法院认定事实基本清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

根据当事人的上诉理由以及庭审中争议的问题,本案双方争议的焦点是:1、本案商品房是否经过验收、是否符合合同约定的交付条件;2、被上诉人是否履行了合同约定的书面通知交房的义务;3、被上诉人逾期交房的违约金应当按照什么比率计算。针对当事人争议的焦点问题,本院综合评判如下:

1、本案讼争商品房经过建设某位上铁公司的验收。

上铁公司向法院提供的“关于竣工验收的说明”,可以证明由建设某位上铁公司组织施工单位、设某单位、监理单位、勘察单位对该工程进行了竣工验收。上诉人吴某上诉称被上诉人应当提供由国家建设某政主管部门统一印制的“工程竣工验收报告”以及被上诉人提供的“验收说明”存在瑕疵,但均未提供相关依据和证据。故上诉人上诉称该商品房未经过验收的上诉理由不能成立。吴某诉讼请求仅要求上铁公司承担逾期交房的违约责任,故吴某上诉要求确认该商品房不符合合同约定的交付条件的上诉请求超出其诉讼请求范围,本院不予采纳。

2、被上诉人以张贴公告的方式通知交房不符合合同“书面通知买受人办理交付手续”的约定。

上铁公司面向社会售房,购房人不一定居住在其小区X区售楼处张贴交房通知,达不到购房人能知晓交房时间的效果;且合同中的买受人是特定的人即吴某,故上铁公司应当将交房时间及有关事项直接告知吴某,上铁公司公告通知交房的方式不符合双方合同第十一条“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”的约定。原审法院认为张贴公告也是书面通知交房的方式之一不当,本院予以纠正。上诉人称被上诉人没有履行合同约定的书面通知交房的义务理由成立,本院予以采信。被上诉人上铁公司在合同约定的期限内没有将该商品房交付给吴某,属于违约行为,应当承担违约责任。上铁公司的逾期交房的违约时间应当从双方合同约定的交房时间即2004年8月31日次日起计算至吴某起诉时主张违约金计算截至的时间即2004年10月24日止,计54天。

3、被上诉人逾期交房的违约金应当按照合同约定的比率计算。

双方签订的商品房买卖合同虽是由上铁公司提供的制式合同文本,但该合同文本中的相关条款都有空白行,供双方自行约定或补充约定,且该合同明确载明双方所选择的填写内容以手写项为优先。双方在该合同第九条出卖人逾期交房违约金的约定(1)项中日万分之10的“10”及(2)项中日万分之2的“2”,均为双方当事人选择填写的手写项,该(2)项中万分之2后的括号里虽有“该比率应不小于(1)项中的比率”的内容,以致该括号里的内容与两项手写项的内容不一致,但仍应当以双方约定的手写项为优先;该手写项内容应当认定为双方当事人的真实意思表示,且双方在法定的期限内均未以该手写项显失公平或重大误解行使对该合同条款的撤销权,故该手写项的约定应当认定为合法有效。被上诉人逾期交房的违约金应当按照合同约定的比率分段计算。原审法院对违约金的计算方法正确,上诉人要求逾期交房15日以上的违约金按日万分之10计算无依据,故该上诉请求本院不予支持。上铁公司逾期交房的违约金为:229230元X10‰oX15天+229230元X2‰oX39天=5226.44元。

综上所述,吴某与上铁公司签订的商品房买卖合同合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同。上铁公司没有在合同约定的期限内交付房屋,且在房屋竣工验收后没有按照合同的约定书面通知吴某交接房屋,均属于违约行为,应当承担违约责任。原审法院判决基本事实清楚,但认定上铁公司已书面通知吴某交付房屋以及对上铁公司逾期交房的违约时间认定均有误,上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项的规定,判决如下:

一、维持蚌埠市X区人民法院(2004)蚌山民一初字第544号民事判决第二项;

二、变更蚌埠市X区人民法院(2004)蚌山民一初字第544号民事判决第一项内容为:上铁公司于本判决生效之日起十日内给付吴某逾期交房的违约金5226.44元。

一审案件受理费按照原审判决执行,二审案件受理费780元,由吴某负担400元,上铁公司负担380元。

本判决为终审判决。

审判长郭晓红

审判员顾咏君

代理审判员方晶

二○○五年四月十五日

书记员李艳



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