上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)初字第X号
原告上海华王工业有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人蔡某某，该公司职员。
被告上海山海企业(集团)有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。
原告上海华王工业有限公司诉被告上海山海企业(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。于2005年4月14日公开开庭进行审理，原告的委托代理人蔡某某，被告的委托代理人顾玉红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1997年8月上海王片卑机械有限公司经上海市宝山区土地管理部门批准，在宝山区X镇X路X号－X号地块上建造华王大楼(现名山海大厦，地址为沪太路X号)。同年9月3日由被告向宝山区建设委员会递交上海市建设工程规划许可证申请表，并得到批准，1997年9月16日，上海王片卑机械有限公司与上海山海建筑工程公司签订上海王片卑机械有限公司生产综合楼的建设工程施工合同。1998年9月28日上海王片卑机械有限公司经宝山区政府批准改名为上海华王工业有限公司(即原告)。1999年7月28日，原、被告签订《华王大楼合作建设协议书》，约定原告作为参建方，投入相当的资金，享有大楼一层、二层长期使用权、支配权，在产权证或其他文件上注明原告参建部分的所有权等等。之后，双方又于同年11月22日签订《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》，约定终止原《华王大楼合作建设协议书》，原华王大楼一、二层楼面，由原告租用三十年，租金每年人民币60万元(以下币种均为人民币)。五年内，原告如有意购买一、二层长期使用权，被告应同意原告的要求，收购价格为800万元。届时，原告要求在产权证或其他证明件等各类文件上注明原告对一、二层拥有所有权。直至2004年7月5日，双方为收购房屋产权召开联席会议，并形成一份《会议纪要》。根据《会议纪要》的精神，原告走访宝山区房屋土地管理局，并取得受让房地产用地手续报送资料及大致流程一份。随即，原告将该材料交给被告，并要求被告按该材料中的程序，协助办理相关手续，履行出售房屋产权的承诺，但被告多次推诿。为此，原告于2004年11月15日诉至法院请求确认原、被告签订的《华王大楼合作建设协议书》及《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》、《会议纪要》依法有效；被告履行《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》第四条及会议纪要的约定，以800万元向原告出售山海大厦一、二层楼面房屋产权并协助办理有关手续。原告举证如下：1、《建设用地批准书》；2、《建设工程规划许可证》；3、《上海市建设工程规划许可证申请表》；4、《建设工程施工合同》；5、《宝山区人民政府关于同意上海王片卑机械有限公司变更企业名称的批复》；6、《华王大楼合作建设协议书》；7、《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》；8、《会议纪要》；9、《上海华王工业有限公司受让山海集团房地产用地手续报送资料及大致流程》；10、公证书；11、《上海市房地产权证》。
被告辩称，原、被告签订的《华王大楼合作建设协议书》及《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》、《会议纪要》中有关山海大厦一、二层楼面房屋产权参建或转让的内容因规避了现行的法律、法规应属无效；关于房屋租赁的内容依法有效，并已履行完毕。山海大厦一、二层楼面房屋产权转让不符合形式要件，没有签订书面合同；山海大厦是集体资产，其转让须国资部门的批准，山海大厦一、二层楼面房屋产权转让至今未经国资部门的批准；山海大厦的土地使用来源是划拨性质，用途是工业用途。工业用途的大楼不可转让，如改变用途，也不能就一、二层楼面单独进行，需整个大楼均改变用途，该笔费用数额相当大，而原、被告并没有约定该费用由谁承担；土地使用来源的划拨性质要改变为出让性质，土地出让金由谁支付，原、被告亦未作约定；《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》中约定的山海大厦一、二层楼面房屋只涉及被告曾租赁的室内面积，就公摊面积亦未作出约定，故被告不同意出售山海大厦一、二层楼面房屋及协助办理有关手续。被告举证如下：1、《上海山海企业(集团)有限公司章程》；2、《宝山区人民政府关于同意组建上海山海集团，上海山海实业公司改制为上海山海企业(集团)有限公司的批复》；3、原、被告于2004年12月7日签订的《终止租赁协议》。
经审理查明，1999年7月28日，原告(由上海王片卑机械有限公司更名而来)、被告签订《华王大楼合作建设协议书》，约定原华王大楼项目由原告为主建方转变为被告作主建方，原告为参建方。除原告已投入资金外，其余资金由被告继续投入，包括已施工和未施工两部分，直至完成全部工程。原告作为参建方，投入相当的资金，享有大楼一层、二层长期使用权、支配权。原告要求在产权证上或其他等各类文件上注明原告参建部分的所有权。如果现行政策不可行，可另以公证方式佐证；一俟政策许可，被告应无条件协助原告实施登录和证明。双方同意使用面积不含室外部分、地下室及全部室内公用部位面积，双方各自占用的使用面积及公设面积等数量、比例计算及附图，最终以权威部门实测为准等等。
1999年11月22日，原、被告签订《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》(以下简称《修改协议》)，约定不再履行《华王大楼合作建设协议书》。原华王大楼第一、二层楼面除门厅及二层门厅外(面积约为2，048平方米)，由原告租用，租用期三十年。租金为每年60万元。《修改协议》第四条约定：“五年内，原告如有意购买一、二层楼面长期使用权，被告应同意原告的要求，收购价格为800万元，届时，原告要求在产权证上或其他证明件等各类文件上注明原告对一、二层拥有所有权，如果现行政策不可行，可另以公证方式佐证；一俟政策许可，被告应协助原告实施登录和证明”等等。
2004年7月5日，原、被告签订《会议纪要》，原告根据《修改协议》，向被告提出要求按该协议约定，以800万元购买原华王大楼(现名山海大厦，座落于上海市X路X号)一、二层楼面的所有权。被告认可《修改协议》的合法有效性，并愿意按《修改协议》的承诺，由原告按约购买山海大厦一、二层楼面所有权。被告称，山海大厦项目申报初始即以工业用途名义取得30年的土地使用权(详见2004年6月颁布的产权证)，并同意原告办理分割一、二层楼面的产权证，由此产生的相关费用由原告全额承担。山海大厦已经以工业用途性质取得不可分割的产权证，若要分割须改变土地性质，由此产生较多费用，被告认为在不改变目前同样用途的现状下，另支出较多费用来改变产权证性质是不可取的。被告提出，可先根据《修改协议》的约定用公证的形式，注明原告于2004年11月底前支付800万元用以购买山海大厦一、二层楼层的产权，双方依占有比例，享有同等的权利义务，一俟政策规章许可，工业用途大楼也可分割产权，被告应无条件协助原告办理产权证。原告表示，1999年11月22日，双方签订的《修改协议》对购买产权的价格、条件约定得非常清楚，目前有关工业用途的大楼不能分割产权一事，原告并不知情，现在是否可分割，应先咨询相关部门后，才能确定是否分割产权。被告表示，原告应于《修改协议》约定时限内作出抉择，否则自2004年12月始按《修改协议》约定的条款付租赁款。
2004年6月4日，被告取得沪太路X号沪房地宝字(2004)第x号《上海市房地产权证》，地块的使用权来源是划拨，用途是工业。使用期限是1997年5月13日至2027年5月12日止。抵押权人中国建设银行上海市宝钢宝山支行持证抵押，债权金额为4，500万元，设定日期2004年9月13日，结束日期2004年12月17日。
2004年10月11日，原告致《函》给被告称，根据《修改协议》和《会议纪要》，原告走访上海市宝山区房屋土地管理局后，获取《上海华王工业有限公司受让山海集团房地产用地手续报送资料及大致流程》抄送被告，现已2个多月，未见被告按流程协助原告办理受让房地产用地的手续，现再次以书面形式催促被告协办等等。
2004年12月7日，原、被告签订《终止租赁协议》，约定原告租赁期至2004年12月31日止。原告应在2004年12月20日前将60万元付给被告，用以结清原告该付给被告的租赁费。被告在收到租赁费60万元后，应开具租赁发票给原告，并无条件同意原告搬离山海大厦。原先向原告分租的企业，由原告分别通知其租赁费从2005年1月1日起转由被告收取并由被告签订新的租赁合同等等。
原告提供的《上海华王工业有限公司受让山海集团房地产用地手续报送资料及大致流程》列明：1、用地单位(双方)法人证书、营业证书(复印件)、法人代表身份证、委托书、被委托人身份证；2、房地产权证(原件、复印件各一份)；3、对具体事项的申请书(原件、需山海上级部门签署意见并盖章)；4、上海市建设用地申请书(盖章意原件)；5、国资部门对转让事项的批复(原件、复印件各一份)；6、房地产转让合同(原件)(专用合同、交易中心有售)；7、地籍图二份(原件)。房地局凭以上材料向区规划局发书面征询材料。同时向区交易中心办理是否有抵押、查封等事项的会签。凭规划局复函及道路红线图，以及交易中心会签单，再确定该项目是否可行、采取何种方式，以及相应做勘测报告。在确定方式并取得勘测报告后，备齐相关材料送区房地局业务受理窗口受理。区土地主管部门核发相关土地批文后，申请单位到房地局土地储备中心签订相关出让合同，签订好出让合同并付清出让金后，凭相关材料到区房地产交易中心办理房地产权证。
在审理中，本院发函给上海市宝山区房屋土地管理局进行征询，上海市宝山区房屋土地管理局答复：1、转让有关当事人须向宝山区规划管理局征询该地块的城市规划用地性质；2、如城市规划用地性质与房地产权证土地用途相一致，由原房地产权利人向本局办理土地使用权出让手续后，通过交易转让，或由房地产受让人凭法院生效判决书申办土地出让手续后，办理房地产交易手续。3、该房地产转让前需进行土地分割(分摊土地面积)。本院又向上海市宝山区规划管理局征询，上海市宝山区规划管理局复函称，该区X镇2街坊93/7丘地块的规划用地性质为居住，原则同意暂按现状保留该项目。
以上事实由当事人陈述及提供的证据，有关函件佐证。
本院认为，原、被告在签订《修改协议》时，双方约定不再履行《华王大楼合作建设协议书》。《华王大楼合作建设协议书》已实际终止，故原告诉请要求确认《华王大楼合作建设协议书》依法有效，本院不予支持。原、被告签订的《修改协议》第四条及《会议纪要》，虽是当事人真实意思表示，但双方约定被告转让给原告的山海大厦一、二层楼层房屋，其地块性质是划拨，房屋与土地不可分割。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。然本案中原、被告约定转让划拨土地使用权的房屋，其土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，违反法律规定，故原、被告签订的《修改协议》第四条及《会议纪要》中关于山海大厦一、二层楼层的房屋转让的约定，应当认定无效。对上述协议的无效，双方当事人均有过错，因双方未实际履行《修改协议》第四条及《会议纪要》，现原告要求被告以800万元向原告出让山海大厦一、二层楼层房屋产权并协助办理有关手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下：
一、原告上海华王工业有限公司与被告上海山海企业(集团)有限公司于1999年11月22日签订的《〈华王大楼合作建设协议书〉修改协议》第四条，于2004年7月5日签订的《会议纪要》中关于山海大厦一、二层楼层的房屋转让的约定无效。
二、原告上海华王工业有限公司的诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币50，010元，由原告上海华王工业有限公司、被告上海山海企业(集团)有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
审判员王文耀
代理审判员王珍
二00五年十一月十四日
书记员宋歌
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