上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)再终字第X号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人(原审原告)沈X，X，X年X月X日出生，X族，住上海市X区X路X弄X号X室。
委托代理人仲维理，上海市通浩律师事务所律师。
委托代理人吴滨，上海市通浩律师事务所律师。
原审被上诉人(原审被告)上海兴盛实业发展(集团)有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人邹佳莱，上海市中茂律师事务所律师。
原审上诉人沈与原审被上诉人上海兴盛实业发展(集团)有限公司(以下简称兴盛公司)房屋质量纠纷一案，本院于2003年9月24日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第X号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院于2004年10月18日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2005年3月11日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派上海市人民检察院第一分院代理检察员方珠敏出庭，原审上诉人沈的委托代理人仲维理、吴滨，原审被上诉人兴盛公司的委托代理人邹佳莱到庭参加诉讼。本案在审限届满之前已经依法办理了延长手续并获批准。本案现已审理终结。
原一审认定，2002年8月14日，沈与案外人沈勤签订了《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定：沈购买坐落于上海市闵行区X路X弄X号X室房屋，房屋建筑面积为159.57平方米，总房价款为人民币(下同)800，000元。沈于2002年9月8日支付800，000元予房屋的原产权人沈勤。2002年9月13日，沈获得了系争房屋权利人为本人的《上海市房地产权证》。2003年1月27日，兴盛公司与苏亦平签订的《新梅公寓Y型房优质房补偿协议》。协议第1条约定：甲方(兴盛公司)承诺新梅公寓Y型房为甲方出售的优质高档商品房，由于出现质量问题，应该由甲方进行修复；乙方(苏亦平)同意配合甲方进行修复。第2条约定，甲、乙双方一致认为损失分为两部分：一部分为优质房补差的共性损失，另一部分为室内装潢和部品件的个性损失。对于共性部分损失甲方愿一次性给予500元/平方米经济补偿，个性部分损失将在公用部位整体修复工程结束后视损失程度给予补偿。第7条约定：乙方如要进行二手房交易，对历史存在质量问题有义务告知买家，以避免引起不必要的经济纠纷。
原一审另查明：上海兴盛房地产开发(集团)有限公司变更为上海兴盛实业发展(集团)有限公司。
原一审认为，沈与沈勤的房屋买卖是二手房买卖，沈作为买受人应当善尽注意义务。对房屋现状，尤其是房屋的质量情况，在看房验收时应予以充分注意，并由此承担相应的责任。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”根据该规定，兴盛公司作为上述房屋的开发商，对房屋主体结构质量不合格承担责任。现沈未能举证上述房屋主体结构质量不合格，也未申请对上述房屋做质量鉴定，因此，法院无法认定房屋主体结构质量不合格。至于房屋的原产权人沈勤购房后，未向兴盛公司提出房屋质量问题，也未向兴盛公司提出赔偿问题，与沈没有关系。兴盛公司与沈间没有直接的合同关系，兴盛公司也未向沈承诺系争房屋是优质房。因此，沈以兴盛公司交付的房屋不符合其承诺的优质房标准为由提出赔偿请求，缺乏依据，法院不予支持。
原一审法院审理后于2003年7月24日作出判决：驳回沈的诉讼请求。案件受理费人民币3，510元，由沈负担。
判决后，沈不服，上诉于本院称：系争房屋存在严重的基础沉降问题，这是普通人所无法事先预知及通过自身能力所能判断的，因此原审判决要求沈所尽的注意义务是扩大了其的义务。在房屋合理使用期限内，开发商或建筑商对于房屋主体结构质量是终身保修的。要求撤销原判，改判支持其在原审时的诉讼请求。
兴盛公司辩称：兴盛公司与沈之间没有法律上的合同关系，并不知道沈与案外人沈勤是如何约定二手房转让的，也未和案外人约定过转让二手房应该承担的责任，要求驳回上诉，维持原判。
原二审认为，根据沈在原审时的诉状所表达的意思及引用的法律条文表明，其请求法院判令兴盛公司赔偿人民币100，000元所持理由是对方违约。所谓违约是指违反合同的约定。而沈取得讼争房屋的所有权，并非依据其与兴盛公司的房屋买卖合同。双方就此没有合同关系，而沈要求兴盛公司承担违约责任，与合同的相对性原则不符。原审法院未支持沈的赔偿请求是正确的，应予维持。沈以兴盛公司开发建造的房屋有质量问题为由坚持赔偿请求，依据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
抗诉认为，沈在民事起诉状中明确，其系通过房地产二级市场购得系争房屋，现因发现房屋整体基础沉降严重，而该责任系兴盛公司施工所致，故请求判令兴盛公司承担赔偿责任，并向法院提交了其与沈勤的《房屋买卖合同》等证据材料。根据沈起诉的意思表示，其所有的房屋是从案外人处购得，已阐明其与兴盛公司的房屋买卖合同关系事实并不存在，现以系争房屋由兴盛公司开发建造为由向兴盛公司主张赔偿权利，实际双方当事人间仅有一种请求权基础即房屋质量关系，可以认定其诉请性质即为侵权之诉。虽然沈在其诉状中引用了《民法通则》第111条规定即民事违约责任条款，该条款的规定与其主张的事实、理由不相一致，但其毕竟提出了保护自身合法权利请求赔偿的主张，不妨碍其侵权之诉的成立。沈上诉后庭审中进一步明确当事人之间不存买卖合同关系，其向兴盛公司主张权利的基础关系是因兴盛公司为系争房屋的开发商，因房屋结构沉降质量问题请求赔偿，故应以审理查明的唯一诉因确认双方法律关系。终审判决以沈诉状中引用的法律条文系违约责任条款，双方不存在房屋买卖合同关系等为由，对其诉请不予支持，适用法律显有错误。
就系争房屋质量问题而言，国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。兴盛公司对其建造的包括系争房屋在内的Y型房出现沉降等质量问题的事实在《新梅公寓Y型房的沉降问题告业主书》(以下简称《告业主书》)和《新梅公寓Y型房沉降问题的征询意见》(以下简称《征询意见》)中得以确认，并以优质补差的共性损失向同住系争楼房内其他二手房业主作出了相应经济补偿。故沈以兴盛公司建造房屋发生质量问题请求赔偿，与法不悖。终审判决认为沈以兴盛公司建造的房屋有质量问题坚持赔偿请求依据不足，显属不当。
再审中，沈坚持其在原审中的诉讼请求及理由。
兴盛公司对沈的上述主张不予接受，认为系争房屋存在沉降问题已修复。双方间不存在合同关系，系争房屋系沈从案外人处购得的二手房，其也从未向沈承诺过系争房屋系优质房，不同意对沈进行赔偿。
本院经再审查明，原一、二审查明的事实无误，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。
另查明，沈向原审法院起诉时主张的10万元赔偿额的构成为：其中8万元系依据兴盛公司与案外人苏亦平签订的《新梅公寓Y型房优质房补偿协议》约定的共性损失每平方米500元计，另外2万元系兴盛公司未就补偿事宜与其协商而增加的数额。
再查明，一审中，沈提供了兴盛公司于2002年9月向Y型房业主发放的《告业主书》和《征询意见》。
再审审理中，当事人双方均不愿意调解。
本院认为，虽然沈与兴盛公司间不存在房屋买卖合同关系，沈在向原审法院提起诉讼时引用了我国《民法通则》第111条
，但沈要求兴盛公司赔偿的依据是包括系争房屋在内的Y型房因沉降造成质量问题，兴盛公司与案外人苏亦平签订的《新梅公寓Y型房优质房补偿协议》，协议中兴盛公司承诺Y型房为其出售的优质房，对质量问题造成的损失同意对业主进行补偿。沈购买的房屋与案外人苏亦平的房屋同属Y型房，因此可以确认系争房屋也应属优质房。
系争房屋虽不是沈直接向兴盛公司购得，双方亦未就沉降引起的房屋质量问题签订过补偿协议，但兴盛公司作为房地产开发企业对其开发建设的房地产项目的质量应当承担相应的民事责任。沈日在与案外人沈勤签订系争房屋买卖合同后，兴盛公司才向相关业主发放了《告业主书》和《征询意见》。此前，案外人沈勤亦未从兴盛公司处就系争房屋质量问题取得过任何形式的补偿。
再审审理中，当事人双方对系争房屋存在沉降引起的质量问题均无异议，因此，沈要求兴盛公司按共性损失标准500元/平方米对其赔偿8万元的诉讼请求，应属合理，本院予以支持。兴盛公司对其开发建设的房屋，因沉降引起的质量问题，应当承担相应的民事责任。兴盛公司不同意对沈进行赔偿的理由不能成立，且兴盛公司与案外人苏亦平达成的补偿协议中，对苏亦平的共性损失予以补偿也未以房屋质量是否修复作为前提。但沈关于兴盛公司未就补偿事宜与其协商而增加的2万元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原一、二审判决不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百八十六条、第一百八十八条和第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、
撤销本院(2003)沪一中民二(民)终字第X号民事判决和上海市闵行区人民法院(2003)闵民三(民)初字第X号民事判决；
二、上海兴盛实业发展(集团)有限公司于本判决生效后10日内支付沈补偿款人民币8万元；
三、沈的其余诉讼请求不予支持。
原一、二审案件受理费人民币7，020元，由上海兴盛实业发展(集团)有限公司负担5，616元，沈负担1，404元。
本判决为终审判决。
审判长沙茹萍
审判员姜国幸
审判员丁正阳
二OO五年六月二十四日
书记员黄海波
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