广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2007)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)梁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。身份证号码：x。
被上诉人(原审原告)张某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。身份证号码：x。
委托代理人黄芳，广东华法律师事务所律师。
委托代理人黄志杰，广东华法律师事务所律师助理。
上诉人梁某某因财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：佛山市X路X号之一首层、二层、夹层、三、四层部分的房地产(建筑面积为1340。60平方米)的原产权人为工艺美术公司。1999年4月28日和2000年1月3日，工艺美术公司先后两次将上述房产全部抵押给了中国农业银行佛山市分行华达营业部。2000年3月13日工艺美术公司将位于佛山市X路X号之一首层部分铺位(计租面积为160平方米)出租给佛山市城区补滋参茸药行经营使用，双方签订的《铺位租赁合同》约定租赁期限从2000年3月9日起至2010年3月10日止，租金计算为x元／月起计，第三年起逐两年按年租金5%递增。
2002年7月2日，佛山市城区人民法院因佛山市商业银行禅城支行诉工艺美术公司借款合同纠纷一案依法查封了位于佛山市X路X号之一首层、二层、夹层、三、四层部分的房产。2004年3月1日，工艺美术公司、佛山市城区补滋参茸药行和被告又签订《铺位租赁补充合同》，该合同约定工艺美术公司将位于佛山市X路X号之一首层部分铺位租给被告使用，并将租金费用定为每月x元，租赁期限同原合同的期限一致，即从2000年3月9日起至2010年3月10日止。之后被告领取佛山禅城区补滋参茸药行的营业执照，成为该药行的业主，并在位于佛山市X路X号之一首层部分铺位经营至今。
原佛山市城区人民法院出具的(2002)佛城法经初字第X号民事调解书确认中国农业银行佛山市分行华达支行对佛山市X路X号之首层铺位享有优先受偿权。中国农业银行佛山市华达支行、佛山市商业银行禅城支行和工艺美术公司后于2004年5月8日共同委托佛山市宝丰拍卖有限公司对位于佛山市禅城区X路X号之一首层、二层、夹层、三、四层部分的房产统一进行拍卖。2005年11月1日，原告竞得了拍卖房产。之后，被告向原告交付2005年11月、12月每月的租金x元，2006年1月至3月每月的租金x元，2006年4月租金8784元，2006年5月至10月每月的租金x元。
佛山禅城区补滋参茸药行为个体工商户，原业主为梁某宁，2004年3月24日变更业主为被告，被告在庭审时承认梁某宁系其弟弟，该药行实际上一直由其个人实际经营。另，原、被告双方均承认自原告取得讼争房屋后，原告一直向被告主张返还铺位。
原审判决认为：本案当事人争议的焦点问题是：一、原告是否有权要求被告立即返还占用的房屋；二、被告在原告依法取得讼争房屋的所有权后应按照何种标准向原告支付使用期间的相关费用。
关于原告是否有权要求被告立即返还占用的房屋的问题。原告因竞拍而取得讼争房屋的所有权，是合法取得，原告有权对妨碍其行使所有权的行为提出救济。被告认为，讼争房屋的所有权的转变不影响其租赁权的行使，即“买卖不破租赁”原则。从所有权与租赁权的性质分析，两者均为物权，当两种权利发生冲突时，应根据具体情况来确定哪种权利优先，“买卖不破租赁”原则体现的是租赁权优先，但它必须以租赁权的设定先于所有权的移转为前提，而且应排除权利的载体(房地产)有抵押权的存在，否则，被告在主张租赁权时不得损害因抵押权实现而合法取得抵押物的所有权人的合法权利。本案中，讼争房屋在1999年4月28日和2000年1月3日已经设定了抵押权，而租赁权的设定时间是2000年3月13日，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，除原告同意继续按照租赁合同履行外，被告不能以其与工艺美术公司签订的租赁合同来对抗原告依法行使所有权的要求，本案中，双方均确认自原告取得讼争房屋后，原告一直向被告主张返还铺位的事实，故被告的抗辩理由不成立，其应向原告立即返还讼争房屋。
关于被告在原告依法取得讼争房屋的所有权后应按照何种标准向原告支付使用期间的相关费用的问题。由于原租赁合同对原告没有约束力，原告可以请求被告支付房屋的使用费，费用的标准可以参照同地段的商铺租赁费。本案中，原告请求按照2000年3月13日由工艺美术公司与佛山市城区补滋参茸药行签订的租赁合同约定的租赁费标准支付，被告则抗辩认为应按照2004年3月1日，工艺美术公司、佛山市城区补滋参茸药行和被告签订的《铺位租赁补充合同》约定的租赁费标准支付。从庭审查明的事实分析，由于被告自认其一直是佛山市城区补滋参茸药行的实际业主，故此两份合同对被告均有约束力；从合同签订的先后时间分析，被告主张按照后签订的合同约定的租金交付有其合理性，理由是：虽然讼争的房屋在2004年3月1日处于被人民法院查封状态，但作为房屋的合法产权人，工艺美术公司仍然享有一定的处分权；其次，从2004年4月起被告即按照新的租金标准交纳，该租金标准被本院在(2004)佛禅法执字第X号案中得到认可并被该案予以执行；其三，两份合同对原告均无约束力，现原告择其有利而从之、择其不利而废之，显然不符合公平原则。原告未能提供证据证明与讼争房屋同地段的商铺租赁费标准，也未证明被告现在交付的租金相对原租金存在显失公平的情形下，对被告要求按照《铺位租赁补充合同》约定的租金交付占用费的抗辩请求予以支持，对原告要求被告支付拖欠的占用费x元的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定，判决：一、被告梁某某应在判决发生法律效力之日起十日内搬出原告张某某所有的位于佛山市X路X号之一首层部分铺位，并将该铺位返还原告。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费926元，由被告梁某某承担。
宣判后，上诉人梁某某不服，向本院提起上诉称：一、案件定性错误。本案应是房屋租赁合同纠纷案件，一审法院以财产损害赔偿纠纷作为案由，事实上，上诉人与被上诉人的纠纷焦点是是否欠房租及是否应搬迁，而判决结果也是以此作为最终目的。
二、一审法院认为上诉人与原房屋产权人工艺美术公司的租赁合同及补充协议，对被上诉人没有约束力，但是同时确认上诉人与工艺美术公司签订的租赁合同及补充协议的租金计算方法及缴纳内容有效，而驳回被上诉人要求上诉人支付拖欠的占用费x元，内容自相矛盾。
三、一审法院适用法律错误。本案是房屋租赁合同纠纷，法院应适用《中华人民共和国合同法》作为判决依据，而不应适用《中华人民共和国民法通则》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释作为判案依据，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》是单行法，其效力比《中华人民共和国担保法》大，而且当事人争议的是房屋租赁，而非担保问题，原审法院不应混乱法律的适用。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。据此请求：撤销原审判决第一项，被上诉人承担诉讼费用。
上诉人梁某某二审期间没有提供证据。
被上诉人张某某答辩称：一、一审法院正确判断了上诉人与被上诉人之间实际存在的法律关系，确定本案案由为“财产损害赔偿纠纷”是准确的。一审开庭前，被上诉人向法院申请更正了诉讼请求的措辞，将第一项诉讼请求中的“租金”更正为“铺位占用费”。被上诉人起诉位于佛山市禅城区X路X号之一首层部分铺位的房地产被上诉人梁某某非法占有，请求判令上诉人支付铺位占用费及返还该铺位。一审法院根据被上诉人的主张认定本案中双方争议的实体法律关系的性质是财产侵权法律关系，并据此依职权对案件作了“财产损害赔偿纠纷”的正确命名。
二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人理应向被上诉人返还位于佛山市X路X号之一首层部分铺位。位于佛山市禅城区X路X号之一首层共663。42平方米的房地产在2000年1月已全部被抵押给中国农业银行佛山市分行华达营业部，之后才于同年的3月被出租，至此被上诉人与上诉人之间诉争的铺位抵押权设定在前，租赁权产生在后。2005年11月1日，位于佛山市禅城区X路X号之一首层、二层、夹层、三、四层部分房地产被拍卖成交，抵押权同时得以实现。鉴于上述事实，一审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条的规定，作出上诉人立即搬出被上诉人所有的位于佛山市X路X号之一首层部分铺位，并将该铺位返还被上诉人的判决，这一判决维护了被上诉人的合法权益。对此，上诉人上诉称本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定主张买卖不破租赁，被上诉人认为该法律规定适用的前提应是位于佛山市禅城区X路X号之一首层的房地产没有抵押权的存在，故上诉人的这一上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人上诉主张租赁权显然损害了因抵押权实现而合法取得抵押物的所有权人即被上诉人的合法权利。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张某某在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：关于本案的案由问题。被上诉人向一审法院提起诉讼时，其诉讼请求是判令上诉人立即向被上诉人支付拖欠的占用费并立即搬出讼争房屋，一审法院将案由定为“财产损害赔偿纠纷”。实际审理中查明，佛山市城区补滋参茸药行与讼争房屋的原产权人签订有《铺位租赁合同》，佛山市城区补滋参茸药行、上诉人与讼争房屋的原产权人签订有《铺位租赁补充合同》，上诉人据此对讼争房屋进行占有、使用，被上诉人作为买受人买受了抵押财产。上诉人以“买卖不破租赁”原则对抗被上诉人，被上诉人认为不适用“买卖不破租赁”原则。因最高人民法院司法解释已明确规定抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力，即不适用买卖不破租赁原则，上诉人不得以原租赁合同为由继续占用租赁物。现上诉人拒不退出讼争房屋，妨害了新所有权人即被上诉人行使所有权，故原审定性为财产损害赔偿纠纷并无不适。
关于上诉人按照何种标准向被上诉人支付讼争房屋使用期间占用费的问题。佛山市城区补滋参茸药行与讼争房屋的原产权人签订有《铺位租赁合同》。2004年3月1日，佛山市城区补滋参茸药行、上诉人与讼争房屋的原产权人签订有《铺位租赁补充合同》。之后，上诉人一直按《铺位租赁补充合同》约定的标准交付租金，被上诉人买受讼争房屋后，《铺位租赁合同》、《铺位租赁补充合同》对被上诉人没有约束力，被上诉人请求上诉人支付讼争房屋的占用费，应予支持。被上诉人主张上诉人按照《铺位租赁合同》约定的租金标准支付占用费，依据不足，因被上诉人未能提供证据证明与讼争房屋同地段的商铺租赁费标准，故参照《铺位租赁补充合同》约定的标准由上诉人向被上诉人支付讼争房屋使用期间的占用费更为公平合理。原审判决虽然认定《铺位租赁合同》、《铺位租赁补充合同》对被上诉人没有约束力，但仍然按照《铺位租赁补充合同》约定的租金交付占用费，表述不当，本院予以纠正。
关于适用法律问题。讼争房屋在1999年4月28日和2000年1月3日设定了抵押权，在2000年3月13日设定了租赁权，同一房屋上形成了抵押权和租赁权两种权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，抵押合同对受让人不具有约束力。即在同一财产上抵押权设立在先、租赁权成立在后的情况下，抵押权的效力优于租赁权。以抵押财产出租的，当抵押权人为实现抵押权而出卖该抵押财产时，不适用买卖不破租赁原则，承租人不能以租赁关系对抗抵押物的买受人。上诉人主张原审判决适用法律错误，依据不足，本院对此不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由上诉人梁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00七年一月二十二日
书记员李静然
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