广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)广州龙城房产有限公司，住所地广州市二沙岛大道路X号聚龙明珠花园。
法定代表人战某某，董事长。
委托代理人杨洁娜，广东法则明律师事务所律师。
委托代理人刘碧红，广东法则明律师事务所律师。
上诉人(原审被告)梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘龙，广东中汉律师事务所律师。
委托代理人曾擎丰，广东中汉律师事务所律师助理。
上诉人广州龙城房产有限公司、梁某某因商品房买卖合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告与被告于1995年10月11日签订《购房合约》，其中约定被告向原告购买位于广州市二沙岛九区聚龙明珠七座l、X楼A单元，建筑面积265平方米，实用面积225平方米，阳台花园面积15平方米，车位X号(3)(4)号；房价款港币x元。付款方式为按揭付款，待被告交齐30％房款后即签订《房地产预售契约》，待被告交齐首期房款和税费后，由原告安排被告办理有关按揭手续等。1995年10月28日原告签署《保证书》，保证被告购买上述房屋能够按揭，如被告向银行申请的按揭不获批准，其公司同意为被告做十年分120期按揭(利率以银行公布利率)。1996年3月23日，双方就买卖上述单元签订《房地产预售契约》，其中约定上述房地产成交价格为港币x元正，被告在签订认购书时所付订金港币x元可作为楼价款的一部分，被告选择的付款方式为签订本契约当天一次性付清楼价款港币x元；原告应于1996年6月底前领到该单元竣工验收证明并完成室内外水电安装工程，届时原告以正式书面方式通知被告，被告在付清全部楼价款和税费的前提下，凭该书面通知办理接收房手续；如原告逾期交付房屋，每逾期一日，向被告交付相当于已缴付楼款千分之一的日息计罚违约责任金；被告不能按期付清楼价款，每逾期一日，向原告支付相当于该期楼价款千分之一的日息计罚违约责任金；如被告在应付款期限后一个月后仍未能缴付该期楼价款，则视作被告自动毁约，被告所交全部楼价款及手续费用将不予退回，同时该单元由原告另行处理等。被告同时向原告购买了上址七座3、X楼A单元，七座l、X楼A单元和3、X楼A单元的部分购房款均是同时支付给原告。经原、被告确认，1995年10月11日至12月30日期间，被告共向原告交纳上述七座l、X楼A单元的购房款港币x.25元；1997年11月2日至1998年4月16日期间，被告共向原告交纳该单元的购房款港币x。33元。被告接收了上述3、X楼A单元房间使用至今。原告没有提供其向被告发出过交付1、X楼A单元的书面通知的证据，被告也没有接收、使用该单元，该单元一直空置。
一审法院认为，原、被告为买卖广州市二沙岛九区聚龙明珠七座l、X楼A单元自愿签订的《房地产预售契约》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应自觉依约履行。该合同明确订明被告选择的付款方式为签订本契约当天一次性付清楼价款港币x元，即被告应在签订该合同的当天付清全部购房款。被告辩称其签订该合同时没有注意到付款方式为一次性付款、原告提供的合同为格式条款，显失公平，但其并无在法律规定的除斥期间内提出撤销、变更该合同的请求，且在合同签订后仍然继续支付过部分购房款，故被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。被告没有按合同约定的期限向原告付清购房款，构成违约，应承担违约责任。原告对被告的履行期限给予了宽限，但被告逾期至今仍拒不支付余下购房款，其违约行为表明其不愿再履行合同约定的付款义务，并致使双方买卖上述房屋的合同目的不能实现，现原告提出解除合同是合法的，被告亦表示同意，予以准许。原告并没有向被告实际交付上述房屋，被告也没有接收和使用该房屋，该房屋仍在原告控制之中，故原告要求被告交还该房屋的诉讼请求，不予支持。法律规定，一方违反合同的，应向对方支付一定数额的违约金，合同约定有违约金条款的，按该条款处理，但违约金应与对方实际损失相当。故原告要求被告承担违约责任，符合法律规定，也没有超过法律规定的诉讼时效期间，予以支持。原告在解除合同后，仍可另行出售该房屋收益，故其要求按合同的约定没收被告已付全部购房款港币x。58元，显属约定的违约金过分高于其损失，被告提出的违约金标准过高的抗辩意见，予以采纳。依法对违约金予以适当减少，被告应支付的违约金应以已付购房款的约l/3即x元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款的规定，于2006年1月9日作出如下判决：一、原、被告于1996年3月23日签订的《房地产预售契约》自本判决发生法律效力之日起予以解除。二、被告已支付的购房款港币x元归原告所有，作为被告因违约向原告支付的违约金。被告已支付的余下购房款港币x.58元，原告在本判决发生法律效力之日起10日内退还给被告(按支付之日中国人民银行港币兑换人民币卖出牌价汇率换算为人民币金额，以人民币支付)。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费x元，由原、被告各负担x。5元。
一审宣判后，广州龙城房产有限公司、梁某某均不服，向本院提起上诉。其中广州龙城房产有限公司(以下简称龙城公司)上诉称：1、上诉人与被上诉人于1996年3月23日签订的《房地产预售契约》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，并经广州市房地产交易所办理监证，因此，该契约是合法有效的，当事人应全面切实履行合同的约定。2、被上诉人未能举证约定的违约金过分高于上诉人的实际损失。根据'谁主张，谁举证'的原则，若被上诉人认为违约金的约定过分高于上诉人的实际损失，则其自应对此举证。被上诉人未对此举证，应承担不利后果。3、本案上诉人的实际损失可从该房产合同价格与当今市场价值之间的差价以及租金损失两方面判断。由于市场房价的波动，该房产当今市价己与签约时价格相差甚多；而自上诉人与被上诉人签约之日起，上诉人即无法处分该房产，期间长达近十年，上诉人也因此失去了获得租金收益的机会。上诉人的实际损失已远远大于被上诉人已付房款的三分之一，即港币x元。故上诉请求：1．判令支持上诉人的一审所有诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
梁某某上诉称：1、一审认定上诉人违约错误。第一，上诉人与被上诉人于1995年10月11日签订的《购房合约》(以下简称合约)中约定房屋的售价为港币x元，而1996年3月23日签订的《房地产预售契约》(以下简称契约)中约定房屋的售价是x元。上诉人在签订合约后至契约签订前共支付了购房款港币x.25元给被上诉人，如按合约中约定的房屋价格港币x元计算，上诉人在签订契约的当天应付的房屋余款应为港币x.75元，如按契约中约定的房屋价格港币x元计算，上诉人在签订契约时应付的房屋余款应为港币x.75元，但被上诉人在上诉人签订契约后要求上诉人一次性支付购房款金额却是x元。显然，被上诉人要求上诉人在签订契约的当天一次性支付的港币x元房款与上诉人需付的购房余款金额完全不相符。上诉人对于不合理的、错误的付款要求予以拒绝支付是合理合法的，根本不存在违约。第二，上诉人至今仍不支付购房余款的另外一个原因是因为被上诉人一直没有按契约的约定时间将房屋交付给上诉人使用，而且根据上诉人的了解被上诉人所出售该房屋至今仍未符合法定的交楼条件，上诉人是为保护自身的利益而行使不安抗辩权，中止支付余款。2、从1996年3月双方签订《房地产预售契约》起至被上诉人起诉时止已过了八年多，故被上诉人主张违约金的权利已超过了两年的法定诉讼时效，一审法院认定被上诉人主张违约金的请求没有超过诉讼时效是错误的。3、被上诉人的实际损失并不是全部由上诉人造成的，在1996年3月双方签订《房地产预售契约》至被上诉人起诉时已过了八年多，而在这八年多的时间里被上诉人并没有采取合理有效的措施去减少损失，而是采取放任的态度，导致了损失的增大，所以，对于实际损失，被上诉人应承担相应的责任，而不应该全部由梁某某承担。故上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令被上诉人退还购房款x。58元给上诉人；三、被上诉人承担本案诉讼费用。
本院二审查明：龙城公司与梁某某于1995年10月11日签订的上述《购房合约》还约定：《房地产预售契约》一经正式签订，本合同则同时失效。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，上诉人龙城公司与梁某某就买卖广州市二沙岛九区聚龙明珠七座l、X楼A单元商品房自愿签订的《购房合约》是双方约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。鉴于双方已于1996年3月23日签订《房地产预售契约》，该契约双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，并经房管部门鉴证，为有效合同，双方均应依契约的约定全面履行。且上述《购房合约》亦约定：《房地产预售契约》一经正式签订，本合同则同时失效。因此，上述房地产成交价格及付款方式等均应以《房地产预售契约》约定为准。由于梁某某未依预售契约约定的签约当天一次性付清楼价款港币x元，已构成违约，应承担相应的法律责任。梁某某以契约与合约约定的房地产成交价格、付款方式不相符为由，上诉认为其拒绝支付购房余款不存在违约，依据不足。至于龙城公司在1997年至1998年期间接受梁某某缴纳部分房款的行为，只表明龙城公司同意梁某某继续履行合同，没有双方又重新协商付款方式和时间的意思表示。关于梁某某上诉认为其不支付购房余款的另一原因是龙城公司没有按契约约定的时间将该商品房交付给其使用的问题。经审查，依契约约定，龙城公司交房前提是梁某某付清全部楼价款和税费，因此，龙城公司在梁某某未付清全部楼价款情况下，拒绝交付商品房属行使后履行抗辩权。梁某某认为龙城公司案涉商品房仍未符合法定的交楼条件，本案未予充分举证证明，故不予采纳。梁某某认为其行使不安抗辩权，中止支付余款，亦缺乏事实根据和法律依据。鉴于双方当事人本案合意解除合同，可予准许。
关于梁某某上诉认为龙城公司主张违约金已超过两年的法定诉讼时效的问题。双方上述契约约定如梁某某逾期付款超过一个月，则视作梁某某自动毁约，梁某某所交全部楼价款及手续费用不予退回，同时该单元由龙城公司另行处理。经审查，梁某某逾期付款至今，而龙城公司则一直持有梁某某已付的房款，没有退回。龙城公司该行为表明其是一直主张梁某某承担逾期付款违约责任的。因此，梁某某上诉认为龙城公司主张违约金已超过两年诉讼时效，于法无据。
关于龙城公司上诉请求没收梁某某已付的全部款项的问题。经审查，梁某某一审以违约金标准过高为由，请求予以调整。一审法院经审查认为龙城公司在解除合同后仍可另行出售该房屋收益，由此认定约定的违约金过分高于龙城公司的损失，并将梁某某应付的违约金调整为梁某某已付购房款的约l/3即x元。本院认为，一审法院关于违约金标准的审查认定及调整符合有关法律的规定。龙城公司主张没收梁某某已付的全部款项的上诉请求，理据不足。
综上所述，龙城公司、梁某某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元，由上诉人龙城公司、梁某某各负担x。5元。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年十一月十三日
书记员朱琳
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