广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市X路X街X号X楼X房。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人赵以敏，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人钟学武，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)林某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人练某某，男，住（略）。
被上诉人(原审被告)广州侨实房地产开发有限公司，住所地广州市竹丝岗二马路X号大院X栋X房。
法定代表人齐某某。
上诉人广州市金盛房地产开发有限公司(以下简称金盛公司)因房屋拆迁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告原是广州市X路荣华北九如巷X号房屋的产权人。1997年8月8日，原告(乙方)与被告广州侨实房地产开发有限公司(以下简称侨实公司、甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：广州市房地产管理局以(96)房拆许字(032)城市房屋拆迁许可证批准，乙方同意甲方拆除广州市X路荣华北九如巷X号房屋[建筑面积35.53平方米(含违章建筑面积4.65平方米)]；甲方应在2000年12月31日前将自有的广州市X路回迁楼第X层[正南，建筑面积45.53平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊)]房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换(补偿)；乙方原址房屋建筑面积为30.88平方米，而甲方调换(补偿)给乙方45.53平方米，两者相差14.65平方米，乙方根据有关规定以1300元／平方米×10平方米、7000元／平方米×4.65平方米的标准于1997年8月31日前付给甲方x元；甲方逾期安置乙方回迁，应按每超期一天赔偿135元的标准向乙方承担违约责任等。同日，原告(乙方)与被告侨实公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以(96)房拆许字X号房屋拆迁许可证批准，拆除广州市X路荣华北九如巷X号房屋；乙方是上述房屋的业权人，建筑面积35。53平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意1997年8月31日前迁出原址房屋，并自行解决临迁；甲方按原建筑面积每月每平方米15元计算，合计每月发放补助费533元给乙方至甲方通知乙方回迁之月止(每三个月支付一次)；甲方应于2000年12月31日前在原征用地段回迁楼第十一层(正南向，建筑面积45。53平方米)安置乙方回迁居住；甲方逾期安置乙方回迁，按市政府X号令的标准向乙方承担违约责任等。1999年4月8日，原告(乙方)与被告侨实公司(甲方)签订《补充协议》，约定：由于中山三路X-X号及荣华北地段马路X路面用地，甲方按市规划局要求修改用地方案，兴建高层商住楼；甲乙双方经协商，同意原房屋拆迁安置协议书的第三条第一款的回迁期修改延期至2003年3月19日前回迁居住，逾期回迁的按《广州市城市房屋折迁管理条例》的第五十条执行等。原告于1997年9月19日向被告侨实公司支付了购买增大面积房款x元。被告侨实公司向原告支付临迁补助费每月533元至2001年8月，并要求从2001年9月起以每月发放的临迁补助费抵扣原告尚未支付的购买增大面积房款直至抵扣完毕，原告对此没有异议，而实际上被告侨实公司亦从2001年9月起没有再向原告支付临迁补助费。被告侨实公司至今未能安置原告回迁，目前该回迁楼尚未建成。
另查明：被告侨实公司于1994年经批准征用上述房屋地段兴建商住综合楼。2003年7月17日，被告侨实公司与金盛公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》，约定由被告侨实公司将广州市X路X—15l号及荣华北地段的土地使用权(含地上建筑物、附着物)转让给被告金盛公司，并负责该地块转让前所发生的费用及债务等。2003年7月，被告金盛公司取得广州市X路l25—X号及荣华北地段的建设用地批准书，成为上述地段的土地使用权人。没有证据显示两被告已通知原告上述转让情况。
一审法院认为，原告与被告侨实公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。被告侨实公司没有依约安置原告回迁已构成违约，应承担违约责任。由于原告与被告侨实公司已达成合意并实际从2001年9月起由被告侨实公司以发放给原告的临迁补助费每月533元抵扣原告依协议尚未支付的购买增大面积房款，因此原告现请求的2003年7月至2005年10月的临迁补助费实际上已经发放；原告要求计付的延期补助费按合同约定及有关房屋拆迁规定应以每月533元×200％计付。另原告要求的逾期回迁违约金合法合理，予以支持。被告侨实公司是签订合同的相对方，是承责的主体。而上述房屋地段已转由被告金盛公司征用开发，故被告金盛公司应与被告侨实公司共同承担支付上述欠款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2006年1月18日作出如下判决：一、两被告自本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付延期补助费(2003年7月至2005年10月，按每月533元×200％计付)。二、两被告自本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期回迁违约金(2003年3月20日至2005年10月30日，按每日135元计付)。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4970元由原告负担612元，由两被告负担4358元。
一审判决后，广州市金盛房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人不是《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》的当事人，因而并非本案适格的被告，况且，上诉人并不清楚被上诉人林某与被上诉人侨实公司之间所签订的协议的内容，也没有办法履行这些协议。2、虽然上诉人与被上诉人侨实公司于2003年7月17日签署了《广州市国有土地使用权转让合同》，约定由侨实公司将广州市X路X-X号及荣华北地段的土地使用权转让给上诉人，但该合同已经明确约定侨实公司要负责转让前所发生的债务。而被上诉人林某与被上诉人侨实公司所签署的协议书是在上诉人受让上述土地之前，关于补偿安排的义务是土地使用权转让前产生的债务，因而应当由被上诉人侨实公司承担。3、1999年4月8日侨实公司与林某签订《补充协议》，重新约定回迁时间为2003年3月19日及逾期回迁的按广州市城市房屋管理拆迁条例第50条执行。是对1997年8月8日所签署的两份协议关于逾期回迁违约问题的变更，而且该条具有违约赔偿的性质，因此一审判决第一、二项重复。同时，一审判决上诉人按200％向被上诉人林某支付延期补助费过高，要求二审法院给予调整。故上诉请求：1、撤销一审判决第—、二项，驳回被上诉人林某的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
林某二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
侨实公司二审没有答辩。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人林某与侨实公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。后因案涉拆迁地块用地规划变更，双方当事人又签订《补充协议》，协商变更回迁期限至2003年3月19日，以及约定逾期回迁按《广州市城市房屋折迁管理条例》第五十条执行，是对上述房屋拆迁补偿协议和安置协议关于回迁期限和逾期回迁责任约定的变更，亦为有效。由于侨实公司未依约于2003年3月19日前安排林某回迁，已构成违约，应依约承担逾期回迁违约责任。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条的规定，从逾期回迁之日起，拆迁人应当增加延期补助费，对自行临迁的，拆迁人必须按原临迁补助费的300％付给。本案林某自行临迁，另林某与侨实公司合意并实际从2001年9月起由侨实公司以发放给的临迁补助费抵扣林某未付的购买增大面积房款，故侨实公司应从2003年3月20日起按每月533元×200％的标准计付延期补助费。一审再判决侨实公司按每日135元计付逾期回迁违约金不当，应予纠正。金盛公司该项上诉请求有理，本院予以支持。
关于上诉人金盛公司上诉不同意承责的问题。经审查，金盛公司与侨实公司协议转让拆迁地块使用权，金盛公司并已取得该地块的《建设用地批准书》。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。因此，金盛公司依法承继林某与侨实公司上述拆迁协议的权利和义务。至于金盛公司与侨实公司之间的协议是其内部约定，属另一法律关系，不能以此对抗被拆迁人。金盛公司以其不是拆迁协议的当事人为由，主张其不是本案适格主体以及不同意承责的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于金盛公司上诉认为延期补助费标准过高问题。本院认为，上述《补充协议》明确约定逾期回迁按《广州市城市房屋折迁管理条例》第五十条执行，而该条例第五十条则规定了延期补助费的标准。一审判决金盛公司按月临迁补助费200％向林某支付延期补助费符合条例的规定，金盛公司要求调整延期补助费标准，依据不足，本院亦不予采纳。审查一审判决认定事实部分有误，关于逾期回迁违约金的处理不当，本院应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决第一项为：金盛公司和侨实公司应于本判决送达之日起10日内向林某支付从2003年3月20日起至2005年10月止的延期补助费(按每月533元×200％标准计付)；
三、撤销广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决第二项。
本案一、二审受理费各4970元，均由林某各负担2485元，金盛公司和侨实公司各共同负担2485元。金盛公司多付的二审受理费2485元，本院不予退回，由金盛公司在应付林某款项中直接扣减。
审判长张汉华
审判员汪秀兰
代理审判员黄晓清
二00六年十月十日
书记员徐华斌
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