广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)广州市二商老干部活动中心，住所地广州市X路X号二楼。
法定代表人江某，主任。
委托代理人陈某惠，广东永惠忠律师事务所律师。
委托代理人区迅庭，广东永惠忠律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告)苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
委托代理人郑宾，广东创杰律师事务所律师。
原审第三人广州市越秀区千福企业有限公司，住所地广州市X路X号二楼。
法定代表人陈某，总经理。
原审第三人广州市千福广告有限公司，住所地广州市X路X号二楼。
法定代表人陈某，总经理。
原审第三人广州市越建灯饰广告有限公司，住所地广州市X路X号二楼。
法定代表人陈某，总经理。
原审第三人的共同委托代理人方利成，广州市千福企业有限公司职员。
原审第三人的共同委托代理人王晋，广东大同律师事务所律师。
上诉人广州市二商老干部活动中心因房屋财产权属纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告成立于1996年3月13日，并以广州市越秀区X路X号二楼作为单位地址至今。2000年2月22日，广州市X村信用合作社联合社与广州市民生房地产开发有限公司、民生建设公司签订《最高额抵押担保借款合同》，民生建设公司将其所有的，位于广州市越秀区X路X号二楼(建筑面积为391.43平方米)的房屋抵押给广州市X村信用合作社联合社，作为对上述借款合同的担保物。2000年10月28日，被告与第三人千福企业公司签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，将上述房屋约113平方米出租给第三人千福企业公司使用，租赁期限从2001年3月1日起至2005年11月28日止。被告同意三名第三人共同使用上述房屋的部份面积。2001年3月3日，办理了上述房屋的抵押登记手续。之后，因上述借款人无清还借款成讼，被广州市白云区人民法院于2004年10月19日以(2003)云法民二初字第X号判决书判令上述借款人清还借款给广州市X村信用合作联合社，广州市X村信用合作社联合社对广州市越秀区X路X号二楼享有优先受偿权。广州市X村信用合作社联合社依上述生效判决向广州市白云区人民法院申请强制执行。广州市白云区人民法院委托广东盈坤拍卖有限公司以不交吉价拍卖上述房屋，原告通过拍卖购得上述房屋。2004年10月19日，广州市白云区人民法院以(2004)云法民执字第X号民事裁定书将上述房屋裁定归原告所有。2005年3月3日，广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋产权证核发给原告。
为证实讼争房屋在设定抵押前已由原业权人与被告签订了租赁合同，被告向法庭提交了如下证据：一、被告于1999年10月28日与民生建设公司签订的《房屋租赁合同》，其内容反映有双方约定的租赁期限自1999年10月28日至2012年10月28日止，租金为每平方米5元；二、被告于2000年1月10日向民生建设公司递交的《关于申请免交租金的报告》，该报告上注明民生建设公司同意免收被告租金；三、被告于2000年3月15日向民生民社建设公司递交的《关于场地转租的函》，其内容为被告申请将部分场地转租，该函上注有民生建设公司同意被告将上述房屋中约100平方米面积转租给他人。此外，被告还提交了广州市民生建设公司与被告于1999年10月28日签订的《补充协议》及该公司于2000年2月22日向被告发出继续履行租赁合同的《通知》，以证实在讼争房设定抵押前已签有租赁合同的事实。原告对被告提供的上述《房屋租赁合同》、《关于申请免交租金报告》及《关于场地转租的函》三份证据的签订时间提出异议，认为上述文件是被告在讼争房屋原产权人办理房屋抵押后签订，请求对上述证据进行技术鉴定。为查明上述事实，原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述文件公章作出鉴定结论为：1、根据样本材料，检材1－3上的“广州市二商老干部活动中心”印文均不是在各自标称的时间盖印形成，而是在2003年1月9日至2005年6月4日之间盖印形成。
另根据原告申请，原审法院派员到广州市X村信用合作社联合社处调查该社在上述房屋设定抵押前，有否出租给他人的情况。经该社反映，民生建设公司在对上述房屋设定抵押时，并无告知广州市X村信用合作社联合社上述物业已出租。
本案一审期间，原告预付鉴定费(包括鉴定所需的差旅费)共x.60元。
原审法院认为，原被告双方争议的焦点在于被告与民生建设公司的租赁合同成立于民生建设公司将广州市X路X号二楼房屋设定抵押前或后。对此，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心已作出鉴定结论。鉴于该中心是司法部认可的有资质、面向社会服务的司法鉴定机构，在其鉴定结果没有明显的影响结论的错误时，对此鉴定结论予以采信。被告认为其提交的《房屋租赁合同》、《关于申请免交租金的报告》、《关于场地转租的函》、《补充协议》和《通知》成立于上述房屋设定抵押前及鉴定结论有误，但未能提供充分证据予以证实，对此不予接纳。另鉴于被告提供的《补充协议》及《通知》均是在原《房屋租赁合同》签订的基础上作出，故原审法院对上述证据所签订时间的真实性亦不予确认。对于被告认为其自成立时即在上述房屋办公，可证明其租赁合同关系在前的抗辩意见，因使用人并不必然是承租人，在被告未能提供其它有效的可证明租赁合同关系成立于上述房屋设定抵押权前的证据时，对此抗辩意见亦不予采纳。因此，被告与民生建设公司即使有租赁合同关系，也是发生在上述房屋设定抵押权之后。
依上述认定，即使原告在明知按不交吉价(另有使用人或承租人)拍卖的前提下购得上述房屋，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，被告与原产权人(民生建设公司)的租赁合同关系对原告并无约束力。此种情况下，“买卖不破租赁”的原则不再适用。因被告原租赁合同对原告并无约束力，双方又无另行签订租赁合同，即双方不存在租赁合同关系，故被告在原告不同意其继续使用上述房屋的前提下，已侵犯了原告的所有权。现原告向其主张所有权，要求被告交还房屋及给付使用上述房屋的对价是合法合理的，予以支持。
第三人的租赁权是基于被告对上述房屋享有使用权，当被告的使用权消灭时，第三人的租赁权随之消灭。因此，第三人与被告同样承担向原告交还房屋和支付房屋使用费的义务。
至于房屋使用费的计算问题，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第二十九条第二款规定，从广州市白云区人民法院2004年10月19日作出的民事裁定书裁定上述房屋归原告所有之日，原告即是上述房屋的所有权人，故原告从当天起主张权利(包括房屋使用费)是合法的，予以支持。而房屋使用费标准问题，因原告主张的房屋使用费标准没有合法的充分的依据，故对其标准不予支持，但该房屋使用费的标准可参照房管部门评定的私有非住宅房屋租金参考价进行计算，但每月每平方米不得超过100元。本案的鉴定费(包括鉴定所需差旅费)是基于被告的不诚实行为所产生，故该费用应由被告自行承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，于2006年3月2日作出如下判决：一、被告广州市二商老干部活动中心、第三人广州市越秀区千福企业有限公司、第三人广州市千福广告有限公司、第三人广州市越建灯饰广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起三个月内将广州市X路X号二楼腾空交还原告苏某某。二、被告广州市二商老干部活动中心、第三人广州市越秀区千福企业有限公司、第三人广州市千福广告有限公司、第三人广州市越建灯饰广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付从2004年10月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费(每月参照房管部门评定的同期私有非住宅房屋租金参考价计付，但每月每平方米不得超过100元)给原告苏某某；从本判决发生法律效力之日起至被告广州市二商老干部活动中心、第三人广州市越秀区千福企业有限公司、第三人广州市千福广告有限公司、第三人广州市越建灯饰广告有限公司实际迁出广州市X路X号二楼之日止，被告广州市二商老干部活动、第三人广州市越秀区千福企业有限公司、第三人广州市千福广告有限公司、第三人广州市越建灯饰广告有限公司中心每月按上述标准计付房屋使用费给原告苏某某。案件诉讼受理费5474元、鉴定费(包括鉴定所需差旅费)x。60元，其中诉讼受理费由被告及三名第三人共同承担，鉴定费(包括鉴定所需差旅费)由被告承担。
一审宣判后，广州市二商老干部活动中心不服，向本院提起上诉，认为：一、关于民生公司与上诉人的租赁合同的真实性和效力问题。上诉人成立于1986年，于1996年经广州市机构委员会批复为非盈利性事业单位，并领取了事业单位法人证书、事业法人代码证书、医疗机构执业许可证等证照。上述文件，足以证实上诉人自成立以来，讼争房屋是上诉人的住所地和办公场所。1999年10月，民生公司与上诉人续签了《房屋租赁合同》，约定租金每平方米5元，租赁期限为1999年10月28日至2012年10月28日。该合同从形式到内容均符合法律规定，是真实有效的。二、被上诉人以“不交吉”价买受拍卖房屋应承担的法律责任。在租赁期间，民生公司向三元里信用社贷款时，以讼争房屋作抵押担保。而三元里信用社对抵押房屋当时的租赁和使用情况是清楚的，民生公司及上诉人未作任何隐瞒。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，被上诉人经拍卖取得该房屋产权后，该《房屋租赁合同》仍应继续有效并依法对被上诉人具有法律约束力，原审法院判决被上诉人收回房屋违反上述规定及买卖不破租赁的法律原则。该房屋在设定抵押时早已存在租赁关系，因此，没有在抵押合同上注明租赁关系不能导致租赁合同无效的后果。讼争房屋被拍卖时，拍卖单位已向所有竞买人特别说明：该房产拍卖“不交吉，现有租赁合同，合同期到2012年”。被上诉人在明知《房屋租赁合同》存在的情况下，仍以“不交吉”价买受该讼争房屋，表明其愿意继续履行《房屋租赁合同》和承担由此产生的法律后果和法律责任。另外“交吉”与“不交吉”的拍卖价格差异极大，被上诉人在以不交吉价成交后，即主张收回房屋使用权的行为，对民生公司实为欺诈，导致国有资产严重流失，对上诉人也极不公平。三、本案《鉴定书》不具科学性和客观性，依法不能作为定案的依据。1.该《鉴定书》没有运用科学技术手段进行鉴定，只是用检材和样本的表观用肉眼进行比较，存在较大的主观随意性。2.《鉴定书》的鉴定结论确定公章“是在2003年1月9日至2005年6月4日盖印形成”，该鉴定时间跨度大，长达三年，这样的结论明显存在不确定性及不科学，这种结论更进一步证明该鉴定是鉴定人主观判断的产物。3.上诉人自1986年成立以来，一直使用和租赁该场地，租赁关系一直存在，上诉人不可能也不需要虚造文件，故鉴定结论与客观事实矛盾，不具备客观真实性。4.鉴定书表明以同一年检材的打印文字、手写字迹及民生公司印文形成时间无法鉴定，可见鉴定单位根本不具实施司法鉴定的条件、能力及技术。5.鉴于鉴定结论的不科学、不客观及其结论与事实和证据相矛盾的事实，上诉人申请重新进行鉴定和申请鉴定人出庭接受质证，但均未被一审法院获准，剥夺了上诉人的申请鉴定权和质证权，属程序违法。另外鉴定费用也过高。四、一审判决被上诉人收回租赁房屋不利于社会的稳定。上诉人是非赢得性的事业单位，担负着为原二商系统一大批离退休老干部提供保健医疗等服务的社会职能，该场所如随意变更，将会引发社会不安定的严重问题。五、租金标准应由双方合意确定，不能按评估的租金。即使租金出现调整的情况，也应当在法院作出生效判决后进行调整，在未作出调整之前应按原租金标准计算。故上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求，判决上诉人继续租用涉案房屋；由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人苏某某二审答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。另上诉人在二审中提出按原《房屋租赁合同》继续承租讼争房屋，是超出一审审理的范围，上诉人应另案诉讼。
原审第三人广州市越秀区千福企业有限公司、广州市千福广告有限公司、广州市越建灯饰广告有限公司二审均答辩同意上诉人的上诉请求，不同意原审判决；另认为第三人已履行了与上诉人的租赁合同义务，故不应承担本案的责任。
本院二审查明，广州市白云区人民法院委托广东盈坤拍卖有限公司拍卖讼争房屋时，拍卖公司在拍卖说明中已披露：广州市越秀区X路X号二楼的房产的权属证明为房地产证，不交吉，现有租赁合同，合同期至2012年，租金不祥。另二审诉讼期间，广州市二商老干部活动中心向本院递交《重新鉴定申请书》，申请重新鉴定《房屋租赁合同》、《关于申请免交租金的报告》及《关于场地转租的函》三份原件的形成时间。本院二审查明的其他事实与原审基本相同。
本院认为，被上诉人苏某某经拍卖取得广州市X路X号二楼房屋的产权，该讼争房产是以不交吉价拍卖，且拍卖公司的拍卖说明已披露该拍卖房产不交吉，有租赁合同，合同期至2012年。苏某某在竞买前已确知该拍卖财产存有权利负担，故理应承担不交吉的法律后果。经审查，在讼争房屋被拍卖前，上诉人广州市二商老干部活动中心已与原产权人民生建设公司建立租赁关系，签订了《房屋租赁合同》，该合同当事人意思表示真实一致，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。据此，讼争房产拍卖成交后，存在于拍卖财产上的上述租赁合同的权利和义务应由苏某某承受。故苏某某诉请广州市二商老干部活动中心及原审第三人搬迁腾退讼争房屋，依据不足，本院不予支持。
至于苏某某认为广州市二商老干部活动中心与原产权人民生建设公司的租赁合同实际成立于讼争房屋设定抵押后，且未经抵押权人同意，对其没有约束力的问题。本院认为，担保物权重在支配拍卖财产的交换价值，因此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款是为了保护抵押权人的利益而设定的，也就是说，拍卖时租赁权是否继续存在于该拍卖财产上，只会影响拍卖的成交价格，进而影响到抵押权的实现，显然与拍卖的竞买人无关。故苏某某援引上述司法解释认为广州市二商老干部活动中心与原产权人民生建设公司的租赁合同实际成立于讼争房屋设定抵押后，且未经抵押权人同意，对其没有约束力，理据不足。由于本案中租赁合同成立于抵押前或后对案件的处理无实质影响，因此对上诉人的重新鉴定申请，本院也不予接纳。
关于房屋的使用费问题。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第二十九条第二款规定，从广州市白云区人民法院2004年10月19日作出的民事裁定书裁定上述房屋归苏某某所有之日，苏某某即是上述房屋的所有权人，故苏某某要求广州市二商老干部活动中心支付自该日起的房屋使用费合理，本院予以支持。因原审第三人与被上诉人不存在租赁关系，故苏某某要求原审第三人共同承担支付房屋使用费的责任没有依据，本院不予支持。而使用费的标准问题，因苏某某应承受广州市二商老干部活动中心与民生建设公司签订的《房屋租赁合同》的相关义务，该合同约定的租金标准为每平方米5元，故上诉人应按此标准向被上诉人支付使用费。综上所述，广州市二商老干部活动中心的上诉请求有理，本院予以支持。审查原审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决第一项；
二、变更广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第X号民事判决第二项为：上诉人广州市二商老干部活动中心应于本判决送达之日起十日内一次性支付从2004年10月19日起至本判决送达之日止的房屋使用费(按每月每平方米5元计算)给被上诉人苏某某；
三、驳回被上诉人苏某某的其他诉讼请求。
本案一、二审受理费各5474元，均由上诉人广州市二商老干部活动中心各负担274元，由被上诉人苏某某各承担5200元。鉴定费(包括鉴定所需差旅费)x。60元由被上诉人苏某某负担。本院及原审法院已预收的受理费均不予退回，由被上诉人苏某某在本判决发生法律效力之日起十日内迳付4926元给上诉人广州市二商老干部活动中心。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈某
二00六年八月二十五日
书记员朱琳
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