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佛山市顺德区顺成房产有限公司与冯某某商品房买卖合同纠纷案

时间:2006-08-08  当事人:   法官:   文号:(2006)佛中法民五终字第428号

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2006)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)佛山市顺德区顺成房产有限公司,住所地佛山市顺德区大良南国东路顺成大厦。

法定代表人黄某某,经理。

委托代理人沈庆,广东中信致诚律师事务所律师。

委托代理人陈智珊,广东中信致诚律师事务所律师助理。

被上诉人(原审原告)冯某某,女,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人黄某刚,广东可名律师事务所律师。

委托代理人胡某,男,X年X月X日出生,住(略)。

上诉人佛山市顺德区顺成房产有限公司(以下简称顺成房产公司)因与被上诉人冯某某商品房买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院认定:2000年9月29日,冯某某与顺成房产公司签订一份《绿茵花园代建房内部认购合同》,合同明确甲方(即本案顺成房产公司)所发的东乐路X号地全封闭式绿茵花园商住小区,采取住户选地号、公司代建的形式建设住宅,就代建用房用地和建设附件签订该份合同,并对房屋面积、付款时间、交楼时间、房地产权证办理、违约责任。质量保修、交楼标准等进行了约定。该合同第一条约定:“乙方(即本案冯某某)向甲方(即本案顺成房产公司)购买座落在大良镇X路绿茵商住小区代建房X号地,地块面积217平方米,基底面积108.7平方米,密度50%,建筑面积为413.7平方米,单价每平方米为3229。39元,成交总金额为人民币x元。本代建房采用一口价形式出让,不进行多退少补。”合同第二条、第三条约定了付款时间和交房时间:第一期款10万元在2000年9月29日前支付,第二期款x元在2000年10月29日前支付,第三期款x元在2002年10月29日前在银行办理楼宇贷款并一次性办理20年按揭手续,余款人民币10万元在交钥匙时一次性付清;顺成房产公司同意于2001年6月30日将上述代建房钥匙交付给冯某某使用。根据该合同第四条的约定,房地产权证、办按揭手续由顺成房产公司统一办理,有关房产办理按揭费用和过户的交易税、契税、办证费及政府指定之费用全部由冯某某自行负责交付。签订合同之后,冯某某在2000年9月29日、同年10月27日交付房款10万元和x元,并在2000年11月8日在银行办理个人住房贷款向顺成房产公司支付了x元,冯某某共向顺成房产公司支付款项x元。

签订合同后,顺成房产公司着手报建手续,并将其委托的顺德建筑设计院有限公司所设计的平面图方案交冯某某,该方案包括房屋层面和房屋布局结构、窗户开口等的设计,但没有房屋用地面积、建筑面积的说明。冯某某就房屋的座向、房屋窗户开口方向提出修改意见,在该设计平面图上签名确认,注明:“同意按本方案报建,报建占地面积及建筑面积与协议相符”。后顺成房产公司委托顺德建筑设计院进行了部分修改,主要体现在杂物间所在位置的其中一个数据由原来的x变更为x,缩小了建筑面积,以及修改后的规划图纸增加了“经济技术指标”的内容,注明:用地面积215平方米,总建筑面积363.35平方米。2000年11月19日,顺成房产公司报建绿茵花园X号房屋填写申请表时,拟修建用地面积为215平方米,建筑面积363。35平方米,并在同年11月24日取得《广东省顺德市建设工程规划许可证》,编号:顺建证(2000)x,核准建筑面积357平方米,用地面积215平方米,建筑物分类(A11)单门独院住宅。2000年12月9日,冯某某与顺成房产公司双方签订一份《商品房购销合同》(合同编号:x),该合同对面积约定是套内建筑面积413。7平方米,土地使用面积217平方米,就实际面积与暂测面积不同的处理有两处约定,体现在:1、第六条:房屋实际面积与预购时暂测面积的差别不超过预购面积的1%(不含1%)时,上述房价款保持不变。2、第二十八条之后的附件:实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1%(含±1%)至±5%(不含±5%时),每平方米价格不变,上述房按实际面积予以调整,不实行多退少补。该合同第十五条约定,商品房属预售商品房,顺成房产公司必须在取得《顺德市商品房权属证明书》之日起三十日内协助冯某某向顺德市房地产交易所申请办理《房地产权证》,冯某某委托顺成房产公司办理《房地产权证》。双方均表示因税务问题在该合同中约定的房屋价款为x原,但实际价款为x元。

顺成房产公司在2001年9月20日取得绿茵花园122套商品房预售许可证,包括本案所涉房屋。顺成房产公司为冯某某所建房屋在2002年1月7日取得《顺德市建设工程规划管理验收合格证》,并经佛山市国土资源局顺德分局进行测量,出具了《宗地平面图》,确定本案所涉绿茵花园X号单门独院住宅的用地面积212.33平方米,基底面积95.83平方米,建筑面积344。32平方米。顺成房产公司已具备为本案所涉房屋办证条件,后在办理房地产权证过程中,冯某某发现顺成房产公司向其提供的《顺德市建筑工程规划管理验收合格证》、《宗地平面图》载明的房屋面积与原来合同约定的面积相差很大,遂向顺成房产公司提出异议。双方协商不成,至今没有办理房地产权证登记手续。冯某某于2006年3月27日向法院提出诉讼。顺成房产公司认为认购合同中约定的“一口价”,是指按套出售房屋,总价不因房屋面积差进行调整,不进行多退少补。冯某某则认为合同约定的房屋面积是确定的,“一口价”是对没有明确约定的情况如建材价格、人工费用等按“一口价”处理;如果按顺成房产公司的理解,显失公平,排除了冯某某对支付商品房不符约定要求退房或减少房款的救济权利,是无效条款。

原审法院认为:顺成房产公司是本案所涉房屋合法开发商,已取得《商品房预售许可证》,其与冯某某签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》,是双方的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人签订的合同名为代建房内部认购合同,实质为商品房买卖合同,不同于一般的商品房买卖之处在于,所涉标的物为单门独院住宅(即别墅),代建这类房屋往往会按照购房者的需要来进行设计或变更。基于以上原因,双方在合同第一条约定了土地使用权面积、基底面积、建筑面积、单价及总价款,同时也约定“本代建房采用一口价形式出让,不进行多退少补”,该条款对于交付商品房建筑面积与约定面积误差的处理进行了约定,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按约定处理”的规定,没有违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人均有法律约束力,但这并不表示顺成房产公司可以随意变更房屋面积而保持房屋总价款不变。对房屋面积的约定仍然对顺成房产公司存在一定的限制,顺成房产公司行使该项权利应在合理限度内,否则违背了诚信原则和公平合理原则,也不符合一般的交易习惯。之后签订的《商品房购销合同》对于商品房建筑面积与约定面积误差的处理约定,“房屋实际面积与预购时暂测面积的差别不超过预购面积的±1%(不含±1%)时,上述房价款保持不变。实际面积与与暂测面积差别超过暂测面积的±1%(含±1%)至±5%(不含±5%时),每平方米价格不变,上述房按实际面积予以调整,不实行多退少补”,即房屋面积误差绝对值在5%以内,房价款不进行多退少补;该约定详细明确,实质上是对“本代建房采用一口价形式出让,不进行多退少补”内容的变更,是对合理限度的进一步明确,双方意思表示真实且没有违反法律、行政法规的强制性规定,符合公平合理原则,合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定,当事人协商一致,可以变更合同。所以对于房屋面积差异,应按照双方最后签订的《商品房购销合同》中的上述约定处理,即房屋面积误差绝对值在5%以内,房价款不进行多退少补;房屋面积误差比超过绝对值5%,房价款应按实际面积调整。案涉房屋实际建筑面积比约定建筑面积少了69.38平方米,明显已超过双方约定的误差比5%,应按实际面积344.32平方米计算房款,价款为x.56元,冯某某已支付x元,所以顺成房产公司应当向冯某某返还差额部分的房价款及利息(从2000年11月9日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算)。冯某某请求顺成房产公司返还房屋价款x.44元及利息x.20元,共x.64元,符合法律规定,法院予以支持。顺成房产公司以“一口价”约定作为抗辩,理由不成立,法院不予采纳。冯某某认为“一口价”的约定属格式条款,要求确认无效,由于该条款内容在合同履行中已变更,故无需再对其效力进行确认。在合同履行过程中,基于对“一口价”约定内容的理解不同,顺成房产公司变更房屋面积没有明确告知冯某某,但顺成房产公司并不存在恶意欺诈的行为,不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定,所以冯某某要求顺成房产公司赔偿x.44元,法院不予支持。根据双方认购合同中的约定“房地产权证、办按揭手续由顺成房产公司统一办理,有关房产办理按揭费用和过户的交易税、契税、办证费及政府指定之费用全部由冯某某自行负责缴付”,和《商品房购销合同》中约定“冯某某委托顺成房产公司办理房地产权证”,顺成房产公司承担了为冯某某办理案涉房屋产权证的义务,在庭审中对于办证义务顺成房产公司也表示同意,所以顺成房产公司应在30日合理期限内履行办证义务,冯某某应履行协助义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款,第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决如下:一、佛山市顺德区顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯某某返还房屋款x.44元及支付利息x.20元,共x。64元。二、佛山市顺德区顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日为冯某某办理佛山市顺德区X街道绿茵花园商住小区商品房X号房屋的房地产权属证书。冯某某应当协助佛山市顺德区顺成房产有限公司办理该房屋的房地产权证书,并承担办理房地产权证所需的一切税金及费用。三、驳回冯某某的其它诉讼请求。案件受理费6785元,由冯某某负担3744元,佛山市顺德区顺成房产有限公司负担3041元。

上诉人顺成房产公司不服一审判决,向本院提起上诉称:

一、被上诉人所购房屋交付面积比合同面积缩小的原因。1、经被上诉人认可的设计原因。见上诉人提供的证据3设计图纸,被上诉人在图纸上注明“同意按本方案报建,报建占地面积及建筑面积与协议相符。特此证明。”该证据足以证明被上诉人认可设计图。设计图标有尺寸,可以计算出建筑面积,被上诉人“证明”图纸面积与协议相符,表明对图纸尺寸及面积的接受,以及认可按图施工是全面履行合同的行为。原审判决引述时,忽略了“特此证明”的内容,从而改变了被上诉人确认意见的性质,这是对事实的错误认定。上诉人提供的证据4规划图纸是施工图,系根据设计图纸而做,符合交付现状,其建筑面积为363。35平方米。规划图纸与设计图纸仅有一点细微不符,就是在杂物间所在位置的其中一个数据由原来的x变更为x,但因此造成的面积缩小不足2平方米。其余部分则完全按照设计图方案施工。2、测量规范的原因。规划图纸面积比宗地图测量面积大,主要是由于梯房未计入。按测量规范高度不足2.2米不计入建筑面积,故宗地平面图测量面积未包括已实际交付的梯房。3、由上可见,从合同建筑面积413.7平方米变为规划图纸的363.35平方米,再减去高度不足2。2米的梯房,这就是从合同面积到测量面积变动的过程。整个过程并没有违反被上诉人的设计要求。

二、“一口价”条款在合同履行中没有变更。《商品房购销合同》第六条“实际面积与暂测面积的处理”,原印制内容第2段被删除,第3段不作选择,放弃了因面积误差而多退少补或者退房等条款,仅保留房价款保持不变的内容,可见双方仍然是坚持“一口价”约定。原审判决认为《商品房购销合同》增加了“房屋面积误差比超过绝对值5%,房价款应按实际面积调整”的约定,完全是凭主观臆断,在合同中找不到任何依据。

三、“一口价”约定没有违反诚信原则和公平合理原则。1、法律允许当事人约定面积误差的处理方法。如果按原审判决思维,岂非法律规定本身就不公平2、原审判决提出所谓的“合理限度”缺乏法律依据。法律并没有这样的规定,原审判决自行设定限度的做法,明显违背了契约自由的法律精神。

四、本案的实际情况也不存在显失公平。1、交付使用的房屋是按被上诉人认可的设计进行施工。2、梯房有实际交付,只是按规范不计入测量面积。3、被上诉人仍有10万元购房余款未付。4、面积误差不多退少补的约定,先在内部认购合同体现,在《商品房购销合同》再次被采用,签订合同至起诉远远超过一年,被上诉人从未提出异议,更没有行使合同撤销权。一方面反映被上诉人接受合同条款的主观心态,另一方面,被上诉人丧失了以显失公平主张撤销合同的权利。

五、被上诉人的起诉超过诉讼时效。被上诉人审查设计图纸并“证明”图纸面积与协议相符,就应当知道图纸尺寸及面积。原审判决认为被告在办理房地产权证过程中才发现面积差异是错误的。被上诉人一直没有对面积提出异议,至起诉日已超过两年的诉讼时效期间。

综上所述,原审判决在认定事实和适用法律上都存在严重错误,尤其是关于当事人约定面积误差处理办法的“合理限度”的观点,已经超越法官自由裁量的尺度,不但无视佛山市中级人民法院关于同类案件的生效判决,而且对现行法律提出立法意义上的挑战。根据以上事实和理由,特提起上诉,请求二审法院:1、撤销原审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人冯某某答辩称:一、上诉人对交付面积缩小的解释,错漏百出,纯粹强词夺理,推卸责任。1、对于设计图纸,上诉人一审称是答辩人找人设计,而事实是上诉人早已委托顺德区建筑设计院有限公司设计了图纸。上诉人提供给答辩人签名的图纸只是初稿、草图,并不是正式设计公司盖章、设计人员签名的正式设计图,因而答辩人在草图上的签名,是答辩人对房屋布局作出修改,上诉人要求答辩人予以确认,“特此证明”也是证明这一点。同时答辩人所写“报建占地面积及建筑面积与协议相符”表达报建与协议要相符的意思。2000年11月上诉人办妥报建手续,明知报建面积只有357平方米的情况下,却在12月9日与答辩人签订正式的《商品房购销合同》时,仍约定房屋套内建筑面积为413.7平方米。并在之后的2001年6月18日办理商品房预售登记及2001年11月27日办理预售商品房抵押登记时,仍确认商品房建筑面积为413.7平方米。如果上诉人认为答辩人在草图上签名时知道并同意图纸上的建筑面积,那双方在《商品房购销合同》和办理预售商品房抵押登记时,为何不按图纸上的建筑面积签订和办理,却仍是413.7平方米这进一步说明两个事实:一是答辩人确实不知道签名图纸上的建筑面积。二是上诉人刻意隐瞒事实。2、对上诉人解释的测量规范原因。国家建设部对梯房低于2.2米不计入建筑面积早有规定,上诉人作为房产发展商理应知道,既然所建梯房低于2。2米,则不计入建筑面积是合法合理的,故宗地平面图测量面积是准确的。

二、“一口价”的问题。对面积误差,《商品房购销合同》第六条第一款有约定,在第二十八条之后有附件规定:实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±1%(含±1%)至±5%以内(不含±5%时),每平方米价格不变,上述房按实际面积予以调整,不实行多退少补。此条所约定的是“每平方米价格不变”。一审判决中已清楚阐述此问题,这里就不再赘述。《内部认购合同》第一条第二款的“本代建房采用一口价形式出让,不进行多退少补”,其前提条件是第一条第一款“土地面积217平方米,建基面积108.7平方米,建筑面积413.7平方米,按建筑面积计价每平方米单价3229。39元”。答辩人认为“一口价”是对第一条第一款所列明确前提条件之外的建筑材料价格变化、报建费用变化、人工费用变化等,在合同没有具体约定的因素、条件,用“一口价”的形式总包括在内。

三、上诉人认为“本案实际情况不存在显失公平”。答辩人认为,考量双方的交易是否公平,应站在公正的中间立场,使双方的利益达到均衡。上诉人提出答辩人丧失合同撤销权的问题。答辩人并没有提出撤销合同,相反答辩人要求上诉人按《商品房购销合同》履行交付房屋的义务。

四、本案的诉讼时效。上诉人在一审并没有提出这个问题,即上诉人在一审就认可答辩人的诉讼请求并未超出诉讼时效。再者,诉讼时效的起算是从权利人知道或应当知道权利被侵害之日开始计算。上诉人对交付的建筑面积一直采取隐瞒的做法,直至2005年6月在答辩人的一再要求下,上诉人提交答辩人《顺德市建筑工程规划验收合格证》、《宗地平面图》,并要求答辩人加签一份放弃追究主管部门责任的“协议”才为答辩人办理房产权证。答辩人才知道交付的房屋建筑面积与合同约定相差甚远。并且上诉人至2006年7月7日止仍未为答辩人购买的该房屋办理确权手续。可见,上诉人诉称答辩人的起诉过了诉讼时效的理由是不成立的。

综上所述,上诉人的上诉有意曲解事实、隐瞒事实,以种种理由和借口推卸自己在本案的责任,甚至援引二审法院生效判决来支持自己的上诉请求,以混淆视听。二审法院审结的案件与本案有相似之处,但也有很大不同之处。关键在于本案双方另签订有《商品房购销合同》,合同对面积误差作了约定,对面积差的处理应按合同进行处理。而一审法院认定事实是正确,引用法律适当,应予以维持。上诉人的上诉请求无理无据,应依法予以驳回。

二审期间,上诉人顺成房产公司提交证据:证据1,(2005)佛中法民五终字第X号民事判决书一份,以证明在同一类案件的审理过程中,佛山中院的生效判决已经确认双方关于“一口价”的约定是对面积误差不作多退少补的认定,业主一方无权根据面积误差的事实来要求调整房屋价格;证据2,佛山市顺德区测绘大队于2006年6月7日出具的“x-046宗地图测量说明”一份,以证明被上诉人所购买房屋其中有一部分是天面的梯间,因高度不足2。2米,按测量规范不计入建筑面积,而这部分梯间已实际交付使用,即上诉人所交付的房屋由于测量规范的问题,造成测量面积与交付面积不符的原因。

被上诉人冯某某对顺成房产公司提交的证据发表质证意见:对证据1,该份判决案号先于其在一审时提交的(2005)佛中法民五终字第X号民事判决书,为何一审时上诉人不将其提交,该证据不属于新证据。对该证据的质证意见与一审时对(2005)佛中法民五终字第X号民事判决书的质证意见一致。本案双方之间存在商品房购销合同,新的合同对房屋误差有约定,该证据不能证明与本案事实有必然的联系,判决书适用的法律、认定的事实不必然适用于本案;对于证据2,上诉人提交的证据说明了上诉人不诚信。梯房高度不足2。2米,该面积不计入房屋建筑面积。

二审期间,被上诉人冯某某提交证据:证据1,顺成房产公司与吴万垣、胡某芬签订的《协议》一份,以证明办理房产证有附加条件,被上诉人曾多次催促上诉人办证;证据2,佛山市顺德区土地房产交易中心出具的《证明》一份,以证明本案诉讼房产没有确权的事实;证据3,“接听区长专线电话登记”一份,以证明被上诉人为了催促上诉人办理房产证,在2004年6月14日向区长专线投诉。被上诉人冯某某向本院提交《调查取证申请书》,申请法院向佛山市顺德区建设局调取顺成房产公司在所交付商品房办理产权证时,须业主与其签订的《协议》,以证明上诉人顺成房产公司房产确权及办理产权证受到政府部门限制,顺成房产公司存在严重违约。

上诉人顺成房产公司对冯某某提交的证据发表质证意见:对于证据1与证据3,我方认为该两份证据超过举证期限举证,不属于新的证据,不予质证。对于证据2,与本案争议无关。

经审查,上诉人顺成房产公司、被上诉人冯某某向本院提交的以上证据,均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项规定的新的证据,本院不予采纳。被上诉人冯某某的调查取证申请事由不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的情形,本院不予准许。对原审法院认定的事实,本院予以确认。

本院认为:上诉人顺成房产公司与被上诉人冯某某签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》及《商品房购销合同》合法有效,对双方当事人具有法律约束力。后签订的《商品房购销合同》第六条及附件中关于实际面积与暂测面积差处理的约定,应视为系对原《绿茵花园代建房内部认购合同》第一条“本代建房采用一口价形式出让,不进行多退少补”约定的变更。现根据佛山市国土资源局顺德分局出具的《宗地平面图》,确定本案讼争房屋的实际建筑面积为344.32平方米,而合同约定的建筑面积为413.7平方米,即讼争房屋的实际建筑面积比合同约定建筑面积少69。38平方米,已超出双方约定不作退还的面积差比5%。因此,原审法院判令上诉人顺成房产公司返还差额部分房价款及利息的做法正确,处理得当,本院予以维持。上诉人顺成房产公司主张系设计和测量原因导致讼争房屋面积差。该上诉主张不能作为顺成房产公司不严格履行合同约定内容的抗辩事由。关于诉讼时效问题,本案的诉讼时效期间应从被上诉人冯某某收到佛山市国土资源局顺德分局出具的《宗地平面图》或办理房屋产权证时起算。被上诉人冯某某主张2005年6月收到由上诉人顺成房产公司提供的《宗地平面图》,上诉人顺成房产公司对此没有提出异议。所以,上诉人顺成房产公司提出被上诉人冯某某的赔偿请求权已过诉讼时效的上诉主张没有事实和法律依据,本院予以驳回。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,本院予以维持。上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据,本院予以驳回。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6785元,由上诉人佛山市顺德区顺成房产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘子平

代理审判员余珂珂

代理审判员林彦

二00六年八月八日

书记员李静然



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