广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)吴某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人徐隆忠，广东潜龙律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)陆某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），现住佛山市禅城区X路X号502。
委托代理人黄国根，广东经纬法律师事务所律师。
委托代理人黎志文，广东经纬法律师事务所律师。
上诉人吴某某、陆某某因租赁合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：佛山市X路X号流行前线2AX号商铺是原告向佛山市新虹苑房地产服务有限公司购买所得，购房面积20。43平方米。原、被告于2005年7月27日签订《商铺租赁合同》，约定：一、原告出租给被告作商业用途，期限两年(从2005年8月1日至2007年7月31日止)，月租金人民币2000元；二、租赁期内商铺的费用由被告负责。如被告在使用期内不缴付必须由被告负责的费用，原告有权收回铺位；三、税务登记证营业执照验证年审费用由原告缴付；四、商铺内至2005年7月31日止前的铺位所有费用与被告无关，由原告自己缴付。2005年8月1日至2007年7月31日的费用由被告缴付；五、被告签订合同即日内交人民币4000元作为承租铺位的押金，该押金待此合同终止即日(2007年7月31日晚上12点前)被告将铺位交还原告时，保证存折有足够被告使用期的费用(即2007年7月31日，原告一次性将押金退还给被告，原告不得拖欠被告押金，如原告拖欠被告押金，被告有权在铺位内继续经营使用，不用交租，一切费用由原告承担，直到将押金收回后离开铺位)；六、租金缴付方式：合同生效后，被告即交一个月的租金给原告，租金即由2005年8月1日起至8月30日为一个月，被告每月1至X号交当月租金给原告，超过15天当违约处理，原告可将铺位另行处理，并没收押金；七、原告将流行前线二层2A22租给被告经营，已收被告人民币x元转让费，被告经营期间两年内，如被告提出要求继续租赁本铺，原告可以考虑。未经被告同意，原告两年内(2005年8月1日至2007年7月31日)，不得以任何理由将铺位转让或出租，若原告违约，则双倍返还押金8000元给被告，并无息双倍返还转让费人民币x元给被告。一切损失费用任何一方违反本合同的条例等等，都要赔偿对方人民币6000元。2005年7月23日交一个月租金人民币2000元，押金4000元，原告收到押金与租金后必须出具收据给付款方；八、被告必须在租赁期内不得将铺位转让他人，若被告违约，所有一切押金归原告所有，并收回铺位，两年内如被告继续再租，有权优先；九、双方不得在未经对方同意的情况下违反合同规定的条款，本合同一式两份，双方各执一份，并于签订之日起执行。另注明：转让费(指两年内的使用权即2005年8月1日至2007年7月31日止)不得退还。转让费是一次性，如被告第三年继续再租，只付租金和铺里的一切费用，再不用付转让费。上述合同是在双方签订的第一份合同也即2005年7月23日的《商铺租赁合同》的基础上修改成立的，第一份合同与第二份合同不同之处是在合同的第七条注明“即若原告违约，则需要给被告一个月全免清货期间”。合同签订后，被告向原告支付转让费x元、按金4000元、三个月的管理费按金645.80元、用电周转金300元。被告在经营期间拖欠2005年9月、同年12月、及2006年1月的增值税，佛山市禅城区国家税务局石湾分局于2006年2月16日向原告发出《税务行政处罚决定书》，限令原告当日缴纳上述款项，原告即日代被告缴纳了2005年9月的增值税款200元、罚款200元、滞纳金12.10元，同年12月的增值税款200元、罚款170元、滞纳金3.40元，2006年1月增值税款200元、罚款10元、滞纳金0.20元，上述款项合共995。70元；还缴纳了2005年12月至2006年2月28日的个体工商户管理费270元(每月90元)。被告从2006年1月开始拖欠租金。同年1月23日，原告委托物业管理公司对商铺实施加锁，其目的是为了收回商铺。诉讼期间，原、被告双方同意从2006年2月21日至同年2月28日由原告开启商铺门锁，提供给被告清理商铺内的货物，双方并于同年2月28日办理了商铺交接手续，由被告将商铺交还给原告。
原审判决认为：本案双方争议的焦点是：1、原、被告在履行租赁合同过程中哪方存在违约行为；2、双方各自的本诉及反诉有否事实和法律依据。原、被告于2005年7月27日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护。在此之前的2005年7月23日签订的《商铺租赁合同》，从被告提供的证据，看到该合同多处修改，并打有手指印，可以证实同年7月27日签订的《商铺租赁合同》是在双方充分协商的基础上签订的，原、被告应严格按照合同来履行。原告在起诉状中请求收回商铺实际即要求解除合同，该事实被告在反诉状中予以确认，据此双方同意解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，法院予以准许。原告请求被告支付的租金，根据原告提供的证据6，可以证实原告于2006年1月23日委托物业管理公司对被告经营的商铺实施了加锁，在此之后至同年2月20日因原告的锁铺行为致使被告不能正常使用，这期间的租金原告请求被告支付无法律依据，法院不予支持。从2006年2月21日至同年2月28日双方同意由原告开启商铺门锁，提供给被告清理货物，这期间的租金应由被告承担。租金的计算方法：合同约定每月租金为2000元，被告2006年1月实际经营了22天，同年2月21日至同年2月28日被告占用商铺清理货物8天，共30天，即被告从2006年1月至同年的2月应支付一个月的租金2000元给原告。原告请求支付的管理费，因为管理费是物业管理公司向承租人即被告收取，现无证据证明原告已代被告向物业管理公司支付了该费，原告的该项诉请无事实依据，法院不予支持。原告请求被告支付的违约金以及没收押金，根据合同第六条的约定，被告在每月的1至X号前缴纳当月的租金，被告超过15天当违约处理，原告可将铺位另行处理，并没收押金。而原告是在2006年1月23日才委托物业管理公司对被告经营的商铺实施加锁，被告此时已违约，原告请求被告按合同约定支付违约金有事实依据，法院予以支持。至于原告请求没收的押金，根据双方合同第七条的约定，属于定金的性质，但由于双方没有明确约定，故不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定，因此本案原告只能选择其一，其该项请求没有法律依据，法院不予支持，押金应冲抵租金等费用。原告请求支付的个体工商户管理费，该笔费用原告已向工商部门缴纳自2005年12月至2006年2月的费用，共270元(每月90元)，被告经营至2006年1月22日，再加上同年2月份被告清理货物占用商铺的8天时间，即被告应向原告支付的工商管理费为180元。原告请求支付的税费，也已由其向税务部门缴纳了2005年9月、同年的12月、以及2006年1月的费用，根据原告提供的证据4，原告缴纳的2005年9月的税费为412.10元，同年12月的税费为373.40元，2006年1月的税费为210。20元，以上3个月的税费均含罚款及滞纳金，9月、12月的税费合共785.50元。2006年1月被告实际经营至该月22日，税费应计算为210.20元÷30天×22天＝154.15元。原告的第四项请求，双方在诉讼阶段已处理完毕，本案不需再另行处理。被告反诉请求原告返还转让费x元，根据双方合同的约定，原告收取被告x元人民币转让费，转让费(指两年内的使用权，即2005年8月1日至2007年7月31日)，不能退还。根据该条款字面意思的理解，转让的应该是指使用权。现原、被告双方均同意解除合同，被告使用商铺的时间不够两年，双方就此亦没有特殊的约定，被告请求按使用年限折旧计算转让费符合《合同法》第九十七条的规定，法院予以采信。被告使用商铺时间从2005年8月1日始至2006年1月22日止，共172天，其支付给原告的转让费为x元，计算方法为：x元-x元÷730天×172天＝x.74元，原告应退还给被告的转让费为x.74元。被告请求原告赔偿双倍押金及支付违约金，关于该事实在本诉部分已阐述，因为本案是被告先行违约，按合同约定其应承担违约责任，因此被告的该项请求无事实和法律依据，法院不予支持。被告请求赔偿装修费，双方对此并无约定，其提供的证据7不能证明被告投入装修的具体损失，且多数是台柜等可拆走的物品，而被告在诉讼中又未向法院申请对装修物进行评估鉴定，因此被告的请求缺乏依据，法院不予采信。被告请求返还管理费、空调费、电费，这些费用是由物业管理公司收取，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决：一、被告陆某某应向原告吴某某支付租金2000元、个体工商户管理费180元、税费939.65元、违约金6000元，合共9119.65元。二、原告吴某某应向被告陆某某返还押金4000元、转让费x.74元，合共x.74元。三、上述一、二项相抵，原告吴某某于本判决发生法律效力之日起10日内一次性向被告陆某某返还x。14元。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。本案本诉受理费681元，由原告承担306元，被告承担375元。本案反诉受理费2049元，由原告承担659元，被告承担1390元。
宣判后，吴某某、陆某某均不服，分别向本院提起上诉。吴某某上诉称：一、原审判决认定原告请求没收的“押金”为定金是错误的。本案所涉《商铺租赁合同》全文只有“押金”的约定，而没有“定金”的约定，也没有“定金”性质的约定。本案中当事人交付的押金依法不能认定为定金。二、原审判决认定转让的为使用权、按使用年限折旧计算转让费不符合事实，是错误的。1、陆某某违约，吴某某依照合同和法律行使解除权解除合同，而非双方合意解除合同。2、根据合同第九条的规定，转让费是一次性的，原审法院的认定是片面、错误的。3、根据合同第七条的规定，只有将“转让费没有得退还”理解为“被上诉人在两年内有违约行为的话，转让费都是没得退还的”，才能使上诉人与被上诉人的权利义务符合法律上的对等原则，否则对上诉人不公。请求：一、撤销佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决；二、支持上诉人吴某某的诉讼请求，依法驳回被上诉人陆某某的反诉请求。
上诉人吴某某在二审期间提交了以下证据：
1、2006年3月5日收款收据和2005年1月3日收款收据，证明讼争铺位出租情况以及出租后陆某某违约而造成前后两次装修的实际损失。
2、《证明》，证明陆某某提交的2006年1月15日所照的照片不具真实性。
陆某某认为吴某某提交的以上证据超过举证期限，不予质证。经审查，吴某某提供的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，本院不予采纳。
针对吴某某的上诉，陆某某答辩称：一、租赁合同中对“押金”的有关约定属于定金性质。二、租赁合同明确约定x元是两年的使用费，吴某某理所当然要按实际租赁期的比例返还。三、租赁合同约定两年期满后，陆某某仅有优先承租权，也就是说，吴某某仍然可以通过升高每月租金来达到收取转让金的效果。四、租赁合同约定：“未经乙方同意，甲方两年内不得以任何理由将铺位转让或出租，若甲方违约，则无息返还转让费双倍伍万陆某元人民币给乙方”，是为防止出租方另行将铺位出租所作出的规定，该条款仅是针对出租方，租赁合同中也没有对承租方做相同的约定，吴某某主观臆断该条款也应该适用于承租方，明显违反了合同意思自治原则。
上诉人陆某某上诉称：一、被上诉人于2006年1月14日私自锁铺，令上诉人不能进行经营，已经构成违约，应承担违约责任。由于本案纠纷发生于2006年1月14日，因此，判断被上诉人的诉讼请求是否成立和私自锁铺的行为是否合法，应该以当天为时间标准。二、被上诉人的起诉理由不成立，也违背诚实信用的原则，被上诉人应对其擅自解除合同的行为承担违约责任。1、被上诉人在起诉中以上诉人拖欠租金和管理费作为解除合同的理由不成立。第一，双方已经形成月中交纳租金的习惯，不能以上诉人未在2006年1月14日交纳租金来证实上诉人违约。且上诉人已经交纳了两个月的租金押金，被上诉人不会因为迟收几天的租金而有任何损失。第二，对于拖欠物业管理费，由于承租商铺时上诉人已交纳了三个月的管理费按金和300元的用电周转金，且和被上诉人没有直接的法律关系，不构成解除合同的理由。2、被上诉人私自解除合同的行为缺乏基本的诚信，严重违背行使权利的比例原则，应该承担违约责任。3、被上诉人私自锁铺，客观上封存了上诉人的合法财产，侵害了上诉人的权利。被上诉人的行为令上诉人不得不终止合同，被上诉人应该对此造成上诉人的损失承担赔偿责任。三、被上诉人的行为已经构成严重违约，应向被上诉人返还转让费x元，赔偿双倍押金8000元，赔偿装修费用x元，返还管理费、空调费、电费共350.9元，支付违约金6000元。请求：一、撤销佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决；二、支持上诉人陆某某的反诉请求；三、驳回被上诉人吴某某的诉讼请求。上诉期满后，上诉人陆某某补充请求：其在一审期间交还扣款存折给吴某某时，存折尚余属于其的金额(合共672。73元)，请求法院在本案当事人之间的债权债务中予以抵扣。
上诉人陆某某在二审期间提交以下证据：
存折复印件，证明其交予吴某某的存折中尚有672。73元。
吴某某认为陆某某提出的补充上诉请求为新的请求，对其相关的证据材料也不予质证。经审查，陆某某二审期间提供的证据所佐证的主张是其二审期间新增加的诉讼请求，本院依法不予采纳。
针对陆某某的上诉，吴某某答辩称：一、陆某某上诉认为我于“2006年1月14日私自对铺位进行上锁”没有任何依据。二、陆某某拖欠3个月税费，3个月管理费及1个月租金已构成违约，我依约行使解除权于法有据。三、陆某某要求我返还转让费x元，赔偿双倍押金8000元，赔偿装修费用x元，返还管理费、空调费、电费共350。9元，支付违约金6000元，既无事实依据，亦无法律依据。陆某某的补充上诉请求，其实是另诉的问题，其并无在法定的期限内提出增加或变更诉讼请求，我方不予认可。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：一、陆某某二审阶段请求法院对存折余款进行清理。该请求是其新增加的反诉请求。陆某某与吴某某就此不能达成调解协议，陆某某可另案起诉。二、讼争商铺加锁的时间问题，佛山市明兆行物业管理有限公司是讼争商铺的物业管理企业，也是讼争商铺的加锁人。双方当事人对此均无异议。该公司出具的《证明》明确表明讼争商铺的加锁时间是2006年1月23日。而陆某某提供的《事务记录》并没有明示讼争商铺实际加锁日期；其提供的三张照片则难以确定拍摄日期。对比双方当事人提供证据的证明力大小，本院采信讼争商铺的加锁日期是2006年1月23日。原审判决对此认定正确。陆某某主张商铺加锁时间是2006年1月14日，依据不足，本院不予采纳。三、哪方当事人违约问题，《商铺租赁合同》第六条对租金支付期限及欠租的后果作出约定。结合本案实际情况，陆某某在诉讼中承认其在2006年1月20日以前尚未缴纳当月租金，其行为已构成违约；而吴某某在2006年1月23日委托物业管理公司对商铺加锁，没有违反合同规定。陆某某认为吴某某擅自解除合同并要求其承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。四、转让费问题，根据《商铺租赁合同》约定，转让费是指商铺2年的使用费。合同当事人并没有约定合同被中途解除时转让费如何处理。原审判决按年限折旧计算转让费符合公平合理原则，应予维持。吴某某提出不退还转让费是行业惯例，但没有提供证据证明，本院不予采信。五、押金性质问题，《商铺租赁合同》第五、六、七条都对“押金”的处理作出约定。上述条款对押金的约定符合法律意义上的“定金”处罚罚则。原审判决将“押金”定性为“定金”准确。合同当事人应当按法律规定选择适用定金条款或违约金条款。原审判决对此处理正确，应予维持。六、陆某某向吴某某主张装修损失，但是其所提供的证据存有疑点，不应被法院采纳。陆某某还请求吴某某返还管理费、空调费、电费。上述费用并非吴某某收取，陆某某的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2730元，由上诉人吴某某负担1365元，上诉人陆某某负担1365元。
本判决为终审判决。
审判长吴某
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年七月十二日
书记员张飞凤
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