广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)张某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杜林，广东信孚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市东建(集团)公某(以下简称东建公某)，住所（略）。
法定代表人钟某某。
被上诉人(原审被告、反诉原告)佛山市世纪东方物业经营管理有限公某(以下简称东方公某)，住所地佛山市禅城区X街X号首层2-X号。
法定代表人张某乙。
上述两被上诉人的委托代理人陈芸，广东天地正律师事务所律师。
上述两被上诉人的委托代理人王某，男，X年X月X日出生，汉族，住所北京市昌平区X路X号。
上诉人张某甲因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：被告东建公某委托被告东方公某(原名佛某市世纪物业管理有限公某)与原告于2004年4月23日签定《商铺租赁合同书》，约定：“由原告承租佛山市X路东建世纪广场二楼服装时尚专区X、27铺位，建筑面积96.80平方米，期限从2003年4月23日至2006年4月30日止。第一年的月租金为4452.80元，自第二年开始每年以10％的递增率递增，即第二年的月租金为4898.10元；月商场管理费为3678.40元。原告须于每月5日前缴纳当月租金及商场管理费。原告应预付如下金额：在本合同签订时，预付两个月租金作履约保证金8905.60元(合同期满无息退回)；在交付使用时，预付首期月租金4452.80元；在交付使用时，预付三个月商场管理费x.20元(其中两个月在合同期满无息退回，一个月则作为本合同首月商场管理费)。违约责任：承租方违约或单方毁约，无权要求出租方退回预付金及其他费用；未按合同规定时间和金额缴纳租金、商场管理费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1％向出租方支付滞纳金；逾期二十天，视作承租方单方违约，承租方除追偿租金及费用外，有权收回商铺并解除合同；若承租方所欠费用未缴清，承租方铺内所有货物则归出租方所有，出租方有权变卖处理，所得款项用于抵偿出租方的欠款；若货不抵资的情况下，出租方仍有权向承租方追偿租金及费用”。签订合同后，被告东方公某将铺位交给原告使用，原告按约定预付上述款项。后原告一直以现金的形式向被告东方公某缴纳租金及管理费等费用。被告东方公某分别于2005年8月15日、20日、25日、9月1日向原告发出催缴通知书、二次催缴通知书、最后催缴通知书、律师函，通知原告缴纳2005年8月份的租金、管理费电费及滞纳金；于同年9月9日发出催缴通知书，通知原告缴纳8－9月的租金、管理费及电费。被告东方公某于同月12日在原告承租的商铺张贴“收铺通知”：原告拖欠8－9月的租金及滞纳金，决定于2005年9月12日正式收回铺位之使用权并解除合同。原告承租的铺位已由被告东方公某收回，原告现尚欠2005年8－9月租金6233.92元(其中8月为4452.80元，9月为1781.12元)、9月商场管理费1161.60元及电费786。56元。另查明，被告东建公某委托被告东方公某履行《商铺租赁合同书》，租金归被告东建公某所有，由被告东方公某代收；商场管理费归被告东方公某所有。“佛山市世纪物业管理有限公某”的帐户x已于2004年4月21日被注销。
原审判决认为：原告与被告东方公某签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。在履行合同过程中，原告没有按照合同约定的期限缴交2005年8－9月的租金及9月的管理费，构成违约，应承担违约责任。原告在起诉时已拖欠8月份的租金超过20天，按合同的约定被告作为出租方有权收回商铺并解除合同。且被告东方公某已向原告发出“催缴通知书”、被告东建公某发出“收铺通知”，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，两被告反诉要求解除《商铺租赁合同书》的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告认为其根据合同上被告提供的帐户缴交租金，但该帐户已被注销而无法交钱，后向商场管理处交现金也被拒绝，故造成拖欠租金及管理费的责任在两被告，原告没有违约，应继续履行合同。虽然被告东方公某在合同上加盖的公某附有银行帐户，但双方签订的合同并没有约定原告将租金存入该银行帐户，且自签订合同起至2005年8月止，原告一直以现金的形式缴纳租金、管理费等费用；另原告未能提供充分的证据证明其以现金向被告缴纳8月的租金及管理费而被拒绝。两被告对原告的陈述予以否认，故法院对原告的这一主张不予支持。由于《商铺租赁合同书》已解除，讼争铺位应交还被告(事实上被告东方公某已收回铺位)。对于讼争铺位内的装修问题，由于在本诉和反诉中，原、被告均没有提出该请求，故法院对该问题不予审理，如双方对此有争议，可以另行主张。虽然原告违约，按合同约定被告有权收回商铺并解除合同，但其在未征得原告同意的情形下，擅自收铺的行为没有法律依据，其行为对原告构成侵权，应承担侵权的民事责任，原告请求赔偿经济损失有法律依据。关于原告请求赔偿经济损失问题，经济损失包括员工工资及经营的利润两部分。对于工资损失，原告提供的三份《合同书》均不能证明《合同书》中的当事人在本案讼争的铺位内工作，且原告未能提供在讼争铺位工作的员工的工资收入情况，故要求赔偿员工的工资损失没有事实依据，法院不予支持。对于利润损失，原告没有提供证据证明其经营情况，不能证明其是否有盈利及盈利的数额，故其请求赔偿利润损失没有事实依据，法院不予支持。原告违约，根据合同的约定其无权要求退回预付金及其他费用，故两被告反诉请求没收预付金x.40元(包括两个月租金8905.60元、两个月商场管理费7356.80元)于法有据，法院予以支持。原告欠交租金、商场管理费及电费，两被告反诉要求原告支付上述费用的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于滞纳金，原告没有按合同约定缴纳各项费用，按合同约定须支付滞纳金，故两被告反诉请求原告支付滞纳金于法有据，法院予以支持。虽然合同对滞纳金作出约定，但约定的滞纳金数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告要求调整的抗辩理由成立，法院予以采纳，滞纳金以日万分之二点一计算。关于原告请求登报赔礼道歉问题。本案的性质为租赁合同纠纷，而原告该项请求属于名誉权纠纷，故法院对该项请求不予审理，原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告张某甲与被告佛山市世纪东方物业经营管理有限公某签订的《商铺租赁合同书》；二、原告张某甲于本判决生效之日起十日内向被告佛山市东建(集团)公某缴纳2005年8－9月租金共6233.92元及滞纳金(滞纳金的计算：8月租金4452.80元从2005年8月6日起、9月租金1781.12元从2005年9月6日起，按日万分之二点一计至同年10月9日)；三、原告张某甲于本判决生效之日起十日内向被告佛山市世纪东方物业经营管理有限公某缴纳2005年9月商场管理费1161.60元、电费786.56元共1948.16元及滞纳金(滞纳金的计算：从2005年9月6日起按日万分之二点一计至同年10月9日)；四、原告张某甲预交的两个月租金8905.60元归被告佛山市东建(集团)公某所有；五、原告张某甲预交的两个月商场管理费7356。80元归被告佛山市世纪东方物业经营管理有限公某所有；六、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。本诉受理费82元、反诉费1152元，合共1234元由原告负担。
宣判后，上诉人张某甲不服，向本院提起上诉称：一、一审判决第一项超出诉讼请求的范围。根据诉的分类，被上诉人的反诉请求第一项属于确认之诉，要求一审法院确认双方的租赁合同于2005年9月12日已解除。但一审判决第一项却为变更之诉的判决，判决解除双方签订的租赁合同。一审法院的判决实际上改变了被上诉人的诉请，超出了双方诉讼请求的范围。二、一审法院对证据的采纳明显偏袒被上诉人，有违公某。根据一审法院的认定，“被告东方公某于同月(2005年9月)12日在原告承租的商铺张贴‘收铺通知’……正式收回铺位之使用权并解除合同。”一审法院作出上述认定的根据是被上诉人的第四份证据，即收铺通知及照片。而被上诉人的第四份证据无论在真实性及合法性上都存在重大瑕疵。一审法院采纳了被上诉人的第四份证据，但对于上诉人同样性质的证据却不予采纳，违反了公某原则。三、租赁合同中的违约责任属于格式条款，其中明显违反公某原则的条款，应为无效。上诉人在签订合同时已向被上诉人交付了两个月的租金及管理费作为预付金，被上诉人的租金及管理费至少在两个月内得到了保障。按照公某原则，被上诉人也应当在上诉人拖欠两个月租金及管理费的情况下才能解除合同。但合同中却约定上诉人逾期20天，被上诉人就可以解除合同等，此类约定属于明显的不平等条约，应为无效。四、被上诉人无权没收上诉人的预付金。租赁合同第十一条第二款约定：承租方违约或单方毁约，无权要求退回预付金及其他费用。被上诉人根据上述条款没收上诉人预付金理由不充分：1、上述条款违反公某原则，属于无效格式条款。2、“无权要求退回”不等于“没收”。“无权要求退回”在本案中有两个意思：一个是没收；一个是在抵偿所欠费用后，剩余部分归被上诉人所有。根据合同法的规定，法院应当作出有利于上诉人的解释，即按照第二种方法解释。五、上诉人已提供了充分的证据证明了损失，被上诉人应承担赔偿责任。1、上诉人向一审法院提交了员工的劳动合同，可以确定员工工资的损失。上诉人只承租了讼争铺位，其与员工签订的劳动合同当然是在此铺位工作，且合同中已约定了工资，此合同已完全能证明工资损失。2、关于营业利润。上诉人铺位是一个体工商户，根本没有完整的会计帐册，这样的个体工商户根本无法证明其营业的赢利情况。但根据公某原则，被上诉人的侵权行为造成了上诉人停业，其应当赔偿上诉人损失，其数额应由法庭在合理的范围内确定。六、根据上诉人的诉讼请求，本案的本诉应当属于侵权纠纷，但被上诉人的反诉属于合同纠纷，两个不同性质的法律关系不应当合并审理。综上所述，一审判决不公，偏袒被上诉人，应依法改判。
被上诉人东建公某、东方公某答辩称：一、一审法院判决并未超出我方诉讼请求。一审判决第一项解除上诉人与我方之间的《商铺租赁合同书》的判决实质上就是对涉案合同已解除的认可。即为确认之诉，并未超出我方的诉请范围。二、一审法院证据采纳公某。(一)我方有权选择有效的通知方式。双方《商铺租赁合同》并没有约定固定的通知解除合同的方式。因此，我方有权选择有效的通知方式，只要该种方式能使上诉人知悉我方解除合同的意思表示即可。(二)上诉人证据互相矛盾不可信。《收款通知书》及相片是在我方提起反诉后上诉人伪造的。一审法院在庭审质证后，对上诉人的该证据不予采信并无不妥。三、租赁合同中的违约责任条款合法有效。1、合同所称预付金实为履约保证金。上诉人与我方签订的《商铺租赁合同》第六条第二款第①项明确约定：“在本合同签订时，预付两个月租金作履约保证金。”因此，上诉人预交的租金名为租金，实为履约保证金。上诉人以该履约保证金作为可逾期两个月缴纳租金及管理费的对价毫无根据。2、涉案合同合法有效，受法律保护。因此，一审法院认为涉案合同是双方真实的意思表示，没有违反有关法律法规，其违约责任条款合法有效，从而判决驳回其诉请正确。四、我方有权没收上诉人的履约保证金。上诉人拖欠租赁超过20天的行为，已构成违约，我方有权依该条约定没收其预付金。五、上诉人所称经济损失不成立。1、关于员工工资损失。上诉人提供其与其员工姜玉娟、黄华冰、梁焕宜的《合同书》未经备案登记，无法确认其真实性，不能作为定案依据。其合同内容也没有明确该三名员工是为讼争铺位服务的，该合同与本案无关联性。2、关于利润损失。上诉人主张的营业利润损失无依据。上诉人已经在上诉状中承认不能提供任何证据证明其营利情况。其于一审庭审中也当庭承认生意很淡，没钱交租金，那么，其何来营业利润可见上诉人所述利润损失不实。六、一审法院将本诉、反诉合并审理正确。本案中，本诉与反诉均是基于上诉人与我方之间的《商铺租赁合同》，属于合同纠纷的范畴，是同一性质的法律关系。我国《民事诉讼法》第126条规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院予以维持。
上诉人、被上诉人在二审期间均没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人张某甲与被上诉人东方公某签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。上诉人没有按合同约定的期限缴交2005年8－9月的租金及9月的管理费，构成违约，应承担违约相应的法律后果。一、关于本案本诉与反诉是否可以合并审理问题。反诉是指在已经开始的诉讼中，被告向本诉的原告提出的一种独立的反请求，目的是抵消或吞并本诉原告的诉讼请求。反诉以本诉的存在为前提，与本诉有牵连，即反诉与本诉的诉讼请求或者理由基于同一事实或者同一法律关系。本案中本诉和反诉的诉讼请求都是基于租赁合同关系，可以合并审理。二、关于租赁合同中的违约责任是否属于格式条款问题。上诉人张某甲与被上诉人东方公某之间的法律地位平等，双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，《商铺租赁合同》中的违约责任条款不是格式条款。三、关于被上诉人是否有权没收上诉人的预付金。《商铺租赁合同》第十一条第二款约定：承租方违约或单方毁约，无权要求退回预付金及其他费用。租赁合同中的“预付金及其他费用”实为履约保证金，而非字面意义的预付金。本案中，上诉人违约，上诉人无权要求被上诉人退回预付金及其他费用。四、关于被上诉人是否应承担赔偿责任问题。上诉人没有举证证明其员工工资损失和利润损失的数额，上诉人要求被上诉人承担赔偿责任的请求没有事实依据。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1234元，由上诉人张某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年三月十七日
书记员李静然
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