广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水区金本房产开发有限公司(以下简称金本房产开发公司)，住所地佛山市三水区金本沿江北路X号1座X号。
法定代表人彭某某，总经理。
委托代理人李某某，该公司职员。
委托代理人刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人金本房产开发公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：原、被告在2001年4月16日签订《商品房购销合同》，约定由原告购买坐落于三水区金本综合市场B区首层25、26、X号商铺，总价款为x元。双方在合同中对产权登记未作约定。合同签订后，原告于2001年4月29日支付清全部购房款x元。并于同年5月1日收楼使用。现建的位于三水金本开发区X村“沙岗”的三水区金本综合市场的土地使用权，是原三水市国土局在2001年4月19日以出让的方式转让给三水市金本市场开发有限公司(以下简称开发公司)。2000年10月28日，被告与开发公司签订合作挂靠销售金本市场商铺协议书，约定开发公司挂靠被告负责销售金本市场商铺，被告按售出金额总值的1%收取管理费，被告同时向开发公司提供销售发票。同年11月27日，被告办理金本开发区竹山庄B区商铺的商品房预售许可证，对外销售商铺。原告购买商铺后，一直办理不了房屋权属登记，遂于2005年6月8日以由于被告的原因，导致原告在法定的期限内无法拿到房产证为由，要求解除与被告间的商品房购销合同，由被告退回购房款并支付违约金。2005年7月8日，原告代理人在国土资源局档案室查询到，被告在此前对金本市场的商品房没有进行产权登记，没有领取产权证书。被告经三国转(2005)地X号合同转让取得三水区X街道金本塘九路X号B区综合市场土地使用权，并于2005年7月7日办理综合市场房屋竣工验收，于同年7月14日办理好综合市场商品房产权权属证明书。
原审判决认为：位于三水金本开发区X村“沙岗”的三水区金本综合市场土地使用权是政府转让给金本开发公司，因金本开发公司没有开发经营房地产的资质，遂挂靠被告销售金本市场商铺。双方签订的销售商铺的协议，实际是挂靠开发经营房地产。被告与原告签订商品房购销合同是在自愿、平等的基础上订立，约定未违反法律的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。但被告在合同签订后，没有及时取得综合市场的土地使用权、对综合市场的商铺验收并办理确权登记。导致原告在购买商铺后，一直办理不了权属登记，至原告起诉时有四年之久。而房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，依法登记的房屋权利才受国家法律保护。被告在原告起诉后，到相关部门补办好土地使用权转让和房屋权属证明，让原告不能办理房屋所有权登记的情形消失。从被告提供的产权权属证明书可证实因为被告拖延办理土地使用权转让和房屋权属证明原因，导致原告在房屋交付使用后四年内不能办理房屋权属证。故原告起诉要求被告承担违约责任，按购房总额依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，符合法律规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，自房屋交付使用之日起90天，由于出卖人的原因，买受人在此期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因原告收楼的时间是2001年5月1日，故被告承担违约责任的时间应从2001年8月1日开始计算。原告诉请自2001年5月1日计算违约金，不予支持。被告的行为虽然构成违约，但并不必然导致原告办理不了房屋产权登记。通过被告事后采取补救措施，对出售的商铺办理产权权属证明，在房管部门办理备案登记，使原告在持自身的材料下可办理好产权登记。且原告在收楼使用四年之久、期间未催告被告的情况下，诉请解除双方的商品房购销合同，并由被告退回购房款，违反了民事活动应当遵循公平的原则，不予支持。被告与原告签订商品房购销合同，双方对产权登记虽未作约定，但被告对开发经营的商品房办理产权确权登记，是原告办理购买商铺产权登记的必备前提。被告一直未在房管部门办理确权登记，致使原告一直办理不了产权登记，被告的违约行为持续到原告起诉后，故被告辩解原告起诉已过诉讼时效，与法律不相符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告佛山市三水区金本房产开发有限公司在判决生效后十日内向原告徐某某支付违约金x.38元(自2001年8月1日计算至2005年8月10日即本院判决之日)及2005年8月11日至被告实际支付之日的违约金(按已付购房款x元，依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点一的利率标准)。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。案件受理费8955元，由被告佛山市三水区金本房产开发有限公司负担3537元，原告徐某某负担5418元。
宣判后，原审被告金本房产开发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不存在违约行为。原审判决认定上诉人违约行为持续到被上诉人起诉后，没有依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，2001年4月16日，双方签署的正式《商品房购销合同》第十九条“关于产权登记的约定”中，双方特意删除合同中已有的办证期限及违约条款，意味着产权登记另行约定，待条件成就时再办理房地产权证。当时双方认为没有必要约定办理房地产权证期限及相关违约责任。原审判决无视双方当事人特殊约定，违背当事人意思自治原则。
二、被上诉人的起诉超过诉讼时效期间，其诉讼请求已不受法律保护，应依法予以驳回。本案中，双方没有约定办理产权登记的期限；上诉人出售给被上诉人的商铺，名为预售，实为现售商品房(2001年4月16日签订购销合同，2001年5月2日双方已办理商铺移交手续)。被上诉人以无法在法定期限内拿到房产证为由主张解除购销合同和支付违约金，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，其应该知道权利受到侵害时间为2001年7月16日，提起诉讼的时效应从2001年7月16日起计算，至2003年7月16日届满，而被上诉人时至2005年6月8日才向人民法院提起诉讼，显然已超过法定诉讼时效期间，已丧失胜诉权。
三、原审法院适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是2003年6月1日起才施行的。而本案中商品房买卖合同签订于2001年4月16日。原审法院赋予该《解释》以溯及既往的效力，判决上诉人支付此前两年的违约金，显属违反法律规定。况且，该《解释》适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，而其中“合同没有约定违约金”，又是以双方当事人有约定违约责任为前提的，本案中，双方没有约定办理房地产权证期限及违约责任，不存在违约行为，也就不存在违约金支付需要适用该《解释》的问题。
四、上诉人所售商铺为签约当时即交的现楼，没有给被上诉人造成任何损失。1、双方签署了正式《商品房购销合同》，并经三水市房地产交易所金本房地产交易站鉴证，办理了商品房确权登记手续，讼争商品房所有权已转移给被上诉人。2、讼争商品房办理房地产权证手续齐全，2001年12月8日已竣工验收合格，并非原审判决认定的“2005年7月7日办理综合市场房屋竣工验收”。3、2001年5月1日，上诉人将讼争商铺交付给被上诉人使用至今，被上诉人自用或者出租商铺，从中已获取丰厚利润。是否办理房地产权证对其行使权利未构成任何影响。在被上诉人不存在丝毫损失情形下，原审判决支持被上诉人获得巨额违约金，不仅违反法律，也违反民事活动所应遵循的公平公正原则。4、2005年3月31日，被上诉人才将中国建设银行三水支行按揭款清偿完毕，此前商铺抵押给银行，被上诉人不能转让、另行抵押，现时办理房地产权证，也未对被上诉人行使房地产权构成妨碍。
据此请求：改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审期间上诉人金本房产开发公司提供以下证据：
1、单位工程竣工验收报告一份，证明单位工程竣工时间是2001年4月25日，产权登记的记载是打印错误。2、单位工程综合验收记录，证明单位工程竣工时间是2001年4月25日。3、竣工验收备案表，证明金本市场商铺竣工验收的文件已于2001年12月8日交付给建设行政部门，也都经过备案审查。
被上诉人徐某某质证认为，证据1、2不属于新的证据，被上诉人不予质证，而且证据1、2的建设单位不是本案的上诉人；证据3不属于新的证据，而且上诉人一审提交的证据与现在这份证据是不同的，其一审提交的证据中的建设单位名称一栏为金本市场开发有限公司，现在这一份为金本房产开发有限公司；三份证据与本案均没有关联性。
被上诉人徐某某答辩称：一、上诉人违约的事实清楚，一审判决上诉人承担违约责任，适用法律依据准确。1、由于上诉人的多种原因，导致被上诉人在法律规定的期限届满未能取得房屋权属证书，上诉人依法应承担违约责任。(1)上诉人不具备销售讼争房屋的条件。根据《商品房销售管理办法》第7条规定，上诉人无法举证证明其销售的房屋符合上述条件。(2)被上诉人按合同的约定，已于2001年4月29日支付了全部的购房款，而上诉人却在其出卖房屋后的三年零十个月后才开具正式房屋销售发票，可见是上诉人一直欠交房屋销售税而无法对其建造的房屋进行确权登记。(3)上诉人在一审中提交的佛山市三水区《商品房产权权属证明书》证实①该证的登记日期是2005年7月14日；②该工程的竣工日期是2005年7月7日；③该土地的转让合同编号为“三国转(2005)地X号”，可见，本案讼争的上诉人所建商品房的手续以前一直是不完备的，是上诉人被起诉后，才想方设法到有关部门补办好工程竣工验收、土地使用权转让、确权登记、领取《商品房产权权属证明书》。2、当事人没有另行特殊约定，上诉人应当承担违约责任。(1)上诉人没有证据证明双方当事人有“另行约定”或“特殊约定”，所以才适用《解释》的法律规定。(2)上诉人在一审被诉后，虽然补办了土地使用权转让和房屋产权权属证明书，但由于其逾期办证的原因导致被上诉人四年内不能办理房屋权属证明的事实清楚、证据充分，其行为违反法律的规定，依法应当承担违约的责任，应当受到法律的制裁。
二、关于诉讼时效问题。上诉人自持强势，利用格式合同的便利，在合同中不约定办理产权登记的期限，不约定违约赔偿标准。上诉人应该知道其所建的房屋是不符合销售条件或者是手续不完善的，上诉人是为了逃避法律的责任，将无限期无法办证的风险转嫁给被上诉人，上诉人是以合法的形式掩盖其非法目的。正是因为当初双方没有约定办证的期限，所以才构成被上诉人违反《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，其行为是违约行为。1、合同没有约定办理房屋所有权登记的期限，被上诉人可以随时向上诉人要求履约，根据《民法通则》第140条，诉讼时效从权利人主张权利之时开始计算。2、合同没有约定办理房屋所有权登记的期限，其办证的行为存在持续性，被上诉人无法知道诉讼时效起始日，也没法知道自己的权利何时起被侵犯，本案中，被上诉人通过法律咨询，立案前一个多月才知道自己的权利被侵犯，所以提起诉讼。依据《民法通则》第137条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”3、合同虽然没有约定办理房屋所有权登记的期限，但在履行合同的时候，上诉人提供必要的证明文件协助被上诉人办理产权登记手续，是其必须履行的义务，是一种自愿履行的行为，依据《民法通则》第138条规定，不受诉讼时效限制。4、上诉人在法定的期限内或者超过法定的期限、不提供必要的证明文件协助被上诉人办证的行为违反法律的规定，是法定违约行为，其诉讼时效应按照违约责任的诉讼时效计算。而且，其办证的行为存在持续性及不间断性，上诉人的违约行为持续到被上诉人起诉后。因此，持续发生的侵权行为，其诉讼时效应从其侵权行为实施终了之日起计算，也即是说由上诉人于2005年7月14日领取了《商品房产权权属证明书》之日起计算。
三、一审法院适用的法律完全正确。
四、上诉人对被上诉人造成损害的事实客观、真实。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，只有拿到了产权证，才可对自己的房屋依法行使占有、使用、收益、处分、买卖、抵押、继承等权利。所以正是由于上诉人逾期办证的原因，导致被上诉人四年多时间内无法正常享有自己所购买的房屋应有的权利、以致交付的房屋无法正常发挥其应有的功能，致使被上诉人的购房目的无法实现，妨碍了被上诉人应有的合法权益，故存在损害的事实。上诉人逾期办证的行为是违法的，其违法行为与被上诉人损害之间存在因果关系，其主观是明知故意的。既然《解释》规定逾期办证应当承担违约赔偿责任，那么上诉人没有理由能免责。1、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款，《城市商品房预售管理办法》第10条都有规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房屋所在地县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办领登记备案手续，领取《商品房权属证明书》。上诉人于2005年7月14日才进行确权登记，反而为上诉人自己提交的三水区《商品房产权权属证明书》及为被上诉人提交的三水区国土资源局在2005年7月8日出具的《证明》所证实。故上诉人称其在商品房购买合同签订时已办理的所谓确权登记，不是事实。2、本案讼争商品房办理房地产权证手续在本案讼争发生前完全不具备。众所周知，在商品房交易中，上诉人取得其所建设的房屋权属证是办理商品房交易过户、被上诉人取得其所购房屋的所有权证的必要的、先决的前提条件。正如由上诉人提交的三水区《商品房产权权属证明书》上的特别注明：“凭此证明办理商品房交易登记手续”。本案讼争的商品房自实际交付之日起算至今已有四年多上诉人没有此证，所以上诉人根本不可能在2001年5月1日房屋实际交付之日起算的90日内，也根本不可能在该期限届满规定的一年内提供必要的证明文件《商品房产权权属证明书》协助被上诉人到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续；被上诉人也无法凭此证办理商品房的交易登记手续、缴纳所购房屋的相关费用、申领所购房屋的房屋所有权证。本案中，被上诉人没有过错，上诉人是完全过错方，故应承担全部责任。3、2001年5月1日至今，上诉人没有任何证据证明被上诉人有使用或者出租讼争房屋，更没有证据证明被上诉人依赖讼争的房屋“获利深厚”。依据《解释》第18条的规定，惩罚加害方、保护受害方、符合法治精神。一审法院对违约金的计算方法符合《解释》的规定、完全正确。
综上所述，一审法院的判决认定事实清楚、证据充分、适用的法律、法规准确、判决公正，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。并依照《解释》第19条的规定，支持被上诉人在一审中要求解除合同的请求。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人、被上诉人在2001年4月16日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的权利义务。
关于上诉人是否违约、应否承担违约责任的问题。作为出卖人，上诉人金本房产开发公司最基本的合同义务是将出售的房屋的所有权转移给被上诉人徐某某，房屋所有权转移的法定形式是进行权属登记，因此，办理房产权属证是上诉人的一项基本义务。关于办证问题，双方当事人虽然在《商品房购销合同》中没有约定，依据法律规定，应由徐某某自己办理房屋权属证书，上诉人金本房产开发公司履行的是一种协助的义务。因此，上诉人不能以没有约定办证为由，免除自己的法定协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，上诉人的协助义务应当是“协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，具体来说，上诉人要履行预售商品房的确权手续，提供其作为出卖人应当提供的所有办证必需的资料。关于办证期限以及违约责任的问题。虽然双方当事人在《商品房购销合同》中对此也没有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，自房屋交付使用之日起90天，由于出卖人的原因，买受人在此期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。从上诉人金本房产开发公司提供的证据可证实因为上诉人拖延办理土地使用权转让和房屋权属证明原因，导致被上诉人在房屋交付使用后几年内不能办理房屋权属证，上诉人存在过错，其应当依法承担相应的法律责任。上诉人金本房产开发公司主张其没有违约、不应承担违约责任的上诉请求依法不能成立，本院不予采纳。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
关于违约金数额的确定。上诉人违约产生的债务为普通债务适用两年诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于上诉人的原因，被上诉人没有在2001年8月1日前取得房屋权属证书的，被上诉人已明知其权利受到侵害，故被上诉人应从上诉人明确违约之日即2001年8月2日起的两年内追究上诉人的违约责任。而被上诉人于2005年6月8日才主张上诉人承担违约责任，因该违约金每天均在持续产生，故本案违约金的保护期限为2003年6月8日至2005年6月8日，超过两年诉讼时效期间的违约金部分，依法不予保护。经计算，自2003年6月8日至2005年8月10日的违约金为x.18元(2005年8月11日至上诉人实际支付之日止的违约金另计)，上述款项应由上诉人金本房产开发公司支付给被上诉人徐某某。原审判决认定，违约金从2001年8月1日起算，属于适用法律不当。上诉人上诉主张被上诉人的违约金诉讼请求已超过诉讼时效的理由，合理部分，本院予以采纳。其他部分，理据不足，本院不予采纳。
关于法律适用问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本案讼争的《商品房购销合同》签订于《中华人民共和国房地产管理法》施行后，一审案件的受理也发生在2003年6月1日以后，原审法院适用上述司法解释审理本案并无不当。上诉人主张原审法院适用法律错误，不能成立，本院不予采纳。
关于被上诉人在二审答辩时提出支持其在一审中要求解除合同的请求的问题。因原审判决驳回被上诉人要求解除合同的诉讼请求，被上诉人未对此判项提出上诉，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本院对此不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决第二项，即驳回被上诉人徐某某的其他诉讼请求；
二、变更广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决第一项为：上诉人佛山市三水区金本房产开发有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人徐某某支付违约金x。18元(自2003年6月8日计算至2005年8月10日)及2005年8月11日至上诉人实际支付之日的违约金(按已付购房款x元，依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点一的利率标准)。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费8955元，由上诉人佛山市三水区金本房产开发有限公司负担3537元，被上诉人徐某某负担5418元；二审案件受理费8955元，由上诉人佛山市三水区金本房产开发有限公司负担5418元，被上诉人徐某某负担3537元(一、二审案件受理费双方当事人已交清，法院不再作收退)。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员张雪洁
二00五年十二月十二日
书记员李某然
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