上诉人(原审被告)庞某某。
被上诉人(原审原告)卢某某。
被上诉人(原审原告)范某甲。
两被上诉人共同委托代理人范某丙。
被上诉人(原审原告)吴某乙。
法定代理人范某丙。
法定代理人吴某丁。
原审第三人胡某戊。
原审第三人胡某己。
原审第三人胡某庚。
上诉人庞某某因占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、系争房屋权利人原登记为胡某戊、胡某己、胡某庚。2009年10月，胡某戊、胡某己、胡某庚将系争房屋在上海欧亚房地产经纪事务所挂牌出售。同月，卢某某、范某甲、吴某乙通过该事务所得知系争房屋出售事宜后，在该事务所的带领下多次实地察看了系争房屋后，决定购买系争房屋。2009年11月1日，卢某某、范某甲、吴某乙作为买受人(乙方)、胡某戊、胡某己、胡某庚作为出卖人(甲方)、上海欧亚房地产经纪事务所第一分所作为代理方(中介)签订《房屋转让(代理)协议》，约定甲方转让乙方系争房屋，建筑面积36.01平方米，转让价为人民币44万元，支付方式：2009年11月1日支付定金2万元，11月2日支付37万元，12月20日支付5万元，甲方于2009年12月20日交付钥匙，乙方答应原租客住满合同期(2009年12月19日)。签订协议当日，卢某某、范某甲、吴某乙支付定金2万元。2009年11月2日，卢某某、范某甲、吴某乙作为买受人(乙方)、胡某戊、胡某己、胡某庚作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定胡某戊、胡某己、胡某庚将系争房屋出售给卢某某、范某甲、吴某乙，房地产转让价款为44万元，付款方式：2009年11月2日支付定金2万元；2009年11月3日进房屋交易中心交易，支付房款35万元；2009年12月20日之前，甲方户口迁出，乙方产证领好，乙方支付甲方余款5万元，甲方交房。甲、乙双方确认，在2009年11月2日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同还对违约责任等其他相关事项作了约定。签订买卖合同当日，卢某某、范某甲、吴某乙向胡某戊、胡某己、胡某庚支付房款35万元。2009年11月3日，卢某某、范某甲、吴某乙向上海欧亚房地产经纪事务所第一分所支付中介费4,000元。2009年11月16日，系争房屋权利人登记为卢某某、范某甲、吴某乙。2009年11月24日，卢某某、范某甲、吴某乙向胡某戊、胡某己、胡某庚支付房款5万元，双方明确房款全部付清。2009年12月，胡某戊、胡某己、胡某庚向上海欧亚房地产经纪事务所第一分所支付了中介费。2009年12月20日，卢某某、范某甲、吴某乙及胡某戊、胡某己、胡某庚至系争房屋处履行房屋交付手续，并将系争房屋钥匙交付卢某某、范某甲、吴某乙。现卢某某、范某甲、吴某乙于2010年3月诉至原审法院，要求判令庞某某搬离系争房屋。
二、庞某某户籍所在地为上海市虹口区X路某号，该房为公房，承租人为庞某某，现有庞某某、庞某某之子韩甲、媳章某某、孙女韩乙四人户籍在内。
三、胡某戊、胡某己、胡某庚系兄妹关系，其父胡某生前作为甲方、庞某某作为乙方签订《协议书》，约定乙方照顾甲方至死亡；甲方赠送乙方金戒指贰只、金耳环壹副、金项链壹条。如果甲方先死，其子女必须提供壹间房子给乙方居住直到死亡后收回自用。胡某己作为甲方儿子在该协议上签字。2003年，胡某去世后，庞某某居住在上海市X村某号X室。2003年12月，胡某戊、胡某己、胡某庚将上海市X村某号X室出售，购得系争房屋，权利人登记为胡某戊、胡某己、胡某庚。2003年12月，胡某戊与庞某某签订《协议书》，约定庞某某现住国和一村某号X室，房型二室一厅(其庞某某爱人胡某已死)，胡某子女胡某戊、胡某己、胡某庚兄妹三人共同拥有殷行路X弄某号X室一室一厅产权。现经胡某子女与庞某某协商后，决定让庞某某搬出现住房子，搬住殷行路X弄某号X室，直至她庞某某仙逝为止。房子才收回。其后，庞某某居住在系争房屋内。2008年3月18日起，庞某某将系争房屋出租给案外人郑某某，月租金850元，租期壹年，自2008年3月20日至2009年3月19日。租期期满后，案外人继续承租系争房屋。庞某某居住在他处。2009年10月，卢某某、范某甲、吴某乙购房前至系争房屋看房时，该案外人居住在内，胡某戊、胡某己、胡某庚向卢某某、范某甲、吴某乙表示卢某某、范某甲、吴某乙若购买系争房屋付清房款后，该案外人即可搬离系争房屋。现案外人已搬离系争房屋。2010年2月，庞某某住回系争房屋。
四、原审审理中，胡某己、胡某庚称在庞某某与胡某戊签订《协议书》时并不知情，事隔数月后，胡某己、胡某庚才知道庞某某居住在系争房屋内。
原审法院经审理后认为，卢某某、范某甲、吴某乙是通过中介公司获知系争房屋出售信息，并在中介公司的陪同下多次实地看房，当时庞某某并不居住在系争房屋内，庞某某户籍也不在系争房屋内，其后，卢某某、范某甲、吴某乙与胡某己、胡某庚、胡某戊签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，为有效合同。买卖合同签订后，卢某某、范某甲、吴某乙作为系争房屋买受人，已按约向胡某己、胡某庚、胡某戊支付了全部房款，完全履行了自已的义务，现系争房屋产权已经登记在卢某某、范某甲、吴某乙名下，故对卢某某、范某甲、吴某乙基于系争房屋权利人身份要求庞某某迁出系争房屋的请求，法院予以支持。根据庞某某与胡某己、胡某庚、胡某戊签订的《协议书》，明确约定庞某某对系争房屋享有居住权，现系争房屋已出售，庞某某可依据该协议书向胡某己、胡某庚、胡某戊另行主张其权利，本案中不予处理。原审法院据此判决：庞某某应于判决生效之日起十五日迁出上海市杨浦区X路X弄某号X室。
原审判决后，上诉人庞某某不服，向本院提起上诉称：根据其与胡某己、胡某庚、胡某戊签订的协议书，其在系争房屋内享有居住权。故上诉请求撤销原判，依法改判驳回卢某某、范某甲、吴某乙的一审诉讼请求。
被上诉人卢某某、范某甲、吴某乙辩称：庞某某与胡某己、胡某庚、胡某戊之间的约定与其无关。其系用动迁款购买系争房屋，现急需居住。请求维持原判。
原审第三人胡某戊述称，其与庞某某签订过协议，解决其居住问题，但庞某某将房屋出租收益，故将房屋出卖。请求维持原判。
原审第三人胡某己、胡某庚述称，对于胡某戊与庞某某的协议不清楚。请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，卢某某、范某甲、吴某乙善意取得系争房屋所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据法律规定，妨害物权的权利人可以请求排除妨害。现卢某某、范某甲、吴某乙主张排除妨碍，要求庞某某迁出系争房屋，符合上述法律规定，原审法院据此所作判决正确，本院予以维持。庞某某依据与原所有权人的约定居住系争房屋，但在系争房屋所有权变动后，仍然要求居住系争房屋没有合法依据，对其上诉请求本院不予支持。庞某某与胡某己、胡某庚、胡某戊之间可另行依法解决由此产生的纠纷。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人庞某某负担。
本判决为终审判决。
审判长卞晓勇
审判员陈俊
代理审判员邬梅
书记员韩qt
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