广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市南海区汇雄房地产投资有限公司(以下简称汇雄公司)。住所地佛山市南海区九江汽配市场C座三楼。
法定代表人曾某某，总经理。
上诉人(原审被告)佛山市南海区房地产总公司九江分公司(以下简称九江分公司)。住所地佛山市南海区X镇X路X号。
法定代表人岑某某，总经理。
上述两上诉人的委托代理人梁凤霞、陈某，均系广东华法律师事务所律师。
上诉人(原审原告)潘某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人(原审原告)陈某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上述两上诉人的委托代理人谭伟平、李勇，均系广东天伦律师事务所佛山分所律师。
上诉人汇雄公司、九江分公司、潘某某、陈某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2002年7月2日，原告与被告汇雄公司签订《商品房买卖合同》，合同正文约定原告向被告购买位于佛山市南海区X镇洛浦大道洛阳楼预售商品房一套，房屋面积为152.12平方米，每平方米1380元，总价款x元。其中第五条约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。对于面积差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0。6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。合同附件一为房屋平面图，合同附件四则另行约定：1、乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算，另付水、电、电视、通信等工程费6000元/户；2、本合同所列项目面积计算方法有可能不一致，甲方所售之楼房尺寸均按附表一为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。原告按合同约定于2002年12月17日向被告支付8%办证费及水、电、电视、通信等工程费共x元，于2003年5月30日支付房款x元。被告统一办理房产证为原告代付契税3148.89元，房屋所有权转移登记费、档案保护费、买卖合同工本费共210元，房地产交易手续费、测绘费共587.96元，合共3946.85元。原告到被告处领取房产证，产权登记面积为142.65平方米，比合同约定面积减少9。47平方米。另查明：讼争商品房的土地使用权人为被告九江分公司，有关规划报建手续也是由被告九江分公司办理，被告九江分公司和汇雄公司实为讼争商品房的共同开发商。
原审判决认为：原告与被告汇雄公司签订的《商品房买卖合同》符合平等自愿、协商一致的原则，双方理应按约定履行合同义务。作为房地产开发商应当根据合同约定以及当地政府的规定向买受人收取费用，约定与政府规定相矛盾的，以政府规定为准。根据省政府及原南海市政府的规定，2000年7月1日后水、电、电视、通信等工程费是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。但被告在合同附件四中约定原告另付6000元水、电、电视、通信工程费，属于价外收费行为，违反了价格法的强制性规定，是无效条款，故被告应当将该款项返还予原告并按银行同期一年流动资金贷款利率支付利息。但原告请求按日万分之二点一计付利息没有依据，不予支持。被告所辩原告的主张超过了诉讼时效没有法律依据，不予采纳。关于8%的办证费用。根据合同附件四约定“乙方应付购买商品房的房产证、土地证费用按销售总额8%计算”。该费用虽然不属于销售收入，但却与被告代原告向有关行政部门缴交的实际费用相差甚大，显失公平，故合同附件四关于收取8%的办证费用的约定，属于可变更或撤销的条款。原告于2002年7月2日签订合同，2002年12月17日交费，期间应当知道自己的权利受到侵害，但原告没有在一年内行使该撤销权，其撤销权已经消灭，双方约定按房款的8%支付办证费用，由开发商负责办证的条款有效。现原告请求退回8%办证费，不予支持。至于合同约定面积与房管部门确权面积不一致，实为开发商与房管部门对未封闭阳台采用了不同的计算方法所造成的。为此原、被告在合同附件四第2条中也作了补充说明。但原、被告签订的合同正文第五条与附件四存在明显矛盾，就两者的效力问题，当合同条款存在正文与补充协议时，补充协议起到补充修改的作用，效力更优。购房合同是建设部设计的样板格式合同，合同正文有法律约束力，但双方可以更改或补充，当事人签订合同后或同时签订合同附件，是对合同第五条的补充与修改，后者优于前者。现附件四已说明当计算方法不一致时，以合同附图为准，每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考。从该约定可以看出只要被告交付的房屋与合同附图相一致，就说明被告所交付的房屋符合合同约定，其销售总金额就不改变，单价按实际发证面积作调整。现被告所交付的房屋与合同的附图是完全一致的，因而被告所交付的房屋符合合同约定，被告并无违约。虽然国家建设部于1995年发布《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则(试行)》，我区房地产行政主管部门也明确1999年10月1日起执行该规则规定，但并非阳台面积无论何类型均一律按投影面积的50%计算，并且阳台面积如何计算双方在合同中并无约定，因此，原告以阳台计算方法违反法律规定为由认定自己所购的房屋面积减少，要求被告赔偿，没有法律依据，不予支持。被告汇雄公司和被告九江分公司是本案涉讼商品房的共同开发商，应当共同对原告承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第(五)项、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国价格法》第十三条以及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，判决：一、被告汇雄公司与原告潘某某、陈某某签订的合同附件四中关于原告潘某某、陈某某另付水、电、电视、通信等工程费用6000元的约定无效；二、被告汇雄公司、九江分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告潘某某、陈某某价外不合理收费6000元，并从2002年12月17日起至本判决确定的返还日止按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息；三、驳回原告潘某某、陈某某的其他诉讼请求。本案受理费1632元，由原告负担1382元，被告负担250元。
宣判后，上诉人汇雄公司、九江分公司、潘某某、陈某某均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人汇雄公司、九江分公司上诉称：一审法院适用《中华人民共和国价格法》第十三条以及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》作为判决的依据，认定双方当事人签订的合同附件四关于潘某某、陈某某另付水、电、电视、通信等工程费用的约定无效属适用法律不当。汇雄公司、九江分公司该收费行为是以合法有效的合同为依据的，收费行为也并没有违反我国法律、法规的强制性规定，根据我国《合同法》第八条的规定，依法应受到法律保护。潘某某、陈某某退费主张没有法律依据，依法应予以驳回。一、该收费没有违反《中华人民共和国价格法》第十三条的规定。汇雄公司、九江分公司并未违反《价格法》的规定收取任何未予标明的费用，并未实施任何价格欺骗、欺诈行为。汇雄公司、九江分公司收取的费用全部都有合同依据，是双方真实意思表示，合法有效，依法应当予以保护。二、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》不能作为认定合同条款无效的法律依据。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一审法院适用的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》是广东省物价局制定的地方性规章，依法均不能作为认定合同无效的法律依据。为此，一审法院适用该地方性规章认定收费条款无效属于适用法律错误。三、物价行政管理规定不能作为认定民事责任的法律依据。退一步来讲，汇雄公司、九江分公司没有将所有成本和利润加在一起以一个总价的形式表现出来，而将部分收费单列出来予以特别明确说明的行为，即使违反了省、区两级物价部门对物价的行政管理规定，其法律后果也仅是承担行政责任，而非民事责任。汇雄公司、九江分公司的违规行为应当由物价监督检查机构进行查处。潘某某、陈某某认为汇雄公司、九江分公司违规的，有权向有关物价部门反映，但无权就此提起民事诉讼而要求汇雄公司、九江分公司承担民事责任。违反行政管理规定的行为不会直接导致民事责任，行政管理规定是规范行政管理部门与被管理人之间关系的，而非平等民事主体间的民事关系，行政管理规定中不应当存在对民事责任的认定，人民法院也不应根据行政管理规定来判定当事人的民事责任。民事责任须由民事法律、法规来规定。为此，一审法院就汇雄公司、九江分公司的价格违规行为要求汇雄公司、九江分公司承担民事责任是没有法律依据的。综上所述，汇雄公司、九江分公司的收费行为有合同依据，且没有违反《价格法》及其他法律、行政法规的强制性规定，潘某某、陈某某要求退费没有法律依据。一审法院适用法律错误，请求二审法院根据我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项依法改判，以维护汇雄公司、九江分公司的合法权益。据此请求：1、撤销(2004)南民三初字第X号民事判决；依法驳回潘某某、陈某某在一审中的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费用全部由潘某某、陈某某负担。
对此，潘某某、陈某某辩称：虽然合同附件四中有约定收取水、电、电视、通信等工程费用的条款，但是该约定违反了《价格法》的强制性规定，应属无效，一审法院判决汇雄公司、九江分公司返还价外收取的费用符合法律规定，请求二审予以维持。一、合同附件中关于水、电、电视、通信等工程费用的约定违反《价格法》的强制性规定，应属无效。水、电、电视、通信等工程费用属于基础设施、公用配套建设费用，应包含在商品房售价中，属于应当明码标价的内容。但是汇雄公司、九江分公司对该部分费用未予明码标价，更严重的是对于已经包含在商品房售价中应当明码标价的该部分费用，价外重复收取。这样的行为显然是违反《价格法》第十三条的规定的，因此，合同附件中收取水、电、电视、通信等工程费用的约定无效，汇雄公司、九江分公司依据该无效条款而收取的费用应当予以返还。二、汇雄公司、九江分公司的上诉理由没有法律依据，是对法律规定的曲解。(一)《价格法》第十三条应包含两层含义：第一层含义为经营者应当根据政府物价主管部门规定的收费项目、内容、价格等明码标价；第二层含义为经营者不得在上述明码标价之外收取任何未予标明的费用，不得在明码标价之外变相加价出售商品。也就是说《价格法》第十三条不但禁止经营者不按照政府物价主管部门的规定明码标价的行为，同时还禁止经营者不按照明码标价的范围价外收费的行为。很明显，在本案中汇雄公司、九江分公司均违反了上述两个禁止性规定，既未明码标价，又在明码标价外重复收取费用。对于汇雄公司、九江分公司上诉状中所称的已经用合同的形式将水、电、电视、通信等工程费“标明”的问题，我方认为《价格法》第十三条中“未予标明的费用”的含义并非简单地指没有用书面的形式告知的费用，结合该条第一款明码标价的规定，“未予标明的费用”应是超出明码标价范围或者未明码标价的费用。比如本案中的水、电、电视、通信等工程费，根据广东省物价局的规定，属于建设成本，应包含在房价款中在明码标价书上明确标明，但是汇雄公司、九江分公司在全额收取房价款后，又超出明码标价范围价外重复收取，显然违反了《价格法》第十三条不得收取未予标明的费用的规定。(二)对于广东省物价部门的规定因《价格法》仅仅针对明码标价做了原则性的规定，而现实生活纷繁复杂，因此《价格法》授权政府物价管理主管部门对涉及经济生活的各个领域作出细化规定。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》、《广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规定》及佛山市物价部门的相关规定正属于《价格法》第十三条所规定的政府物价主管部门的规定，是根据《价格法》授权以确定广东省内商品房销售中应明码标价的项目、范围及价格等内容。因属于授权性规范，因此违反上述广东省物价主管部门的规定其实质即是违反《价格法》的规定。一审法院也正是基于此认定合同附件中关于收取水、电、电视、通信等费用的条款违反《价格法》的强制性规定，而并非如汇雄公司、九江分公司所理解的仅仅依据广东省物价主管部门的规定认定该条款无效。显然，汇雄公司、九江分公司在对广东省物价主管部门的规定应当如何适用上也存在误解。(三)关于汇雄公司、九江分公司应承担民事责任还是行政责任的问题。我方认为汇雄公司、九江分公司不只应当根据广东省物价部门的规定承担行政责任，还应当依据《价格法》及《合同法》的规定承担相应的民事责任。我方要求汇雄公司、九江分公司返还价外收取的费用的依据是《价格法》及《合同法》的相关规定，是因为双方所签订的附件条款违反《价格法》强制性规定，应属无效条款，汇雄公司、九江分公司基于无效合同所取得的财产应当予以返还并承担相应的赔偿责任。汇雄公司、九江分公司违法又违章的行为既应受到行政机关的行政处罚，还应当承担民事赔偿责任，以弥补当事人的损失，以维护社会经济秩序。综上所述，汇雄公司、九江分公司的上诉理由没有法律依据，原审法院关于该项诉讼请求的判决符合法律规定，请求二审法院予以维持。
上诉人潘某某、陈某某上诉称：一、汇雄公司、九江分公司收取8%的办证费用违反法律规定。(一)合同附件四中约定8%的办证费用违反《价格法》的强制性规定，应属无效条款。根据物价主管部门的有关规定，办证费用属于选择性的房价外代收代付费用，应由购房者自由决定是否接受，并且该费用也属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收。开发商应将该部分费用在明码标价书中明示，并由购房者签收，除此之外开发商不得在明码标价外加收任何费用。在本案中，购房者委托开发商代为缴纳办证费用，由开发商将该部分费用代收代付。开发商应按照《价格法》及价格主管部门的规定将应当代收代付的办证费用明码标价，并按规定收费标准执行，但汇雄公司、九江分公司违反法律规定，不仅未实行明码标价，而且采用蒙骗购房者，按照销售总金额的8%收取办证费用。因此该行为是违反《价格法》规定的行为，属于价外收费，其性质与收取6000元的水、电、电视和通信费相同。所以合同附件四中关于8%办证费的约定条款违反法律的强制性规定，应属无效条款。根据《价格法》第四十一条的规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”汇雄公司、九江分公司依法应当返还价外多收取的上述费用。(二)一审法院认为8％的办证费用属可撤销条款，我方没有在一年期内行使该撤销权，认定事实错误，适用法律不当。首先，如上所述该条款因违反法律强制性规定应属于无效条款，而非可变更或可撤销的条款。其次，即使该条款属于可撤销条款，潘某某、陈某某的一年除斥期间也未经过。根据《合同法》第五十五条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”撤销权的行使期间应当自知道撤销事由之日起开始计算，而非为行为发生之日起计算。本案中我方在签订合同以及交费给开发商时并不知道实际应当交纳办证费的数额，其原因和责任在于开发商没有依照规定将该部分代收代付费用列明在明码标价表中。事实上，汇雄公司、九江分公司一直未将办证费的票据交付潘某某、陈某某，直到一审开庭时潘某某、陈某某才从汇雄公司、九江分公司提交的证据材料中得知实际交纳的办证费用的实际数额，因此即使该条款为可撤销条款，根据法律规定潘某某、陈某某的撤销期间的起算也应当自一审开庭时开始计算。综上，该条款因违反《价格法》的强制性规定而无效，汇雄公司、九江分公司收取8%的办证费用属于价外收费，应当返还多收的办证费用。二、本案房屋确权面积比合同约定面积减少，汇雄公司、九江分公司应当退还多收房款。(一)一审法院对于房屋面积事实的认定是错误的。1、一审法院认定合同约定面积与房管部门确权面积不一致，是由于对未封闭阳台采用了不同的计算方法所造成的，这样的认定无事实依据。(1)合同中并未约定对未封闭阳台使用何种计算方法，汇雄公司、九江分公司也未举证证明合同约定面积采用的是何种计算方法，既然这两个方面都不明确，一审法院却认定合同约定面积与房管部门确权面积不一致，是由于对未封闭阳台采用了不同的计算方法所造成的，没有事实依据。(2)上诉人阳台的面积仅仅为9.52平方米，但是确权面积比约定面积减少了9。47平方米，即使如原审法院所认定的，面积不一致是由于阳台计算方法不一致造成的，面积差异也不可能这么多。(3)判断房屋面积是否缩水其依据在于比较房产证的确权面积是否比合同约定面积减少了，而不是考查面积是用什么方法计算出来的。建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”第四十五条第四款规定“本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。”一审法院的认定显然违反了建设部的上述规定。并且，即使房管部门因测量方法错误或其他原因导致产权登记面积错误，也应通过行政程序纠正，一审法院无权在本案中直接审查认定。2、一审法院认定约定面积应以合同附图(即合同附件一房屋平面图)为准，且附图与汇雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致，缺乏事实依据。(1)合同的附图只是房屋的施工图，根本无法计算出准确的房屋面积。合同附图仅仅简单地标明了大致的尺寸数据，但是未标明尺寸比例，且很多部分如厨房、阳台等都未标明尺寸，图纸也未严格依据比例绘制，仅仅能从附图中看出房屋的户型，朝向，方位，根本无法计算出房屋的面积。(2)一审法院认定附图与汇雄公司、九江分公司所交付的房屋完全一致没有事实依据。如上所述，根据附图根本无法计算出房屋面积，一审法院又是如何认定附图与房屋实际面积是完全一致的附图仅仅能说明汇雄公司、九江分公司交付的房屋的户型、朝向、方位与约定一致，而无法说明面积相一致的问题，一审法院既未作令人信服的比较，也未说明相一致的依据。(3)双方约定的房屋面积不应以附图为准。虽然合同附件四第2条约定：“本合同所列项目面积计算方法有可能不一致，甲方所售之楼房尺寸均按附表一为准。”(注：附表一即为附图)首先附件仅是约定楼房尺寸以附图为准，而非约定楼房面积以附图为准；其次由于附图未完全标明尺寸，也未标明比例等，导致附图面积无法计算，合同附件四第2条的约定就应当视为对房屋的面积约定不明确或没有约定。因此补充协议并未变更原合同中有关房屋面积的约定，房屋的约定面积仍然应以原合同中的约定为准。一审法院关于“当合同条款存在正文与补充协议时，补充协议起到补充修改的作用，效力更优”在本案房屋面积约定上是不适用的，也即双方约定的房屋面积仍应以原合同为准。(二)汇雄公司、九江分公司违约，应当按照合同约定的面积差异处理办法返还上诉人房款。(1)房屋约定面积与产权登记面积存在差异，应按照合同约定的面积差异处理办法进行处理。(2)合同附件四仅对计价方式作出了变更，并未变更面积差异时的处理方法，一审法院对该部分事实的认定错误。一审法院认定合同附件四第2条是对合同正文第五条的变更，合同附件效力更优，当合同附图与所交付的房屋相一致时，就说明被告所交付的房屋符合合同约定，其销售总金额就不改变，单价按实际办证面积做调整。一审法院的该部分认定事实不清，逻辑混乱：第一，合同附图与交付的房屋是户型一致、面积一致还是朝向一致，一审法院并未说明，仅笼统地认为交付的房屋与合同附图完全一致。如果户型和朝向一致，但面积不一致，一审法院又如何能得出交付的房屋与合同约定相一致这一结论本案争议的焦点之一是房屋面积的差异问题，而不是户型和朝向，仅仅户型和朝向一致并不能得出交付的房屋与合同约定相一致的必然结论。事实上，附图的面积根本无法计算，无论如何也无法得出附图面积与确权面积相一致的结论。第二，合同附件四第二条与合同正文第五条并不矛盾。合同附件四第二条前一句话的意思是当合同正文约定的计价面积与附图不一致时，以附图为准，而不是当房产证确权面积与附图面积不一致时以附图为准。后一句话“每套楼房售价以销售总金额为依据，单价只作参考”只是对房屋计价方式的约定，而不是对房屋面积差异处理方式的约定。而合同正文第五条的内容是对面积确认及面积差异处理方式的约定。由此可见，合同附件四第二条与合同正文第五条之间并不矛盾，也就不存在是否效力更优的问题。(3)汇雄公司、九江分公司违约，其应依据合同约定退还上诉人多收的房款。根据合同第五条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，不论房屋价格采用何种方式计算，只要房屋实际套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的计价面积不符，都应当按约定或法定标准多退少补。现汇雄公司、九江分公司交付使用的房屋面积比合同约定的房屋面积少，对于面积缩水部分的房款，汇雄公司、九江分公司应当相应地退还。综上所述，上诉人认为，一审法院关于8%办证费的性质和是否退还的认定以及房屋面积的约定、计算和是否退还的认定都没有事实根据和法律依据。为此，潘某某、陈某某特提起上诉，据此请求：一、撤销(2004)南民三初字第X号民事判决书第三项；二、判令汇雄公司、九江分公司退还房屋价外收费综合费x元及利息3269.34元(利息从2002年12月17日起按利率每日万分之二点一暂计至2004年10月31日，此后利息计至款项还清之日止)；三、判令汇雄公司、九江分公司退还多收房价款x.6元及利息1421。6元(利息从2003年5月30日起按利率每日万分之二点一暂计至2004年10月31日，此后利息计至款项还清之日止)；四、维持(2004)南民三初字第X号民事判决书第一项、第二项；五、判令汇雄公司、九江分公司承担本案的诉讼费用。
对此，汇雄公司、九江分公司辩称：一审法院对于办证费用及房屋面积的问题认定事实正确，适用法律准确，所以二审法院应依法予以维持。一、针对8%办证费用，我方认为由于该综合费实际代缴了办证的费用与潘某某、陈某某所说的水电费属于价外收费性质不同。一审判决中认定该收费显失公平正确，该费用的收取，是有合同依据，虽然属于可变更可撤销的条款，潘某某、陈某某需及时行使自己的权利，所以潘某某、陈某某现在也不能主张退回8%的综合费。二、面积差异的部分，一审已有清楚的认定，在附件四中有清楚的补充，体现了双方的真实意思表示，应该以附件四为准，也就是说，商品房的销售价格，以销售总额为准，单价只作为参考，不能作为确定房屋总价的依据，这与合同原来的约定相符。潘某某、陈某某不能在签订有效的合同后，又随意推翻原来的合同，双方应本着诚信的原则，应按合同的约定履行。所以潘某某、陈某某在签订合同时明确知道，自己对于自己签订的合同负责，而潘某某、陈某某在收楼时亲自到场检验房屋，对于计算方法不同，造成的差异，不能构成退款的理由，综上，一审法院对于此两项的判决有理有据，所以请求予以维持。
二审期间，上诉人汇雄公司、九江分公司、潘某某、陈某某均未提交新证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系讼争合同附件中所约定的上诉人汇雄公司、九江分公司收取水、电、电视、通信等工程费用6000元的行为是否合法有效；上诉人汇雄公司、九江分公司收取的按讼争房屋销售总额8%的房产证、土地证等综合费用是否应当退还给潘某某、陈某某及上诉人汇雄公司、九江分公司是否应当退还房管部门确权面积与合同约定面积的差额面积部分的购房款的问题。
关于讼争合同附件中所约定的上诉人汇雄公司、九江分公司收取水、电、电视、通信等工程费用6000元的行为是否合法有效的问题。在讼争《商品房买卖合同》附件四明确约定“另付水、电、电视、通信等工程费用6000元/户。”此款双方当事人约定的收费项目是上诉人汇雄公司、九江分公司在双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格外，另列名目收取的费用。对房地产市场的这种销售形式，在2000年7月1日前是为当地物价管理部门所默许，但在2000年5月25日，南海市人民政府南府[2000]X号文件印发了《南海市新建商品房交易价格管理办法》，明确了自2000年7月1日水、电、电视、通信等工程费用是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。上诉人汇雄公司、九江分公司于2000年7月1日后仍收取商品房价格外的水、电、电视、通信等工程费用的行为不仅违反了地方政府价格主管部门的规定，同时也违反了《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，该价外收费行为系无效行为，其应当将其收取的该上述费用款项退还给潘某某、陈某某。至于上诉人汇雄公司、九江分公司提出《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》不能作为认定合同条款无效的法律依据的问题，本案中，该地方性规章系作为进行实体判决的参考依据，而认定合同条款的无效是依据《中华人民共和国价格法》，故上诉人汇雄公司、九江分公司的该上诉主张无理，本院不予采信。另外，上诉人汇雄公司、九江分公司提出其行为应当承担行政责任而非民事责任的问题，行政责任和民事责任系属不同的承担责任的形式，二者不可替代。上诉人汇雄公司、九江分公司的该行为是否应当在行政管理领域承担行政责任，并不影响其在民事领域应当就其的行为所承担的民事责任，故上诉人汇雄公司、九江分公司的该上诉主张无理，本院不予采信。综上，上诉人汇雄公司、九江分公司关于不应退还水、电、电视、通信等工程费用6000元予潘某某、陈某某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人汇雄公司、九江分公司收取的按讼争房屋销售总额8%的房产证、土地证等综合费用是否应当退还给上诉人潘某某、陈某某的问题。双方当事人约定的该费用系一种选择性的服务项目，由购房者自行决定是否接受。且我国现行法律、法规对于该项收费并无作出强制性规定，故该费用条款不属于无效条款。而在房地产市场，针对开发商与购房者在签订合同时信息不对称、开发商处于信息优势的强势地位的特点，且该约定的费用与上诉人汇雄公司、九江分公司向行政部门缴交的实际费用的较大差距，原审法院认定该费用的条款因显失公平属可变更或可撤销条款，定性准确，本院予以维持。行使撤销权的期限为自知道或应当知道撤销事由之日起一年内。判断应当知道撤销事由的标准为社会中普通人的判断能力，在该案中，原审法院以上诉人潘某某、陈某某在缴纳该项费用时应当知晓自己的权利受到侵害，并以此为起算点计算该撤销权的行使期限正确，本院予以维持。因上诉人潘某某、陈某某未有证据证明其在此期间行使权利，该撤销权消灭，故其认为应当由上诉人汇雄公司、九江分公司退还该费用的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人汇雄公司、九江分公司是否应当退还房管部门确权面积与合同约定面积的差额面积部分的购房款的问题。在讼争合同第五条约定了关于面积及面积差异的处理办法，但在附件四中又约定“每套楼房销售以销售总金额为依据，单价只作参考”，对于属同一合同作出内容相互矛盾的约定情形下，原审法院以附件四起到补充修改的作用为由认定应当优先适用附件四的条款约定正确，本院予以维持。探究附件四的该条款内容的真意，即讼争楼房系按套购买、按套计价，排除了对讼争房屋以面积来计算购房款的情形，且上诉人潘某某、陈某某以签名确认的形式认可了上诉人汇雄公司、九江分公司的该种销售方式，故其关于上诉人汇雄公司、九江分公司应当退还房管部门确权面积少于合同约定面积的差额面积部分的购房款的上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1632元，由上诉人潘某某、陈某某负担1382元，上诉人汇雄公司、九江分公司负担250元。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
审判员林义学
代理审判员余珂珂
二00五年九月二日
书记员李静然
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