广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：吴某甲，男，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
上诉人(原审原告)：梁某乙，女，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
两上诉人委托代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：顺德市容桂区商贸集团总公司，住所地：佛山市顺德区X街道办事处桂西路X号。
法定代表人：王某某。
委托代理人：梁某丙、吴某丁，均为该公司职员。
被上诉人(原审被告)：顺德市容桂区房产服务公司，住所地同上。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：梁某丙、吴某丁，均为该公司职员。
上诉人吴某甲、梁某乙因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：被告二(顺德市容桂区房产服务公司)是被告一(顺德市容桂区商贸集团总公司)的子公司，性质均是集体所有制。1995年7月，原顺德市X镇人民政府为发展经济，经原顺德市人民政府同意拆迁改造外村旧市场并把该地段建成商住楼。1995年12月27日，被告二(原称顺德市X镇房产服务公司)与原告签订《订购房屋协议》一份，称位于外村市场的商品房将推出，要订购者需与被告二签订有关条款的协议。当中的有关规定为：原告订购的是D座X号，一次性付款为x。01元；被告负责办理商住楼的预售手续，代原告办理及领取各种契证手续，费用由原告负责。协议签订后，原告依约付款，被告二也依时交楼。在桂馨楼的发售过程中，被告二曾向外发出一张宣传单，上面陈某桂馨楼是商品房预售。在诉讼中，原告确认与被告二签订协议时楼房已建好，被告二是以现楼发售，且原告入住时是新楼，一直居住到现在。2000年7月，原顺德市规划国土局批复同意把外村市场的拆迁地出让给被告一作商业住宅用地，同意该拆迁地建设的商住楼命名为“桂馨楼”。被告一于2000年7月补办用地许可证，2002年1月补办手续取得中华人民共和国国有土地使用证。2002年4月，被告一取得桂馨楼的房地产权证。被告一取得房地产权证后，即通知所有购买桂馨楼的住户办理分宗手续，以便购买者办理房地产权证。原告以被告一叫其办理有关手续时签订的合同不是商品房购销合同，会损害其合法权益为由不同意签名，以致至今未能为原告办理产权证。原告曾起诉要求两被告为其办理产权证，经一审、二审，佛山市中级人民法院确认了上述事实并维持原判、驳回了原告的诉讼请求，确认了《订购房屋协议》的法律效力。原告于是致函国土局要求解决有关的问题，顺德区规划国土局复函原告：“桂馨楼项目自兴建至竣工，手续齐全，程序合法，原桂洲镇商贸集团总公司享有转让桂馨楼物业的权利……任何单位和组织、个人对其开发建设的工程项目必须承担质量保证责任，因此，对于桂馨楼出现的质量问题，业主可以与原桂洲镇商贸集团总公司协商解决或通过法律途径解决。”原告在2003年11月再次提起诉讼，以两被告没有开发商品房的资质、桂馨楼质量低劣、被告交付的是二手楼为由要求解除《订购房屋协议》，由被告退回购房款、支付利息并承担本案的诉讼费。
原审判决认为：原告吴某甲、梁某乙与被告顺德市容桂区房产服务公司签订的《订购房屋协议》，是双方当事人的真实意思表示，该协议的法律效力已得到了生效判决所确认，故《订购房屋协议》并不因为两被告没有商品房开发资质而无效。原告所购买的房屋可办理领取房屋契证手续也是事实。两原告在本案中认为被告没有开发商品房的资质、桂馨楼质量低劣、被告交付的是二手楼、被告无法履行合同义务，但原告并没有提供新的证据证明被告交付的是旧楼、桂馨楼存在质量问题、被告无法履行所出售楼房的质量保修义务、被告有行为损害了原告的权益，故原告以上述理由要求解除协议、退房退款的诉讼请求无理，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：驳回原告吴某甲、梁某乙的诉讼请求。
宣判后，上诉人吴某甲、梁某乙不服，向本院提起上诉称：一、一审判决回避了一个重要的事实，即上诉人与被上诉人在签订《订购房屋协议》时，被上诉人有明显的欺诈行为。两被上诉人明知所售卖的房屋不是商品房，而是自建私房，却故意隐瞒这一事实，在《订购房屋协议》、《收款收据》上均写明是商品房，显然，被上诉人的做法有明显的欺诈行为。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定：“双方签订的《订购房屋协议》是双方的真实意思表示，该协议的法律效力已得到了生效判决所确认，故《订购房屋协议》并不因为两被告没有商品房开发资质而无效，故对原告退房退款的诉讼请求不予支持。”一审判决上述事实认定错误在于被上诉人以欺诈的手段使上诉人在违背真实意思表示的情况下订立了合同。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第八条：依法成立的合同，受法律保护。但本案中被上诉人有明显的欺诈行为，应适用《合同法》第五十四条、第五十八条。另外，本案所建房屋是私房，不是商品房，不应适用商品房的相关法律。综上所述，一审判决认定事实和适用法律存在明显错误，请求二审法院：1、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决，判令撤销双方签订的《订购房屋协议》，判令两被上诉人返还购房款及支付利息；2、本案一、二审诉讼费，由两被上诉人承担。
被上诉人顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市容桂区房产服务公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。两被上诉人开发的楼房是1994年兴建，1995年竣工，即在《房地产法》开始实施前即已建设，应适用当时的法律。且有关判决已确认本案的房屋买卖合同合法、有效，故原审判决应予以维持。
上诉人吴某甲、梁某乙二审期间提交了3份证据：
1、佛山市顺德区规划国土局提供的一份《复函》复印件，证明顺德市容桂区商贸集团总公司不属房地产开发企业，没有房地产开发资质。
2、桂馨楼D座X号房业主黄力强提供的《房地产买卖合同》复印件一份，证明桂馨楼业主签订的是房地产买卖合同，而不是商品房买卖合同。
3、桂馨楼D座X号房业主黄力强提供的《广东省契税纳税申请表》、《契税完税证》及《顺德市规划国土局缴汇通知书》复印件各一份，证明桂馨楼房屋交易是私房买卖，不是商品房买卖。
被上诉人顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市容桂区房产服务公司对证据1、2、3的真实性没有异议，但认为证据1、2、3与本案无关，不予质证。经审查，上诉人提交的证据不是新证据，本院不予确认。
被上诉人顺德市容桂区商贸集团总公司、顺德市容桂区房产服务公司在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人与被上诉人签订的《订购房屋协议》的效力问题，已发生法律效力的佛山市中级人民法院(2003)佛中法民一终字第X号民事判决已确认为有效的合同，双方当事人应当按照《订购房屋协议》履行各自的义务。上诉人上诉请求撤销双方签订的《订购房屋协议》，因上诉人在一审时请求解除《订购房屋协议》，在二审请求撤销《订购房屋协议》，属于诉讼请求的改变。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5610元，由上诉人吴某甲、梁某乙承担。
本判决为终审判决。
审判长吴某
审判员吴某
审判员林义学
二00四年十月二十一日
书记员杨崇康
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