广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民一再字第X号
抗诉机关：广东省人民检察院。
原审上诉人(一审被告)：佛山市住宅开发经营总公司，住所地：佛山市X路X号。
法定代表人：杜某某，总经理。
委托代理人：涂建军，广东豪盛律师事务所律师。
原审被上诉人(一审原告)：邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：莫灿，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：熊井春，广东中信致诚律师事务所律师。
佛山市住宅开发经营总公司(下称住宅开发公司)与邓某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2001年12月20日作出(2001)佛中法房终字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。广东省人民检察院于2004年3月11日以粤检民抗字[2004]X号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。本院于2004年6月17日作出(2004)佛中法民一再字第X号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2004年7月26日进行了公开开庭审理。原审上诉人住宅开发公司的委托代理人涂建军，原审被上诉人邓某某的委托代理人莫灿、熊井春均到庭参加诉讼。佛山市人民检察院检察员董超明出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
再审查明：1996年3月20日住宅开发公司与羊城铁路佛山车务段(以下简称车务段)签订《佛山“东城新村”购房合同书》(以下简称《购房合同书》)，约定车务段向该公司购买佛山市X村商品房26套，共2210.71平方米；另约定阳台、走廊、楼梯等按投影面积计算。该合同虽由车务段签订，但实际是由邓某某等人履行，邓某某亦已于同年3月15日支付了购房款x.41元。1997年7月，住宅开发公司交付了房屋。1999年9月9日邓某某与住宅开发公司签订正式的《商品房购销合同》，约定：邓某某购买争讼房屋，建筑面积91.38平方米，每平方米1597.40元，总房款为x.41元元。2000年11月邓某某领取了房地产权证，该产权证记载的建筑面积为88.02平方米，与合同约定的面积相差3.36平方米，其中讼争房屋的阳台按水平投影面积的计算为5.55平方米。邓某某据此要求住宅开发公司退回多收部分房款无果，遂提起诉讼。
一审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房购销合同》，主体合格，双方意思表示真实，内容不违法，合法有效，双方应严格遵守，依约履行义务。原告已依约支付了全部购房款，被告也理应按合同约定的建筑面积交付房屋，但被告实际交付的房屋经办理权属证后，比约定的建筑面积少3.36平方米，且少的幅度超过2%，属交付标的物不符合合同约定。被告明显构成违约，应承担违约责任，按合同第五条第2种方式约定的“单价不变，总房价按实际面积调整”即多退少补处理，由被告将多收的购房款(3.36平方米×1597.40元/每平方米=5367.26元)及其法定孳息退回给原告。原告的诉讼请求，理由充分，予以支持。对被告提出的其与原告的单位“羊城铁路佛山车务段”签订的购房合同里有“阳台投影面积计算”之约定的辩论意见，不予采纳。因为：1、原告与其单位是两个不同的民事主体，不能互相替代。2、原告的单位同被告签订购房合同，原告对其单位事前未授权，事后未追认。为此，该合同对原告无约束力，被告的辩论意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决：被告于本判决生效之日起五日内，将多收的购房款5367.26元及其利息退还给原告。利息从交款之日1996年3月15日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期商业贷款利率计算。本案诉讼费365元，由被告承担。
本院二审审理认为：上诉人与车务段签订的《购房合同书》，代表了被上诉人、上诉人及车务段的真实意思表示，其内容不违反法律规定，是有效合同。合同签订后，被上诉人支付了购房款，上诉人亦于1997年间交付了房屋给被上诉人使用，《购房合同书》的主要内容已经履行完毕。被上诉人与上诉人另行签订《商品房购销合同》，《商品房购销合同》的主要条款与《购房合同书》条款内容一致，对房屋支付情况及房屋交付情况亦已作记载，但没有另行写明《购房合同书》第一条约定的阳台等面积计算方法，致使依《购房合同书》约定而确定的房屋面积，与有关部门依《商品房购销合同》作为示范合同来计算的房屋面积产生差异，并导致本案纠纷的产生。从两份合同的约定来看，由于《购房合同书》所约定的主要内容已基本履行，双方当事人不可能再主动变更该合同的内容，因为如果对面积计算方法进行变更，必然会造成房屋面积的变化，造成一方当事人不利的局面。且双方当事人另签合同的目的是为了方便办理房产证，而不是为了变更合同，双方亦并未对因计算方法不同而造成的面积变化达成新的协议或作出处置，从《商品房购销合同》条文来看只是没有约定面积计算方法，故不能认为《商品房购销合同》是对《购房合同书》内容的变更，讼争房屋仍应按水平投影面积的100%计算阳台面积。至于讼争房屋的实际面积，除因阳台面积计算方法不同而造成的差异外，还少了0.585平方米，上诉人应将多收的该部分房款934.48元及利息退还给被上诉人。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：变更广东省佛山市城区人民法院(2001)佛城法房初字第X号民事判决为：上诉人佛山市住宅开发经营总公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还多收部分款934。48元及利息(利息从1996年3月16日始至退还上述款项之日止按中国人民银行同期商业贷款利率计算)给被上诉人邓某某。
本案一、二审案件受理费各365元，合共730元，由上诉人佛山市住宅开发经营总公司承担400元，被上诉人邓某某承担330元。
广东省人民检察院抗诉的主要理由是：车务段与住宅开发公司签订的《购房合同书》，是申诉人和住宅开发公司的真实意思表示，并且申诉人和被申诉人都已根据《认购表》和这份合同书切实履行了义务。后各申诉人又分别与住宅开发公司签订了《商品房购销合同》。终审判决亦认定两份合同合法有效，对双方当事人都应具有约束力。《购房合同书》约定了“阳台、走廊、楼梯等按投影面积计算”，双方根据这个计算方法测量出的房屋面积实际上就是暂测面积，《商品房购销合同》则明确约定“暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实测面积为准”，这也是双方对房屋面积计算方法的进一步约定，是对《购房合同书》的补充，两份合同对房屋面积方法的约定是不存在矛盾的。因此，终审判决认定《商品房购销合同》没有约定面积计算方法，讼争房屋仍应按《购房合同书》的约定计算面积，是错误的。根据《合同法》第八条第一款的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案中，《商品房购销合同》约定了“实测面积与暂测面积有差异并且超过暂测面积的+2%时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”，开发公司就应根据该约定返还多收的房款。终审判决既认定《商品房购销合同》的法律效力，但在处理时又否定其对双方当事人的约束力，属于适用法律错误。
本院再审认为：本案争议的焦点是讼争房屋的阳台面积是用何种方式计算的问题。根据住宅开发公司与车务段于1996年3月20日签订的《购房合同书》的约定，阳台面积按投影面积计算。虽然该合同有关阳台面积计算的约定，与原国家经委基本建设办公室于1982年制定的《建筑面积计算规则》第十六条规定的“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”不符，但因《建筑面积计算规则》属部门规章而非法律、法规，且《购房合同书》的内容不违反法律、法规的禁止性规定，故双方当事人在该合同书中有关阳台面积计算的约定合法有效。事实上，双方亦依《购房合同书》的约定，履行了各自的主要义务。虽然双方又于1999年另行签订了《商品房购销合同》，但因在签订该合同前，邓某某已支付了购房款，而住宅开发公司亦交付了房屋，在这种情况下，双方在房屋交付两年后再变更《购房合同书》有关阳台面积的约定，是不符合常理的，故双方签订《商品房购销合同》的目的显然是为办理房产证备案所需，并非对《购房合同书》补充或修改。
综上所述，抗诉机关认为原审判决适用法律不当是没有道理的，对其抗诉理由本院不予采纳。本院原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条的规定，判决如下：
维持本院(2001)佛中法房终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长甄建中
审判员李少锋
审判员黄雪鹄
二00四年八月十日
书记员黄志敏
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