广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市正建华联房地产经营代理有限公司，住所：佛山市禅城区X路X号发展大厦X楼EX室。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人童汉明、马某某，广东汇联律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人郑荣业，广东聚英华律师事务所律师。
原审被告邵某某，男，X年X月X日出生，住所（略）。
委托代理人童汉明、马某某，广东汇联律师事务所律师。
上诉人佛山市正建华联房地产经营代理有限公司因与被上诉人李某某居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决查明：2002年3月，被告邵某某向案外人佛山市京纺实业开发有限公司购买了位于佛山市X街X号一座201房的预售商品房；同年7月17日与中国工商银行佛山市升平支行签订了《个人购房借款合同》，将该房屋抵押给银行，办理了自2002年7月25日至2012年7月25日止为期10年的按揭贷款。被告邵某某委托被告华联公司出售该房屋。被告华联公司是房地产销售代理的中介机构。2003年5月12日，原告与被告华联公司签订了一份《认购合同书》，约定原告购买位于佛山市X街X号丽丰花园1座201房，总成交金额为43万元，另付服务费6450元(在定金内扣除)；付款方式为：定金2万元在签署认购书时付清，首期楼款1。5万元于2003年5月20日付清，余款x元于2003年5月29日交楼时付清；原告必须于2003年5月29日前到被告华联公司的销售点签订《商品房买卖合同书》，如原告逾期未办理此手续，则作自动弃权处理，被告华联公司有权没收定金，并将楼宇重新出售；如因被告华联公司单方缘故以致原告不能签订正式的《商品房买卖合同书》，则被告华联公司须把上述定金退还给原告，并同时终止原告的上述认购权。原告于当日即时支付了2万元，被告华联公司出具了两份收据给原告，分别注明收到原告的服务费6450元及定金x元。当月，原告将房屋的用电名变更为原告李某某。嗣后，原告认为讼争房屋产权不明，向被告华联公司质疑，要求解约，遭拒。原告得知讼争房屋是被告邵某某向佛山市京纺实业开发有限公司购买，邵某某将该房抵押给银行办理了个人购房借款，认为两被告隐瞒了讼争房屋办理抵押借款之事，且抵押权人未同意转让房屋，故《认购合同书》无效，要求被告返还2万元定金，无果，原告遂以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院。另查明：中国工商银行佛山市升平支行出具了被告邵某某已于2003年5月办理了提前还清贷款本息的证明；被告向房管部门取回了邵某某于佛山市京纺实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的正本；房管部门于2003年6月30日发出讼争房屋的《商品房过户证明书》。
原审判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案被告华联公司已确认己方的房地产经营代理的中介机构，为客户提供信息，促成买卖双方交易并收取服务费，可见华联公司是从事居间业务的法人。华联公司与原告签订了《认购合同书》，约定原告须另外签订《商品房买卖合同书》，还收取了原告服务费6450元，可见，华联公司为促使原告与他人另订《商品房买卖合同书》，而向原告收取了报酬(即服务费)。由于华联公司非讼争房屋的业主，且该房屋系原告起诉后才取得商品房过户证明书，此前，华联公司一直没有将房屋过户在自己名下的意思表示，故其认为是以自己名义与原告进行商品房买卖，理据不充分，不予采信。因原告只与被告华联公司订立了《认购合同书》，尚未签订《商品房买卖合同》，故本案属居间合同纠纷。对于原告与被告邵某某是否有房屋买卖的法律关系及原告与被告华联公司所签的《认购合同书》是否有效的问题，因为房屋过户应以房管部门登记为准，被告仅凭供电局的有关凭证就认为房屋已过户，没有法律依据，而原告与被告邵某某尚未签订《商品房买卖合同》，未买卖讼争房屋，不存在邵某某转让房屋的问题，故原告与邵某某之间尚未发生房屋买卖的行为，本案不宜适用《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国担保法》，应适用《中华人民共和国合同法》有关规定，原告请求被告邵某某承担法律责任，没有事实和法律依据，不予支持。因《认购合同书》不具备《合同法》第五十二条所规定的五项合同无效的情形，故应认定《认购合同书》是有效的。《认购合同书》虽然有效，但如果被告华联公司未履行《合同法》第四百二十五条规定的就有关订立合同的事项向委托人如实报告及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。华联公司在订约时有否将房屋已抵押及拟转让之事分别告知原告及抵押权人，是否已办理了还清贷款及注销抵押登记的手续等情况属重要事实，华联公司在订约时应如实报告委托人(即原告)。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供主持”的规定，被告华联公司对其提出的在订约时已履行了上述的如实告知义务和房屋已办理了还清贷款及注销抵押登记的手续负举证责任。但被告提供的证据1中的还清贷款证明，只能看出被告邵某某是2003年5月办理了提前还贷，无法证实在当月12日(订约日)前办理了提前还贷，且被告无更直接的如还贷转帐凭证等证据加以印证，故对被告所述的与原告订约时已办理了还清贷款本息及注销房屋抵押登记不予采信。华联公司对订约之时已履行告知抵押权人房屋拟转让，并告知原告讼争房屋已抵押，同样缺乏证据，亦不予采信。华联公司未如实告知上述重要事实，属故意隐瞒，与原告未能签订《商品房买卖合同书》有直接的因果关系，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因《认购合同书》明确约定服务费6450元在定金x元内扣除，故被告实际收取的定金为x元，该款项属原告的损失，被告华联公司除应返还收取原告支付的报酬6450元外，还应赔偿原告的损失x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，判决：一、被告佛山市正建华联房地产经营代理有限公司在本判决生效之日起5日内一次性返还原告李某某服务费6450元。二、被告佛山市正建华联房地产经营代理有限公司在本判决生效之日起5日内一次赔偿原告李某某经济损失x元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
佛山市正建华随着房地产经营代理有限公司上诉称：一、原判认定上诉人在订约时故意隐瞒重要事实，是错误的，上诉人没有隐瞒任何事实。上诉人在订约前，就已经告知过李某某三个事实：1、房屋是按揭的；2、买卖成交同时便立即提前还贷，叫李某某放心；3、该房屋很快就取得产权凭证，可以过户给李某某。对事实1，有上诉人给李某某的《商品房买卖合同》复印件予以证实，从上诉人复印给李某某的邵某某与开发商买房的《商品房买卖合同》第6页就记载有“2002年3月12日房款20%柒万肆仟壹佰陆拾伍元正，余下房款贰拾捌万元正，于2002年4月30日前办理银行按揭。”字样。李某某亦看过该合同的，也核对过的，但李某某提交给一审法庭的《商品房买卖合同》(即证据4)却是残缺的，反说是上诉人复印得不全。一审判决由此对该证据4不予确认是错误的，而事实上上诉人复印给李某某的《商品房买卖合同》是齐全的，李某某从未提出过异议。上诉人认为，李某某提交的证据4残缺不全，是别有用心的，应当推定李某某持有《商品房买卖合同》复印件是齐全的，因而李某某是知道该房屋的状况是按揭的。对事实2，有上诉人提交的《商品房买卖合同》正本、工商银行出具的还贷证明证实，上诉人就是按照这样的承诺去做的。对事实3，有上诉人提交的房管局的过户证明书证实，房屋权属清楚，可以过户给李某某。可见，上诉人从订约至今，没有隐瞒任何事实，一直是讲诚实信用的，当时告知的三个事实没有一个是虚假的，反而是李某某无正当理由对已购买房屋反悔。一审法院没有综合全部证据和全案的事实，认定上诉人故意隐瞒事实，是不公正的。二、原判决认定本案属居间合同纠纷，是错误的，上诉人认为本案具有居间合同性质，但更多的具有房屋买卖合同的性质。从《认购合同书》看，大多数内容都是关于讼争房屋的买卖、约束买卖双方权利义务的条款(比如房价、付款方式、付款期限等)，只有一句“另收取服务费6450元”，是居间合同的条款。在上诉人签订《认购合同书》之前，上诉人已经为促成李某某与卖方邵某某之间达成《认购合同书》上的房屋价款、付款方式、付款时间和期限等条款做了大量的服务工作。《认购合同书》是以上诉人的名义签订的，这是基于业主邵某某的委托而进行的(对此李某某是知道的)，而业主邵某某从始至终都予以认可《认购合同书》，并认可已实际收取购房定金x元。正是因为促成签订了《认购合同书》，上诉人才能收取服务费6450元。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《认购合同书》的房屋买卖条款直接约束李某某和邵某某。虽然《认购合同书》还约定另签署《商品房买卖合同》，但这是办理房屋过户必须的手续，并不是以签订《商品房买卖合同》作为促成房屋交易成立的标志，该约定不影响双方自愿买卖房屋而签订的《认购合同书》的性质和效力。《认购合同书》的签订，意味着上诉人已经向李某某报告了订立合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，因此，《认购合同书》包含有居间合同的性质，但更多的包含有房屋买卖的性质，二审法院应予以纠正。三、李某某无正当理由不履行《认购合同书》，属违约行为，无权要求返还服务费和房屋定金。鉴于上述事实和理由，上诉人没有隐瞒任何事实，并已经促成签订了《认购合同书》，亦即为李某某提供了其与邵某某的订立房屋买卖合同的媒介服务；而房屋权属清楚，无抵押、查封状况，可以过户，《认购合同书》可以而且应当继续履行，李某某无正当理由不履行合同，属违约行为，无权要求返还服务费和房屋定金。上诉请求：撤销原审判决，驳回李某某的诉讼请求。
被上诉人李某某答辩称：针对上诉人所讲的第一个事实，一审法院已明确告知上诉人，其所讲是没有事实依据的，应负举证责任。第二个事实也是虚假的，上诉人讲买卖成交时已经还清贷款，没有事实依据，银行的证明没有具体的日期，请上诉人出具银行的还款证明，肯定有这个还款的证据，但对方不出示，按照证据规则，有证据而不出示，不出示证据的一方就要承担其不出示证据的不利后果；第三是过户证明书是6月30日开出的，2003年7月2日房产公司才开出购房款的发票，当时被上诉人已起诉。一审判决认定的事实是有依据的，请求予以维持。
被上诉人在二审期间提供用电户头证明，证明邵某某已经把房屋收回的事实。
经质证，上诉人对该证据无异议。
经审查，上诉人及原审被告邵某某除对原审认定其有意隐瞒房屋抵押贷款的事实有异议外，对其他事实均无异议。被上诉人李某某对原审判决无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《认购合同书》，是上诉人提供媒介服务、促进被上诉人与他人交易的居间合同，也是上诉人与被上诉人之间对各自权利义务的处分，该合同不违反法律规定，合法有效，双方应当严格履行。
《认购合同书》签订后，被上诉人并未按《认购合同书》约定的时间内与原审被告邵某某达成协议，即房屋交易合同并未成立。对未达成房屋交易合同的原因，被上诉人认为是上诉人在订立居间合同时存在故意隐瞒与订立房屋交易合同有关的重要事实，除此之外，被上诉人并未提出其他致使房屋交易合同不能达成的事由；上诉人则否认存在隐瞒重要事实的问题，因此本案的争议焦点是上诉人在订立居间合同时是否存在故意隐瞒与订立房屋交易合同有关的重要事实。
原审被告邵某某委托出售房屋时，没有领取房地产权属证书，也没有取得发票和商品房过户证明书，邵某某作为权利人所持有的书面凭证仅为在房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》，被上诉人在购房时必然索取《商品房买卖合同》以了解房屋状况，如果上诉人仅向被上诉人提供残缺的《商品房买卖合同》的复印件，而不是提供整份合同的原件给被上诉人了解，被上诉人是难以下定决心购房并支付定金的，因此应认定被上诉人清楚《商品房买卖合同》的情况，即清楚房屋没有领取房地产权属证书、设有抵押等情况的，被上诉人认为上诉人在订立居间合同时故意隐瞒没有权属证书、设有抵押等重要事实是没有合理依据的，其向法庭提供残缺的《商品房买卖合同》复印件只能证明是被上诉人有意不提供能证明其知道抵押等事实的证据。
在上诉人故意隐瞒重要事实不成立的情况下，被上诉人又没有提供其他致使房屋交易合同不能达成的事由，应认为被上诉人违反了《认购合同书》中有关限期内达成《商品房买卖合同书》的约定，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人违约，按约定其交付的定金上诉人可不予退还。虽然双方在《认购合同书》中约定定金x元包括服务费6450元，且实际操作中上诉人分开收取，现由于房屋交易合同未达成，上诉人不应收取服务费，但上诉人自始并没有同意返还该x元，因此应仍将该x元全部视为定金而不予返还。
综上，被上诉人起诉依据不足，上诉人上诉有理，应予支持。原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人李某某的诉讼请求。
本案一审案件受理费810元，二审案件受理费810元，合共1620元，由被上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员张雪洁
二00四年三月九日
书记员徐立伟
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
