原告上海某有限公司。
被告上海某有限公司。
原告上海某有限公司诉被告上海某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月27日立案受理后，依法由代理审判员徐冬梅独任审判。因被告上海某有限公司经营地址不明，无法送达相关诉讼文书，本院依法采用公告方式向其送达法律文书，并于2010年2月10日依法组成合议庭进行审理。本案于2010年5月14日公开开庭进行了审理，原告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告上海某有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海某有限公司诉称：2005年7月1日被告与上海崧泽工贸实业有限公司签订《房屋租赁协议书》，约定由被告向上海崧泽工贸实业有限公司租赁位于崧泽村X国道南、原塑料一厂东首、淀浦河边（原老饲养场）的厂房，租赁期限自2005年7月1日至2015年6月30日，年租金为人民币23,000元。2008年7月10日，原、被告签订《租赁协议》，根据原告与崧泽村签订的集体经营性资产的托管协议，崧泽村的所有集体经营性资产全权委托原告经营管理，由被告租赁位于崧泽村原饲养场的厂房，租赁期限自2008年7月1日至2015年6月30日，年租金23,000元。2009年1月起，被告即开始拖欠租赁费，至今未付2009年租赁费用。原告认为被告行为已构成违约，侵犯原告合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告支付原告2009年度租赁费23,000元；2、判令解除原、被告于2008年7月10日签订的《租赁协议》；3、判令被告将座落于上海市青浦区X村原饲养场的租赁厂房腾退后归还原告；4、诉讼费由被告负担。
被告上海某有限公司未作答辩。
经开庭审理查明：2005年7月1日被告的范东（乙方）与上海崧泽工贸实业有限公司的钱伟东（甲方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：乙方向甲方租赁位于崧泽村X国道南，原塑料一厂东首、淀浦河边（原老饲养场），建筑面积300平方米，毛地面积320平方米，共计总面积620平方米，按现状租赁给乙方使用，租赁期自2005年7月1日至2015年6月30日止，年租金23,000元等内容。2008年6月27日青浦区X镇X村民委员会在上海市X巷镇集体资产管理委员会的鉴证下与原告签订《赵巷X村级集体资产托管协议》一份，约定赵巷镇X村民委员会将其拥有的村级集体经营性资产委托原告经营管理，托管期限为四年零六个月，从2008年7月1日起至2012年12月31日止；赵巷镇X村民委员会依法享有托管资产的所有权、收益权和处置权；原告享有托管资产的经营和管理权，负责同各租赁户、企业承包者重新签订相关协议，对于原协议未到期的，新协议在原协议基础上保持有效期、价格不变等内容。后附《赵巷X村级集体经营性资产托管清单》中包括：“企业名称上海某有限公司、经营地址崧泽村、合同时间2005.7.1-2015.6.30、经营方式租赁、合同建筑面积620平方米、年合同收益总额23,000元、应收款余额23,000元”。2008年7月10日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：根据原告与崧泽村X村级集体经营性资产托管协议的规定和要求，原、被告经协商一致签订本协议，租赁内容：由被告租赁原告座落于崧泽村原饲养场；租赁范围：占地面积620平方米，建筑面积300平方米；租赁期限：七年，自2008年7月1日至2015年6月30日；租赁费用：每年23,000元；付款方式：先付后用，每半年结付一次，依此类推；违约责任：被告如逾期支付租金，应按银行贷款利率加倍支付利息给原告，但逾期时间不得超过三个月，如超过三个月，则视为被告违约，原告有权对租赁的厂房无条件收回，并自动解除协议，保留其追收应收所欠的款项权利。协议另对其他内容进行了约定。协议签订后，原、被告实际履行了该协议，但被告支付了2008年的租金后，至今未付2009年度的租金。为此，原告诉至法院。
以上事实，由原告陈述、房屋租赁协议书、托管协议、托管清单、租赁协议、进帐单等证据予以佐证，并经庭审出证，本院予以确认。
案件审理过程中，原告称：因被告未付2009年租金，原告曾多次催讨，2009年底时已无法找寻被告法定代表人。2010年3月起原告即将系争厂房另行出租他人使用，但目前仍有被告的部分零星东西在厂房内，故仅要求腾退承租房屋，不再要求归还房屋。
根据庭审确认的事实，本院认为：当事人的合法权益受法律保护。原、被告间签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反国家强制性法律法规的规定，应确认为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。根据租赁协议约定的“先付后用，每半年结付一次”的付款方式，被告最迟应在2008年12月31日前支付2009年度上半年租金。又，根据原、被告租赁协议关于“但逾期时间不得超过三个月，如超过三个月，则视为被告违约，原告有权对租赁的厂房无条件收回，并自动解除协议，保留其追收应收所欠的款项权利”的约定，2009年3月31日后被告未付2009年度上半年租金，被告已构成违约，双方间的《租赁协议》依约自动解除，原告亦有权依约无条件收回厂房。合同解除后，被告理应将租赁房屋腾退并归还给原告，现原告实际已经占有房屋，不要求被告归还房屋，于法无悖，本院予以准许。合同解除前被告未支付的租金及合同解除后的房屋使用费被告应向原告支付。原告表示其已于2010年3月实际占有房屋并将房屋另行出租给他人，现原告只主张2009年12月的房屋租金和使用费，于法无悖，本院予以支持。房屋使用费的标准参照双方合同中的约定租金确定。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原、被告2008年7月10日签订的租赁协议于2009年4月1日解除；
二、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司2009年1月至12月租金和使用费23,000元；
三、原告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋内的财物予以搬离。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费455元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第八十四条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过60日，即视为送达。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
三、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
审判长徐冬梅
审判员田建鹏
代理审判员俞逸辉
书记员夏明霞
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