原告李某
原告李某
被告刘某
第三人上海某房地产经纪事务所
原告李某、李某与被告刘某、第三人上海某房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人朱柏钧、赵文清，原告李某及其委托代理人岳文辉，被告刘某，第三人上海某房地产经纪事务所的委托代理人王羽庆、薛文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、李某诉称，两原告系夫妻。2009年12月6日，原、被告经第三人居间签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），合同约定：原告以总价人民币x元（以下币种均为人民币）的价格购买属于被告的系争上海市X路X弄X号X室产权房。为确保合同的履行，合同还约定违约方应承担总房款15％的违约金。合同签订当日，原告按约支付被告部分首付款1万元，被告收取并出具收条。之后，原告欲按约于2009年12月15日前支付被告全部首付款，被告却未前来收取，也不提供银行帐号，导致合同无法履行。2009年12月26日，原告书面通知被告尽快履行合同，被告仍拒不履行。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金x元，并返还首付款x元；2、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，本案诉讼费由被告负担。
被告刘某辩称，签订合同前，被告询问第三人华师大房屋能否出售，第三人告知原告李某是教师，有购房资格，故原、被告签订《房地产买卖合同》。合同约定，原告应于2009年12月15日前支付被告首付款x元。被告于2009年12月12日将银行帐号告诉原告，同时告知在过户时要看到原告的教师证或工作证。2009年12月27日，被告致电原告询问未支付首付款原因。2009年12月29日，被告收到原告寄出的要求提供银行帐号的信函后，又打电话给原告提出质疑。由于原告未支付首付款，故在2010年1月31日前未办理过户手续。现同意解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，不同意支付违约金及返还首付款x元。
第三人上海某房地产经纪事务所述称，原、被告经第三人居间签订《房地产买卖合同》后，原告支付的定金1万元转为首付款，当晚因银行关门致原告未能支付其余首付款。双方约定在2009年12月15日前支付首付款，但被告届时借故未去银行划款。第三人要求被告提供银行帐号，未果。之后，被告要求加价3万元，经第三人转告，原告不同意，致房屋买卖不成，责任在被告。另外，第三人作为居间方，知道系争华师大一村房屋是教育系统房屋，买受方需是教职员工，且在交易前需经华师大盖章同意，否则不能交易。整个居间过程中，第三人从未看见原告出示教师证，也将原告非教师的情况告知被告。
经审理查明，两原告系夫妻。2009年12月6日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方）、第三人作为居间方，就系争上海市X路X弄X号X室房屋签订《房地产买卖合同》，约定房价款为x元，甲方于2010年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，于2010年1月31日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款协议为：1、乙方于2009年12月15日前支付甲方房款x元；2、待上海市普陀区房地产交易中心出具乙方为房地产权利人证后的5个工作日内，以银行发放贷款的方式，支付甲方房款x元整，一次性划入甲方帐户。合同第十条第一款第三项约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款万分之五的违约金，逾期超过15日甲方应向乙方支付本合同约定总房款15％的违约金。合同补充条款约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期某15日，则甲方应按本合同第十条第一款第三项之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第一款第三项之约定比例承担违约责任。合同签订当日，被告出具“收到李某支付用于购买刘某位于上海市X路X弄X号X室房屋部分首付款人民币x元整”的收条。2009年12月26日，原告向被告发出书面函件，主要内容为：“关于某北路房屋买卖合同，请速按合同规定，以书面方式提供履行合同所需的正确信息（帐户名、卡号等）。若不按合同上所规定的条款履行卖方义务所导致的一切违约责任由卖方承担”。被告收到信函后，以已向原告提供银行帐号为由打电话给原告提出质疑。2010年1月22日，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。
审理中，被告提供如下证据：1、《上海市房地产登记申请书》（以下简称《申请书》），证明被告从华师大取得的《申请书》上“刘某”签名非被告本人所签，被告事先根本不知道有关《申请书》的事宜，该《申请书》系原告为盖章送到华师大；2、华东师范大学房改基金办出具并加盖华师大房改基金管理委员会印章的《说明》、《情况说明》，证明原告伪造教师证。《说明》的内容为“根据我校有关规定，华师大一村住房交易买方仅限于我校教工及教育系统工作的教师，目前仍照此执行”，《情况说明》的内容为“2009年12月11日买方出示了李某的教师资格证书和工作证，符合我校有关师大一村住房交易的规定，我办同意交易，在《申请书》上签字盖章，当时留下了教师资格证书和工作证的复印件以备查。2010年1月4日买方（来人说是李某弟弟）前来我办退回已签字盖章的《申请书》，并要求收回教师资格证书和工作证的复印件，我办鉴于签字盖章的《申请书》已经收回，就在来人当面撕毁了复印件”。为查实上述证据的真实性，本院至华师大住房制度改革办公室和华师大房改基金管理委员会办公室调查。上述两部门同一负责人表示，被告提供的证据真实，特别指出，华师大房屋的性质是教育用地，华师大一村房屋在进房地产交易中心交易前，需经本部门审核并在《申请书》反面加盖“华东师范大学房改基金管理委员会”印章后方能交易。2009年12月11日系李某本人至华师大，因为本办要对照李某本人核实其身份证、教师资格证书和工作证，以查实购房人是否符合购买华师大房屋的资格。经对上述证据质证，原告表示，《申请书》上“李某”为原告李某本人签名，但两原告均非教师，李某未向华师大提供过教师资格证书和工作证，李某也没有弟弟，不存在2010年1月4日去房改办取回教师证的事情，对被告提供的上述证据及法院所作调查笔录中房改部门陈述内容均有异议。被告对法院所作调查笔录无异议。第三人表示无意见。对《申请书》上为何有华师大盖章，第三人的解释为：应该有《申请书》，但具体是谁操作第三人不清楚，第三人未到华师大送过《申请书》，不是原告去送就是被告去送，一定要当事人去送。即便客户不是教育系统职工，只要有门路也能交易。第三人认为华师大已盖章有两种可能，一种是原告通过关系，另一种是被告通过关系，具体是谁不好说，第三人没有找过关系。对此，原、被告均表示未至华师大送过《申请书》。
2010年5月31日，上海某房地产经纪事务所、上海立好信房地产经纪有限公司作为原告，将刘某作为被告，就系争房屋居间事宜向本院提起（2010）普民三（民）初字第X号居间合同纠纷一案，要求刘某支付原告中介服务费x元。本院于2010年6月24日开庭审理了该案，庭审中，原告表示，系争房屋买方称自己是教师并出示了教师证，但原告没有核实。因此，本案对该法庭审理笔录予以质证。经质证，原告表示未向中介出示过教师证。被告表示第三人告知本人李某是教师，但被告签合同时未看到原告的教师证。第三人表示是听业务员说原告是教师。
原告提供入帐日期为2009年12月7日、加盖上海立好信房地产经纪有限公司华师大店印章的收据（内容为：交款单位为李某，收款方式为现金，人民币贰万元，收款事由为过户敲章费用），证明房屋买卖过程中第三人收取敲章费贰万元，但对收取该款原因未作解释，原告经过庭审才知道该款实为房屋交易前华师大敲章所用，现经交涉，第三人已将该款退还原告。经质证，被告表示不知道这件事。第三人表示对该情况不了解，因经办人已离职。
本院认为，根据本院至华师大房改部门所作的调查，表明系争华师大一村房屋的性质是教育用地，对外交易受到一定的限制，买方仅限于华师大教工或教育系统工作的教师。作为系争房屋居间方的第三人在庭审中也陈述其对系争房屋买卖的上述特别规定明知，且有成功居间该类房屋的经验，因此，第三人在居间系争房屋前，应当将上述情况如实告知买卖双方，并对原告是否具有购房资格进行审查。另外，从被告提供的其从华师大取得的《申请书》分析，《申请书》正面“李某”签名为原告李某本人所签，反面已加盖“华东师范大学房改基金管理委员会”印章，表明原告知道进房地产交易中心交易前，需经华师大房改部门就买方是否具有购房资格进行审核。现原告提供的过户敲章费收据进一步证明原告知道系争房屋买卖的上述规定，在此情况下，原告知道或者应当知道即便双方签订了《房地产买卖合同》，该合同将存在不能履行的巨大风险。现原告诉请要求解除《房地产买卖合同》，被告同意，故对原告该项诉请，本院予以支持。鉴于被告于2010年2月1日收到原告要求解除《房地产买卖合同》的起诉状，因此，根据法律规定，合同应于该日解除。合同解除后，被告应将其所收房款1万元退还原告。被告不同意返还的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于原告诉称被告违约，要求被告支付违约金x元的诉请，本院认为，原告对其诉请，应当提供证据。作为系争房屋居间方的第三人到庭参加诉讼，也应当将居间过程中发生的情况如实向法院陈述，以便法院查清事实。由于第三人就原告在签订合同时是否出示教师证这一重要事实在本案中所作的陈述与其在他案中所作陈述不同，致使本院对第三人在本案中所作的其他陈述意见产生合理怀疑，对其陈述难以采信。因原告未提供相应证据证明其所述事实有效成立，故对原告提出的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告李某、李某与被告刘某于2009年12月6日就上海市X路X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年2月1日解除；
二、被告刘某应于本判决生效之日起三日内返还原告李某、李某房款人民币x元；
三、对原告李某、李某要求被告刘某支付违约金人民币x元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3953元，由原告负担人民币3903元，被告负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送某之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长周鸣
审判员陶虹
代理审判员杨慧娟
书记员朱颖
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