四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审被告）夏某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人周某甲，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）周某乙，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）杨某丙，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人杨某丁，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
上诉人夏某某因与被上诉人周某乙、杨某丙房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2007）青白民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，周某乙、杨某丙及其三个女儿于2003年12月12日与夏某某签订了一份“私房买卖合同”，约定将其位于成都市青白江区X镇X村X组的私房19间出卖给夏某某，夏某某给付价款x元。合同签订后，夏某某按约支付了购房款并与其家人搬至该房居住。2005年8月25日，周某乙、杨某丙向成都市青白江区国土局反映情况，要求收回其住房，退还购房款给夏某某。成都市青白江区国土局调解未果，建议周某乙、杨某丙通过司法程序解决。周某乙、杨某丙遂于2006年4月26日起诉。在本案审理过程中，夏某某于2006年5月4日与成都市青白江区X街道办事处签订了拆迁补偿协议书，约定由成都市青白江区X街道办事处支付夏某某拆迁补偿费x.54元(包括建筑物补偿费x.04元、地面附着物补偿费757.5元)、拆迁奖励x.61元(按建筑物补偿总金额的20％奖励，此款是夏某某配合政府的拆迁工作，政府对夏某某个人的奖励)，合计x．15元。此房现已拆迁完毕。
原审法院另查明：夏某某原系成都市青白江区X镇X村X组农民。2003年9月，夏某某与成都市青白江区建设用地统一征地办公室签订了房屋拆迁补偿协议书、货币安置住房协议书。2004年6月，夏某某由农业人口转为城镇人口。现周某乙、杨某丙租住于成都市青白江区X镇X路X号X栋X单元X楼X号房(系成都市玉龙化工有限公司职工宿舍)，每月房租92元。
原审判决认定上述事实，采信了如下证据：私房买卖合同、房屋拆迁补偿协议书、货币安置住房协议书、“大弯镇X组征地农转非、自谋职工人员领取补助花名册”、成都市玉龙化工有限公司离退休委员会证明、大弯镇X村民委员会的证明、土地使用证、收条、申请书、2003年12月17日夏某某向革新村X组交纳土地使用费收据、信访问题处理意见书等。
原审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定以及相关法律法规，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，且一户只能有一处宅基地。宅基地使用权人将地上建筑物转让他人，势必导致宅基地使用权也随之转移，实质上将农村宅基地使用权用于了非农业建设，违反了《土地管理法》的规定。因此，不得向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，由于周某乙、杨某丙与夏某某的房屋买卖协议违反国家强制性的法律规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。夏某某依据折迁补偿协议应取得的拆迁补偿x.54元应归周某乙、杨某丙，周某乙、杨某丙应当返还夏某某购房款x元。由于拆迁奖励是夏某某配合政府的折迁工作，政府对夏某某个人的奖励，不属于返还部份，应归夏某某所有。夏某某未就合同无效导致的损失提出明确的赔偿金额，故原审法院对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、周某乙、杨某丙与夏某某所签订的“私房买卖合同”无效。二、周某乙、杨某丙返还夏某某房屋价款x元。三、房屋拆迁补偿费x.54元归周某乙、杨某丙所有。四、拆迁奖励x.61元归夏某某所有。
宣判后，原审被告夏某某不服，向本院提出上诉称，双方当事人签订的“私房买卖合同”明确约定：“如遇拆迁占用均由夏某某自行全权处理，周某乙一家无权干涉，周某乙村委会应支持夏某某所有权”，且该合同由周某乙全家签字捺指纹。现房价上涨，周某乙、杨某丙反悔，违背了诚实信用原则。原审法院适用《土地管理法》第六十三条有误，双方当事人不是“买卖宅基地”，夏某某也不是进行“非农业建设”，夏某某更不是集体经济组织以外的人员，而是被拆迁失地、失房的集体经济组织的农民。国办(1999)X号文规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”，并非禁止向失地、失房的集体经济组织的农民出售。请求撤销原判，改判：1、确认周某乙、杨某丙与夏某某签订的“私房买卖合同”有效。2、判令周某乙、杨某丙支付违约金2万元并赔偿房价差10万元。
被上诉人周某乙、杨某丙答辩称，夏某某称周某乙全家均在“私房买卖合同”上签字不是事实，夏某某不属于本集体经济组织成员，双方当事人签订的“私房买卖合同”是无效的。请求驳回上诉，维持原判。
本院在二审中查明的事实及所采信的证据与原审一致。
本院另查明，涉案房屋被拆除后，因双方当事人就房屋买卖合同产生纠纷，成都市青白江区X街道办事处尚未支付拆迁补偿协议书约定的拆迁补偿费x.54元及拆迁奖励x.61元。上述事实，有原审法院对成都市青白江区X街道办事处主任夏某军所作的询问笔录在案为证，双方当事人无争议。
本院认为，农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故本案“私房买卖合同”涉及到农村宅基地的转让。依照《中华人民共和国土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。夏某某在购买房屋时虽然是农村居民，但不是周某乙、杨某丙所在的成都市青白江区X镇X村民。故夏某某与周某乙、杨某丙签订的“私房买卖合同”虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，应属无效。国办(1999)X号文关于“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。夏某某以其原是农村居民，国办(1999)X号文未禁止向农村居民转让农村住宅为由，主张涉案“私房买卖合同”有效的理由不成立。夏某某在一审中未提出反诉，其在二审中提出的要求周某乙、杨某丙支付违约金2万元并赔偿房屋差价10万元的诉讼请求本院不作审理，夏某某可另行起诉。综上，夏某某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未指定周某乙、杨某丙返还夏某某房屋价款x元的履行期限不妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持成都市青白江区人民法院（2007）青白民初字第X号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“周某乙、杨某丙与夏某某所签订的‘私房买卖合同’无效”、“房屋拆迁补偿费x.54元归周某乙、杨某丙所有”、“拆迁奖励x.61元归夏某某所有”。
二、变更成都市青白江区人民法院（2007）青白民初字第X号民事判决第二项，即“周某乙、杨某丙返还夏某某房屋价款x元”为“周某乙、杨某丙在本判决生效之日起10日内返还夏某某房屋价款x元”。
如周某乙、杨某丙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1514元，由上诉人周某乙、杨某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长张俊
审判员陈苹
代理审判员靳玉馨
二○○八年一月二十五日
书记员张焱伟
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