陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书
（2007）汉中民初字第X号
原告胡某某，男，汉族，生于1972年9月28日，西乡县顺商贸易有限责任公司经理，住（略）。
委托代理人黄志懋，西乡县“148”法律服务所法律工作者。
被告西乡县X镇结友社区X组（以下简称“结友一组”）。
代表人欧某某，该组组长。
委托代理人尚某某，该组村民。
委托代理人简劲松，陕西汉钟律师事务所律师。
原告胡某某因房屋买卖及土地使用权转让纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2007年12月7日公开开庭进行了审理。原告胡某某、委托代理人黄志懋、被告西乡县X镇结友社区X组委托代理人简劲松、尚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某诉称：被告开办的结友客栈二门部位于西乡县X路西侧。为解决该组居民生活来源问题，经多次召开居民大会讨论，同意将结友客栈二门部土地房产公开拍卖。西乡县结友社区居委会和城关镇人民政府分别于2006年6月27日和2007年7月2日批准被告拍卖集体资产的申请后，被告即委托西乡县地产交易管理所对结友客栈二门部的房地产挂牌公开对外转让，挂牌时间为2007年7月26日至2007年8月15日16时。2007年8月14日，原告申请购买转让的标的物，报价x元，并交付50万元购买保证金。2007年8月15日，原告、被告及西乡县地产交易所三方签订了《成交确认书》，约定：三方共同确认原告以x元竞得交易标的物，原告于2007年9月15日以前付清全部成交款，被告在原告付清全部成交款后15日内将标的物交付原告使用，并由被告协助原告办理房地产过户手续。《成交确认书》签订后，原告于2007年9月14日付清了全部价款。2007年10月22日，被告以该组组长欧某某未经居民大会通过，自作主张与原告签订协议为由，单方要求废除《成交确认书》，重新挂牌交易，并拒绝将结友客栈二门部的房地产交付原告。原告多次找被告协商履行事宜，但被告拒绝履约，致使原告无法使用购买的房地产，无法办理房屋及土地过户手续，被告的行为违反了《成交确认书》的约定，侵害了原告的合法权益，请求依法确认原、被告于2007年8月15日签订的《房地产转让成交确认书》有效，判令被告交付结友客栈二门部全部房地产给原告并由被告协助原告办理房屋土地过户手续。
被告结友一组答辩的主要理由是：1、拍卖底价未经居民会议讨论决定，违反《中华人民共和国城市居民委员会组织法》。《居民委员会组织法》第十条规定“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”。本案所涉及的房地产属结友居委会第一居民小组所有，处分这笔财产是结友一组全体居民的重大问题，须经居民会议讨论通过。本案中在确定拍卖底价前，结友一组并未召开居民会议，居民组长便在《房地产拍卖委托书》上自行填写了“保留底价110万元”，显然违反法定程序。2、拍卖划拨土地未经批准和评估，违反法定程序。本案拍卖标的物所涉及的土地，其房产证和土地使用证均载明“国有划拨”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第四十四条、第十五条，国家土地局《划拨土地使用权出让和转让暂行办法》第十二条、十三条规定，土地使用者需要转让土地使用权，须持国有土地使用权证及地上建筑物、附着物产权证明向所在地（市）、县人民政府土管部门申请批准，而本案没有批准文件。办理土管部门批准文件是法定程序之一，没有办理批准文件便是违反法定程序，因此本案交易无效；根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十三条、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》第四、六、七、十一、十二条规定，本案标的物拍卖前必须经过评估，结友一组和西乡县地产交易所签订的《房地产拍卖委托书》中约定，卖方向拍卖人提交拍卖物的评估报告，还规定拍卖人对拍卖底价委托评估，但拍卖人在挂牌公告价目之前，没有任何形式的评估报告，拍卖无效。综上，由于《成交确认书》违反法律法规的强制性规定，请求人民法院依法确认《成交确认书》无效。
经审理查明：本案诉争所涉及的结友客栈二门部房屋及土地位于西乡县X镇X路X号，土地使用面积223.24平方米，建筑面积合计620.04平方米，有土地使用权证及房屋产权证，属被告结友一组集体财产。该房屋在1990年结友社区居委会（时为结友村）整体农转非时已存在（农村户口转为城镇居民户口同时原集体土地转为国有）。2007年6月26日，结友社区X组向城关镇人民政府书面申请，要求变卖诉争房屋。申请内容是“结友社区X组位于进站路一处楼房（现结友招待所）面积223平方米，经多次召开居民大会讨论，同意交土地局拍卖，以求解决全组群众无职业、无生活来源的实际问题。这次所出让资产已于2000年3月18日，申请镇上。共五处地方，这是其中之一，由于原组上会计病故，原档案原件无法找到，因此再次申请。”此申请经结友居民委员会及西乡县X镇人民政府审查批准同意拍卖。2007年6月26日，结友一组与西乡县地产交易管理所签订了拍卖协议，该协议约定，西乡县地产交易管理所将根据公告后实际报名竞买人数按国家现行法律规定确定拍卖的形式（三名以上竞买人采用现场竞价拍卖，三名以下竞买人采用挂牌拍卖）。该协议中对双方的权利、义务做了约定，其中第二条约定了结友一组负责提供拍卖所需的文件、资料，评估报告、拍卖物的权属证明。同日，结友一组与西乡县地产交易管理所还签订了房地产拍卖委托书，该委托书中结友一组代表人欧某某写明了拍卖的房地产保留底价为x元。西乡县地产交易管理所接受委托后，按该所交易操作程序，于2007年7月9日发布了国有土地使用权挂牌公告、挂牌标的价目表、标的物简介、挂牌交易竞买须知。以上资料西乡县地产交易管理所于2007年7月23日送达给了结友一组组长欧某某。2007年8月13日原告胡某某交纳了报名费，填写了报名表，次日填写了竞买国有土地使用权申请表按竞买须知要求交纳了50万元保证金，填写了竞买申请书、挂牌交易报价单，原告报价为x元。因在公示的报名日期内（2007年7月26日至2007年8月15日），只有原告胡某某一人报名竞买，故根据结友一组与西乡县地产交易管理所的约定，未采用现场竞价拍卖方式，而用挂牌拍卖方式。2007年8月15日，在竞买报名截止日，结友一组、西乡县地产交易管理所、胡某某三方签订了《成交确认书》，确认胡某某以x元竞得交易标的物，胡某某应在2007年9月15日前付清竞买价款。结友一组应在胡某某付清全部成交款后15日内将标的物交胡某某使用。该《成交确认书》约定：成交确认书签后胡某某与结友一组应按确认书中规定的权利、义务内容履行，如因交付标的物、使用或价格交付发生争议，由双方解决，与交易所无关。2007年9月14日，胡某某向西乡县房地产交易管理所交清了购买房地产的费用。《成交确认书》签订后，结友一组部分村民认为交易价格不合理，要求废除成交协议，重新拍卖。2007年10月22日，结友社区居委会召开结友一组议政扩大会，会上一组组长欧某某陈述自己于2007年8月15日下午一人去拍卖中心，自作主张，把结友一组进站路七间三层楼房以x元协议出让，违反了居民组织法，请求研究对该房产处理意见。经会议研究决定要求原协议作废，公开拍卖。同日结友一组书面报告西乡县房地产交易管理所，以欧某某2007年8月15日签订《成交确认书》行为未经居民大会通过，自作主张签字，现群众反响强烈，于同日召开议政扩大会一致要求原协议无效，重新挂牌交易为由废除原成交协议。后结友一组拒绝到房地产交易管理所领取房产价款，拒绝按成交确认内容履行交付标的物义务，胡某某向本院提起诉讼。
以上案件事实，有以下证据证实：原告提交的证据1、《成交确认书》；2、国有土地使用权挂牌公告；3、挂牌标的物价目表；4、标的物简介；5、挂牌交易竞买须知；6、竞买申请书；7、拍卖协议；8、结友招待所房屋租赁说明；9、结友居委会证明；10、文件送达记录；11、报价单；12、申请表；13、报名表；14、收款收据。对以上证据被告无异议，合议庭予以采信。对原告提交的X号证据拍卖申请，X号证据证明1份，对其客观性被告无异议，认为拍卖底价并未通过结友一组讨论，110万元底价是2000年确定的价格，已不符合拍卖时标的物的实际价格，合议庭认为这两份证据不能证明被告辩解理由，予以采信。对原告提举的X号证据结友一组废除协议的报告；18、身份证；19、宗地草图；20、广告；21、委托书，被告无异议，合议庭予以采信。对X号证据原告证明土地交易所职能，被告认为交易所是事业单位无审批权，合议庭认为西乡县土地交易所依据机构设置文件具有挂牌、拍卖、进行交易的职能，对该证据予以采信。对X号证据证明本案诉争土地的审批是一种事后审批，被告认为不能证明国有土地未经审批即拍卖是违法的这一主张，合议庭认为该份证据证明所交易土地与诉争土地性质一致，西乡县国土局在交易后签署审批意见是对类似土地交易的操作程序，予以采信。对X号证据收款收据被告无异议，合议庭予以采信。被告提供的第一组证据原告无异议，合议庭予以采信。第二组证据调查尚某成等13人证言，证明拍卖土地底价系欧某某一人所为，系经组民大会研究，原告认为该证据系诉讼中被告方收集、证人与该案有利害关系，且证明内容与自己提供书证内容相矛盾，合议庭认为对同一证明内容双方各自提供了证据，原告方证据证明力高于被告，故不采信被告方该组证据。对被告方提供的第三组证据，证明内容基本同上，即证明土地交易过程系欧某某个人所为，不代表结友一组，对此组证据合议庭不予采信。被告提供的第四组证据系相关的法律、法规、规章，对其客观性原告无异议，合议庭予以采信。
本院认为：被告委托西乡县房产交易管理所对所诉争房地产进行拍卖的行为有效；西乡县房地产交易所按双方协议约定及本所交易规则，履行委托拍卖协议规定的义务，拍卖行为有效；原告按西乡县地产交易所交易规则规定，完全履行了报名、申请、报价、付款义务，参与拍卖行为合法有效。2007年8月15日，在拍卖公告截止日期，因只有原告一人竞拍，且报价高于交易所所规定的报价要求，符合挂牌交易成交的要件，故原、被告签订的《成交确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此应当确认双方成交协议有效，被告应按合同约定义务履行交付房地产及协助原告办理过户手续的义务。被告主张协议无效认为系欧某某个人所为，未经全体组民讨论，不能代表一组居民的辩解意见，经查明被告在将诉争房地产委托西乡县地产交易管理所拍卖前，书面给结友居委会及城关镇人民政府报告中称经居民会议多次研究决定转让，结友居委会又给西乡县地产交易管理所出具证明，证明欧某某系结友居委会一组组长、法人代表，全权处理一组事务，故欧某某和地产交易所签订拍卖协议、提供拍卖标的物底价、签订《成交确认书》的行为，都是代表被告所实施的法律行为，其法律后果应由被告承担。被告辩称本案诉争所转让土地系国有划拨土地，出让前必须经县级以上人民政府批准，而该案中所交易房地产未经审批，经查，该案诉争房地产系结友一组在1990年以前就享有所有权，该土地性质是农村集体所有。1990年由于政策调整，结友居委会全体居民由原农村户口转为城镇户口，集体土地性质转化为城镇国有土地，国家在土地转化时未付征用费用，划拨给结友一组时也未征收任何费用，这与其他国有划拨土地有本质区别，国家对划拨土地出让实行转让审批的目的是为确保对划拨土地使用权管理，收取土地使用权出让金，而本案中转让房地产不属于该规定监管范围。另原告提举证据证明此类房地产是在交易后办理过户手续时土地管理部门审核批准，是一种事后监督行为，故被告该条辩解理由亦不成立；被告认为本案诉争房地产未经评估违反了《城市房地产市场价格管理暂行办法》中“未经房地产估价机构估价的，房地产交易管理部门不得为其办理交易手续，房地产产权管理部门不得向其办理产权转移变更手续”，经查，本案规定的前提是凡违反本法第六条规定，第六条规定为“房地产市场估价，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费，由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办”，综合以上两条规定，本案所诉争标的物不属必须经房地产评估机构评估方能交易的房地产，另因被告已明确给交易所报有底价，故也未违反双方的协议约定。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第六十三条一、二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2007年8月15日签订的《房地产转让成交确认书》有效。
二、限本判决生效之日起二十日内将结友客栈二门部全部房地产交付原告并协助原告办理房屋、土地过户手续。
诉讼费x元由被告西乡县X镇结友社区X组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长杨建军
审判员张忠爱
审判员仵瑞梅
二OO八年元月二十日
书记员汤涛
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