陕西省汉中市中级人民法院
民事判决书
（2007）汉中民终字第X号
上诉人（原审被告）西乡县钜富房地产开发有限公司。住址：西乡县X镇城北小区。
法定代表人杨某某，该公司董事长。
委托代理人梁伟，陕西朝扬律师事务所律师。
委托代理人吴某，该公司职工。
被上诉人（原审原告）徐某，女，生于1971年3月16日，汉族，住（略），个体工商户。
委托代理人王某某，男，西乡县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人西乡县钜富房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服西乡县人民法院（2007）西民初字第X号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人西乡县钜富房地产开发有限公司委托代理人吴某、梁伟，被上诉人徐某、委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定的案件事实是：2006年，被告钜富公司就其从事商品房开发的钜富小区作出了宣传资料及鸟瞰图，在该宣传资料及鸟瞰图中，其规划范围内的第X幢第X层X号房屋东侧为水平晒台，无装饰墙体。原告徐某看到被告钜富公司关于开发钜富小区的宣传资料及其鸟瞰图后，于同年3月31日与被告签订了认筹意向书，并交付了x元的购房款。原、被告双方于2006年7月31日正式签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的钜富小区第X幢第X层X号房，后原告按约定向被告支付了全部购房款。在与原告签订合同时及合同签订后，被告一直未向原告说明在其开发的第X幢第X层X号房屋东侧要修建装饰墙体。2007年4月，被告在向原告交付房屋时，原告发现钜富公司在所交的属原告购买的房屋东侧修建了一长约7.74米、高约0.7米、宽约0.5米的装饰墙一面，这与宣传资料及其鸟瞰图不符，也严重影响了原告的采光及通风，且阳台粉刷墙多处脱落，为此双方发生争议，协商未果后，原告向原审法院起诉，请求法院判令被告拆除装饰墙，并对脱落墙体进行修复。本案在一审审理中，被告修复了阳台的粉刷墙，原告放弃了要求被告修复该粉刷墙的诉讼请求。原审法院审理后认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。钜富公司在钜富小区商品房开发预售中所作宣传资料及鸟瞰图中，就原、被告签订合同标的物位置及外观说明，明确表明其作为商品房开发的第X幢X层X号房屋东侧为水平晒台，无装饰墙体，且该宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传资料及鸟瞰图应视为要约，原告以此与被告签订了商品房买卖合同。因此，该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。现被告未告知原告并征得原告的同意，在原告购买的商品房东侧修建了装饰墙，影响了原告的采光和通风，也违反了原、被告之间的合同约定，故应当依法承担相应的违约责任。原告要求被告拆除装饰墙的诉讼请求符合法律规定。原审判决：限西乡县钜富房地产开发有限公司在一审判决生效之日起15日内拆降徐某所购买的钜富小区第X幢第X层X号房屋东侧超出客厅窗台水平线以上的装饰墙。
一审宣判后，西乡县钜富房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认为修建的东侧装饰墙与宣传资料及鸟瞰图不符，严重影响了原告的通风及采光无事实及法律依据。因X号楼是具有法定资质的设计单位设计，且经国家监督部门审查合格后才开工建设的，证明上诉人所建房屋具备了满足用户合理正常使用的功能，其安全性、通风、采光等各项指标是符合要求的。二、一审判决认定“宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确立有重大影响，故该宣传资料及鸟瞰图应视为要约”与事实不符。上诉人认为宣传资料及鸟瞰图不构成要约，而只是一种要约邀请；被上诉人购房价格问题并不是鸟瞰图中没有装饰墙才吸引其购买的，而是临秦巴茶市内有一面积约25平方米的露天阳台，上诉人在售房时是将该阳台赠与被上诉人的。三、原审庭审中对上诉人的主要辩解意见未予记录，而只记录了次要辩解意见。主要有：1、X号楼的建设设计单位图纸在先，与被上诉人签订购房合同在后。整个图纸设计定型后根本未变动过，没有改变房屋外观设计、移建装饰墙之事；2、双方签订的购房合同第十条明确约定了出卖人书面通知买受人的事项，上诉人按合同附件所标示的房屋平面图向买受人交付了房屋，不存在违约之事，不应承担拆除装饰墙的违约责任。上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐某的主要答辩理由是：1、上诉人称建房图纸经审查机关的审查，因此认为没有影响答辩人的采光和通风，这一上诉理由纯属偷换概念，置法律规定与事实不顾。上诉人向被上诉人提供的宣传资料及鸟瞰图上明示了被上诉人所购房屋的窗外是没有装饰墙的，但现在交付给被上诉人的却是窗外装饰墙遮挡了半个窗户的房屋，违约事实客观存在，且被上诉人在买房时上诉人并未提供过设计图纸。2、宣传资料及鸟瞰图是被上诉人订立房屋买卖合同及其价值确定的重要依据，当然应视为要约，这也是符合法律规定的。3、上诉人上诉所称一审庭审未记录的主要辩解理由均不成立。答辩请求：驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，本案案件事实一审判决认定清楚，与本院认定一致。二审庭审中双方当事人均未提供新证据。
上述案件事实有以下证据证明：1、被上诉人提交上诉人无异议的钜富公司的宣传资料以及鸟瞰图、认筹意见书、商品房买卖合同及照片、支付购房款收据。2、上诉人提交被上诉人无异议的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。3、上诉人、被上诉人无异议的现场勘验记录。上述证据业经原审法院庭审质证、认证并经本院审查复核，足以认定。
本院认为：上诉人、被上诉人签定的商品房买卖合同双方均无异议，合同内容系双方真实意思表示，是合法有效的合同。上诉人作为商品房出卖人，在与被上诉人签订认筹意向书并由被上诉人选择所购房屋具体位置时，提供的是钜富小区商品房开发预售宣传资料及鸟瞰图，并未出示该幢楼的设计图纸，尽管购房合同后附有被上诉人所购房屋的平面示意图，但该图中并不能看出被上诉人所购房屋窗外是否有装饰墙。在上诉人对所售房屋的宣传资料中，被上诉人所购房屋窗外是一平台，并无装饰墙存在，该宣传资料所反映内容，对被上诉人选择所购房屋的具体位置及对合同的订立有重大影响，该宣传资料及鸟瞰图应视为要约，应是合同内容。上诉人交付给被上诉人房屋东侧的窗外有装饰墙，且该装饰墙确实影响了被上诉人的通风采光，已构成违约，应承担相应责任。上诉人上诉称其所建房屋经合法审批，有合法有效的设计图，该条辩解理由不成立，因该设计图并未在与被上诉人订立合同时出示，且该设计图是否合法与被上诉人通风采光受到实际影响这一事实无关联关系；上诉人上诉称宣传资料及鸟瞰图不构成要约及并不对上诉人购房价格产生实际影响的辩解理由与相关司法解释不符；上诉称一审庭审笔录中未记载的两点主要辩解理由，经查，如上诉人所称设计图纸根本未变过，但该图并未给被上诉人出示，出示的宣传资料及鸟瞰图却与交付房屋实际不符，只能证明上诉人对被上诉人所购房屋东侧装饰墙存在情况作了不实宣传，另根据合同约定，出卖人有如实告知买收人影响所购商品房质量或使用功能的事项，装饰墙影响了被上诉人所购房屋的使用功能，上诉人并未告知，亦构成违约。综上，上诉人上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确、判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2050元由上诉人西乡县钜富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某军
审判员张忠爱
审判员仟瑞梅
二OO七年十一月十日
书记员汤涛
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