上诉人(原审被告)：聂某某，女，生于1973年4月19日，汉族，无业，住（略）。身份证号码：x。
被上诉人(原审原告)：靳某某，男，生于1958年9月5日，汉族，农民，住（略）。身份证号码：x。
被上诉人(原审原告)：吴某某，女，生于1962年5月5日，汉族，农民，住（略）。身份证号码：x。
原审被告：蔡某，男，生于1972年8月27日，汉族，无业，住（略）。身份证号码：x。
上诉人聂某某与被上诉人靳某某、吴某某、原审被告蔡某房屋买卖协议纠纷一案，重庆市云阳县人民法院于2008年10月16日作出(2008)云法民初字第X号民事判决，聂某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现巳审理终结。
一审法院审理查明：2005年11月30日原告吴某某以靳某某的名义与被告蔡某签订《房屋买卖协议》，约定蔡某有朱鑫联建房X单元X房屋一套出售给靳某某，出售价为5万元；签协议时预付定金x.00元，余下x.00元交房产证时一并支付；房产证过户手续由蔡某办理给靳某某。因签订《房屋买卖协议》时，该房屋还在他人承租期内，原、被告之间没有直接办理交付手续。2006年8月1日原告将该房屋出租给熊琼使用至今。2005年10月30日，靳某某付给蔡某购房定金x.00元。2005年12月15日，原告向被告聂某某通过信用社支付购房款x.00元。另查明原告靳某某、吴某某系夫妻关系，被告蔡某、聂某某系夫妻关系。被告聂某某在庭审中自认在2005年10月至2006年11月期间两被告一直居住在争议房屋的楼上并共同在离家500米左右处经营一建材门市。
一审法院认为，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定，在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案被告蔡某出卖该房屋时与其妻聂某某就居住在出卖房屋的楼上，且原告支付的购房款中有x.00元是2005年12月15日通过信用社汇给被告聂某某的，被告聂某某没有提出异议，原告将购买的房屋于2006年8月1日就出租给他人使用，被告聂某某也没有提出异议，因此，两原告有理由相信被告蔡某的卖房行为是其夫妻共同意思表示，且原告已按约定预付x.00元购房款，是有偿取得该房项财产。因此2005年11月30日原告吴某某以靳某某的名义与被告蔡某签订的《房屋买卖协议》有效。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第85条规定财产所有权未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行。故本案被告应按协议约定履行未履行的义务，为原告办理该房屋过户手续，同时按约定就由原告付清被告购房余款x.00元。因原、被告在协议中没有约定办理过户手续的期间，被告应在合理时间内为原告办理房屋过户手续。据此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第85条、第89条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条之规定，判决：由被告蔡某、聂某某在本判决生效后一个月内将云阳县X镇X路(顺通路)朱文美联建房四单元X房屋的产权过户给原告靳某某、吴某某所有。案件受理费80.00元，申请诉讼保全措施费520.00元均由两被告负担。字迹鉴定费1500.00元，由两原告负担。
聂某某不服一审判决，向本院提起上诉并请求：1、撤销云阳县人民法院(2008)云法民初字第X号民事判决，依法改判被上诉人蔡某订立的房屋买卖协议无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实及理由：1、一审法院认定被上诉人靳某某与蔡某订立的房屋转让协议有效，属认定事实错误。房屋转让未经上诉人书面同意且原审被告蔡某在转让抵押房屋没有通知抵押权人和受让人；2、一审法院认定被上诉人属于善意第三人错误。上诉人在不知房屋转让的情况下，蔡某谎称房屋已经出租，而未说是转让，一审认定卖房行为是夫妻共同意思错误；3、被上诉人举示的证据不能证明上诉人书面同意；4、一审法院判决争议的房屋归被上诉人所有错误，一审法院的审理和判决超出了一审原告请求范围，违反了民事案件不告不理的原则；5、本案转让协议属无效合同，一审法院应当判被上诉人应当返还房屋，原审被告蔡某应退还房款x元。
靳某某、吴某某答辩称：1、被上诉人2005年11月30日与一审被告蔡某签订的《房屋买卖协议》合法有效，一审法院判决认定事实客观真实，完全正确；2、上诉人以一审被告蔡某出卖X室一直不知情为由，否认《房屋买卖协议》有效，与事实不符，不应得到支持；3、被上诉人所购一审被告蔡某所有的X室住房主观上是善意的，而且是有偿取得，应依法受到保护；4、被上诉人与一审被告蔡某签订《房屋买卖协议》前后，已给付蔡某、聂某某购房款x元，一审房屋依据现有凭证认可已付购房款x元，被上诉人表示接受，但保留任何时候向蔡某追偿x元的权利。
二审中，双方当事人对一审法院查明的基本事实均未提出异议，本院予以确认。另查明，2005年4月13日蔡某向云阳县栖霞信用社硐村分社贷款x元时，蔡某用本案争议的房屋设定抵押登记，2007年4月10日因蔡某还清了贷款本息该房屋抵押登记注销登记。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对聂某某的上诉理由，本院综合评判如下：
云阳县X镇X路(顺通路)朱文美联建房四单元X室房屋系蔡某、聂某某共同共有的财产，蔡某将该财产出卖给靳某某时因聂某某未在协议上签字，现聂某某主张该房屋买卖协议无效。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中蔡某出卖该房屋时与其妻聂某某就居住在出卖房屋的楼上，对靳某某购买该房屋并出租给他人使用，没有提出异议，且靳某某支付的购房款中有x元是通过信用社汇给聂某某的，聂某某对此也没有提出异议，因此，靳某某、吴某某有理由相信蔡某的卖房行为是其夫妻共同的意思表示，且靳某某、吴某某已按约定预付了x元的购房款，因此其购房行为属善意、有偿取得该项财产。虽然蔡某与靳某某签订《房屋买卖协议》时已就该房设置了抵押，但蔡某现已偿还了借款，该抵押权已消灭，蔡某对该房屋出卖并不影响抵押权人的利益。因此2005年11月30日吴某某以靳某某的名义与蔡某签订的《房屋买卖协议》应当认定为有效。上诉人聂某某上诉请求确认《房屋买卖协议》无效的理由不能成立。按照民事活动应当遵循诚实信用的原则，一审法院根据靳某某、吴某某的诉请及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第85条：财产所有权未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行的规定，判令蔡某、聂某某按协议约定履行为靳某某、吴某某办理争议房屋过户手续的正确。综上所述，上诉人聂某某所持上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判处恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人聂某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨超
审判员杨鑫明
代理审判员刘丽苹
二00九年三月二日
书记员姜霞
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
