上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，女，１９６７年１０月出生，海南省乐东县山荣农场下岗职工，现住（略）。
上诉人（原审原告、反诉被告）黄某某，男，１９５４年４月出生，海南省公路局三亚供应站下岗职工，现住（略）。
委托代理人马莉，海南富安律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）海南省汽车运输总公司五指山公司。地址五指山市X路５０号，属二级法人。
负责人吕某某，五指山公司经理。
委托代理人周才仁，海南九金律师事务所律师，一般代理。
上诉人李某某、黄某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服五指山市人民法院（２００２）五民重字第２号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定，原告李某某与原告黄某某是同居关系。２０００年６月３０日，原告与被告签定了一份房屋租赁合同，约定：被告将其房屋一间出租给原告经营使用；租赁期间，因甲方（被告）主管部门和地方城市建设需要，甲、乙（原告）双方无条件服从，合同自然终止；租赁期限为两年（即从２０００年７月１日起至２００２年６月３０日止），每月租金９００元。合同签定后，原告交纳押金１０００元。２００１年２月２０日，被告接到其上级主管部门省汽运总公司下达的省汽运［２００１］０２号《关于收回站房内汽车配件店的通知》，决定收回租赁房屋用于海汽快车业务。并于３月３日，通知原告在３月３１日前搬迁完毕。３月１９日被告收取原告三月份的房屋租金９００元，３月２８日原告办理了地方税务税款的报停手续，于４月１日将货物移交至海南省工业学校，但未办理押金退还手续。２００１年６月１８日原告李某某以合同履行期限未满，违反合同约定，要求被告赔偿经济损失４万元及其退还押金１０００元，和搬迁期间不应收取租金９００元为由，向法院起诉。在诉讼过程中，被告以原告拖欠水电费１０７元为由，提起反诉，原告（反诉被告）向法庭提供了金额为８６元的水电费票据，原审对原告的请求（除了部分租金外）作出了支持，对被告的反诉请求做出驳回反诉的判决后，被告不服提出上诉。海南省海南中级人民法院于２００２年４月２８日以本案黄某某主张权利，未列其为原告，属违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由，作出（２００２）海南民终字第２２５号民事裁定：撤销原判，发回重审。原审认为：原、被告在订立合同时，已经预见到合同的履行是有条件的，合同的免责条款的第六条第（２）款约定：租赁期间，因甲方（被告）主管部门和地方城市建设需要，甲、乙（原告）双方无条件服从，合同自然终止。被告与被告主管部门是行政隶属关系，与地方城市部门没有行政隶属关系，该条款的通常解释是主管部门需要，被告接到总公司对该租赁房屋的搬迁通知后，向原告发出了通知，在搬迁期间内，原告向地方税务部门办理了停业手续，将货物搬迁移交至海南省工业学校，被告对其财物没有毁损，也没有灭失。被告根据有条件履行合同的约定，通知原告在一定期限内搬迁，不转租，不出卖，收回开拓新业务－－海汽快车，服从全省汽车站内整治的整体利益的大局，即解除（终止）合同的条件成立，不属于违约行为，也没有造成终止合同后的财产损失。因此，原告要求被告赔偿经济损失４万元，没有合同或法律上的依据，不予支持。原告认为合同第六条第（２）款约定的合同自然终止的免责条件：甲方（被告）主管部门和地方城市建设需要，是两个部门的需要同时具备，缺一不可。而提出免责条款不成立的异议。原告应当在收到搬迁通知后，在搬迁期间内，向法院或仲裁部门主张权利，解决免责条款的争议，处理纠纷。原告主张被告免责不成立，属于违约的理由不成立，不予采纳。被告通知原告３月３日搬迁后，实际经营半个月，被告在３月１９日收取原告租金９００元属多收半个月租金４５０元，合同终止，应退还押金１０００元。被告对押金１０００元及多收的租金４５０元返还给原告，没有异议，予以照准。被告反诉原告应交纳水电费１０７元，因原告已举出８６元的水电费的单据，其反诉请求不成立，不予支持。据此判决：一、被告（反诉原告）应退还房屋押金１０００元和多收的房租４５０元，共１４５０元给原告（反诉被告）李某某、黄某某，限本判决发生法律效力之日起十五日内付清，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。宣判后，李某某、黄某某不服提起上诉称：１、请求撤销原审判决；２、判令被上诉人退还押金１０００元及多收房租４５０元；３、判令被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人损失４万元；４、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。理由是：１、重审判决认定被上诉人单方解除合同、提前收回上诉人租赁的房屋未构成违约，没有事实和法律依据。被上诉人提前收回租赁房屋自用，不符合合同规定的免责条件。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第六条第二款明确规定＂租赁期间，因甲方主管部门和地方城市建设需要，甲乙必须无条件服从，合同自然终止，余款押金退还乙方＂。即必须同时具备两个条件，而不只是被上诉人主管部门的需要。该条款是格式条款，它免除了提供格式条款一方的责任，而加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利，依法应认定无效。被上诉人通知上诉人收回房屋的理由与其主管部门通知的收回理由不符，且被上诉人从未向上诉人提交过其主管部门的通知。２、重审判决所依据的法律不符合判决结果。３、重审判决驳回上诉人要求赔偿损失４万元的诉讼请求错误。上诉人的损失包括（１）合同履行后可以获得的利益。未履行１５．５个月，每月以利润３０００元计算共４６５００元；（２）装修铺面的损失３万余元；（３）尚余货物５０８５９．７０元，因无铺面无法销售，应作为损失赔偿。上述损失共计１０万余元，现上诉人仅要求４万元损失，于情于理并不过分。被上诉人海南省汽车运输总公司五指山公司答辩称：双方在合同中对免责条款已有明确约定，被上诉人解除合同是由于上级主管部门下通知要求收回该铺面，以开展快车业务。同时地方政府也下文要求整顿市容市貌。故我方解除合同不构成违约。原审判决正确，请维持。
经审理查明：原审认定的关于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限、租金及押金的交纳、免责条款及解除合同的事由，本院予以确认。另查明，双方于２０００年６月３０日签订一份房屋租赁合同，租赁期限为两年即２０００年７月１日至２００２年６月３０日，该合同第六条第（２）款规定：租赁期间因甲方主管部门和地方城市建设需要，甲乙双方必须无条件服从，合同自然终止。２００１年２月２０日，被上诉人接到其上级主管部门－省汽运总公司下达的省汽运［２００１］０２号《关于收回站房内汽车配件店的通知》，决定收回租赁房屋用于海汽快车业务。被上诉人于３月３日通知上诉人在３月３１日前搬迁完毕。上诉人于３月１９日向被上诉人交缴三月份租金９００元，于４月１日将货物搬运到海南省工业学校并搬出该租赁房屋。双方因合同履行期限未满而发生争议，故未办理押金退还手续。上述事实有租赁合同书、通知、营业执照、收取押金和房租专用发票、２００１年４月１日汽车配件移交清单、２００１年水电费单据及双方当事人陈述为证，证据均经质证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点是被上诉人提前单方解除合同是否构成违约，损失是否应赔偿。上诉人上诉主张，被上诉人提前单方解除合同构成违约，合同第六条第（２）款规定只有同时具备两个条件即＂因甲方主管部门和地方城市建设需要，双方必须无条件服从，合同自然终止＂，现仅具备第一个条件，尚不具备第二个条件，合同解除的条件尚不具备。即使该条款成立，也因其属于格式条款而无效。据查，双方所签合同第六条免责条款第（２）款规定应通常理解为甲方上级主管部门、地方城市建设需要只要具备其中之一，即条件成就。因该两部门不具有隶属关系，不可能同时具备两个条件。现被上诉人上级主管部门通知要求收回出租房屋用于省汽快车业务，属于解除合同条件成就。该条款尽管属于格式条款，但并不具备＂提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利＂的情况，该条款并未加重上诉人责任、排除上诉人主要权利。应认为是有效条款。被上诉人提前终止合同是有客观原因的，已具备合同约定的解除条件，故不构成违约。上诉人上诉主张因解除合同造成其财产损失４万元，要求被上诉人赔偿。据查，上诉人已将汽车配件等货物安全搬运至海南省工业学校，尚未造成直接经济损失。上诉人完全可以另租房屋继续经营。至于合同履行期未满，造成可得利益损失，由于双方在订立合同时已有明确约定，上诉人对此条款已签名认可，视为自愿接受该条款。故上诉人的该项上诉请求无事实根据和法律依据，不予支持。但鉴于被上诉人在通知上诉人搬迁时，仅给一个月的宽限期，违反有关租赁法规应给承租人三个月宽限期的规定，给上诉人造成一定的困难和不便，故应酌情给予补偿，每月按３０００元予以补偿，共计６０００元人民币。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持海南省五指山市人民法院（２００２）五民重字第２号民事判决的第一、二、三项；
桂芬、黄某某损失人民币６０００元。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币１７４６元，由上诉人李某某、黄某某负担１５００元，由被上诉人海南省汽车运输总公司五指山公司负担２４６元。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员吕某飞
二００三年三月二十四日
书记员蓝海燕
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