上诉人（原审原告）中国工商银行陵水陵城分理处。住所地：陵水黎族自治县X镇。
法定代表人裴某某，该行分理处主任。
委托代理人王丹，中国工商银行海南省分行法律部员工。
委托代理人周某某，中国工商银行陵水陵城分理处综合部经理。
被上诉人（原审被告）陵水黎族自治县饮食服务公司。住所地：陵水黎族自治县X镇。
法定代表人陈某甲，经理。
被上诉人（原审第三人）陈某乙，男，１９５２年出生，汉族，陵水黎族自治县人，在陵水一建公司工作，住（略）。
上诉人中国工商银行陵水陵城分理处因房屋租赁合同纠纷一案，不服陵水黎族自治县人民法院（２００２）陵民初字第３３３号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定：１９９１年９月２１日原、被告双方签订了租赁房屋协议书，协议书约定由被告将位于陵城镇旧中山小学内的房屋一间二层楼约２００平方米，出租给原告做储蓄所使用。租赁期限为７０年，原告方一次性给被告租金６万元（十年租金每月５００元）。租赁协议书签订后，双方又于同月２４日对协议进行了公证。公证后双方各履行了义务。１９９４年７月被告将该房屋所有权出卖给第三人陈某乙，事后告知了原告原法人代表邓成文，邓表示应十年后再做处理，但没有主张购买该房屋。第三人购房后同意按原合同继续租给原告使用。原审认为，原、被告签订的房屋租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限超过二十年，二十年内租赁期有效。房屋租赁期间，被告将房屋出卖给第三人，第三人继续履行原协议。根据我国合同法规定，产权所有人（出租人）在租赁期间可以出卖租赁房屋，但承租人有优先购买权。被告将房屋出卖后才告知原告的行为是错误的，但原告当时并未主张优先购买，故可视原告放弃优先购买权，被告与第三人的买卖合同有效，但第三人必须从签订之日起继续履行原、被告的房屋租赁协议直至满二十年为止。据此判决：驳回原告中国工商银行陵水陵城分理处的诉讼请求。案件受理费人民币２３１０元，由原告负担。宣判后，原告不服提起上诉称：１、撤销原判。２、重新作出公正判决。３、主张履行原租赁合同，判令被上诉人与第三人买卖合同无效，主张维护承租人在同等条件下有优先购买权。４、判决被上诉人承担有关本案的一切费用。理由为：原判认定事实不清，适用法律条款不当。早在１９９４年１月上诉人法定代表人邓成文因工作需要已经调离了陵水工商银行，可见被上诉人提出的＂１９９４年７月被上诉人将房屋所有权出卖给第三人陈某乙，事后告知了上诉人法定代表人邓成文，邓表示应十年后再做处理，但没有主张购买该房屋＂的说法不真实，而实际的函告时间应是２００２年５月８日。根据合同法的有关规定，被上诉人如果要转让房屋，应当事先通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利，但被上诉人在没有告知上诉人的情况下将该房屋出卖给第三人，应属严重违约。被上诉人与第三人的房屋买卖合同应该是无效的，但原审法院竟然支持了被告的无效买卖行为，所以请求二审法院予以改判，重新作出公正的判决。被上诉人陵水黎族自治县饮食服务公司答辩称：我方出卖房屋时口头告知了上诉人，上诉人表示十年后再作决定，同时，现争议房上诉人并未作储蓄所用，已转租给杨志，杨志又租给吕国华，上诉人的行为已构成违约。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。被上诉人陈某乙答辩称：我愿意继续履行饮食公司与上诉人原签订的租赁协议，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
经审理查明：１９９１年９月２１日，上诉人与被上诉人签订租赁房屋协议书，约定租期为７０年，每月租金５００元，一次性缴交十年租金共６万元，并于同年９月２４日在陵水黎族自治县公证处对该租赁房屋协议书进行了公证。１９９５年３月２０日，被上诉人饮食公司将该租赁房屋折价转让给被上诉人陈某乙，以折抵其拖欠陈某乙的工程款。但于２００２年５月８日才将租赁房屋所有权转让的消息书面函告上诉人。被上诉人陈某乙于１９９５年５月办理了国有土地使用证，但未办理房屋所有权证。另查明，上诉人原法定代表人邓成文已于１９９４年１月被中国工商银行海南省分行琼工银党（１９９４）２号文免去中国工商银行陵水县支行行长职务。
以上事实有陵水黎族自治县公证处（９１）陵证字第１２８号公证书、陵水县饮食服务公司与陈某乙签订的抵等合同书、中国工商银行转帐发票、陵水县饮食服务公司的告知函、琼工银党（１９９４）２号文、陵水黎族自治县人民政府土地管理局陵国用（陵城）字第０５６２１号国有土地使用证及各方当事人陈某为证，证据均经质证，足资认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议焦点是被上诉人即出租人饮食服务公司与被上诉人陈某乙之间的房屋转让行为是否有效。上诉人上诉主张，被上诉人饮食公司在转让出租房屋时未告知上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权。上诉人与被上诉人饮食公司于１９９１年９月２１日所签订的租赁房屋协议书意思表示真实，应认定为合法有效。据此上诉人对该承租房屋享有承租权以及当所有人转让该出租房屋时在同等条件下优先购买承租房屋的权利。被上诉人（即出租人）在未告知上诉人（即承租人）的情况下，私自将出租房屋以折抵其债务的方式转让给第三人，其行为违反了民法通则及合同法有关所有权人出让出租房屋时应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权之规定，故被上诉人饮食公司与被上诉人陈某乙签订的转让合同应属无效。被上诉人饮食公司辩称出让房屋时已口头告知上诉人法定代表人的主张，缺乏证据。实际上被上诉人直到２００２年５月８日才函告上诉人。至于被上诉人饮食公司辩称上诉人在履行合同时有违约行为，应另行起诉。上诉人上诉有事实根据和法律依据，应予支持。原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销陵水黎族自治县人民法院（２００２）陵民初字第３３３号民事判决；
二、被上诉人陵水黎族自治县饮食服务公司与被上诉人陈某乙签订的房屋转让合同无效，所涉及的房款问题由双方当事人相互返还。
二审案件受理费人民币２３１０元，由被上诉人陵水黎族自治县饮食服务公司负担。
本判决为终审判决
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员吕志飞
二○○三年五月十四日
书记员蓝海燕
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