新版房屋买卖合同条款解读

新版房屋买卖合同条款解读　新版房屋买卖合同条款解读
律师：大家好，我是北京市惠诚律师事务所的袁前岭律师。今天给大家讲一下新版的商品房预售合同，今年5月31日开始实行的北京市北京市商品房预售合同，它是在以前的商品房买卖合同制上进行的修订，从今年3月15日开始，预售合同必须进行网上签约和备案。
这是政府控制的一个手段，一个程序。这个合同是一个示范文本，由北京市建委和工商行政管理局制定的，所谓的示范文本就是给买卖双方一个示范的作用，大家可以对示范文本做一些修改和修订。
所谓的示范文本，就是让大家知道签合同应该有这些内容，不能缺少一些必备的条款。签订的基础是该商品房已经具备了销售条件，就是说应该有销售许可证，大家在签合同之前，也应该让开发商，或者我们合同里面的出卖人出示你们需要了解的，或者是需要看的一些证明文件。这个证明文件，5证的内容我在下面会给大家讲到。
当事人应该按照自愿公平、诚实信用的原则订立合同，双方当事人可以对合同进行修改，所谓的合同，按照法律规定，是双方当事人意思一致的结果和产物，任何一方不能把自己一方的意志强加给另一方，不能说之前的内容是政府规定的，必须要接受，或者是说是公司规定的，必须要接受，这些从合同法来说都是没有任何道理的，我可以对它的内容提出异议，或者是我提出意见和他协商，作为我们，也不能强加于开发商，只能是双方商量，对条款和内容达成一致。
所谓示范文本有很多内容可以让双方当事人选择，让双方当事人自己填充上去，而不是所有的示范文本是一成不变的，在签合同前开发商把一些选择项选择上了，他认为比较合适的补充协议已经写在上面了，大家买过房的都知道，在签合同的时候，售楼小姐把上面的内容填好，直接签字就可以了，他稀里糊涂就让你过去了，所以说大家签合同时一定逐条逐条地看完，开发商肯定选择对自己有利的条款，以及开发商自己补充进去的协议，这是我们关注的焦点。
以前的合同是一式四份，这种情况下导致很多贷款的业主，它手里面没有合同原件，只有复印件，这一份被抵押到了银行，现在在网上是申请打印下来，所以我们和开发商协商，我们签五份、签六份，确定我们买受人手里至少有一份原件。
这几点对大家了解整个合同是非常重要的。下面就是这个合同的内容的主题，合同的内容前面是当事人双方的基本情况，出卖人是开发商，大家要注意出卖人里面有营业执照的注册号以及企业的资质证书号，这两点一定要让开发商写清楚，如果我们没有详细审查开发商的资质，应该让开发商把资质证书号写在合同上面。有很多的开发商，有很多的经验，有可能开发商只是这么一个临时资质，从事房地产开发只有一年。
然后是买受人的情况，包括姓名、身份证等等。关于合同的第一条，就是项目的建设依据，所谓的建设依据就是这个楼盘为什么能够建成，项目的合法性，这个依据里面能够涉及到国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，开工证，首先建设用地规划许可证，确定你的土地是划拨还是出让的方式取得土地的，然后是该土地的国有土地使用证号是多少，土地使用权面积是多大，就是你的地块是多大。
现在很多的开发商张口就是说我们的开发面积是多少万平米，他们有的时候开发商取得土地的方式，是逐块逐块地取得土地，减少他们的压力，可能不是他说的已经有多少亩土地，在宣传它的规划的时候，把整体的宏观的规划说得很好，但是实际上拿到的土地只是他宏观规划的一个角落而已，这一块之外的宏观规划你们怎么相信他，他说以后我们会有一个商业街，或者是以后的规划是一个小学、中学，这些东西如果不在土地范围内的话，我们要了解这个土地的地块有多大，这是你权益的基础。
然后就是土地的用途是商业还是住宅，还是部分商业部分住宅，土地使用年限，如果是住宅的话，土地使用年限应该是70年，土地使用年限有一个日期比如说从2005年1月1日，到2075年的12月31日。
这是土地使用权证，大家在看土地使用权的时候，要注意土地有没有抵押的问题，抵押到哪家银行，抵押多少钱，抵押的期限是多少。
接下来是建立商品房的暂定的名字，就是这个开发的房屋名字叫什么，比如说某个项目。然后就是建设工程规划许可证的证号，建设工程施工许可证的证号，大家要看原件，或者是建设用地规划许可证也要看一下，了解一下土地规划的建设用地的情况，比如说要盖多少栋楼，每栋楼的高度是多少，多少层，这样上面都会有体现。
在建设用地规划许可证里面，会直接体现出比如说小区的垃圾站、变电室在什么地方，详细的小区的楼间距是多少，都会有体现，要和开发商交涉，看这几个证件，因为这几个证件是我们买房的基础，买房合法性的基础，以及项目的基础。
预售许可证的证号是多少，预售许可证的预售范围，大家不要认为这栋楼只要有一个预售许可证，有个时候完全可以做到分层，可以分楼号，分层号拿到预售许可证，有可能你买的这套房子有预售许可证，你隔壁的房子就有可能不能预售，你买的隔壁的房子，签的合同有可能就是无效的。
楼宇的基本情况，楼体的结构是什么样的，建筑的层数是多少，地上多少层，地下多少层都要写上。然后写到你买的房子是多少号楼，多少单元，多少号，然后最终是以工商部门审定的房号为主，在后面的附件里面会附上图以及我的楼在这里面是什么位置，比如说5单元应该在最右边，结果交房时从右到左排列，结果就变成最左边，最左边就是挨着马路，很吵。有一栋楼里面的平面，要标上你的楼在这个小区里面是什么位置，你的单元在什么位置。什么朝向，有几个阳台，几个阳台是封闭的，几个阳台是未封闭的。
接下来是商品房的测绘机构是哪里，各种面积是多少，这是签合同的面积依据，就是说我们签合同的计算方法的基本依据，预测面积，这里是开发商委托预测机构对图纸进行预测所得到的一个数字。
后面会写到签订本合同的时候，本楼宇的工程进度状况是什么，我们建到几层了，或者是该封顶了，要写清楚。抵押情况要写清楚，这是新的内容，以前不会体现，为了查开发商房屋有没有抵押，会费很多的周折，现在开发商有很多的业务，在签定合同的时候，要把这个抵押情况明确地告诉业主。
比如说这个房屋做抵押，抵押情况里面有选择，均未设抵押是最好的，有抵押，要写清楚是抵押登记部门是谁等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分离的，如果房子抵押了，土地自然就设定了抵押，如果土地抵押了，上面的工程也应设定为已抵押。
如果房子有抵押的话，对大家的影响可能是目前你们如果做贷款，你们的影响是，房屋如果没有解押之前，是拿不到产权证书的，或者是这栋楼都没有大产权，你们就没有小产权。
现在开发商的宣传基本上是以每建筑平米多少钱对外做宣传，大家可以通过总数不变的方式来折算一下，大家可以折算一下就知道了，应该不是很难。付款方式及期限里面，现在是一次性付款或者是贷款，分期贷款开发商不愿意接受，而且双方很难在这个地方谈妥，贷款有几种，一种是银行的按揭贷款，另一种是公积金贷款，还有一种是银行按揭和公积金组合而成的贷款。
这个贷款里面，大家可能会在一般情况下，如果做贷款的话在补充协议里面双方会对条款进行一些详细的约定，大家再看开发商的补充协议里面应该注意。
新版合同把规划变更和设计变更做了分开，规划变更主要是针对社区的整体规划，出卖人应该按照相关条件建设商品房，不得擅自变更，出卖人确需变更条件的，要争得买受人同意，并取得相关部门批准，造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。这很明显是对业主的权益的保护，以前出现的情况是小区里面的规划变了，而小区里面的规划变了，业主的权益没法保障，以前说得好好的，前面是一个会所，有一个幼儿园，结果没了，后来小区的会所变成了一个餐厅，对大家的生活造成了很多的影响，这些都是规划的变更，但是以前的合同里面，就老版的合同对开发商是没法追究的，在有这条规定之下，大家再了解一下小区的详细规划情况，这样对大家是有利的。
第9条是设计变更，主要是针对我们房屋内部，规划变更针对小区的情况，设计变更主要是针对房屋内部。在合同里面，有两条是列得很清楚，就是该商品房朝向等变化，以及供暖、采暖的方式的变化，如果大家认为一些其他的设计变更，我们需要和开发商约定清楚，开发商需要告知我们的话，大家要在这里做一些详细的补充，比如说层高的变更或者是窗户尺寸的变更，如果开发商有变更，应该约定清楚，这一点我们买房子之后，认可的是开发商的户型图、规划设计，如果开发商擅自变更了，买的可能就不是我想要的房屋了，这个要和开发商约定，写清楚，写到合同里面去。
后面有一个设计变更不认可的问题，合同里面很明显，赋予开发商在把房子卖给业主之后，还有权对房屋的一些情况进行一些变更，但是在变更的时候，业主是有退房权利的，开发商会书面告知你，如果在7天内通知买受人退房，如果超过7天的期限不不答复的话，视为接受。大家一定要注意，留给开发商的联系方式一定要正确，一定要在规定的时间内做出决定。
我们约定这月30日要向开发商付钱，超过多少日的话，开发商享有什么样的权利。交付的条件问题，就是房屋达到什么样的条件，开发商就可以交付了，首先交付的日期，出卖人应该在什么时候交付房屋，在交付的时候，房屋应该具备哪些条件，第一条和第二条必然在合同里面，第一条是备案表，第二个是报告书，这是开发商在提供房屋的时候应该提交的两个文件，大家不用担心，开发商肯定会提供的。
在合同里面有3、4、5的空格，大家需要填，就是需要大家和开发商做出一些补充约定，譬如说开发商一定要达到什么样的标准才能交房，如果是精装修的房屋，你的精装修必须经过验收合格，或者是精装修的室内环境检测一定要合格，才能交房，类似这样的要求，业主一定要提出来。或者是我们的基础设施配套必须要达到什么样的要求，你才能交房，你道路必须通，绿化必须要做完，水、电、气、暖一定要达到什么样的条件才能交房，这对业主很重要，在这点上有很多的纠纷，我们给很多的业主做收房，双方各执一词，业主说你这个房屋根本达不到交房的条件，因为你煤气还没有开通，里面的道路也没有修好，这是一个土路，绿化也没有做好，还有很多的质量问题，房子不能交。开发商说你看合同，里面的条件已经具备了，这样双方有争议，在很多的情况下对业主不利，因为规定的只有两条，这两点不能完全保护你的利益，如果说大家认为，我们业内来说我们的交房条件对于开发商来说是很低很低的条件，如果业主认为你必须要达到某些东西才能交房的话，建议大家在交房之前一定要约定清楚，我个人认为基础设施配套的东西一定要约定条件，就是在入住之日达到使用的条件。
市政设施以及其他设施的承诺，主要是水、电、燃气等等，还有公共道路，户外停车场，相应的设施。这一块也比原来的老版合同写得好多了，原来的老版合同都是要开发商自己写到，开发商只写到水、电、气、暖，现在东西多多了，我个人认为还不完全够，譬如说水、电、供暖、燃气，除此之外，大家应该了解的有小区的通讯、有线电视、小区的智能化设施等等，因为这些东西可能对我们的生活，对我们的居住都是息息相关的，所以大家一定要事无巨细地跟开发商比较多地约定清楚。
这上面会写到什么时候达到什么条件，一定要注意一下时间，有的开发商会把这个时间往后拖，所以往后拖的时候你要提出异议，以及里面的违约金和违约责任，让开发商有一定约束力的违约责任，如果太低的话没有约束力，开发商就可以肆意地违约。
第13条是预期交房的责任，如果开发商除了不可抗力的情况之下，开发商的房屋不能交受给买受人，开发商要承担一定的责任，这一点和预期付款的责任很相似。
第14条是面积差异的处理，这是在房屋交付的时候，出卖人应该出示实测面积报告，我们在买房的时候，我们是按照预测面积报告交付房款的，这两个报告之间有一些数字的误差，这里面怎么处理要弄清楚。现在是针对套内建筑面积的误差，公摊面积的误差没有约定，公摊面积的变大或变小对我们都有影响，有一些业主认为公摊面积变大不划算，有的认为公摊面积变小不划算，仁者见仁，智者见智，我个人认为公摊面积变小还是不合适的，你买的时候是折算得到的单价，就是公摊面积是你花建筑面积的钱买来的，如果变小，这部分钱损失了。
比如说当初约定的时候，套内是100平米，公摊是20平米，建筑面积是120平米，现在套内依然是100平米，如果公摊面积变成了10平米，那么我们总的建筑面积数就是90平米了，少了10平米，少了10平米开发商不退你钱，因为你的套内面积仍然是100平米，可以的话可以和开发商约定如果公摊面积有误差应该怎么处理。
交接手续的问题，出卖人应该在交付日前7日书面通知办理交接手续，应该是提前7天。出卖人在办理房屋交接的时候，应该出示第11条里面约定的证书文件和条件，如果它不出示，譬如说他不出示，我们有权拒绝交接，由此产生的责任，应该由开发商承担。
在15条里面，有一条是对税费的缴纳的约定，在交房时会要求缴纳契税、物业费、供暖费等等费用，在之前产生过很多的纠纷，在新版合同里面，增加了新的内容，对于税费的缴纳做了一个约定，这些约定一共有三项，可以选择，第一项是出卖人不可以以缴纳税费作为交房的条件，这对于我们是有利的，如果可以大家可以选择第一项。第二项，买受人同意委托出卖人代交下列1至4项费用，都同意交给开发商，并且在交房的时候，都应该交给开发商，这一条是对大家不利的，尽量要避免这一条。第三个选择就是大家自行缴纳这些费用。如果争取不了第一条，就争取这一条，我们可以自行缴纳。
第16条商品房的质量及装饰设备标准等承诺。质量问题在合同里面约定，只有地基基础和主体结构的检验不合格才可以退房，质量问题不是说一般的质量问题都可以退房，有一些你个人认为比较严重的，是达不到退房的条件的，地基基础的问题，比如说地基倾斜才可以退房，主体结构出现了很大的问题，才能退房，这种退房是针对特别特别严重的问题，才可以退房，所以说大家不要认为只要我们的房屋有这个质量问题，就可以退房了，可能很多很多的质量问题是不能退房的。
如果说大家想着我房屋只要有哪些质量问题出现，比如说有漏水的情况出现就可以退房，如果买房时有这种要求的话，要写到里面去。
还有一点，就是房屋的空气质量检验不合格，是可以退房的，这种情况往往有的时候是针对精装修的房屋比较重要，如果不针对精装修房屋，之前要进行空气检测的问题是需要大家考虑的。
这是房屋有质量问题的退房的约定，剩下的房屋一些其他的问题，如果房屋有质量问题，维修和保修的约定，就是说我们买房子时候，房屋有质量问题了，如何让开发商维修、保修，出现一些责任，如何让开发商承担责任，要有约定。
剩下是这个装饰设备标准，附件里面写到门、窗、厨房、卫生间怎么做，如果达不到装饰设备标准该怎么处理，对于这一点，买期房的人特别特别重要的一点，如果买精装修的房屋相对比较重要，装饰设备标准一定要清楚，一定要具体到装饰设备标准的品牌、型号、规格、尺寸，这是对大家比较有利的方式，比如说精装修的，你给我的洁具是什么品牌，甚至到规格、尺寸，大家知道一个品牌的产品，价格可能高低的差别很大，toto的洁具坐便器几百块钱几千块钱的都有，一定要有承诺，没有达到这个标准怎么办，有很多开发商都不愿意把标准写得很清楚，对于他后期的利润控制等都很不利，你们不要认为自己买的房子和样板间是一样的，不要这么认为，尽量地和开发商协商，在合同里面把它约定得很清楚，这一点十分重要。
开发商在交房时应该出示质量保证书，质量保证书里面写到了各个部位的保修期限，比如说防水应该保修五年，装修工程保修应该两年，大家也可以看一下建筑工程的保修的条例，这个是不能低于国家标准的。
18条节能设施，国家出台了一个节能标准，如果没有达到标准，责任由开发商承担，这条会写到里面去，和国家的政策分不开的，因为中国的耗能实在太大，中国的能源十分紧缺，所以说在节能这一块肯定是对于新建的商品房的要求越来越高，以前做的老的商品房节能措施这一块怎么改进，是政府非常难的一个话题。这一点来说，对于我们新购买商品房的人来说，是比较有利的。
第19条是使用承诺，对于房屋的主体结构我们是不能轻易改动的，第二个是大家对于共有权益的主张，也就是说我们买的房子的权益不仅仅是套内的房间，对于一些公共设施是有权益的，比如说楼道，我都是它的权利人，还有电梯，在享有权利的时候，我们该承担我们该承担的义务，比如说小区里面的照明费用，是分摊的，小区的绿地浇水这个费用是分摊到我们身上的，权利是我们共同享受的，义务要共同分摊。
第20条产权登记，很多的业主很关注买到房子之后什么时候拿到产权的问题，这个问题也受到了各级政府的关心，新版合同对于产权登记这一块写得很清楚，初始登记有开发商取得大产权的日期，如果取不到，你们有退房和取得违约金的权利，以前的合同对此没有约定。
这是初始的登记，取得产权的过程是这样，开发商应该首先取得你买的房子的所在的这栋楼的大产权，这栋楼的大产权取得之后，才有小产权的过户，开发商来把这栋楼进行分割，划到各个名下，之前开发商往往基于很多的原因不能取得大产权，或者是取得大产权之后，不进行分割，一个可能性是它的房子做了抵押，另外是它可能土地出让金以及各种应缴纳的税费没有缴纳齐，这对于业主的权益都有损害，应该在合同里面写清楚你应该在多长时间之内拿到大产权，在多长时间之内我拿到小产权，现在开发商动辄就写到2年、3年之后，业主应该争取短一点。
第21条共有权益的约定，主要是该商品房所在漏洞的屋面和外墙面的使用权，屋面是我们俗称的屋顶，外墙面是外力面，使用权是归我们业主，在三环、四环边上外墙的屋顶有很多的广告牌，如果我们对于这一块享有使用权的话，允许你树广告牌，我就有权利得到这个收益，但是现在都是归物业公司或者开发商，有的地方是归业主拿去了，这是你们的权益。
第22条，物业服务这一块，包括保洁费、公共设施的维护费等等，大家要注意一下，特别是物业服务这一块，后面有一个物业服务内容和业主民事gong约，现在按照2003年之后，都要求在业主签定合同的时候，要签订业主民事gong约，大家在签订业主民事gong约的时候，要对合同的内容进行审查，看哪些对自己不利。业主可以成立业主委yuan会，业主委yuan会可以依法解聘前期的物业公司，如果没有依照法定程序解聘前期物业的时候，前期的物业公司只要给业主提供了服务，业主就要交物业费，如果对物业的服务部满意，或者是认为物业的服务有问题，应该以成立业主委yuan会的方式，解聘物业公司，如果是不交物业费这种方式，最后肯定是对你们不利。
第23条是专项维修资金，以前叫做公共维修资金，按照法律规定是购房款的2％，专项维修资金做什么用，以前有大量的专项维修资金被物业公司收取，然后通过其他的方式把这个资金支取了，对业主的损害很大，这个作用主要是我们的房屋在出了保修期房屋出现问题的时候，主要指整个的楼体，需要动用专项维修资金对这个楼进行维修，比如说电梯坏了，电梯在正常使用中出现问题了，在维修期之外，应该动用这个专项维修资金，它的作用主要是在这里，专项维修资金的权利是你们的，成立业主委yuan会后，业主委yuan会应该进行管理、进行审批等等。
第24条是不可抗力，法律规定不可抗力就是不可预知、不可避免的风险，比如说像台风、海啸等等，在不可抗力之下，不可抗力所产生的这种责任是可以免除的，比如说开发商可以利用不可抗力逾期交房，业主也可以不可抗力不承担一定的义务。
第25条争议的解决，大家可以选择两种方式，一种是仲裁委还有一种是向法院起诉。第26条写到本合同双方可以进行补充，任何合同都可以做补充约定，并没有一成不变的合同，合同的份数5份、10份都行，确定自己的手里有一分，还有就是合同的登记机关是谁在哪里。
合同的附件里面有七个，第一个是房屋平面图及整个楼栋的位置图，以前只有一个平面图，也不知道整个楼栋的位置图，在楼栋位置图里面对大家有利。尽量要求看他们的施工图，因为施工图里面标注得很清楚，包括对于窗户的尺寸，暖气片的大小都很清楚。
附件二是共用分摊面积构成的说明。附件三是装饰设备标准，我们刚刚已经和大家说了，针对这个开发商很多的标准约定不明的问题，新版的合同有一些改进，在合同里面直接给打印上了，让大家选，但是这些并不能够完全保护业主的利益，还是建议业主根据自己实际的情况做一些补充。这个装饰设备标准已经讲到了采暖系统是集中采暖还是分户采暖，保温是做外保温还是内保温，如果外保温的话保温材料是什么，外墙使用的是瓷砖、涂料、玻璃、木墙，大家应该约定清楚。这是基本的情况，买房的时候针对个案，每个情况可能不一样，要针对你们个体，做出一些个体的约定。
附件四是付款方式和期限，如果贷款的话，在这里面约定清楚，要提供贷款资料，如果在多长时间内不放款怎么处理。附件五写到物业服务。附件六是补充协议，如果大家提出一些补充的意见，完全可以写到补充协议里面来，包括开发商也会写出一些补充协议在这里面。大家一定要注意开发商写的协议，往往都是对业主不利的，大家一定要仔细地审查，大家需要对合同内容审查的部分就是开发商它选择的部分，以及开发商填的部分，大家一定要注意。
合同内容比较多，大家如果之前对这个内容不很了解的话，这么短的时间把它说完了，大家也可能不能完全掌握，但是离开这个活动之后，大家有什么问题可以提出来，我们可以通过其他的渠道进行解答，可以咨询，下面有一些时间，大家可以就合同中的一些问题提出来。
业主代表提问：您说的住宅质量保证书也是国家的规定吗？
律师：是开发商制定的，保修期限这一块国家是有期限的，如果开发商给你的保修期限低于这个期限是无效的，开发商约定的保修期限一定要比国家的高，低的话就是无效的。
业主代表提问：刚才提的这些要求开发商能够接受的程度是多少？
律师：这个不一定，设备你要提，在你提出要求的过程中，在你和开发商的协调过程中，你可能获取了更多的信息和情况，即使你提出这些要求之后，开发商不能答应，基于开发商的解答，你对自己的风险也能做出评估，如果开发商不能认可这一点，你可以想到以后会出现什么问题，最后买房的时候会有一个正确的评估，这个房子该不该买，买了之后能不能承受，只要有交易存在就会有风险，作为买方人来说我不应该承担更多的风险，我作为消费者，更多的风险不应该由我来承担，当然要承担一点风险。
但是根据房地产市场的情况，很多的风险是转给买受人了，你自己想清楚，如果有可能这些风险自己承担的话，你做一下评估，这种风险能不能承担，一定要买得很明白，不能是买了房子之后就后悔了，觉得自己当初是稀里糊涂地就买了。
业主代表提问：我们买房子的一直是弱势地位，开发商是强势，作为个体来谈比较困难。
律师：如果开发商比较好卖的话，你提出什么要求他都会答应，首先你要提出来，首先要争取，争取不下来，就要看具体的情况了。
业主代表提问：开发商取得的土地有没有抵押，怎么能知道？
律师：在合同里面第3、4条有，房屋的抵押情况都有，如果你还是不放心的话，看一下它的国有土地使用权证。
业主代表提问：现在的房子是不是都抵押？
律师：不一定，有实力的开发商就不会抵押。
业主代表提问：签了合同之后就不会抵押了吧？
律师：签了合同之后就不会抵押了。
业主代表提问：公摊面积这一块的比值有没有规定？
律师：没有规定，只是国家对于什么地方该公摊什么地方不该公摊有规定，而具体到楼盘的时候，公摊是多少，各个楼盘是不一样的，根据各个楼盘的情况来确定的，正常情况之下，板楼的公摊相对低一点，塔楼的公摊相对高一点，如果是写字楼的话，公摊可能会更多，这个情况没有一个明确的比值。有的现在的楼盘，它会做很大的一个大厅，很气派，这都是公摊到每个业主身上去的。
业主代表提问：房子交付是要在2006年10月1日，条件一是已取得该商品房的权属证明。
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