限价商品房与经济适用房的比较

限价商品房与经济适用房的比较　限价商品房与经济适用房的比较
[限价商品房]
简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。
　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
是政府将通过土地招投标的方式，为项目做出最高限价。限价商品房还是商品房性质，只不过和完全公开的由市场供需决定价格的商品房相比，政府控制得多一些。限价商品房与经济适用房有异曲同工之处，在土地出让的环节上，并非完全的市场化，政府具有一定的指导性。
　　眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”
[经济适用房]
是指以行政划拨土地，享受政府优惠政策，以保本微利为原则，面向中低收人工薪家庭出售的普通商品房。多数经济适用房比商品房要便宜很多，主要有两个原因：一是政府减免了土地出让金及相关的税费，开发商除缴纳营业税及其附加税、耕地占用税、电贴费、水资源费（减半）以外，其他各项税费一律免缴，降低了建设成本。二是政府控制销售价格，限制开发商利润在3%以下。
经适房与限价房之异同
经济适用房原本应该是具有福利性质的保障性住房，但从经济适用房的实际运营来看，经济适用房具有福利性和商品性的双重属性，属于“非驴非马”的住房。限价商品房则是“半保障性质”的商品房，从本质上来说，限价商品房也是一种“经济房”。
二者的最大区别在于，经济适用房和限价商品房对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，面对的是中低收入人群中的不同群体，在申购人群、操作规则等方面均有所不同。建立起“以商品房为主体，经济适用住房、限价商品房和廉租房为补充的”多层次的城市住房供应体系和框架，更好地解决城市居民的住房问题。
宁波限价商品房五大经验
宁波是全国最早探索实施限价商品房政策的城市，在近3年的实际操作中，宁波已经建立起一整套限价商品房建设操作规则，利用政府对土地的控制来达到控制限价商品房户型、供应量的目的。
{1}合理确定推出数量力求供需平衡
基于对住房消费需求和预期市场供应的分析，合理确定推出数量，每次推出约占同期住房供应量的20%左右。
{2}实行设计方案和报价联合招标保证小区档次
为使开发的小区档次不低于当前的市场主流，招标时事先确定房价、设定地价区间，明确建设标准，在中标的同时也基本上确定了小区的开发设计方案。
{3}设定套型和价格调整供应结构
为了弥补楼市中缺少中小套型、中低价位房源的缺陷，对限价商品住房的套型及价格进行了限制。规定套型在55至95平方米之间，分五档，均价每平方米3000元左右，并在土地招标文件中予以明确。
{4}对建设全过程跟踪监督
限价商品住房的开发建设是按一般商品房的开发程序运作的。但由于房价已确定，开发企业在开发建设过程中存在为了减少建设成本而降低建设标准和工程质量的可能性。为了加强对工程的监督管理，专门成立了限价商品房开发建设监督协调小组，对限价商品住房开发建设的全过程进行跟踪监督，定期对工程进行督查。
{5}六类困难群体为申购对象
当前有很大一部分无房或住房条件较差的居民，既不够条件购买经济适用房，又无资金能力购买一般商品住房，限价商品住房推出的一个主要目的是为了切实解决这部分居民的住房困难问题。为了防止销售主体自行提高销售价格以及投机性购房者进入购房队伍，政府设定了六大类困难群体作为申购对象。在销售过程中实行政府有关部门审核和社会舆论监督相结合的方式，采用公开摇号的方法确定准购家庭，确保房源能真正落到急需解决住房困难问题的群体上。
限价商品房有必要推行
拟建限价商品房的口风一放出来，对这一政策的质疑声和鼓掌声同样多。质疑的声音集中在两个方面：一方面是政府过多地干预楼市到底有没有必要？是不是一种市场经济的倒退？另一方面是它会不会因为执行不力而像经济适用房一样饱受诟病？
住房作为一种商品，其运行必然会遵循一般的市场规律。但由于住房产品形成的周期性比较长，总价比较高，土地作为其主要生产资料又由政府计划供应，因此它必然又有别于其他一般商品，单一由市场自律调节调整供应总量和结构存在非理性因素，也造成了目前高档房供应过多而中低档房供应严重不足的现状。
因此，促进房地产市场持续健康发展，既要充分发挥市场规律的调节作用，又要注重发挥政府引导调控作用，这一点毫无质疑。只要把政策房的规模控制好，不但会使社会更加和谐安定，同时又不影响商品房的正常运转。目前，中低收入住房问题已成为一个社会问题，抓住这个问题就抓住了房地产问题的本质。
另外，不能因为经济适用房饱受诟病，就推而广之地认为限价商品房也会存在同样问题。事实上，没有尽善尽美的政策，只有不断改进、不断完善的政策。
有专家指出，限价商品房推出后，土地出让环节将更加复杂。日后的售价将成为开发商能否拿到土地的一项重要指标，开发商要在有竞争的前提下，服从政府提出的售价限制，并且售价较低者才有中标的可能
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