04年上半年上海房地产市场形势分析报告

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　　今年以来，本市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的趋势，防止大起大落，使房价的增幅与gdp的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近，使房地产业的发展与上海国际化大都市的目标相一致，与上海社会经济发展相协调，并取得了初步成效。
　　一、近阶段市场调控工作的进展情况
　　1、继续加大土地供应的调控力度。按照“优化结构、控制增量、盘活存量”的原则，着力于优化土地供应的结构。重点是土地招投标中增加普通商品房的供地量，控制高档商品住房的供地，停止别墅项目供地。今年以来，在开展土地市场秩序整顿、基本没有安排土地招标出让的情况下，对配套商品房继续供地。1-6月，已完成配套商品房项目招标487公顷（包括去年结转项目），其中，四高“配套商品房示范居住区用地119公顷，各区配套商品房项目用地368公顷。
　　2、进一步优化市场供应结构。一是适度控制中心城区拆迁总量。在确保市重大工程、市政基础设施基地拆迁工作的基础上，进一步压缩中心城区商品房项目用地的拆迁量。今年1-5月，批准拆迁居民5705户，拆除居住房屋54.7万平方米，同比分别下降72.2%、73.9%；实际动迁居民1.5万户，拆迁居住房屋85.1万平方米，同比分别下降53.7%、60.8%。同时，严格拆迁审批制度，提高拆迁许可标准，拆迁许可指标下达数与可安置房源等挂钩，除市政项目外，用于动迁安置的房源，必须达到被拆迁量的50%。二是加快配套商品房建设和上市进度。去年开工的300万平方米配套商品房年内要全面竣工，今年以来已竣工126万平方米；今年再新开工350万平方米。降低了配套商品房的上市预售标准，截至6月底上市供应量已达260万平方米。同时，着力于完善配套商品房的建设、供应和租赁等具体管理办法和实施细则。
　　3、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，今年4月26日起暂停了预购商品住房在取得房地产权证前的转让。由于政策出台前先“吹风”，注意了新老政策的衔接，4月20日，市政府公布了《关于预售商品房转让问题的决定》后，社会反映总体平稳。政策的出台增加了房地产短期炒作的成本和风险，在很大程度上遏制了房地产市场的短期炒作行为，全市各中介门店已纷纷将期房的信息“摘牌”。
　　4、实施商品房交易合同网上备案和登记制度。为提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，今年3月30日起上海全面实施商品房网上备案和登记制度。截至7月12日，上网销售的楼盘数已达822个、上网房屋总计1075万平方米，9万多套，网上累计销售房屋345万平方米，2.9万套。目前，日均成交量已达600多套，网上备案系统已经成为市民查询房源信息和购房的主要平台，“信息公开、规范交易、便民利民”效应正在逐步显现，对于增强市场供求信息透明度、扭转市场信息不对称的状况发挥了重要作用。
　　5、扩大廉租住房的受益面，研究建立住房保障体系的框架。目前，全市已累计受理廉租住房申请家庭12819户，初审公告12215户，经审核符合廉租住房条件的11389户。其中，已有10568户廉租家庭落实租赁到合适的房源，占经审核符合条件家庭数的92.8%。通过调查分析，建立住房保障体系框架的研究工作已基本完成，拟综合考虑城镇居民家庭收入水平和居住条件进行分类认定，分别对最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭实行不同的住房保障办法。
　　二、2004年上半年上海房地产市场运行特点
　　今年1-6月，上海房地产市场运行的基本情况如下：
　2004年1-6月房地产市场运行情况表　

指标名称
金额或面积
同比增幅
1、房地产开发投资额
502亿元
20.4%
2、商品房施工面积
其中：商品住宅施工面积
7464万m2
6062万m2
18.4%
16.1%
3、商品房新开工面积
其中：商品住宅新开工面积
1499万m2
1284万m2
-5.2%
-5.3%
4、商品房竣工面积
其中：商品住宅竣工面积
718万m2
627万m2
12.7%
14.5%
5、商品房销售面积
其中：商品住房销售面积
877万m2
789万m2
17.5%
14.2%
6、存量房买卖面积
其中：存量住房买卖面积
1303万m2
1051万m2
28.3%
31.3%
7、空置房面积
其中：住宅
332万m2
107万m2
-36.5%
-52.7%
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（数据来源：上海市统计局）
　　总体上看，上半年上海房地产市场呈现“量增价平、涨幅趋缓”的平稳态势，其主要特点：
　　1、商品房供求基本平衡，求略大于供。今年1-6月，商品住房批准预售面积为968万平方米，预售登记面积为1315万平方米，两者之比为1：1.35。同时，存量住房交易增幅强劲，交易过户面积达1051万平方米，同比增长31.3%，在一定程度上弥补了新建商品房供给的不足。
　　2、供应结构基本合理，普通商品住房供应量明显增加。据市房地产交易中心统计，1-6月商品住房预售面积中，每平方米3500元以下的占22.6%，3500—6000元的占31.7%，6000—9000元的占32.1%，9000元以上的占13.6%，6000元以下的普通商品住房占全部供应量的54.3%。商品住房供应结构基本合理，但与每平方米6000元以下的商品房约占需求总量的60%相比，还存在一定的差额。
　　3、销售价格仍然上涨，但增幅得到平抑。市统计局统计今年1-6月各月商品房销售价格环比涨幅分别为2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4%，累计上涨7.9%；另据市房地产交易中心统计，今年1-6月，商品住房预售价格每月环比上涨分别为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%和1.06%，比上年末累计增长7.4%。与2003年月均增幅2.0%相比，今年1-6月份房价月均增幅为1.3%，明显平抑。
　　4、二三级市场联动，存量房交易持续盘升。上半年，本市新建商品房预售登记面积为1470万平方米，同比增长15.3％；存量房交易面积达到1303万平方米，同比增幅为28.3％。其中，预售登记商品住宅面积达到1315万平方米，同比增加6.5％；存量住宅交易面积达到1051万平方米，同比增加31.3％，显示出上海房地产市场二三级市场联动，不断走向成熟。
　　三、2004年上海房地产市场走势的基本判断
　　随着本市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的逐步显现，预计全年上海房地产市场的基本走势为：
　　1、市场供求总量基本平衡，呈现供略大于求的态势。目前，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，全年需求总量约2600万平方米。同时，由于全年施工面积增幅较大，全年约7200万平方米左右，全年可供上市面积将达3000万平方米，后市供应充足。因此，市场供求总量将基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化。
　　2、市场供应结构趋于合理，普通住宅供应量明显增加。上半年全市配套商品房上市供应量达到260万平方米，预计全年供应量约520万平方米。此外，全年农民动迁商品房开工面积将达到450万平方米，上市供应量约310万平方米。同时，每平方米6000元以下的商品住房的全年实际成交量预计达到1000万平方米。三者相加，达到1800万平方米。
　　3、商品住房销售价格涨幅将逐步回落。由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快的趋势将得到有效控制，全年增幅还会有所下降。
　　同时，我们也要关注国家宏观调控政策对上海房地产市场可能产生的影响。房地产开发企业项目资本金提高到35%以后，会加速房地产市场整合，提高产业集中度，一部分资金少、信誉差的企业会逐步退出房地产市场，短期看也会造成一部分在建项目的融资困难，对供应是否产生影响，有待观察；严格按信贷条件发放房地产消费贷款，特别是目前偏重加大存量房买卖贷款管理力度，对住房消费的影响也值得关注。
　　四、关于下一步市场管理和调控的工作重点
　　由于上半年上海出台的一系列调控措施的效应正在逐步显现过程中，再加上国家宏观调控政策，尤其是信贷政策，对房地产市场的影响程度还需后评估，希望信贷调控政策平稳落地，实现软着陆，同时，平衡落地，做到开发贷款和消费贷款、新建商品房消费贷款和存量房消费贷款相平衡。下半年，上海将以深化、细化、完善已出台的各项政策为主，保持产业政策的稳定性。在切实加强政策跟踪和后评估工作的同时，会同市有关部门做好有关调控预案准备工作。
　　1、加大存量土地的消化力度
　　抓紧对经营性存量用地情况的调查摸底工作。在摸清底数的基础上，分地区、分类采取新增用地计划与存量消化挂钩等措施，对存量土地较多的区县，适当减少年度计划总量，进一步促进存量土地开发入市。
　　2、建立存量房网上交易平台
　　在建立新建商品房网上备案和登记制度的基础上，适时建立统一的存量房交易信息服务平台，所有需交易的存量房业主凭房地产权证经登记系统核实后，在该平台备案。所有上网信息向全市及时发布，为市民提供房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务平台，保障交易安全。
　　3、着力健全住房社会保障体系
　　建立多层面、多渠道的住房社会保障体系，租售并举，实施不同的住房保障办法，强化政府的住房保障职能。对最低收入家庭，重点是进一步健全“经常化、规范化、制度化”的运作机制；对低收入家庭，重点是完善租住公房的租金补贴或减免政策；对中低收入家庭，研究纳入住房保障体系，享受购买或者承租经济适用住房的有关优惠政策。
　　4、加强房地产市场信息工作
　　围绕市场供求总量、结构和价格，加强对现有分析指标的整合和归并工作，力求做到“覆盖全市、覆盖新旧房屋、覆盖租售、覆盖住宅与非住宅”。在此基础上，进一步按照区域、价位段、套型结构等市场细分的要求，通过点面结合、分门别类的采集价格信息，包括土地出让、新建商品房和存量房转让、房屋租赁等价格指标体系，全面、准确地掌握商品房价格变动情况，引导房地产理性投资和消费。
　　5、加强房地产市场管理法制化建设
　　近年来，上海以规范和发展房地产市场为导向，相继出台《上海市房地产登记条例》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市土地储备办法》等一系列政策法规，基本形成了覆盖房地产生产、流通、消费全过程的政策法规体系。在此基础上，市人大已经将《上海市房地产开发经营管理条例》的立法工作提上了议事日程，目前正抓紧做调研工作。关于房地产经纪人管理，正在根据《行政许可法》实施以来的新情况，按照建设部的要求，对现有的管理办法进行调整和完善。

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