《北京市房地产登记条例(送审稿)》

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第一章总则
第二章一般规定
第三章土地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记
第二节转移登记
第三节变更登记
第四节注销登记
第四章他项权利登记
第五章预告登记
第六章法律责任
第七章附则
第一章总则
第一条为规范本市房地产登记行为，保障房地产交易的安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域范围内的房地产登记，但在京中央国家机关的土地登记和办公用房的登记按国务院的有关规定办理。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机关依照房地产申请人（权利人）的申请或者依照登记机关的职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产申请人（权利人），是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利的自然人、法人和其他组织。
第四条房地产权利的设定、转移、变更、终止等，应当按照本条例的规定进行登记。
依法登记的房地产权利受法律保护，任何组织、个人不得侵犯。
第五条（方案一）北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市房地产登记管理工作。区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区县国土房管局）按职责分工负责本行政区域内的房地产登记工作。
（方案二）北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市房地产登记管理工作。区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区县国土房管局）受市国土房管局委托办理房地产登记事务。
（方案三）北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市房地产登记管理工作，北京市房地产登记中心和分中心按照职责分工办理房地产登记。
第六条本市房地产证书由市国土房管局统一制作。登记机关应当将依法登记的土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利载入房地产证书。
第七条市国土房管局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，并制定房地产登记技术规范。
房地产登记册记载的内容可以公开查阅、抄录和复制。申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复制。具体办法由市人民政府规定。
第八条本市实行房地产登记人员持证上岗制度。房地产登记人员应当经统一考试合格后，持证上岗。
第九条市人民政府可以根据需要，在一定的期限内对全市范围或一定区域范围内的房屋土地进行房地产总登记。总登记可以依据国家的有关规定进行，也可以由市人民政府依法另行制定登记办法。
第十条鼓励符合条件的代理机构办理房地产登记事务，具体办法由市人民政府制订。
第二章一般规定
第十一条房地产登记以一宗土地为基本单元进行登记。
单独拥有一宗土地的，以该宗土地和地上房屋进行登记;共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的,以房屋的幢、层、套、间以及有具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。
两个（含）以上申请人（权利人）拥有一宗土地及地上房屋的，各申请人（权利人）可以分别申请房屋所有权和土地使用权登记。
第十二条房地产申请人（权利人），拥有或者使用两宗以上土地及地上房屋的，应当按宗地分别申请登记。
一宗土地跨两个或者两个以上区县行政区的房地产，应当向该房地产门牌所在地区的登记机关申请登记。
第十三条土地上已有房屋的，土地使用权、房屋所有权应同时登记。
单独拥有一宗土地及地上房屋，土地使用权、房屋所有权可以单独登记。
土地上没有房屋或者在建房屋未竣工的，土地使用权可以单独登记。
土地使用权未经登记，他项权利不予登记。
房屋所有权未经初始登记，他项权利不予登记，但依据本条例申请预告登记的除外。
第十四条以套内建筑面积计价销售的商品房，可以用套内建筑面积进行房屋所有权登记。分摊的共用建筑面积作为共有面积进行登记。
第十五条房地产登记依下列程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）依照本条例的规定公告；
（四）注册登记，颁发房地产权利证书。
第十六条房地产转让、交换、分割、赠与、抵押、设典等，应当由有关当事人双方共同申请登记。
申请人（权利人）为自然人的，应当使用其合法身份证明上的名称，由其本人申请；申请人（权利人）为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人或者负责人申请。
共有的房地产，由共有人共同申请。
房地产他项权利登记，由他项权利当事人共同申请。
第十七条有下列情形之一的，可以由申请人（权利人）单独申请登记：
（一）以划拨或者出让方式取得国有土地使用权；
（二）依法取得集体土地非农建设用地使用权；
（三）新建房屋；
（四）继承、遗赠取得房地产；
（五）根据行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的决定、判决、裁定、裁决、调解而取得房地产；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十八条申请人（权利人）可以委托他人办理房地产登记申请。
委托他人办理登记申请的，被委托人应当向登记机关交验申请人的书面授权委托书和被委托人的身份证件，申请人（权利人）是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书。

境外申请人委托他人代理的，应当按国家规定办理公证或者认证，并提交经公证的中文译本。

第十九条申请房地产登记，房地产申请人（权利人）应当向登记机关提交规定的登记文件。申请人（权利人）应当对其提交的登记文件实质内容的真实性负责。

第二十条申请人（权利人）提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机关应当出具书面受理凭证，申请日即为受理日。

申请人（权利人）提交的申请登记文件不齐全或者不符合法定形式的，登记机关应当在十个工作日内一次性书面告知申请人（权利人）需要补充提交的全部文件，登记机关收到申请人（权利人）补充文件之日为受理日。

第二十一条房地产登记机关应当依照本条例规定的时限完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机关应当核准登记，并将有关事项记载于房地产登记册，并通知申请人（权利人）领取房地产权利证书。登记核准日期为登记日期。

第二十二条在房地产登记机关核准登记前，申请人（权利人）可以撤回登记申请。

第二十三条同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律行政法规另有规定的，从其规定。

第二十四条有下列情形之一的，房地产登记机关不予登记，并将决定书面通知申请人（权利人）：

（一）房地产权属有争议的；
（二）不能提供有效的房地产权属来源证明的；
（三）违法用地、违法建筑未经处理的；
（四）临时建筑的；
（五）法律、行政法规、规章规定不予登记的其他情形。

第二十五条有下列情形之一，登记机关依照职权可以出具房地产权属证明：

（一）申请人死亡，需要证明房地产权利的；
（二）法人或者其他组织灭失，需要证明房地产权利的；
（三）标的物灭失，需要证明房地产权利的；
（四）属于本条例规定进行房地产预告登记的；
（五）司法机关要求证明房地产权利的；
（六）法律、行政法规、规章规定的其他情形。

第二十六条房地产登记机关应当建立全市统一的房地产登记册，按门牌号码或登记顺序编号，对权利人姓名或者名称、房地产坐落、房屋和土地面积、权属来源、用途、房屋层数和结构、房屋属性和用途、土地使用权的取得方式和期限、他项权利、权利的限制等进行记载。

第二十七条房地产权证书、房地产权证明中记载的内容应当与房地产登记册记载的相应内容保持一致。房地产权证书、房地产权证明中记载的内容与房地产登记册记载的相应内容不一致的，以房地产登记册记载的为准。

第二十八条房地产申请人（权利人）认为或者发现房地产证书记载有误的，可以申请更正。

房地产登记机关发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的当事人在规定的时限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机关可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

第二十九条房地产权利证书破损的，房地产权利人可以向房地产登记机关申请换发。房地产登记机关换发房地产权证书前，应当查验并收回原房地产权证书。

房地产权证书丢失或者灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机关申请补发。申请补发前，房地产权利人应当在《北京日报》或《北京晚报》刊登声明，经三个月无异议的，予以补发，并在补发的房地产权证书上注明"补发"字样。自补发之日起，原房地产权利证书作废。

第三十条房地产登记机关依职权撤销房地产证书后，由登记机关公告。

第三十一条房地产登记机关可以根据需要对房地产权利证书进行查验。房地产权利人应当配合，并按登记机关要求出示房地产权利证书。

第三十二条当事人认为登记机关的登记行为侵害自己合法权益的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三章土地使用权和房屋所有权登记
第一节初始登记　
第三十三条以出让方式取得国有土地使用权的，房地产申请人（权利人）应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地使用权出让合同；
（四）地籍图；
（五）土地面积勘测报告；
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。

土地使用权使用年限届满，经批准准予续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。

第三十四条以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产申请人（权利人）应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）建设用地批准文件；
（四）地籍图；
（五）土地面积勘测报告。
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。

第三十五条土地使用权初始登记申请符合下列条件，应当准予登记：

（一）申请人是土地使用权出让合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地面积勘测报告的记载相一致。

第三十六条新建房屋竣工后，房地产申请人（权利人）应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：

（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）国有土地使用证或者土地权属来源证明文件；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工证明文件；
（六）记载房屋状况的地籍图；
（七）房屋面积测绘报告；
（八）法律、行政法规、规章规定的其他文件。

第三十七条房屋所有权初始登记申请符合下列条件，应当准予登记：

（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋测绘报告一致。

第三十八条申请人（权利人）提交用于登记的房屋测绘报告，应当由有资质的测绘机构出具。出具报告的测绘机构应当对测绘成果的质量负责。

申请人（权利人）提交的地籍调查成果，应当由有土地勘测资质的机构出具。地籍调查成果应当先经土地管理部门确认。

第三十九条房地产登记机关应当自受理初始登记申请之日起六十个工作日内完成审核。符合规定的，登记机关应在登记机关及房屋土地所在地予以公告，公告期为十日。

公告期满无异议的，登记机关应予以核准登记，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定的，不予登记，并书面告知申请人。

第四十条房地产利害关系人对初始登记公告内容提出异议的，登记机关应自接到书面异议之日起十五日内，将书面异议复印件送达登记申请人。申请人应自接到书面异议复印件之日起十五日内向登记机关作出书面答复。逾期不答复的，驳回登记申请。

申请人提出答复意见的，登记机关对异议和答复意见进行调查核实，登记机关应在三十日内作出准予或不予登记的书面决定，并送达申请人。

第二节转移登记
第四十一条经登记的房地产，有下列情形之一的，申请人（权利人）应当在事实发生或者在有关法律文件生效后申请转移登记：

（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）继承；
（五）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；
（六）以房地产清偿债务的；
（七）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；
（八）共有房地产的份额或者共有人树发生增减的；
（九）人民法院判决、裁定强制转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他情形。

第四十二条申请转移登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；
（二）房地产权证书；
（三）当事人身份证明；
（四）房地产权属发生转移的证明或者法律文件；
（五）法律、行政法规、规章规定的其他文件。

第四十三条房地产转移登记申请符合下列条件，应当准予登记：
（一）转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明或者法律文件中载明的受让人；
（二）申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十四条房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起二十个工作日内办理房地产转移登记，并通知房地产权利人领取房地产权证书。
第三节变更登记
第四十五条经登记的房地产，有下列情形之一的，房地产权列人应当自事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；
（二）房地产坐落名称、权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）土地、房屋面积增加或者减少的；
（四）房屋翻建、重建等状况发生变化的；
（五）房屋属性发生变化的；
（六）土地性质、使用方式发生变化的；
（七）登记为配偶一方或者双方名下的房地产，在相互间发生变化的；
（八）房地产分割、合并的；
（九）法律、行政法规、规章规定的其他情形。
第四十六条申请变更登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）发生变更事实的证明或者法律文件；
（五）属于第四十五条（三）（四）（五）（八）项情形的房地产测绘成果；
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。
第四十七条房地产变更登记申请符合下列条件的，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；（三）申请变更登记的内容与有关证明或者法律文件证明的变更事实一致；
（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十八条房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起二十个工作日内办理房地产变更登记，并通知房地产权利人领取房地产权证书。
第四节注销登记
第四十九条经登记的房地产，有下列情形之一的，房地产权利人应当自事实发生后申请注销登记：
（一）房屋因倒塌、拆除等原因灭失的；
（二）土地使用权使用期限届满未批准续期或者依法终止的；
（三）土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的；
（四）房地产他项权利终止的。
第五十条申请注销登记，应当提交下列文件；
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）房地产权利、他项权利灭失、终止、使用期限届满的证明文件。
（五）法律、法规、规章规定的其他文件。
第五十一条房地产注销登记申请符合下列条件的，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。
第五十二条房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起二十个工作日内办理房地产注销登记，并书面通知申请人，原房地产权证书作废。
第五十三条房屋灭失、土地使用权期限届满未批准续期或者依法终止后，权利人未申请注销登记的，房地产登记机关可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，并公告原房地产权证书作废。
第五十四条有下列情形之一的，登记机关有权决定撤销全部或者部分登记事项，并恢复到原来的登记状态：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关文件，采取欺骗手段获准登记的；
（二）登记机关的工作人员工作失误致使登记不当或者错误的；
撤销全部或部分登记事项的，登记机关应当作出书面决定，并送达当事人。撤销决定依法生效后，公告原房地产权证书作废。
第四章他项权利登记
第五十五条有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一）抵押；
（二）设典；
（三）法律规定的他项权利。
第五十六条申请房地产他项权利设定登记，应当提交下列文件：（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）抵押登记的交验抵押担保的主债权合同、抵押合同。
（五）设典的提交设典合同。
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。
第五十七条经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产他项权利登记证明；
（四）房地产权证书；
（五）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的有效文件。
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。
第五十八条房地产他项权利登记申请符合下列条件的，应当准予登记：
（一）申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人，另一方是设定他项权利的有效文件中的他项权利人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第五十九条房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起十个工作日内办理房地产他项权利登记，并通知房地产他项权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废。
第五章预告登记
第六十条有下列情形之一的房地产，申请人（权利人）可以申请预告登记：
（一）未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权；
（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请房屋在建工程设定抵押预告登记的，应当同时申请其占用土地的土地使用权抵押登记。
预告登记由当事人双方共同申请；一方当事人未提出登记申请的，另一方可以单方申请。
经预告登记后，当事人依法取得土地使用权或者房地产他项权利的优先请求权。
第六十一条申请未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地出让合同；
（四）出让人同意土地使用权预告登记的证明；
（五）土地面积勘测报告、用地平面图。
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。
第六十二条未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权预告登记申请符合下列条件的应当准予登记：
（一）申请人是土地使用权出让合同的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地面积勘测报告和用地平面图的记载一致。
第六十三条申请预购商品房抵押预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）经预售登记的商品房预售合同；预购商品房抵押权发生转让的，还应当提交转让合同。
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
（六）法律、法规、规章规定的其他文件。
第六十四条预购商品房抵押预告登记申请符合以下条件的，应当准予登记：
（一）申请人是设定预购商品房抵押权的抵押权人；
（二）抵押人是商品房预售合同中的商品房预购人。
第六十五条申请房屋在建工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）国有土地使用证；
（四）建设工程规划许可证；
（五）抵押担保的主债权合同；
（六）抵押合同；房屋在建工程抵押权发生转让的，还应当提交转让合同。
（七）法律、法规、规章规定的其他文件。
第六十六条房屋在建工程抵押权预告登记申请符合以下条件的，应当准予登记：
（一）申请人（权利人）是设定房屋在建工程抵押权的抵押权人；
（二）抵押人是房屋在建设工程抵押合同中的抵押人和房地产登记册记载的土地使用权人。
第六十七条预告登记的房地产权利依法终止的，申请人（权利人）应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）预告登记的房地产权利终止的文件。
（四）法律、法规、规章规定的其他文件。
第六十八条符合下列条件的，申请注销预购商品房抵押预告登记和房屋在建工程抵押预告登记的，应当准予登记：
（一）申请注销预告登记的申请人，是预告登记的抵押当事人；
（二）有效文件证明抵押担保的债权已经清偿的；或者有效文件证明抵押人和抵押权人变更或者终止协议的。
第六十九条房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起十个工作日内办理房地产预告登记，将有关事项记载于房地产登记册及房地产权利证书或商品房预售合同，并书面通知当事人领取房地产权利证书或房地产他项权利证明。
第七十条新建商品房所权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第七十一新建房屋所有权初始登记后，其房屋在建工程抵押预告登记转为房地产抵押登记。房屋在建工程抵押预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预售登记的预购商品房。
第六章法律责任
第七十二条房地产登记申请人提交错误、虚假的登记文件，导致房地产登记不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第七十三条房地产登记机关及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误或者延误登记，使房地产权利人受到直接经济损失的，由登记机关承担相应的法律责任。
第七十四条房地产登记机关工作人员和直接负责的主管人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第七十五条本条例施行前依法颁发的国有土地使用证、集体土地所有权证、集体土地建设用地使用证、集体土地使用证、土地他项权利证明书、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、登记证明继续有效。
第七十六条本条例施行前，对本市房屋总登记、土地总登记（土地初始登记）应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，房地产权利人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机关提出登记申请。
房地产登记机关受理登记申请后，应当向有关部门核查情况。对历史遗留的房地产权属问题，应依据当时的政策、规定和实际情况进行审核，提出处理意见。对于准予登记的，应当将有关情况和拟准予登记的意见，在登记机关及房地产所在地予以公告；公告三个月期满无异议的，应当核准权利人的登记申请。
第七十七条土地所有权登记，依据国家的有关规定进行。需要时，市人民政府可以依法制定登记办法。
第七十八条本条例自2004年月日起施行。

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