回顾：2000年政策法规回顾

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２０００年即将过去，新年的钟声已快鸣响。在过去的一年中，发展商奋力拼搏，消费者日趋成熟，立法机关在抓紧行动，政府部门的管理艺术不断提高。此时此刻，让我们对２０００年的政策法规进行简要回顾。
经济适用房一波三折曲未终
经济适用房政策出台后，一直在业内外存在争议。但无可否认，就北京而言，经济适用房平抑房价已取得明显效应。８月，针对南京市政府取消经济适用房，建设部有关官员进行了批评。并强调了经济适用房的延续性。关于经济适用房销售对象难以确认的问题，有关部门正在研究之中，估计明年会有办法。
１２月，国家计委、建设部、国土资源部、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发出通知，要求有关部门做２００１年经济适用住房建设投资计划和信贷指导计划的编制工作。看来，经济适用房还会加大建设力度。
点评：经济适用房是在市场与计划中寻求的某种平衡点，带有一定的福利色彩，也受到中等收入者的拥护。回龙观文化居住区、天通苑等的热销就是明证。但关键在于，销售办法、销售对象要尽快明确，使政策制定的初衷得到有效的回应。一句话，经济适用房的配套政策要跟上。
三级市场想开放二级市场欠活跃
通常，人们将新建商品住房上市称为一级市场，而二级市场是有产权的二手房交易行为，而将公房的使用权转让、转租和交换称作住房三级市场。
二级市场上市交易，房主首先必须有房产证，经过房屋管理部门的同意、必须到房屋管理部门去办理手续等，加上上市手续极为繁琐，房主上市的积极性不高，北京的二手房交易量一直不大。与二级市场不同的是，住房三级市场的交易要简单得多，因此一旦开放，将比二级市场更具活力。
点评：毋庸诿言，三级市场的地下交易一直很活跃，其表现就是“差价换房”。交易市场的关键症结在于二级市场限制多、门槛高。解决了产权问题，一级、三级，再多级的市场也会红红火火。政策制定者需要的是快刀斩乱麻，激活二级市场。
面积测量明明白白
８月１起，由建设部和国家测绘局及有关单位联合制定的《房产测量规范》已进入实施阶段。这意味着，所有在８月１日起向房地局提出测量申请的项目都得按照《房产测量规范》（以下简称规范）的标准进行房屋面积测量。
面积一直是购房者投诉的热点，在政策制定方面，也是从模糊走向清晰。面积最大问题出在公用面积的分摊方面。因此，北京修订了商品房公用面积分摊暂行规定。规定自９月２９日起，房地产开发公司在申办预售许可证时，必须提交商品房面积测量报告和分摊公用建筑部位的书面材料。
点评：《规范》修订了，并不能保证开发商不再玩“猫腻”。关键在于，有关部门在行政管理方面，要坚持原则，按程序办事。
危旧房改造初定时间表
北京市政府初步决定用五年左右的时间，基本完成北京市现有危旧房的改造任务。
自８０年代后期开始实施危旧房改造以来，北京危旧房改造已取得显著成效。截止目前，全市累计动工改造危改小区１５０片，拆除危旧房屋４３０多万平方米，动迁居民２０万户。
点评：城市要发展，危改就要行动。危改的关键在于改后再建。但再建的成本高、难度大。如果尽可能引入市场机制，将土地价格再降一点，政策再优惠一些，相信危改速度会更快一些。
置业担保仍遭冷落
今年６月，建设部和中国人民银行联合制订了《住房置业担保管理试行办法》，自实施以来已成为了业界焦点，而房地产市场火爆的北京却还没有置业担保公司，对此，专家意见不一。
点评：北京房屋的需求是一个奇怪的组合。外地人、本地人、外国人都是北京房地产开发商的顾客。目前，市场似乎是购销两旺。房价降了，到底降了多少，还缺乏标准答案。置业担保公司按说在北京的市场很大，但同时，北京的运作成本也很高。也许要再等一等，明年、后年，房屋供应量足够大了，置业担保公司会出来帮助开发商“挤出”一些购房者。
建设部要求
简化交易登记程序
１０月，建设部就进一步提高房地产市场办事效率对各地管理部门提出要求，今后在涉及房地产交易与房屋权属登记时，原则上当事人只需向市场管理部门填写一份申请书。申办资料提交齐全后，管理部门应在内部传递有关资料，不再向申请人重复收件。
这一要求是建设部在日前颁发的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中提出的。这些意见包括：推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化；简化办事程序，缩短办事时间；推广服务承诺制度；加强基础建设，提高现代化管理水平；主动争取相关部门联合办公，集中提供配套服务。
点评：管理部门事办得快一些，程序少一些，市场就会发展得快一些。俗话说：时间就是金钱。
大学生公寓浮出水面
为贯彻全国高等学校后勤社会化改革工作会议精神，促进首都高等教育事业的发展，北京市政府提出，到２００５年，共新建、改扩建大学生公寓约３００万平方米。目前，一些大学生公寓正在建设之中。
点评：对于大学生融入社会，大学生素质教育以及大学生创业，大学生公寓为大学生提供了较为广阔的空间。作为北京一个特殊群体，大学生居住质量将得到提高，而大学生公寓的经营管理也应该有具体办法。
公积金贷款再创新高
北京市住房资金管理中心有关负责人日前透露，由于今年个人购房量猛增，截止到今年１１月３０日，北京市已向个人发放公积金贷款３３．２６亿元，贷款额度是去年同期的４．６倍。面对这种形势，明年市住房资金管理中心将拿出４０亿元人民币，以保证职工能顺利贷到款。今年，为促进个人住房消费，市住房资金管理中心先后调整了个人住房担保委托贷款的各项政策，如放宽个人贷款额度：单笔贷款最高贷款额由原来的２０万元调为３９万元，同时在确保还款的前提下，适当降低个人购房首付款比例，首付款比例由原来的购房款的２０％降为购房款的１０％。
点评：公积金贷款几乎成了市民购房的催化剂。公积金的政策调整也是比较成功的。请注意：公积金不仅放宽个人贷款额度，还降低了个人购房首付款比例。如果开发商真能做到“零”首付，少在定价上做手脚，不愁市场不兴旺。
商品房买卖合同有了新文本
１１月底１２月初，北京市国土房管局下发了《关于使用房屋买卖合同有关问题的通知》。对在开发企业如何做好新、旧文本的交接和买房人如何使用新文本等方面都作了规定。通知指出，自明年１月１日起，一律停止使用旧的合同文本。
点评：新的合同示范文本对购房者利益有更多照顾。其实，购房者在维权方面还有更长的路要走，比如赔偿问题。
房地产企业上市“前途未卜”
资金来源是房地产企业的一块心病。上市无疑是众多老板的一支兴奋剂。
１９９５年，随着宏观调控的深化，房地产开发投资的增幅继续回落。为了配合国家给过热的房地产业降温，中国证监会暂停受理房地产类企业的上市申请。１９９６和１９９７年，国家采取了适度从紧的货币政策，房地产业作为重点调控对象，开发投资几乎处于停滞状态，１９９７年出现了自９０年代初以来的第一次负增长，整个房地产市场处于低潮期。今年，据可靠消息，建设部推荐了３家房地产企业作为上市的试点，对试点企业的资金规模、土地储备、开发经验都有一定要求。
点评：权威人士指出：证券市场的总盘子将越来越大。这样看来，房地产企业会有更多的融资机会。不过，对于证券市场的监管，专家强调，仅靠证监会来监管市场是不够的。业界本身要作市场的第一看门人。尤其，地产界要从琼民源事件中吸取教训。
绿化隔离带抓紧实施
今年，北京加紧实施市区２４０平方公里绿化隔离带的绿化。在国外一些大城市，如伦敦、莫斯科、巴黎、新加坡，中心城市外围都建设了森林保护带。自然的绿色空间作为城市的“肺”和“通气孔”，可以调节气候，涵养水源，增加湿度，降低热度；还可以改善生态环境，为中心大团稠密的人口提供氧气，吸纳有害气体，降低尘土。同时绿化带也为市民提供了游玩、享受自然情趣的场所，还能为城市创造优美的景观环境。
点评：绿化隔离带是城市的肺。亚运村不少项目如万科星园、风林绿洲等都强调自己与森林公园相邻。看来，城市规划对房产项目的影响是巨大的。开发商的眼光除了关注小区的建设，更应把目光投向小区外的环境，更多地关注城市规划与城市管理动态。可谓“功夫在楼外”。
北京晨报

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